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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/07/2013 17h31 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous

28 ans
TMI 41%

Voilà je souhaiterai investir dans un immeuble de rendement locatif.
Après avoir fais mes calculs (et en considérant que je suis à 41%), je trouve qu’il est assez difficile de trouver un bien qui puisse s’autofinancer sans que je n’y injecte de l’argent.
( à moins de 11% de rendement brut j’ai un cashflow négatif)
Existe-t-il un moyen de solutionner le problème?
par le biais d’une SCI soumise à l’IS plutôt que l’IR par exemple?
comment faire sinon sans avoir recours à un apport personnel conséquent?

Merci d’avance pour vos avis!

Dernière modification par loukoum75 (20/07/2013 17h39)

Mots-clés : tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir

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#2 20/07/2013 17h45 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Bonjour,

En deux mots : le locatif meublé régime BIC. Les revenus ne rentrent pas dans le calcul de vos revenus à l’IR.

De nombreux sujets existent sur le forum recherchez les posts "louer en meublé"

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#3 20/07/2013 17h50 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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J’ai lu que le régime BIC pouvais s’appliquer sur une tranche de rentrée inférieure à 32 600 euros.
Hors, le souci est que je vais dépasser de loin la tranche maximal pour rester en BIC

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#4 20/07/2013 18h39 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Non, vous parlez du micro Bic. Régime forfaitaire (50% d’abattement sur les loyers). Mais le régime réel BIC LMNP n’a pas cette limite. Et il a de nombreuses vertus (amortissement de 85% de votre investissement, etc…).
Vous trouverez de nombreuses discussions sur ce sujet dans ce forum.

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#5 20/07/2013 18h48 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Ah entendu merci!
L’immeuble que je compte acheter comporte des appartement loués mais nus. Est-il possible de meubler et transformer les baux en lmnp une fois l’immeuble acheté ?

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#6 03/07/2017 17h14 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Je déterre ce poste suite à mon interrogation : cf étude de cas cricri77700.

Dans les grandes lignes, j’ai un parc immobilier actuel qui génère 6200 euros de loyer HC.

J’ai un autre projet avec une signature d’un compromis prévu pour mi juillet.
L’immeuble en question générera des loyers supplémentaires de 5200 euros.

Ma TMI va explosé à 30/41% même en LMNP et les amortissements qui vont avec.
Les 190000 euros prévu pour les travaux vont me durée que 3 ans en location nu ou 5 ans en LMNP ( avec une imposition la 2eme année mais maîtriser jusqu’à la 5eme ) .
Mon parc immobilier à un rendement de 18% donc malgré les travaux , c’est pas suffisant et les 50000 euros d’impôts sur le revenu constaté dans mon prévisionnel me fait écrire ce message.

J’ai pensé a la SCI à l’IS pour capitaliser pendant 15 à 20 ans.
Lorsque j’aurai vendu mes biens actuels en non propre et que ma TMI redescendra, je m’en servirait de rente en dividende en profitant le l’abattement des 40%.

Avez vous d’autre idée ?
Une expérience à faire partager ?


Bye bye la rat race :)

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#7 03/07/2017 17h27 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Au passage, félicitations pour vos investissements

Ben que si vous cedez vos biens existants à une SCI vous allez déclencher les droits de mutation et que dans une SCI IS, à moins d’envisager une rente perpetuelle avec transmission au bout (ou vente parts SCI) vous payerez une plus value importante.

Dernière modification par roudoudou (03/07/2017 17h30)

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#8 03/07/2017 18h14 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Merci roudoudou.

Attention je n’ai jamais dit que j’allais racheter mes biens par la SCI mais uniquement le nouveau projet.
La fiscalité est déjà maîtrisé pour ce que j’ai actuellement et mon arrêt de mon activité professionnelle va compenser l’arrêt de mes amortissements ainsi que mes charges.


Bye bye la rat race :)

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#9 03/07/2017 18h40 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

Modérateur
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Toutes les ruses que vous imaginez reviennent largement à différer le paiement d’une partie de l’impôt (qui sera plus tard à payer peut-être à un autre taux ou une assiette un peu différente).
Ça peut présenter certains avantages (gestion de trésorerie, effet boule de neige, si votre TMI devient un jour vraiment plus bas que maintenant, etc.), mais ça a aussi des inconvénients (le jour où il faut payer, ça peut être destructeur) (pour l’ISF, l’impôt potentiellement dû n’est pas déductible de l’assiette imposable).

