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#1 15/05/2019 19h40 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Bonjour à tous!

Je suis un peu perdu, je vais essayer d’être clair:

J’ai trouvé un bien (maison) suffisamment grand pour en faire plusieurs studio/F2. Jusque la rien d’extraordinaire.

J’ai été à l’urbanisme de la ville en question et la réponse à été, nous ne voulons plus de dérive et les divisions sont interdites (fortement contraintes par la mairie, avec place de parking etc…)

Question 1  :

Je souhaite uniquement faire des réaménagement de cloisons intérieures (conserver le compteur EDF sans autres lots) est-ce que la mairie à son mot a dire?

Question 2:

Je souhaite faire de la location meublé dans chacun des Studios + un peu de RBNB en tant que résidence secondaire, la mairie ou ces services peuvent il s’y opposer? si oui comment? comment rester dans les règles?

Question 3 :

J’ai la possibilité d’acheter ce bien en résidence principale ou secondaire, y a il un intérêt au vue de mon projet?

J’avoue avoir été un peu effrayé par la fermeté du service d’urbanisme en question et les menaces de recours en cas de changement de destination (mon objectif etant de conserver les zones habitables à l’identique, avec cloisons différentes)…

Mots-clés : division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp

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#2 15/05/2019 20h25 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Les règles ne sont pas identiques sur tout le territoire (dans les villes/aglomératiosn de + de 200k habitants et ailleurs, par exemple). Sans la localisation de ce bien, impossible de répondre avec pertinence.

A mon sens :

Q1 : Même "uniquement des réaménagement de cloisons intérieures" peuvent avoir un impact sur la valeur locative, assiette de la taxe foncière et de la taxe d’habitation => il faut le déclarer le cas échéant au service compétent .

Q2 : Ceci est largement un changement d’usage (de destination), et il peut y avoir des restrictions, ou des autorisations à obtenir.

Q3 : Si vous n’avez pas l’intention d’en faire votre résidence principale, vous n’avez pas les deux possibilités…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 15/05/2019 22h24 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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merci!

je me rend compte que je n’ai pas encore assez de connaissances…

pour Q1: quels sont les services compétents pour déclarer un bien de XXm² composé de XX pièces en un bien de la même surface mais une répartition différentes des chambres?

pour Q2:

Cas de la location saisonnière, la mairie demande un numéro d’enregistrement, (pour faciliter les contrôles) ça c’est OK.

Cas de la colocation, il y a changement d’usage?

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#4 16/05/2019 07h54 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Il n’y a pas de réponse unique. Certains disent : "oui, c’est une division, donc il faut un permis de construire donc des places de parking".
D’autres disent : "tant que je ne modifie pas la façade, je fais ce que je veux à l’intérieur". Il me semble bien que c’est le choix effectué par Cricri77700. Il n’a semble-t-il pas eu de difficulté à faire ouvrir un compteur électrique par appartement. Vous devriez lire ou relire ses études de cas.

Sur le saisonnier, vous n’avez pas répondu à GBL sur le fait de savoir si c’est dans une ville de plus de 200 000 habitants (ou dans les départements 92, 93, 94), ou pas.

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#5 16/05/2019 19h18 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Dans le 94…

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#6 17/05/2019 08h12 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Je vous laisse prendre connaissance de ce texte : Code de la construction et de l’habitation - Article L631-7 | Legifrance

Si cette maison n’est pas votre résidence principale, vous ne pourrez pas louer en saisonnier sans obtenir une autorisation de changement d’usage. Après, il faut savoir la politique de la commune en la matière ; peut-être que votre commune attribue généreusement des changements d’usage sans contrepartie ; renseignez-vous.

Sinon, il est possible d’y établir votre résidence principale. On peut alors louer sa résidence principale jusqu’à 4 mois par an.

Le problème, c’est que vous envisagez une division en studios. Même si ce n’est pas divisé officiellement au cadastre, ça sera divisé dans les faits. Peut-on, dans ce cas, donner en location une partie de sa résidence principale en non saisonnier pendant une partie de l’année (par exemple bail étudiant de 9 mois) puis en saisonnier les 3 autres mois ?

A mon sens, ces logements ne seront plus votre résidence principale, puisque vous ne les habitez jamais (ils sont habités 9 mois par des étudiants et 3 mois par des touristes), donc ce sont des logements locatifs indépendants, ce n’est plus votre RP. Votre RP est réduite à l’appartement que vous occupez vraiment dans cette maison, les autres appartements sont du locatif classique, donc pas de saisonnier sans changement d’usage.

Il est probable qu’on puisse essayer de passer entre les gouttes, en prétendant que ce qu’on donne en location est une partie de sa RP, et qu’on peut donc louer en saisonnier 4 mois maxi par an. Il est probable aussi que ça puisse être attaqué. On a vu la vigueur déployée par la ville de Paris contre les locations saisonnières, jusque devant les tribunaux ; si votre ville leur emboîte le pas, vous pourriez avoir des soucis.

Bien peser le pour et le contre…

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#7 18/05/2019 01h51 → Découper une maison en plusieurs studios pour du LMNP ? (division, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lnmp)

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Je vais clôturer ce fil avec les réponses reçues du service d’urbanisme ainsi que du service économique de 2 villes différentes et qui convergent sur vos remarques.

-Division = place de parking = passage par l’urbanisme
(dans mon cas pas possible vu la configuration du bien)

-Aménagement des cloisons à l’intérieur en conservant un compteur sans changer les surfaces habitables = colocation (dans mon cas) = déclaration des baux aux services économiques concernés

Ceci pour la ville de Fontenay sous bois et Rosny sous bois (RP) 

Pour la location saisonnière (RBNB ou autre)
pour une des deux villes l’autorisation de la mairie est "facile" à obtenir, (signature du maire) l’autre ils
m’ont répondu qu’il ne voulait plus de ce genre de location ?
La réponse apportée : "Le PLU est en cours de modification pour suivre la tendance de Paris sur la gestion des locations saisonnière"

J’ai crée une étude de cas avec plus d’informations sur l’achat et les objectifs, encore merci pour vos réponses!

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