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#1 16/03/2019 20h31 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Bonsoir,

je me permet de venir vers vous pour un souci de Bailleur dont je ne sais pas trop comment prendre le bout ….

Voila:
un de mes locataire idéal me louant un logement en nu (CDI, en situation de handicap, loyer payer sans souci, logement OK)
m’informe fin février, par téléphone, qu’il se voit proposer un logement qui selon lui serait plus adapté à sa situation par les HLM et va donc quitter le logement actuel qu’il me loue, avec préavis de 1 mois (situation de handicap)
un courrier me parvient en AR pour départ du logement au 31 mars

je poste donc une annonce, fait des visites et conclut un Bail avec une personne qui reprend le logement au 1er avril

tout semble parfait !

sauf que
le locataire actuel m’informe vendredi
que son futur logement HLM subit un sinistre (dégat des eau, fuite de canalisation dans les cloisons …)
qui le rend inhabitable (moisissures) et doit subir des travaux

donc date de sortie inconnue …………… mais le futur locataire ne peu rester dans son logement actuel que jusqu’au 6/10 mars avril

je contacte aussitot les HLM
et une responsable travaux me répond qu’elle va voir ce qu’elle peut faire et doit me recontacter

donc ca risque fortement de coincer si les HLM ne trouvent pas un logement de subsitution

je pense faire un mail demain aux HLM pour matérialiser par écrit la situation!

d’après la Loi et par respect,
je suis obligé de garder la locataire sortante jusqu’a ce que les HLM lui trouve ou répare un logement
bref je rentre dans l’incertitude !

pour info,
le locataire sortant n’a pas signer de Bail avec les HLM mais commission lui avait valider un logement pour une entrée au 19 mars

donc j’entrevois quelques possibilités:

- garder le locataire sortant jusqu’a une date inconnue et annuler avec le futur locataire (risques juridiques car bail signer)
plus refaire un tour de recherche de locataire en urgence avec des délais qui vont etre court, donc risque de vacance le temps de tout organiser ….

- négocier des délais avec HLM et propriétaire du futur locataire,
mais cela sera à la marge ….

- me retourner contre les HLM,
car le problème vient de chez eux et je ne vois pas pourquoi" j’encaisserais" leurs problèmes,
qu’ils gérent cette situation et si besoin demande d’indemnisation (pour futur locataire refusé, locataire qui n’a pas son logement en temps et en heure, pour moi car temps et frais engager)

comment aborderiez vous cette problémathique ?

Dernière modification par Frycek (16/03/2019 23h32)

Mots-clés : changement de locataire, hlm, juridique

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#2 16/03/2019 22h11 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Je ne comprends pas pourquoi vous dite "d’après la Loi et par respect, je suis obligé de garder la locataire sortante jusqu’a ce que les HLM lui trouve ou répare un logement"?
Je pense que dans votre cas, c’est mieux de limiter la relation entre vous et le locataire.
Il a envoyé un préavis alors il doit partir à la date indiqué dans son préavis, point barre.
Apres, il doit gérer lui même le problème entre lui et le HLM.
Au pire de cas il doit passer sa nuit à l’hotel, ou dans la rue mais ce n’est pas vous à gérer ca.

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[+1]    #3 16/03/2019 22h48 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Oubliez le bailleur HLM, ça n’est pas votre problème. Vous n’avez aucun contrat avec lui et n’avez pas à vous en préoccuper. Vous ne pouvez pas vous retourner contre lui.

Votre locataire vous a remis son préavis valablement ? À partir de la date de départ prévue, il est occupant sans droit ni titre.
Vous avez signé un autre bail avec un autre locataire à compter de cette date ? À partir de cette date vous lui devez le logement convenu.

Qu’il ait signé un bail avec l’office HLM ou pas, ça n’est pas votre problème. Votre locataire a été bête d’envoyer son préavis avant d’avoir signé un nouveau bail. Ça n’est pas à vous d’en assumer les conséquences.

Ça, c’est pour l’aspect juridique. En pratique il va falloir vous mouiller un peu parce que l’ancien locataire peut rester aussi longtemps qu’il lui chante (vous ne le ferez pas expulser dans un temps compatible avec vos contraintes), et donc le nouveau (avec qui vous avez signé un bail ?) va vous faire des misères.

