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#1 08/08/2018 17h59 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour

J’ouvre une file sur ce titre car il me semble à la fois prometteur et peu connu (bien qu’une filiale soit très connue ici pour ses SCPI).

Attention toutefois à la liquidité du titre, du fait de la détention par le majoritaire de plus de 95% du K.

La capitalisation actuelle du titre est de 470 Meur.

La société Fiducial Real Estate (que je nomme ORIA par la suite) possède deux activités.

La première activité consiste à acheter des terrains, y construire des bâtiments avec les architectes du groupe, puis de les louer. La valeur ajoutée du groupe est de pouvoir faire du sur mesure.

La seconde activité porte sur les services en lien avec la promotion immobilière. On retrouve la branche Fiducial Gérance, bien connue ici puisqu’elle commercialise des parts de SCPI, et la branche Immocial SAS, qui assure des services juridiques de gestion de patrimoine mobilier.

Point particulier, 80% du parc sont des bureaux et les locataires sont essentiellement des entités du groupe Fiducial. Ainsi le véhicule coté ORIA permet de jouer la croissance immobilière des activités du groupe Fiducial, elle-même liée à la croissance du business même de Fiducial. Pour pister la croissance de ORIA, il faut donc pister l’état de santé du groupe Fiducial.

ORIA gère un patrimoine immobilier diversifié de 323000 m2 répartis sur 500 sites, générant des revenus de 54 Meur au 31/12/17, le tout avec un levier modéré (85% sur 2017).

La stratégie actuelle de ORIA est de grossir son parc via des emprunts de 20/25 Meur par an pour des revenus attendus de +1.1 Meur.

Le tout s’inscrit dans une stratégie globale du groupe Fiducial. En clair, là où Fiducial expertise comptable et conseil compte s’installer, ORIA est le bras armé des bureaux à monter.

Points positifs :

Stabilité du management, le fondateur du groupe Fiducial Christian Latouche est à sa tête depuis sa création en 1970. Et il a gardé une bonne partie de son équipe dirigeante de cette époque.

Latouche a un réseau qui lui permet d’avoir une vision prospective affutée (cf la loi Macron et ses retombées pour le groupe Fiducial)

La gestion long terme est créatrice de valeur et de croissance, voici quelques chiffres : en 16 ans le CA a fait fois 4, en 10 ans fois 2.2 , et la dynamique reste là avec +40% de CA sur les 5 dernières années. La rentabilité est au rendez vous, en 16 ans le RNPG a fait fois 7.7, en 10 ans fois 5.9, et ce RNPG affiche +60% sur les 5 dernières années.
Conséquence, la régularité de la montée du cours de bourse depuis 1991 est appréciable.

COURS DE BOURSE DE 1991 A MI 2018

La filiale Fiducial Gérance (SCPI) est en forte croissance. Potentiellement on a ici le booster de l’ANR de ORIA

Une OPRO est possible.

Points négatifs :

Exposition aux devises : Francs Suisse et USD. Expositions non couvertes car trop couteuses à mettre en œuvre sur le long terme. De plus cela ne concerne qu’une faible partie des revenus de ORIA.

Le fondateur Bernard Latouche est un personnage assez controversé du fait de sa grande gueule et de ses accointances passées avec l’extrême droite.

Vos avis sont les bienvenus.

SRV.

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Mots-clés : bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 10/08/2018 17h14 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour

Venons-en à la valorisation de la boite !

Je tente ici une valorisation de la branche gestion des actifs immobiliers (la branche Fiducial Gérance et Immocial SAS ne sont pas valorisées ici).

Depuis 1970, Latouche achète les murs dans lesquels il installe les bureaux de ses services d’expertise comptable et juridique. Sur 50 ans, cela permet de construire un patrimoine immobilier conséquent, qui est un plus à son core business (un gros plus !).

Regardons les chiffres.

