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#1 04/06/2019 15h27

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Bonjour,

Je suis propriétaire (avec mon frère) d’une maison que nous louons en colocation meublée depuis septembre 2018. Dans le bail initial, il avait été décidé que ne figureraient pas les charges et que c’était aux locataires de souscrire aux différents contrats : eau, électricité et gaz. Depuis, les colocataires m’ont fait part de leur volonté que l’on reprenne en nos noms les contrats car à cause du turn-over (multiples changements de colocataires), cela entrainait des frais de dossier à leur charge (à chaque nouveau titulaire de contrat). Nous avons donc décidé de modifier le bail afin d’y inclure le montant des charges. Je suis un peu perdue dans les modalités de paiement de charges. J’ai à peu près saisi la différence entre charges forfaitaires et charges réelles et il me semble hors de question de choisir les charges forfaitaires car la maison étant grande et le nombre de colocataires de 6, je crains qu’ils ne dépassent la somme fixée.
Cependant, dans le cas où je choisirais les charges réelles (provisions pour charges), comment faire lors de la régularisation annuelle s’il y a eu plusieurs changements de locataires en cours d’année ? Que dit la loi ? Puis-je exiger la somme manquante ou la verser aux colocataires en place à la date de la régularisation ?
Que me conseillez-vous ?
Merci d’avance pour les informations que vous pourriez m’apporter.

Mots-clés : annuelle, changement, charges, colocation, forfaitaires, locataire, provision, réelles, régularisation, turn-over

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[+2]    #2 04/06/2019 16h30

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Ne répondez surtout pas favorablement à la demande de vos colocataires !

Vous pensez bien que si c’est déjà difficile entre eux de déterminer qui doit payer quoi à cause du turn-over, pour vous cela plus compliqué encore. Il est vrai que des frais de dossier peuvent exister mais ils sont faible et vous n’en êtes pas responsable.
Vous ne risquez que d’y gagner une relation moins bonne avec vos locataires, d’éventuels impayés et d’y passer beaucoup de temps sans aucune contrepartie.

Le forfait, vous avez raison, c’est l’assurance qu’il soit dépassé sur le chauffage au moins. Sans responsabilisation, on ventile par exemple les pièces le chauffage à fond (vécu de nombreuses fois dans logement temporaire avec forfait).

J’ai fais de la colocation, la demande était récurrente et au vécu des relations qui parfois se dégradent entre colocataires, heureusement que je n’ai jamais du arbitrer entre eux sur qui devait payer quoi.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#3 04/06/2019 17h19

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Je fais les charges au forfait et cela se passe très bien.

Il est vrai que le chauffage électrique peut être un problème, mais les relations avec les locataires sont excellentes. Si le chauffage vous pose problème, vous pouvez le laisser à leur nom et reprendre les autres contrat.

Normalement, la colocation est très rentable. Est-il vraiment nécessaire de pinailler pour quelques euros?

Pas plus de risque d’impayé sur les charges que sur le loyer à mon avis. Normalement, avec 50 euros/personne vous devriez à peu près couvrir l’ensemble des dépenses.

Je n’aime pas les histoires d’argent entre locataires, ce n’est pas bon pour le business.

Dernière modification par Trahcoh (05/06/2019 00h13)

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#4 04/06/2019 18h02

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Trahcoh a écrit :

Pas plus de risque d’impayé sur les charges que sur le loyer à mon avis.

Mon opinion est différente de la votre,  il y a bien plus de risque de désaccord sur qui paye le chauffage que sur le montant du loyer, fixé et sans surprise.

Plus le risque de désaccord est grand et plus celui de ne pas vouloir payer survient…


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#5 06/06/2019 15h42

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Non. Au forfait, les charges des locataires sont fixes et sans surprise, comme le loyer. La surprise des factures est uniquement pour le propriétaire.

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#6 06/06/2019 16h25

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Personnellement j’applique un forfait de charge pour les charges de copropriété, chauffage / eau chaude (si collectif) et eau froide.

