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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 21/07/2021 23h27

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Bonsoir,

  A mon sens, afin d’éviter qu’une résidence secondaire ne devienne un vrai gouffre financier, que ce soit par les charges fixes d’entretien par exempple, mais des taxes diverses et variées, notamment celle spécifique sur les … résidences secondaires, et qui n’est pas exemptée de taxe d’habitation (notée "RS" dans l’avis de taxe d’habitation), il faut raisonner en terme "d’investissement locatif saisonnier", c’est à dire louer cette résidence quelques semaines/mois par an, selon la situation et le potentiel locatif touristique, afin de payer les charges courantes, voire même tout ou partie de l’emprunt (car tant qu’a faire, puisqu’il s’agit d’un investissement, il faut faire jouer l’effet levier sans hésiter, acheter cash n’a pas de sens, sauf a vouloir sécuriser son argent dans de la pierre, actif "tangible").

  Rien n’empeche ensuite d’aller dans cette residence secondaire, pardon, investissement locatif saisonnier, lorsque elle n’est pas louée, en "basse saison" (et quitte a sacrifier une semaine de location en haute saison pour en profiter aussi au détriment des gains locatifs…).

  Ceci dit, ce n’est peut etre pas très légal d’occuper soi-même occasionnellement un logement d’investissement locatif saisonnier… mais en même temps, dur de le prouver.

  A noter encore que certains loueurs saisonniers "oublient" aussi de déclarer une partie de leurs locataires… dur de prouver que, par exemple, le logement a bien été loué durant la semaine 38 de telle année… Surtout si l’on passe via des sites n’ayant pas d’historique d’annonces… Mais je m’égare, désolé.

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#27 21/07/2021 23h48

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Juste une constatation que j’ai observé à plusieurs reprises : quand on loue sa RS, petit à petit:
- on y va de moins en moins : par peur du "manque à gagner". Ou a minima, on y va pendant les périodes les moins "sympa"
- le logement devient impersonnel : on enlève les objets fragiles et/ou coûteux et/ou sentimentaux…
- la famille/les amis viennent de moins en moins vous voir car, il se peut, que la RS soit loué…. ou pas… Ça devient compliqué de s’organiser avec un aléa de location….

Je vous laisse conclure sur ce que font d’éventuels héritiers d’un bien avec lequel ils ont peu d’affect et qu’ils ne voient qu’au travers du prisme de la rentabilité …

Ce n’est pas une règle absolue mais je l’ai vu à plusieurs reprises : surtout sur des maisons (car il y a une composante entretien qui fait que l’investissement est moins passif).

Dernière modification par Pierrot31 (21/07/2021 23h54)

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#28 21/07/2021 23h52

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@ Pierrot31:

   Pouvez-vous développer cette phrase:  "la famille/les amis viennent de moins en moins vous voir car, il se peut, que la RS soit loué…. ou pas… Ça devient compliqué de s’organiser avec un aléa de location…."

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#29 21/07/2021 23h58

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Les amis ne sont pas certains de vous voir car, peut être, que vous aurez loué votre RS. Je connais beaucoup de loueurs rbnb qui occupent les "trous" de location : la rentabilité avant tout.

Dernière modification par Pierrot31 (22/07/2021 00h03)

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Favoris 1   [+2]    #30 22/07/2021 02h48

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Hormis l’aspect fiscal, la RS a forcément des coûts supplémentaires qui sont à prendre en compte :
- entretien des espaces verts (vous ne voulez pas commencer chaque vacance par du débroussaillage…)
- entretien du bien (vous ne voulez pas passer vos vacances à bricoler)
- entretien curatif au prix fort en votre absence
- et si vous avez du temps pour entretenir votre bien, vous devrez y aller régulièrement (et obligatoirement)

Cela génére un surcoût de plusieurs milliers d’euros par an. Personnellement,  le coût d’entretien de la RS située à 1200km nous revient par an à :
- 3000€ de frais de transport (3 voyages AR en voiture)
- 1000 € d’entretien (peintures, petites réparations).
- 4000 € d’amélioration (lié au bien : remplacement fenêtres, pergola, nouvelle terrasse…).

Et tout cela pour en profiter 3 semaines l’été dans un bien correctement entretenu (chiffres vérifiés sur les 5 ans passés et budget prévu pour les 3 ans à venir). Il est clair que chacun pourra trouver des solutions pour réduire les coûts (en ce qui nous concerne, c’est en faisant nous-mêmes que c’est le moins cher). Ne pas oublier la gestion locative si vous louez votre bien.

La RS est idéale pour que les cadres n’arrivent pas à boucler leur fin de mois.


