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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 12/12/2018 18h30

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Bonjour,

J’envisage très bientôt de déménager dans un autre pays (Suisse). A cause du déménagement et des raisons personnelles, je n’aurai pas de possibilité d’avoir un crédit immobilier pendant quelques années à venir. Je me pose donc la question si c’est pertinent de faire un investissement immobilier en France avant mon départ, profitant des taux bas.
Cependant, la question de la fiscalité et de gestion se pose…
Je réfléchis entre deux solutions :

1) Immobilier en direct (LMNP):
J’envisage d’acheter un petit studio en région parisienne en utilisant les services de l’un des agences « investissement clé en main ». Je comprends que ce n’est pas la meilleure option en termes de rentabilité, mais ayant très peu de temps disponible et zéro de compétences pour faire des travaux je pense que c’est la meilleure solution pour moi en immobilier direct actuellement.
Les « + » :
•    Un peu plus de rentabilité que les SCPI
Les « - » :
•    La gestion sera compliquée après mon départ, il faudra confier le bien à l’agence. Qualité de gestion n’est pas claire, les frais de gestion à ajouter.

2) SCPI :
Les "+"
•    Facilité de gestion.
Les "-"
•    Difficulté d’obtenir le crédit et un taux de crédit plus élevé que pour l’immobilier en direct.
•    Imposition des non-résidents. 
Si je comprends bien, contrairement au LMNP SCPI ne permet pas de créer le déficit foncier avec les travaux/mobilier/amortissement ?

Une idée d’optimisation fiscale est venue dans ma tète: si j’achète avec un crédit français les SCPI à 100% allemandes et je déménage en Suisse ensuite, logiquement je devrai payer les impôts sur les revenus en Allemagne uniquement et pas en France? Et la CSG?

Je vous remercie pas avance pour tous les conseils, retours d’expérience…

Dernière modification par Lilu (12/12/2018 18h33)

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), non-résident, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 12/12/2018 18h52

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Lilu a écrit :

Bonjour,

J’envisage très bientôt de déménager dans un autre pays (Suisse). A cause du déménagement et des raisons personnelles, je n’aurai pas de possibilité d’avoir un crédit immobilier pendant quelques années à venir. Je me pose donc la question si c’est pertinent de faire un investissement immobilier en France avant mon départ, profitant des taux bas.

A mon avis c’est sans doute le pire moment possible pour se lancer.
Un investissement immobilier réussi requière en premier lieu du temps pour prospecter, négocier, faire ou superviser les éventuels travaux ; et aussi de la visibilité sur sa situation personnelle présent et future (résidence principale, vie professionnelle, régime fiscal etc.) pour estimer au mieux comment ce nouvel actif va modifier cette situation.

Juste avant une expatriation vous n’avez a priori ni l’un ni l’autre.

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#3 12/12/2018 19h11

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Bonjour,

Vous avez un CDI et un bon salaire, je dirais que c’est le moment pour emprunter. Et puis, la Suisse ça n’est pas si loin. Et qui dit que vous n’en reviendrez pas un jour, voir assez vite?

Ce n’est pas vraiment un problème d’avoir de l’immobilier physique sans être sur place dans la mesure où vous prévoyez bien tout avant de partir. C’est à dire qu’une fois le projet en route, il faut qu’il s’autofinance et que vous ayez quelqu’un ou une agence sur place pour s’occuper de la gestion (changements de locataire, réparations etc).
Je vous conseillerais cependant d’aller sur quelque chose de tranquille, comme un T2 ou plus, en location nue. Avec le meublé vous aurez beaucoup plus de travail de gestion et les quelques miettes de rentabilité que vous gagneriez vous coûteraient cher en temps et en soucis.
J’ai personnellement de l’immobilier en France lors que je n’y habite pas vraiment. C’est possible, il faut juste bien s’organiser et bien gérer.

Si vous voulez être encore plus tranquille, des parts de SCPI iront très bien puisque vous n’aurez aucune gestion à fournir après l’achat. Et vous vous économiseriez beaucoup de soucis pour une rentabilité équivalente à de l’immo sur Paris.

Enfin, pensez à long terme. Avez vous vraiment la motivation pour gérer une petite surface meublée à distance pendant 20 ans?

Dernière modification par Macaxeira (12/12/2018 19h12)

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#4 13/12/2018 00h46

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Dangarcia, Macaxeira, merci pour vos commentaires.

Macaxeira a écrit :

Bonjour,

Je vous conseillerais cependant d’aller sur quelque chose de tranquille, comme un T2 ou plus, en location nue. Avec le meublé vous aurez beaucoup plus de travail de gestion et les quelques miettes de rentabilité que vous gagneriez vous coûteraient cher en temps et en soucis.