Pour le reste : électricité, internet, etc… je prévois une clause au bail comme quoi je gère les contrats pour le compte des colocataires (sorte de délégation) mais qu’ils ont la possibilité à tout moment de demander la reprise des contrats à leur nom en prenant à leur charge les frais de résiliation et de mise en service (ce qui suffit à les dissuader de le faire…).
Pour la répartition je précise que c’est dû chaque mois (même si payé un mois sur 2 pour l’électricité) et réparti entre le nombre d’occupants proportionnellement au temps d’occupation ce qui permet de gérer le cas où une chambre serait vacante.

Il faut par contre faire attention à la formulation pour ne pas que le contrat d’électricité et d’internet soient considérés comme inclus dans le forfait de charges mais bien comme une "refacturation".
Il s’agit ici plutôt d’une sorte de délégation pour souscrire à un contrat pour le compte des colocataires et se faire rembourser ensuite.
Il faut par contre bien leur laisser la possibilité de résilier à tout moment s’ils ne sont pas satisfaits du fournisseur ou des modalités de répartition sinon la clause est réputée abusive.
Il est également illégal d’imposer le choix d’un fournisseur d’énergie.

J’avais pensé faire pareil avec l’assurance habitation mais c’est trop galère et ça revient à multiplier le prix par 2 ou 3 par rapport à ce qu’un étudiant peu avoir.
Car pour les assureurs c’est une "anomalie" que le bailleur souscrive l’assurance pour le compte des colocataires, bien que ce soit permis par la loi, et du coup la tarification est en conséquence.

J’ai pas eu de soucis pour le moment, mais j’ai que 2 ans de recul sur 2 colocations de 4 chambres.

Dernière modification par lael (06/06/2019 16h47)

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#7 06/06/2019 17h56

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Ayant une expérience de colocation toujours en cours, j’ai opté pour provision puis regul.
Les provisions englobent:
-Électricité
-charges de copro récupérable sur le locataire
-Taxe sur ordure ménagère

Cette année sur l’exercice 2018 je dois de l’argent par exemple. Plutôt une bonne surprise pour eux mais c’est le jeu. Il me paraît normal d’être récompensé lorsque la gestion est saine.

Par contre ça a été du boulot pour moi de ventiler tout cela au prorata du temps de présence des colocataires.

Mais c’est un choix de ma part pour éviter les mauvaises surprises potentielles au forfait.

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#8 06/06/2019 17h58

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Et du coup comment avez vous fait avec les colocataires qui étaient partis ?

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#9 06/06/2019 18h24

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Si j’ai le RIB je procède au virement sinon j’attends qu’il se manifeste smile

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#10 06/06/2019 18h30

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Je me suis mélangé les pinceaux et n’ai pas fait attention que c’est vous qui deviez verser le trop plein perçu.
Donc je reformule ma question, comment auriez-vous fait avec les colocataires partis s’il fallait leur demander de compléter des provisions trop faibles ?

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#11 06/06/2019 19h38

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Idem que Kromoz0hm, la question m’intéresse.
Il me semblait également qu’il était interdit de refacturer de l’électricité et que seul un forfait charge qui du coup n’entrainent pas de régulation est autorisé.

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#12 07/06/2019 09h38

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Un forfait de charges permet de déguiser la partie électricité en la noyant dans le reste, mais ça n’autorise pas pour autant la refacturation de l’électricité.
En pratique c’est ce que beaucoup font, mais si un locataire vient râler en disant que le montant des charges n’est pas justifié, il vous faudra réussir à le justifier sans compter la partie électricité…

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#13 07/06/2019 17h36

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Oui en effet j’avais lu quelque part pour la partie électricité qu’il fallait faire attention.
En l’occurrence le risque n’est pas énorme car le chauffage est au gaz.

Si un locataire se plaignait sur cet aspect la j’irais me battre sur la partie charges récupérables de la copro qui me semble mal calculée à l’avantage du locataire. Ou alors l’état des lieux de sortie se durcirait étrangement.