Il vous faut négocier un délai de la façon suivante :
- rappeler au locataire actuel son obligation de partir à la date convenue, et en toute hypothèse le plus rapidement possible
- inciter le nouveau locataire à se maintenir illégalement dans les lieux jusqu’à ce que votre logement soit disponible (= reporter le problème sur son propriétaire)

Vous pouvez également essayer d’annuler carrément avec le nouveau locataire. Il faudra peut-être lui proposer de l’indemniser s’il rale, ce qui serait normal.

Bon courage… malheureusement vous êtes toujours tributaire du départ effectif lorsqu’un préavis a été remis.

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[+1]    #4 16/03/2019 23h16 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Frycek a écrit :

donc date de sortie inconnue …………… mais le futur locataire ne peu rester dans son logement actuel que jusqu’au 6/10 mars

J’imagine que c’est plutôt 6/10 avril?

Vous avez très bien fait de contacter les HLM, relancez les pour obtenir une date de disponibilité du nouveau logement :
- si c’est avant le 6/10 avril, le souci est réglé
- si c’est après le 6/10 avril, voyez si le HLM ou le locataire ont une solution pour libérer votre appartement (solution transitoire, famille etc). Voir aussi avec le nouveau locataire s’il à une solution d’attente. Le plus important est d’obtenir une date fiable.

Et surtout insistez pour que votre locataire partant signe son nouveau bail au plus vite.

Si votre locataire décide de rester dans votre appartement, c’est vous qui aurez un souci (même si c’est le locataire qui est en tord).

Cela m’est arrivé en octobre dernier. Après quelques heures de questions sans réponse, tout est rentré dans l’ordre grâce à la bonne volonté de mes locataires.

Dernière modification par lachignolecorse (16/03/2019 23h28)


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[+1]    #5 17/03/2019 07h43 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Bonjour avec les organismes HLM c’est toujours compliqué.

Ma dernière locataire qui as bénéficié d’un logement a reçu un accord pour un logement en décembre elle m’annonce donc qu’elle quitte les lieux.

Mais les organismes HLM ne lui font pas signer de bail, je décide donc d’attendre la fin du préavis pour entamer les visites.
En février je demande si c’est bon pour le nouveau bail elle me dit c’est compliqué mais j’ai un logement.
Arrive mars donc après la fin du préavis.
Elle a reçu les clefs mais l’appartement doit être entièrement repeints, et il faut poser une cuisine donc la locataire attend de faire les travaux avant de déménager.

Avec le recul je pense que mon locataire c’est précipité pour donner son préavis sans avoir de nouveau bail et c’est le cas chez vous.

A votre place il faut annuler le nouveau bail et garder votre locataire actuel, car la situation risque de durer.
D’autant qu’il lui faut un logement spécialement adapté.
En revanche il faut que votre locataire vous fasse parvenir un courrier en recommandé pour justifier de son intention de rester.

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[+1]    #6 17/03/2019 09h03 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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JR a écrit :

A votre place il faut annuler le nouveau bail

C’est impossible juridiquement ! Donc à ne pas faire par écrit car il se mettrait en tort et le nouveau locataire pourrait se faire payer le logement par son bailleur défaillant.

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#7 17/03/2019 12h04 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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M.rci pour vos retours

En théorie tout cela n’est pas mon problème mais celui des HLM et du locataire sortant.

sauf qu’en pratique,
ce problème risque de me retomber dessus

Le locataire sortant sera au 31 mars "sans droit ni titre", mais impossible de le sortir du logement dans un délai raisonnable
donc le problème sera pour ma pomme (même si le loyer sera payé)

Je suis engagé avec le locataire entrant (juridiquement avec Bail signer), et si aucune solution n’est trouvée sous peu, il peu me faire misère (s’il est procédurier) sauf à négocier avec lui un arrangement amiable.

Négocier des délais (locataires sortant, entrant, HLM) permettra d’arrondir les angles pour faciliter la solution à trouver mais FAUT TROUVER UNE SOLUTION sinon cela ne sert à rien !

Donc,
le problème des HLM devient (de facto) le mien

Sachant que les HLM dispose de 900 logements localement, il devrai y avoir possibilité pour eux de trouver un logement de subsistution ……

je fait partir un mail aux HLM cet après-midi et les contacte lundi pour trouver une solution

Je réfléchis actuellement pour voir si je peux envisager de me retourner contre les HLM si le problème persiste (médiateur , indemnisation, ester en justice, ….)
Qu’en pensez vous ?