Les revenus (loyers et charges) sont en constante augmentation ; ci-dessous le graphe depuis 2004

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1106_fiducial_loyer.png

La dette financière (toute la dette LT + passif courant) le levier reste actuellement modéré. A 85% (DE/FP) c’est un bon compris booster de résultat / risque financier pris.
NOTA : par prudence, j’ai volontairement non pris en compte la trésorerie disponible

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1106_fiducial_dettes_fi.png

90% des revenus locatifs sont réalisés avec des bureaux, sur des emplacements répartis dans 500 sites. Certains actifs sont placés dans des grandes villes comme Paris, où les rendements sont plus proches des 4%, certains autres actifs se situent dans des endroits moins tendus, rentabilité estimée de 6/8%.

J’ai donc calculé l’ANR avec une fourchette de rendement entre 6 à 8% , comme indiqué dans le rapport annuel. Cela donne ceci

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1106_fiducial_anr.png

Ainsi sur 2017, on a un ANR entre 187 euros et 287 euros.

Actuellement ca cote vers 195 euros.

On a donc une décote entre 0% et 30%. On peut donc penser qu’à ce prix de 195 euros c’est pas donné ,certes, mais on a des actifs rentables  pour zéro (la branche services, dont les fameuses SCPI !)

Et moi j’affectionne particulièrement les actifs gratuits et rentables !

SRV actionnaire de ORIA

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Dernière modification par srv (11/08/2018 14h57)

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#3 11/08/2018 22h46 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

Banni
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Les calculs ci-dessus surestiment à mon avis considérablement l’ANR 2017, à cause de deux énormes erreurs.

Première erreur manifeste
La valeur de marche des immeubles de placement se calcule toujours comme la division des Loyers (et non du CA locatif, comme le fait srv) par le rendement locatif (qui est 6 à 8% selon srv).
Le CA comporte en effet, en plus du loyer, les charges locatives que le propriétaire subit (y compris notamment la taxe foncière) et dont il refacture la majeure partie au locataire des bureaux. Ces charges viennent donc gonfler le CA facturé, mais ne contribuent pas au résultat net du propriétaire, qui les paie (à des tiers) puis les encaisse du locataire.

Le rapport annuel 2017 donne seulement le CA locatif, qui est de 57,4 M€, sans préciser sa répartition entre loyers d’une part et charges refacturées aux locataires, d’autre part. (Il s’agit ici d’un des multiples exemples de manque de transparence de cette société, ce qui justifie amplement une décote supplémentaire sur le cours de bourse).

Je vais donc supposer que les charges refacturées représentent 22% des loyers (ratio moyen qu’on observe chez d’autres foncières cotées ou non ayant des actifs comparables, c’est-à-dire des immeubles de bureaux de province). Les loyers sont donc de 57,4M€/1,22 = 47 M€.
La valeur de marché des immeubles en fin de l’exercice 2017 est donc :
-    non pas 57,4 M€ / 6% ou 8% (calcul erroné de srv)
-    mais 47 M€/ 6% ou 8% = 783 M€ ou 588 M€

Pour avoir l’ANR, on retranche ensuite la dette nette (266 M€ selon srv – le vrai montant est un peu moindre, car il faut retrancher une partie de la trésorerie, mais je préfère ici ne rien changer au calcul de srv, à part corriger ses deux erreurs manifestes).

Enfin, comme c’est logique et comme le recommande l’EPRA, pour avoir le bon ANR (l’ANR dit triple net), il faut aussi retrancher l’IS sur les plus-values fiscales latentes.

D’où la deuxième erreur manifeste
srv n’a pas retranché cet IS, alors que le jour où on vendra les immeubles, la société devra forcément payer l’IS sur les plus-values, puisqu’elle n’est pas une SIIC en France, ni une REIT dans les autres pays (Benelux, Suisse, Etats-Unis). Elle n’est donc pas exonérée d’IS.