Si le locataire est particulièrement procédurié alors tant pis pour moi, la perte n’est pas bien grave.

Globalement je fais en sorte de ne pas avoir d’argent à réclamer j’avais provisionné le nécessaire. Mais si cela arrive je retiendrais de  la caution avec son accord un forfait suffisant.
Si il refuse je devrais faire une régul prévisionnelle.
Ou peut être une autre solution qu’il me reste à trouver…

Par ailleurs je ne prends que des profils solvable (3 fois le loyer en cdi). Je réduis donc les risques de problèmes à ce niveau là.

Ceci étant dit personne n’est à l’abri des soucis de ce type.

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#14 07/06/2019 20h57

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Croustibate29 a écrit :

Oui en effet j’avais lu quelque part pour la partie électricité qu’il fallait faire attention.
En l’occurrence le risque n’est pas énorme car le chauffage est au gaz.

Le problème est exactement le même pour le gaz.

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#15 07/06/2019 22h12

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Correction, c’est du chauffage collectif pardon. ça rentre dans les charges récupérable du la copro par conséquent et c’est récupérable sur le locataire.

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#16 17/06/2019 16h30

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Merci pour ces réponses. Je vais donc choisir les provisions de charges, même si je n’en ai pas saisi toutes les subtilités évoquées ci-dessus.
Pour la répartition des charges parmi les colocataires, est-il obligé de l’établir en fonction de la quote-part du loyer (en fonction de ce que chacun paie du loyer) ou peut-on envisager qu’ils paient chacun la même somme pour les charges ?

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#17 30/03/2020 15h47

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Bonjour à tous,

Je vais lancer une colocation prochainement avec 3 colocataires dans appartement en copropriété.
Les fluides (eau, chauffage gaz et électricité) sont individuels.
A la base j’avais pensé prendre toutes les factures à mon nom, ainsi qu’internet, et inclure tout ça dans un forfait de charge. Mais pour éviter les mauvaises surconsommations et les problèmes de box en panne, ne serait ce pas plus simple de les laisser se débrouiller avec tous ces contrats? En plus la refacturation d’électricité et de gaz est probématique.
Ils choisiraient leurs fournisseurs, et se répartiraient les montant entre eux.

Est ce que ça peut être un point bloquant sur une colocation? Quel est votre expérience?

D’avance merci pour vos retours,
Cousy

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#18 30/03/2020 15h59

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Vous avez raison ; il est trop risqué de procéder en forfait charges en prenant tous les contrats à votre nom. Une colocation implique des arrivées et départs échelonnés dans le temps, la répartition par le propriétaire est donc beaucoup trop problématique et source de problèmes.

Personnellement je propose un forfait charges incluant eau, internet, TEOM (mais ni l’électricité et le gaz) depuis deux ans. Cela ne pose pas de soucis particulier, mais cela nécessite de faire preuve de pédagogie pour expliquer à vos candidats potentiels la raison de votre démarche. Personnellement cela ne m’a jamais fais perdre un colocataire.

Dernière modification par dalki (30/03/2020 16h01)

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#19 30/03/2020 17h19

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Merci pour votre réponse, je garderai surement l’eau à mon nom et je l’inclurai dans un forfait avec les charges de copropriété et la TOM. Je pense qu’il y a moins de risque de surprise sur la facture d’eau?, pour l’électricité / gaz / internet je vais les laisser gérer entre eux.

Cousy

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#20 01/04/2020 13h44

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Bonjour,

Vous pouvez tout à fait procéder ainsi mais le risque est que vos colocataires ne soient simplement pas satisfaits, car cela engage des frais de dossier à chaque changement de colocataire. Mais peut-être êtes-vous certain qu’il n’y aura pas de turn-over dans votre colocation.

Par ailleurs, EDF analyse plutôt bien la future consommation par foyer. Ex : cette année, les colocataires me doivent seulement 16 euros de plus que prévu (sur toute une année !) : je vais peut-être même leur en faire cadeau !

Bonne journée !

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