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[+1]    #8 17/03/2019 14h03 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Je vous conseille de rester conciliant. Vous ne pouvez rien reprocher au bailleur des HLM car il n’y a pas de bail signé. Donc contactez les comme vous avez fait par mail mais aussi (et surtout) de vive voix. A vous de sentir s’ils prennent au sérieux votre demande ou pas. Si une date n’arrive pas à être fixée, essayer que votre locataire sortant trouve une solution d’hébergement de son côté.

Proposer la résiliation du bail avec ne nouveau locataire est la dernière chose à faire car elle vous mettra dans l’illégalité.

Bonne chance!


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[+1]    #9 17/03/2019 14h10 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Bonjour
Il semble en effet qu’il faudra être diplomate. À ce stade, vous pourriez avoir un entretien physique avec le locataire sortant et lui expliquer le problème puisque c’est lui qui vous place dans cette situation et qui vous a transmis son départ, peut être A-t-il une solution de repli !

Bon courage
Chtirentier

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[+1]    #10 17/03/2019 18h02 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Téléphonez à l’ADIL.

Attention il s’agit d’une personne handicapée donc protégée par la loi ; voir si vous êtes pas dans l’obligation de lui retrouver un logement…

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[+1]    #11 17/03/2019 18h28 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Dans ce genre de situation, il convient d’être très diplomate.

Clairement le locataire actuel va rester dans votre logement (et je pense continuer à payer ses loyers).
A votre place, j’informerai sans trop tarder le futur locataire de la situation. Ce n’est pas de votre faute, et il y a de grandes chances qu’il trouve une solution temporaire le temps que le locataire actuel parte (hébergement chez un ami, famille ou même tout simplement voir avec son proprio actuel s’il a possibilité de rester un peu + longtemps).

Il lui reste 2 semaines pour se retourner, cela me semble suffisant le temps d’arranger la situation.

De votre côté, essayez de voir avec le service HLM en direct en vous déplaçant dans leurs bureaux si vous n’habitez pas trop loin. Rien de mieux qu’un dialogue physique plutôt que par mail ou téléphone. C’est le meilleur moyen pour faire avancer les choses. Expliquez calmement votre situation et je suis persuadé qu’une personne de bonne volonté va vous trouver une solution.

En dernier lieux, un petit coup de pression /bluff sur le locataire sortant en lui rappelant qu’il risque des indemnités d’occupation si le nouveau locataire porte plainte. Pas dit que ça marche mais ça vaut le coup d’essayer. Incitez le à être hébergé par un ami, il trouvera peut être une solution de lui-même.

Dans tous les cas, gardez votre sang froid et restez courtois. Votre locataire actuel a juste joué d’un peu de malchance et c’est le genre de situation qui rythment la vie de bailleurs. Ca vous fera une petite anecdote à raconter en repas de famille ^^

Dernière modification par Stinky (17/03/2019 18h32)

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[+1]    #12 18/03/2019 09h46 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Frycek a écrit :

un courrier me parvient en AR pour départ du logement au 31 mars
(…)

le locataire actuel m’informe vendredi
que son futur logement HLM subit un sinistre (dégat des eau, fuite de canalisation dans les cloisons …)
qui le rend inhabitable (moisissures) et doit subir des travaux

donc date de sortie inconnue …………… mais le futur locataire ne peu rester dans son logement actuel que jusqu’au 6/10 mars avril
(…)

d’après la Loi et par respect,
je suis obligé de garder la locataire sortante jusqu’a ce que les HLM lui trouve ou répare un logement

Le respect a comme limites vos propres difficultés et la Loi n’est pas contre vous, elle vous interdit simplement l’expulsion par vos propres moyens.

Il faut donc informer la locataire actuelle qu’elle est potentiellement responsable du préjudice que vous subiriez suite à son faux-départ, et notamment, en plus de l’indemnité d’occupation classique, les frais de logement temporaire du locataire évincé que vous auriez à supporter. Souvent seule la crainte d’être condamné à payer (voire même simplement de penser que l’on va être poursuivi) fait avancer les choses.

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[+2]    #13 18/03/2019 10h08 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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La stricte application de la loi et des écrits réalisés, c’est :
- votre locataire doit partir le 31/03. Vous devriez d’ailleurs la convoquer par une LRAR pour un état des lieux contradictoire le 31/03 à 17h00 par exemple, en lui rappelant à l’occasion que l’appartement doit être, à cette date, vide et propre. Voire par huissier, j’y reviens plus loin.
- Dès le lendemain de cette date, si la locataire est encore en place, elle devient occupante sans droit ni titre, autrement dit squatteuse.
De ce point de vue, programmer un état des lieux réalisé par huissier, le lendemain de la date de sortie (plutôt que contradictoire entre les parties, le jour de la date de sortie) permettrait d’ailleurs d’objectiver que l’occupation du locataire continue au-delà de la date normale.
Ensuite, vous attaquez les procédures normales envers une squatteuse, en visant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation (équivalent du loyer).
- quand au locataire qui a un bail et que vous ne pouvez pas loger, vous devez lui proposer un logement de substitution, à vos frais.