Quelles sont les plus-values latentes 2017? Impossible de les calculer précisément, car le rapport annuel ne donne pas la valeur nette fiscale des immeubles. Prenons donc à la place la valeur nette comptable des immeubles dans les comptes consolidés, soit 558 M€ d’après le bilan consolidé. (Cela va en fait le plus souvent sous-estimer la plus-value fiscale latente et donc l’IS qui est proportionnel et donc surestimer l’ANR, car les amos dans les comptes sociaux qui servent pour calculer la fiscalité sont souvent supérieurs aux amos dans les comptes conso – c’est volontaire, car cela permet à la société de payer moins d’IS pendant les années d’exploitation de l’immeuble, mais du coup elle se retrouve à payer plus d’IS l’année de la vente de l’immeuble).

Le taux d’IS qui doit être appliqué est d’environ 25%, puisque les immeubles se trouvent majoritairement en France et que le taux d’IS, de 33% en 2017, va heureusement baisser à 25% en 2022.
L’IS sur les plus-values latentes est donc 25% x (783-558  ou 588-558).

En définitive, et après avoir divisé par le nombre d’actions, 2,414 millions, on obtient un ANR par action de :
-    130€ si le taux de rendement est 8%  (Calcul détaillé : (588-25%*(588-558)-266) / 2,414)
-    191€ si le taux de rendement est 6%  (Calcul détaillé : (783-25%*(783-558)-266) / 2,414)

Bref, la fourchette d’ANR est considérablement plus faible que celle donnée par srv, et avec un cours aujourd’hui vers les 196€, il n’est pas du tout certain qu’il y ait vraiment décote, d’autant qu’une ample décote est méritée, pour les raisons suivantes :
-    le titre est très peu liquide,

-    Il verse un dividende beaucoup plus faible que celui des autres foncières


-    la société est peu transparente: contrairement aux autres foncières françaises, elle ne publie pas tous les ans ou deux ans  la valeur de marché de ses actifs, la répartition du CA locatif entre loyers et charges refacturées ni l’adresse et la superficie de ses principaux actifs.

-    le fait que les locataires font presque tous partie du même groupe est susceptible de créer des conflits d’intérêts nuisibles aux actionnaires minoritaires, si l’actionnaire majoritaire choisit de favoriser les locataires plutôt que la foncière

-       De plus, cette unicité du locataire rend très improbable une cession suivie d’une OPA de la part d’une autre foncière. Car les foncières aiment les portefeuilles d’immeubles avec un risque locatif dispersé, et pas un risque locatif concentré sur un seul locataire, le groupe Fiducial.

-       le simple fait que l’actionnaire majoritaire détient plus de 95% du capital est un point négatif en soi

-       l’autre activité de la société (société de gestion des SCPI) n’est pas très performante: parts de marché en France faibles et en baisse.
Pour le moment, elle arrive à dégager des résultats positifs car le secteur des SCPI est très porteur depuis 8 ans. Mais comment va-t-elle faire, face à des concurrents bien plus forts, quand ce marché se retournera, par exemple si les taux d’intérêt remontent diminuant l’attractivité des SCPI?

(Pour mémoire, il faudrait rajouter à l’ANR - ce que srv n’a pas fait - la valeur de la petite société de gestion de SCPI, mais après là aussi IS sur la plus-value latente, cette valeur ne devrait pas dépasser 25 €/action - A affiner).

Dernière question : comment srv, qui est un expert de l’immobilier et de l’évaluation des sociétés cotées, à en juger par ses posts sur d’autres files, a-t-il pu faire deux erreurs aussi manifestes ?

Le cours il y a un an était d’environ 120€. Il a fortement progressé depuis. Présenter aujourd’hui ce titre très peu liquide comme nettement décoté pourrait propulser le cours à 240€ assez facilement, permettant à ceux qui ont acheté à 120€ de vendre à 240€, en doublant leur mise …

Bref, vu ce contexte, srv se devait d’être particulièrement prudent dans ses écrits.
Le reproche que je lui ferais n’est pas qu’il cherche à manipuler le cours (il est certainement au dessus de cela) mais d’avoir probablement ici manqué de prudence.