En effet une location nue est plus facile à gérer, mais qu’en est il des impôts? Si j’ai bien compris la location nue ne permet pas de déduire des travaux, mobilier, faire l’amortissement?
J’ai vu l’amendement 2552 sur la fiscalité des non-résidents: passage à 30% de taux minimum d’imposition. Si on ajoute 17,2 de CSG, ça fait 47,2% au total!
Avez-vous peut-être des conseils sur ce sujet?
J’hésite sur les SCPI précisément à cause de ce problème.

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#5 13/12/2018 20h27

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Bonjour,

En nom propre, la location nue est souvent considérée comme moins performante que la location meublée sur le plan fiscal car elle ne permet pas de pratique d’amortissements. En  nu, vous aurez des revenus fonciers  (RF) au lieu de bénéficea industriels et commerciaux (BIC) dans le cas de location meublee.
Toutefois, la location nue est intéressante si vous faites beaucoup de travaux ( des sommes à 5 chiffres) car ces travaux, ainsi que de nombreuses autres charges, sont déductibles de votre revenu foncier. Ainsi, dans les faits, vous ne payez pas d’impots sur vos RF l’année des travaux, et comme le déficit foncier est reportable, ni les années suivantes (en fonction du montant des travaux et de vos RF).
Cerise sur le gâteau, la partie du déficit foncier que vos RF ne peuvent pas éponger est imputable sur votre revenu global  (salaires), ce qui fait fortement baisser votre imposition cette année là.

Bon, c’est un sujet complexe et d’autres l’expliquent mieux que moi. Allez voir la partie immobilière du forum, on y trouve des perles.

Bien sûr il faut se mettre au réel car au micro, comme vous dites, l’imposition est inévitable quelque soit le montant des travaux.

Concernant les SCPI, je n’en ai pas mais il me semble qu’une fois acheté il n’y ai plus rien à faire. Cela peut vous convenir si vous n’avez pas le temps de gerer un bien ni l’envie de tout apprendre.

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#6 13/12/2018 23h36

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Lilu a écrit :

J’hésite sur les SCPI précisément à cause de ce problème.

Concernant les SCPI, il faudrait probablement que vous vous penchiez sur celles qui ont l’essentiel de leur patrimoine immobilier à l’étranger car dans ce cas cela peut vous être fiscalement plus favorable.
Pour le savoir, il faut se pencher sur les conventions fiscales entre la Suisse (ou même le canton particulier dans lequel vous vous installerez) et les pays où se situent les biens immobiliers de la SCPI.

Bien à vous,
cat

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#7 28/02/2021 16h32

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Hello,

Je me permets de relancer ce fil de discussion car je me pose les mêmes questions concernant un futur déménagement (1 ou 2 ans) dans un des pays du golfe (KSA).
Je suis actuellement proche de la frontière Suisse, je n’ai aucun crédit, un assez bon salaire (>5K/mois), et un peu d’épargne (>40K), et je suis actuellement locataire et non propriétaire de ma RP.

Le LMNP m’intéressait beaucoup mais vu le rendement qu’il faut trouver pour espérer avoir un cash flow positif (et encore, si tout va bien) je me dirige de plus en plus vers les SCPI.

Néanmoins le gros point noir des SCPI en France est l’imposition pour les non résidants français qui est de 20 % + 17,2 % voir 30% + 17,2%, cela mange une grosse partie de la rentabilité.
C’est pourquoi je voulais savoir si vous connaissiez des SCPI investissant sur des groupements immobiliers hors de la France, permettant de ne pas être imposé en France (si possible un pays plus avantageux en termes d’imposition) et que la banque accepterait de financer.

Merci pour vos retours,


La bise, Lovebo

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[+1]    #8 28/02/2021 17h21

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Bonjour Lovebo,

Il y a des files dédiées aux SCPi investissant à l’étranger (comme ici ou ), mais vous pouvez par exemple regarder Novapierre Allemagne ou Eurovalys.

Dernière modification par Liberty84 (28/02/2021 17h34)

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#9 01/03/2021 02h07

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Non l’imposition peut être plus faible que les 20% grâce à la possibilité d’opter pour le taux moyen :

Régime micro-foncier en tant que non résident français ?

On notera l’avantage d’avoir CSG-CRDS réduit à 7.5% (prélèvement solidaire) pour les pays de l’union européenne qui ont leur propre sécurité sociale.

Il y à de vrai avantages à être expatrié en ayant de l’immo en France.

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