Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

GoodbyLenine · #1

Robinos33 a écrit :
Merci de vos commentaires.

Je reviens aux arguments de Goodbylenine, et Square, et de tous les autres. Cela m’a bien fait cogiter, j’avoue que j’ai eu beaucoup de mal à m’y retrouver.
Je me suis pris d’une autre façon, en vivant "la vraie vie" (pour simplifier, je ne prends pas en compte l’évolution du rendement de l’AV, ni des loyers, ni la rentabilité composée des placements éventuels).

Cas 1 : Je loue l’appartement :
- Mon A-V me rapporte 3,5 % annuel, soit 5 250 €
- Je possède une trésorerie annuelle (exemple fictif) de 8 280 €, que je verse en loyer
- Solde net au bout d’un an (solde dont je dispose) : 8 280 - 5 250= 3 030 €
- et au bout de 5 ans : + 15 150 €. Je possède tj mon A-V à 150 000 € (ayant utilisé le rendement)

Cas 2 : J’achète :
- Je n’ai plus d’A-V au bout de 5 ans, mais je suppose (hypothèse) que l’appart vaut au minimum le prix d’achat avec frais de notaire, soit 150 000 €
- Mon solde de trésorerie annuel, non dépensé = 8 280, moins Impôt Foncier (1 000), moins assurance propriétaire (300) = 6 980 €. Sur 5 ans = 34 900 €.

Le delta est dans ce cas 34 900 - 15 150 = 19 750 €, beaucoup moins favorable que dans mon post initial.
Rappel dans mon calcul initial : 34 900 - (- 15 150) = 50 050 €.
L’hypothèse initiale (+ 50 050 €) compensait largement tous les aléas possible, alors que la réalité (19 750 €) est moins enthousiasmant.

Merci à Gbl de l’éclaircissement.

Raisonnement (sur votre "cas1") toujours étrange et faux :

Cas1 : Vous avez versé la trésorerie de 8280. Il vous reste donc au final 5250€
Cas2 : OK, il vous reste au final 6980€

Delta annuel = 8280 - 6980 = 1730€, comme trouvé par beaucoup de monde à présent…
(et 8650€ sur 5 ans)

Par ailleurs, ce n’est pas parce que vos enfants sont "fiscalement à charge" qu’ils ne pourront pas bénéficier de l’APL. Allez sur les sites d’information (http://vosdroits.service-public.fr/F12006.xhtml) ou de simulation de montant d’APL (voir à la fin de la page du site que j’ai indiqué), et vous serez mieux informé la-dessus. C’est votre enfant qui bénéficiera de l’APL, pas vous, et il y a une certaine logique la-dedans, car ce n’est pas parce que Papa/Maman disposent de revenus assez confortables qu’il faut nécessairement obliger leurs enfants à dépendre financièrement complètement d’eux (ou les obliger à contraindre Papa/Maman en justice à les financer). Par contre il existe des limites au cumul APL/Allocations Familiale, ce qui est aussi logique.

Dernière modification par GoodbyLenine (09/10/2012 00h01)

Mots-clés : achat comptant, appartement, location

GoodbyLenine · #2

Pour ma part le message de Gratouille ne me choque pas, sauf qu’il faut que l’investissement immobilier soit BON et celui qui était décrit par Robinos33 dans ces échanges ne l’était pas vraiment, que "payer moins d’impôts" n’est pas un objectif (on recherche plutôt une rentabilité nette d’impôts/après impôts, et si ça passe par payer beaucoup d’impôts on s’en fiche), et que le paysage décrit "dans 20 ans" est sans doute un peu optimiste (il faudra financer le ravalement de l’immeuble, payer les impôts, par ex).

cricri77700 · #3

Double trouble … c’est une façon de voir mais vivre avec son locataire .. c’est une vison qui n’est pas la mienne …

Aléa, avec votre dernier exemple , cela appuie ma réflexion …

Une RP cash coûte énormément d’argent en réalité …

Dans mon analyse , j’ai pas parlé d’une revente avec une grosse plus value qui a ce moment peut se défendre …
Mais en province , je doute que cela soit rentable quand même … mais à Paris , on disait la même chose il y a 5 ans car les prix étaient déjà haut …

rylorin · #4

Bonjour,

cricri77700 a écrit :
J’ai rien oublié sur ma réflexion ?
J’ai vraiment l’impression d’avoir un quart de million qui dorme inutilement en fait ….

j’ai l’impression un élément de poids … les impôts ! qui se montent vite à 45,5% (30% TMI + 15,5% PS) sur les revenus de votre capital, alors que les revenus fictifs - mais bien réels - liés à la possession de votre RP sont nets d’impôts.
C’est un sujet qui m’intéresse car je me suis posé la même question il y a quelques mois et je n’ai pas trouvé de simulation où le locataire est gagnant, le propriétaire est généralement gagnant à tous les coups.
Je pourrai partager avec vous mes simulations.
Cordialement

cricri77700 · #5

C’est quand même fou de se sentir protéger avec cette fameuse RP … mais quand on réfléchie à contre courant , on tombe de haut sur les croyances que l’on nous inculque …

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Achat cash d'une résidence principale ou location d'un appartement ?

[+1] #1 09/10/2012 00h00

Robinos33 a écrit :

[+1] #2 09/10/2012 23h15

[+1] #3 14/04/2017 17h11

[+2] #4 14/04/2017 17h53

cricri77700 a écrit :

[+1] #5 14/04/2017 23h19

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