Déontologie: je NE suis PAS actionnaire. Mais j’ai eu quelques titres, achetés en S1 2017 et revendus en 2018 au dessus de 190€, avec une plus-value très sympathique en pourcentage. D’autant plus sympa que les cours de la plupart des autres foncières ont stagné ou baissé sur cette période.


Et j’en achèterai peut-être de nouveau en très petites quantités (car faible liquidité), s’il se produisait une *très* *forte* baisse du cours, parfaitement justifiée au demeurant d’après mes chiffres ci-dessus, qui sont aisément vérifiables.
Mais ce seront alors des achats spéculatifs, en espérant profiter ensuite d’un nouvel emballement spéculatif. Car ce titre, contrairement à celui d’autres foncières, ne mérite pas d’être détenu pour le long terme, vu ses multiples points faibles énumérés ci-dessus.

Dernière modification par pp08 (12/08/2018 07h55)

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#4 13/08/2018 00h38 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Merci de votre bienveillance pp08. Effectivement j’ai manqué de prudence.

Je précise qu’en finance, je ne suis spécialiste de rien. Je reste un amateur qui gère lui-même son patrimoine avec ses succès et ses erreurs. Le tout en partageant gratuitement ses avis, idées, succès et bouillons.

Et effectivement pour les loyers, j’ai commis l’erreur de ne pas y retirer les charges refacturées aux locataires, mille excuses.

Dans les RFA de ORIA, ya bien une note à ce sujet (la note 12 des RFA) , mais qui reste bien floue.

Les charges d’exploitation sont ici rikiki. Tandis que sur des foncières comme Bleecker ou Paref, ces charges sont plutôt de 12/18% des loyers. Mais peu importe le chiffre, sur le plan intellectuel vous avez raison, faut retirer ces charges.

Je compte bien tirer au clair ce montant de charges locatives.

Concernant l’IS, comme indiqué dans le RFA, ORIA ne paie aucun IS mais c’est sa maison mère qui le fait. Cela lui permet de faire tourner à plein la rentabilité des réserves qui s’accumulent ; les ROE étant dans les 7%, au bout de 5 ans par exemple, on a la magie des intérêts composés qui font la différence.

Concernant le devenir de ORIA, je ne pense pas qu’elle sera vendue seule.

En effet, comme on peut le voir dans une dérogation AMF de juillet 2017, la maison mère Fiducial a logé toute sa participation de ORIA dans une filiale Fiducial Finance Services. Cette dernière possède 97.85 % de Oria mais aussi 99.5% de Murboutic et 43.27% de SCI Pierre 1.

Dans quel but cette manœuvre ? Nul ne sait. Peut être qu’au final l’ensemble FFS sera vendu et/ou échangé.

Et au delà de mon erreur de calcul (mille excuses encore), j’attire l’attention sur le fait que Oria n’est pas une foncière comme les autres. C’est un moyen d’investir dans le groupe Fiducial (un peu comme MALT est le moyen d’investir dans le groupe Soufflet)

Et je ne partage pas votre avis sur le long terme, car bien qu’elle ait les points faibles que vous citez, elle a aussi des atouts que les autres foncières n’ont pas.

Si vous croyez que Fiducial va grossir via les marchés suivants :

Avec les professions réglementées du droit (Sofiral + Fiducial Legal by Lamy monté ya 2 ans)
Avec l’expertise comptable (Fiducial Expertise, le core business)
Avec la banque et le conseil financier (Fiducial Banque  et avec le rachat de Thémis ya un an)
Avec la branche services (avec les SCPI, +38% de collecte sur le S1)
Avec la sécurité (Néo Securite depuis 2012)
Et probablement l’assurance prochainement

Toujours ces mêmes idées de donner du "clefs en main" aux PME

Alors tout cela va déboucher sur plus de bureaux, plus de bâtiments, donc plus de patrimoine immobilier , le tout logé dans Oria.