Parfois il vaut mieux payer ses impôts au fur et à mesure, sachant que plus on en paie, plus il en reste après paiement (vaut-il mieux gagner 1000 pour payer 500 l’impôt et qu’il reste 500, que gagner 100 pour payer 20 d’impôt seulement ?), et s’assurer qu’on possède bien la partie qui a passé la case "impôts".

Autre piste si vous ne voulez vraiment pas payer trop d’IR sur vos revenus fonciers : revendez certains de vos biens (à un prix en relation avec les loyers encaissés). Vous payerez certes un peu sur la plus-value, mais c’est bien logique car vous avez créé de la valeur, et vous pourrez d’autant mieux repartir sur d’autres opérations.


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#10 03/07/2017 20h38 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Il est toujours plus facile de maitriser sa fiscalité et de payer en fin de parcours à la revente que de payer annuellement de plus en plus d’impôts durant la phase d’emprunt.

Revendre des biens rentable pour limiter la fiscalité me semble peu judicieux et peut mener à une requalification en marchand de biens car ces biens rénovés seront revendus plus cher donc intention spéculative surtout si le nombre de revente est important.

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#11 04/07/2017 00h05 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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D’accord avec Philippe.

Goodbylenine, je pense que dans ce cas c’est pertinent car j’ai une partie de mes revenus liée à l’immobilier qui est maîtrisé et qui me permet d’avoir une bonne capacité d’épargne et de vivre.
De l’autre cette fameuse SCI qui me permet de différé certes mais je maîtrise ma fiscalité , je suis acteur et je pense que dans la gestion d’un patrimoine y’a rien de mieux.

Utilisez-vous les SCPI dans vos SCI en usufruit pour créer de l’amortissement supplémentaire afin de diminuer les bénéfices et en parallèle faire travailler votre cash ?

Avez-vous d’autre piste de ce genre de montage afin de faire travailler du mieux possible le cash d’une SCI ?


Bye bye la rat race :)

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#12 04/07/2017 01h35 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

Modérateur
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Si votre question s’adresse à moi, une SCI IS (tirelire) dont je suis associé a effectivement acquis de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, entre autres (actions de foncières, etc.). Ce n’est d’ailleurs pas toujours facile d’en trouver avec une bonne rentabilité (et il faut de toute manière bien avoir analysé la SCPI en question).
Mais elle ne possède pas d’immobilier physique dégageant de gros rendements et sur lequel je compterais dégager une grosse plus-value à terme (la caractéristique de la majorité de vos biens).
Je préfère même me verser des dividendes (pas forcément le maximum possible) et payer IR+PS dessus maintenant (sans avoir TMI 41% +33% d’IS), quitte à en réinjecter une partie en CCA (qui deviendra récupérable net d’impôt et mobilisable rapidement, sous réserve que la SCI dispose de liquidités ou puisse céder vite certains actifs), pour éviter de me retrouver un jour devant un trop gros mur d’impôts si je veux récupérer du cash.
On ne sera pas éternellement dans une situation où les banques prêtent facilement, à des taux très bas, et où disposer de cash n’est pas un si gros atout pour faire de bonnes affaires.   

Actuellement, vous ne faites qu’acheter des biens et les rénover, avec des emprunts, puis les louer. Mais un jour il faudra aussi les vendre (ou alors vos héritiers hériteront de cet aspect). Ceci dit, loger une partie de vos investissements immobiliers en SCI IS peut aussi avoir du sens. En loger d’autres dans une structure IS avec l’activité de MdB aussi sans doute (éventuellement avec comme minoritaire un artisan ou autre partenaire sur lequel vous vous appuyez beaucoup).

Bien souvent, une SCI IS par bien est recommandée (pour pouvoir céder chaque bien avec le maximum de souplesse), et certains (y compris sur ce forum) proposent des structures avec SCI IR contrôlée par SCI IS, contrôlée par holding, etc. Mais multiplier les structures sociétales rajoute aussi de la complexité (suivi des comptabilités, tréso, etc.), vous verrez… Vous devriez vous projeter à 5-10 ans (imaginez que vous continuiez à faire autant d’opérations que maintenant : pourquoi ceci s’arrêterait-il ?), et déterminez quelles structures ils vous faudrait alors (quels cashflow vous aurez, combien de biens à gérer, quels encours de crédit, etc.), et créer ce qui vous met sur le bon chemin.