Voilà la version dure et inflexible. Il faut quand même avoir cela en tête ! Vous partez d’emblée du principe que la loi et la morale protègent votre locataire, c’est faux. Si vous faites toutes les concessions d’emblée, il n’y a pas de négociation possible, il n’y a d’ailleurs pas non plus de conseils à nous demander : faites carpette, cédez sur tout, c’est simple !

Pour autant, la version "dure" n’est guère possible, et il va donc falloir composer au mieux.
- Déjà demander à la locataire si elle n’a vraiment pas de solution pour libérer le logement à temps : loger chez les parents, chez une copine ? Il faut lui dire qu’elle sera squatteuse dès le 1er avril et qu’elle vous met dans une situation impossible. Il ne faut pas non plus lui faire croire qu’elle peut se dédire de sa dédite en claquant des doigts et que tout le monde doit se plier à ses petits caprices ! Si elle peut loger ailleurs, elle doit le faire, même si c’est inconfortable pour elle.
- Ensuite, côté HLM, faire des pieds et des mains pour qu’elle puisse avoir un logement rapidement.
- demander gentiment au locataire entrant s’il peut renoncer au bail (ça serait sans doute le plus simple)… ou s’il peut en tout cas loger ailleurs temporairement en attendant que la locataire libère les lieux.

Mais dites-vous bien qu’à force de vouloir être gentil, ça risque de se retourner contre vous. Par exemple si le locataire entrant accepte de déchirer le bail, mais change ensuite d’avis et vous fout au tribunal, vous avez 99 % de chances de perdre. La solution "dure" ne serait pas aberrante du tout, en tout cas comme point de départ, et seulement après céder un peu de terrain.

Dernière modification par Bernard2K (18/03/2019 18h35)

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[+1]    #14 18/03/2019 20h01 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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sur ce sujet,

appel vendredi aux HLM puis

voici le mail envoyé aux HLM

frycek
a écrit :

Je me permet de vous contacter suite à une annonce de vos service HLM à Mme XXXXXX lui indiquant qu’elle ne pourra entrer dans son nouveau logement HLM à la date convenue du 19 mars.

Cette dame handicapée, à recu en date du 19 février 2019 un courrier de vos services lui indiquant que sa demande de logement HLM recoit un avis favorable avec entré dans les lieux au 19/02/2019.

Suite à cela, Mme XXXXXX me transmet, dans les règles, un préavis pour quitter son logement actuel au 31 mars. et que j’ais trouvé un locataire qui prendrait sa suite au 1er avril.

Or il s’avère que le logement prévu n’est pas disponible suite à un sinistre.

Aussi, je souhaiterais étudier avec vous la réponse la plus adaptée pour tous au plus vite.

En vous remerciant de bien vouloir me contacter au plus vite au

cet après midi, un appel des HLM, dame (responsable) avenante

le logement sera disponible au 9 avril


je contacte le locataire sortant pour l’informé,
puis le locataire entrant qui est soulagé
mais a entre-temps à négocier avec son propriétaire pour partir le 20 avril

donc au final,
tout rentre dans l’ordre mais je vais avoir 10 jours de vacance !

a confirmer que le locataire sortant valide sont Bail HLM au plus vite
et refaire un Bail aux bonne dates avec le locataire entrant

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[+1]    #15 18/03/2019 20h57 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Bravo, les HLM se sont sentis concernés. 10 jours de vacance ou 10 jours de marge, des fois que le logement HLM soit disponible avec un petit retard, au moins vous êtes tranquille.
Vous voyez que cette situation aurait pu se terminer en cauchemar, si tout se déroule comme prévu maintenant c’est un moindre mal.

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[+1]    #16 18/03/2019 21h44 → Locataire qui finalement ne part plus, mais bail déjà signé avec un nouveau ? (changement de locataire, hlm, juridique)

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Eh bien, 10 jours de vacance, c’est une bénédiction à comparer de tous les ennuis potentiels qui vous pendaient au nez !

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