Historiquement, le management d’ORIA a fait ses preuves, la création de valeur est bien là sur le long terme (j’ai les comptes depuis 1985, tous les ans le résultat net est positif ! et on a un 25 baggers sur 27 ans , sans compter les coupons)

Pour Oria, à 195 euros, cela reste cher, peut être, probablement …

Mais on a une foncière spéciale ici (c’était l’objet de l’ouverture de cette file, évoquer cette galaxie qu’est Fiducial)

Merci en tous cas de vos avis, cela permet de progresser, de se remettre en question.

SRV actionnaire de ORIA

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#5 13/08/2018 07h32 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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srv a écrit :

Les charges d’exploitation sont ici rikiki. Tandis que sur des foncières comme Bleecker ou Paref, ces charges sont plutôt de 12/18% des loyers. Mais peu importe le chiffre, sur le plan intellectuel vous avez raison, faut retirer ces charges.
….
Concernant l’IS, comme indiqué dans le RFA, ORIA ne paie aucun IS mais c’est sa maison mère qui le fait. Cela lui permet de faire tourner à plein la rentabilité des réserves qui s’accumulent ; les ROE étant dans les 7%, au bout de 5 ans par exemple, on a la magie des intérêts composés qui font la différence.

Les charges locatives (que vous appelez improprement ci-dessus les charges d’exploitation) sont celles refacturées par le propriétaire aux locataires. Elles sont élevées chez Fiducial car:

- elles sont plus élevées pour les bureaux que pour les logements (notion que les gens connaissent davantage), car elles incluent par exemple la taxe foncière, que la plupart des baux de bureaux mettent à la charge du locataire, mais que l’Etat fait payer au propriétaire. D’où refacturation au locataire.

- elles sont plus élevées en pourcentage des loyers pour des immeubles de province, car en gros elles varient assez peu en €/m2 alors que les loyers en €/m2 sont bien plus faibles en province qu’en Ile de France.
Cela explique pourquoi c’est 22% des loyers chez Fiducial (bureaux en province) alors que c’est moins chez Paref et Bleecker (bureaux, majoritairement en Ile de France).

Pour l’IS, votre remarque montre que vous n’avez rien compris au fonctionnement de ’intégration fiscale au sein d’un groupe de sociétés: les sociétés filles (comme ici, cette foncière) paient leur IS à la société tête du groupe, qui est responsable de payer l’IS de tout le groupe à l’Etat.
Donc les filles paient quand même (et c’est logique!) leur IS. La société mère ne fait nullement de cadeau aux minoritaires de la fille en payant l’IS à la place de la fille !

A noter par ailleurs que cette foncière paie peu d’IS en ce moment, mais elle en paiera énormément dans quelques années. C’est la même problématique archi-connue de l’achat d’un actif immobilier dans une société à l’IS: tant que la société ne revend pas l’actif, elle paie peu d’IS pendant une vingtaine d’année grâce aux amortissements pratiqués.
Mais quand elle vendra, tôt ou tard, l’actif, c’est le matraquage fiscal car la plus-value fiscale est énorme sur un actif qui a été fiscalement amorti auparavant.

Je persiste à ne pas voir l’intérêt d’investir sur cette foncière sur le long terme.

Mieux vaut investir dans d’autres foncières de bureaux en Europe, qui n’ont pas les inconvénients de cette foncière et dont les cours sont plus intéressants (même si très peu d’entre elles ont des cours vraiment *très* intéressants dans l’absolu en ce moment  vu la hausse des cours depuis 2014).