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#31 22/07/2021 11h01

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lachignolecorse a écrit :

Et tout cela pour en profiter 3 semaines l’été dans un bien correctement entretenu (chiffres vérifiés sur les 5 ans passés et budget prévu pour les 3 ans à venir).



La RS est idéale pour que les cadres n’arrivent pas à boucler leur fin de mois.

Tout à fait, et c’est bien pour cela que c’était tombé en désuétude, puisque pour bien moins cher on pouvait louer du Airbnb, et partir en avion à bas prix.

Mais avec le télétravail, si la Résidence Secondaire devient un 2e lieu de vie à part entière, cela change la donne.

En tout cas c’est ce à quoi j’assiste, même s’il n’est pas à exclure que les propriétaires se lassent de faire des allers-retours hebdomadaires.

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#32 22/07/2021 11h58

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InvestisseurHeureux a écrit :

En tout cas c’est ce à quoi j’assiste, même s’il n’est pas à exclure que les propriétaires se lassent de faire des allers-retours hebdomadaires.

C’est certain. Personnellement je le vis très bien pour raisons personnelles :
- passer 3 semaines avec les enfants dans un lieu paradisiaque (mer et montage à proximité).
- y passer 15 jours à bricoler ne me dérange pas car le cadre de travail est très agréable
- le bien est obtenu dans le cadre d’une donation de NP. Donc utiliser un bien qui n’a pas été acheté, c’est plutôt sympa et cela permet aussi de défiscaliser certains travaux.

Même si les comparaisons sont discutables, un beau voyage coûte aussi très cher (3 semaines en Australie m’ont coûté 5500€/pers il y a 10 ans), mais avec des souvenirs inoubliables.


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#33 22/07/2021 12h31

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InvestisseurHeureux a écrit :

En tout cas c’est ce à quoi j’assiste, même s’il n’est pas à exclure que les propriétaires se lassent de faire des allers-retours hebdomadaires.

C’est pour moi une certitude.
Dés que l’effet covid aura cessé, on risque de voir les prix redescendre peut être moins vite qu’ils sont montés.

Par contre, le côté amusant, est que beaucoup sont persuadés que la hausse est acté et durable.
Donc je vois certaines personnes dires : je fait tel aménagement, et je revendrais avec une grosse plus value dans 6 mois, voir 2 ou 3 ans.

Certains arguent que le covid c’est pour toujours.
Mais même dans cette optique là, y a bien un moment, où le covid deviendra un élément du décor.
Donc la peur et les contraintes du covid diminueront et les contraintes de la RS seront toujours identiques.
Donc on verra lentement les RS revenir sur le marché.

par contre, un effet positif que je vois est un gros rafraichissement sur les biens sur le marché immo;

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[+2]    #34 24/07/2021 20h28

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Quelques chiffres sur le coût réel de ma RS portugaise après 1 an, occupée toute l’année à date :

Eau le m3 me coûte 1,2 abo inclus soit en moyenne 18€ mois (piscine et arrosage enterré automatique)
Vidéo surveillance : malgré une insécurité quasi nulle, tout le quartier est équipé …j’ai laissé  la diode en place et installe un fait maison, compter 30€ mois si abonnement
Entretien jardin : pour un passage mois, tonte et taille d’une petite surface compter 35€ (Suspendu)
Entretien piscine : 50€ mois pour un passage semaine (suspendu, merci aux voisins …)
Électricité : 18 ct kWh compter 70€ mois malgré panneaux solaires pour prod et eau chaude sanitaire
Chauffage par clim réversible, compte tenu de l’humidité hivernale, inadaptée à mon sens et complétée par un poêle à granulés programmé par tel 1500 € (en cours) 4€ le sac de 15kg
Internet 30€ mois avec téléphonie incluse sans bouquet TV
Accès my canal, Netflix et Prime : 0 car en abo partages (a plusieurs amis)
Assurance habitation : 160€ an ..3 fois moins qu’en France
Taxe foncière 450€, un mystère puisque j’avais calculé le double initialement.
Un bidon de 15 litres de peinture façade pour les retouches, anecdotique.

J’ai aussi une voiture sur place, carburant plus cher qu’en Fr

Pour louer (légalement), il faut un permis qui s’obtient après visite de la mairie et quelques bricoles comme une couverture de survie près de la cuisine. Les revenus locatifs sont taxés à 25%. En préalable, il faut un NIF, j’ai eu recours à un avocat bien qu’on puisse le faire seul, car ce dernier traitait aussi la transaction immo (le notaire n’a pas de mission de vérification la bas).

Prochaine dépense, un bateau et sa place au port, futile donc indispensable 😎

A noter que cette RS représente environ 10% de mon patrimoine net global, investissement plaisir qui jusqu’ici ne hante guère mes fins de mois, pour paraphraser la Chignole sur son bon mot

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