Dernière modification par GoodbyLenine (04/07/2017 01h38)


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#13 04/07/2017 09h09 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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L’usufruit temporaire que vous avez dans votre SCI c’était pour créer de l’amortissement supplémentaire ? D’après mes recherches, c’est intégralement amortissable.


Bye bye la rat race :)

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#14 04/07/2017 12h53 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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Le fait de pouvoir amortir l’usufruit temporaire (si détenu dans une structure à l’IS) est une de ses caractéristiques (cet actif a une durée de vie limitée, et bien connue). Sans cela, il faudrait acheter l’usufruit bien moins cher pour que ça présente le même intérêt.

Si j’ai investi sur ce type d’actif (usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement), c’était pour tout un ensemble de caractéristiques :
   - un bon TRI cible à long terme (en prenant en compte les potentiels scénarios optimistes , moyens, et pessimistes, et leurs chances de se produire);
   - ne pas avoir à gérer tout ce qui va avec des locataires, ou des rénovations (et même la gestion au jour le jour) de biens immobiliers (tout le monde n’aime pas faire ça, même si c’est rémunérateur lorsque c’est bien fait);
   - un flux de cash plus élevé que pas mal d’autres investissement (et pour cause : à l’extinction de l’usufruit, il ne reste plus rien);
   - moins subir l’éclatement d’une éventuelle bulle de l’immobilier (on dépend plus de l’évolution des loyers que de l’évolution des prix du m², les loyers étant en général moins volatils que les prix au m²);
   - une exposition à l’immobilier professionnel (différent du "résidentiel") et très diversifiée.

Comme dans tous les domaines, il y a une courbe d’apprentissage, et des "pièges" (et parfois des bonnes surprises) avec ce type d’actif, par exemple :
  - les SCPI ne sont pas toutes équivalentes (et les évaluer n’est vraiment pas trivial),
  - les parts de SCPI ne sont pas des obligations à taux fixe (les flux qu’elles génèrent varient),
  - le marché pour acheter de l’usufruit temporaire est étroit,
  - il y a des décalages de dates de jouissance,
  - diverses subtilités de comptabilité et fiscalité, avec par exemple des "produits" qui ne sont pas égaux aux dividendes perçus (ou l’impact de revenus à l’étranger, ou de la distribution de plus-values, ou …),
  - une partie des dividendes (distribution de plus-values immo) de certaines SCPI va au nu-propriétaire,
  - etc.  (et je suis sûr d’en découvrir encore, alors que mon premier achat d’usufruit date déjà de 2010)
Allez-y (très) progressivement !


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#15 04/07/2017 14h20 → Investissement locatif et TMI à 41% : SCI à l'IS ? (tmi40 immeuble de rendement locatif sci is ir)

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C’est bien ce que j’ai compris, sauf les cas un peu plus rare mais important à relater.

Ma question principal en fait , c’est de comment optimiser le cash qui est dans ma SCI.
Dans mon cas , les bénéfices sont important :
60000 euros de loyers
7000 de TF
1500E d’emprunt
800 e de PNO
190000 euros de travaux qui va généré soit de l’amortissement ou déficit foncier ( meublé ou nu )
126000 euros d’amortissement du bien.

Hypothèse d’amortissement de 316000 euros + Fdn on va dire 320000 euros sur 20 ans ( vraiment grossier pour se donner une estimation ) soit 16000 euros / ans + 7000 de TF + 800 PNO + 4000 d’intérêt d’emprunt soit 28000 euros environs.

J’ai donc grossomodo 32000 euros de bénéfice ( super moins que les 38120 euros )
Je reste donc à 15% sur les bénéfices.

Soit environs 5000 euros d’IS.

J’ai donc un cash flow d’environ 30000 euros/ans

Problématique : si j’investis dans des actifs, je serai rapidement imposé à 33% car j’approche le seuil.

SCPI en usufruit pour me faire un stock d’amortissement supplémentaire est une bonne solution.

Autre solution ?


Bye bye la rat race :)

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