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#6 13/08/2018 08h18 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Boursorama ne lui suffit plus pour tenter de revendre ses positions srv1 sur les forums bourse.
Il va vous expliquer qu’il a fait 50% chaque année ou presque sur son portefeuille mais il oublie de dire que c’est grace à vos lecteurs qui il revendent ses positions

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#7 13/08/2018 08h52 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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pp08 a écrit :

bla bla….

encore un ramassis de me*de avec des parties en gras pour appuyer des arguments faibles

Les buts : provoquer (vie fade), annoncer que "le parisien" est meilleur car lui il a déjà gagné avec cette valeur (hautain), et nouveau (fourbe) : manipuler le cours des valeurs peu liquide. Souvenez-vous son coup sur CPCU : je manipule, je discrédite les arguments, et je reviens quelques semaines après en expliquant comment j’ai gagné des centaines de milliers d’euros

En espérant que la modération fasse le ménage et nettoie le forum de ce sale parasite.

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#8 13/08/2018 09h47 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

Banni
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C’est comme cela que ce forum accueille des arguments détaillés et facilement vérifiables!

C’est manquer d’intelligence que ne de pas les lire attentivement, avec un oeil critique bien sûr, en le faisant aussi pour les arguments opposés de srv , pour à la fin se forger une opinion.

Eh bien, je lance un défi aux contradicteurs qui ne savent qu’insulter: qu’ils achètent ce titre au cours actuel et on fera un bilan dans un an en comparant la perf. dividendes réinvestis avec les autres petites foncières de bureaux, comme Paref, NSI, etc.

D’ici là, je refuse d’intervenir suite à ces insultes. Encore une fois, rendez-vous dans un an.

Dernière modification par pp08 (13/08/2018 09h49)

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#9 13/08/2018 13h07 → Fiducial Real Estate : société de détention et de gestion d'actifs immobiliers peu connue (bureaux, fonciere, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous et toutes

Les réactions sont là, ca vit, ca bouge.

pp08 a écrit

Car ce titre, contrairement à celui d’autres foncières, ne mérite pas d’être détenu pour le long terme, vu ses multiples points faibles énumérés ci-dessus.

puis ceci

je lance un défi aux contradicteurs qui ne savent qu’insulter: qu’ils achètent ce titre au cours actuel et on fera un bilan dans un an en comparant la perf. dividendes réinvestis avec les autres petites foncières de bureaux, comme Paref, NSI, etc.

Je suis un investisseur long terme effectivement.
Mais long terme, c’est subjectif.

Je considère que un an, ce n’est pas du long terme.
Les concours de zizis sur un an c’est pour la maternelle.

La question principale de ce rapport au temps est de savoir si le temps joue pour l’actionnaire. Est_ce que chaque minute qui passe crée de la valeur.

Si vous croyez que ce sont les décisions des hommes et des femmes qui créent de la valeur, si l’équipe dirigeante s’inscrit dans la durée et a fait ses preuves, alors on a déjà un bout de réponse.

Pour autant ce n’est pas toujours gagné, même avec ces ingrédients réunis on peut prendre des gamelles.

Mais la belle croissance du groupe Fiducial mérite que l’on s’y intéresse. En véhicule coté ya Fiducial Office Solutions (ex Saci dans les 90’s pour les plus anciens) et ya Fiducial Real Estate.

La première est sur un marché déclinant, la seconde est le bras immobilier du groupe, en croissance selon les chiffres publiés (en 1999 yavait 168 sites pour 95 milles m2, maintenant on frise les 500 sites et 323 mille m2).

Les 10 plus gros actifs fonciers sont décrits dans les différents RFA et peuvent être visités (sur les grandes villes Lyon ou Paris par exemple). Google map/street peut aider.

L’illiquidité du titre et le fait du prince ayant plus de 95% sont des risques.
Que l’on peut ne pas vouloir prendre.

Ya les frileux et impatients, et les autres.

Chacun son style

SRV actionnaire ORIA

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