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#26 27/07/2016 16h33 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   -2 

Il s’agit d’une SCI d’attribution.
Par conséquent j’achète des parts liées seulement à cet appartement.

Pour ne pas être inquiété après la vente sur d’éventuelle dettes, pensez vous que des clauses sur le compromis de vente  peuvent elles être insérées pour être dégage de tous probleme financier et juridique ?

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#27 26/08/2017 23h14 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Membre
Réputation :   122 

Bonsoir,

Je relisais cette file et le calcul de la fiscalité me semble erroné :
1) Pourquoi 2 fois une imposition à 33% ?
2) quid des prélèvements sociaux sur les dividendes ?

Philippe30 a écrit :

Il est de l’avantage du vendeur de vendre ses parts sociales sir la SCI est à l’IS.

Simplement hormis les dettes cachés etc …si vous rachetez une SCI à l’IS vous reprenez une fiscalité dont la seule sortie est la vente des parts sociales car ce type de SCi est assujetti à la plus value professionnelle.
Exemple
achat 100 K€
amortissement comptable 80 K€
prix de vente 200 K€
valeur nette comptable 100 K€ - 80 K€ = 20 K€

Calcul plus value
Plus value imposable 200 k€ - 20 K€ = 180 K€ à 33 % soit 60 K€ à payer
solde trésorerie SCI suite à vente = 200 - 60 = 140 K€

impots société à 33 %
140 Ke à 33 % = 46 Ke  à payer
solde tresorerie SCI suite à impot is = 140 - 46 = 94 Ke

versement des dividendes de 94 Ke dans votre patrimoine
94 Ke avec une décote de 40 % pour l’imposition perso suite imposition is soit 56 Ke imposable
  Partons sur une base de 14 % d’irpp cela fait environ 8 Ke d’impot
Soit un reste pour vous de 94 - 8 = 86 Ke pour un prix de vente initial de 200 K€…..soit une imposition totale de 43 %
Philippe

Sauf erreur de ma part (de manière un peu simplifiée) :
Acquisition : 100 K€, Amortissement : 80 K€, Cession : 200 K€, ==> PV = 200 - 100 + 80 = 180 K€
Imposition société (prenons 33 1/3, même si 15% jusqu’à 38120 €) => IS = 60 K€
Résultat exceptionnel : 120 K€
Résultante trésorerie # 140 K€ (200 - 60)
les associés veulent récupérer ces 140 K€ :
- Prélèvements sociaux : 0,155 * 140 = 22 K€
- IR sur la base d’un IRPP de 14% : 0,6 * 140 * 0,14 = 12 K€
=> dans la poche des propriétaires de parts = 140 - 22 - 12 = 106 K€ (et non 86 K€)
sachant qu’il faudrait aussi intégrer dans le calcul la csg déductible de l’ordre de 1000 €

Crown

Dernière modification par Crown (26/08/2017 23h20)

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#28 27/08/2017 01h34 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

Modérateur
Réputation :   1316 

Vos calculs sont en effet bien plus proches de ce que serait la réalité, Crown.

Toutefois la conclusion est un peu similaire : si on peut envisager d’acheter cet immeuble vers 200k€, alors si on achète la SCI IS qui le détient depuis longtemps, il ne serait raisonnable de le faire qu’en payant beaucoup moins (environ la moitié si on se base sur les calculs réalisés, que chacun révisera selon sa situation et la fiscalité qu’il anticipe) pour compenser toute la cascade d’impôts qu’on s’engage à supporter lors d’une éventuelle revente.


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#29 27/08/2017 09h48 → Reprise d'une SCI plutôt qu'acheter l'immeuble lui appartenant ? (nom propre, reprise, sci)

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Tout à fait d’accord. Bien évidemment cela ne change pas la conclusion (l’objet était uniquement d’aider un lecteur qui relie la file globalement et s’interroge sur le calcul).

Globalement l’intérêt pour un particulier d’acheter une SCI à l’IS déjà constituée est tant juridiquement que fiscalement rarement une opération qui lui est favorable…. d’où décote +++.

Juste une remarque : pour une SCI à l’IR l’avis peut être différent : attention +++ toujours à l’aspect juridique (statuts adaptés ?,  cession moins protectrice,..) mais fiscalement cela peut être intéressant car cela permet d’optimiser l’abattement pour durée de détention.

SCI IS => continuation du plan d’amortissement du bien => sad
SCI IR => possibilité de bénéficier de l’abattement pour durée de détention depuis l’origine => smile

Cependant chaque cas reste particulier et doit être analysé.

Crown

Dernière modification par Crown (27/08/2017 09h49)

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