Non renouvellement du mandat du syndic sans remplacement immédiat ?

Bonsoir à tous,

Ma question ne porte pas nécessairement sur la location en particulier, mais plutôt la gestion de la copropriété. Je m’excuse par avance de la longueur de mon message, et vous remercie pour le temps que vous voudrez bien consacrer à sa lecture.

J’essayerai d’être le plus clair possible, afin d’obtenir une réponse claire et précise, si quelqu’un accepte de bien vouloir prendre un peu de son temps afin de m’aiguiller/aider. J’essayerai également d’être le plus factuel possible, mais je sais à l’avance qu’une certaine subjectivité transparaîtra dans mes propos : n’hésitez pas à me demander de reformuler/détailler si cela peut vous emmener à modifier votre réponse ! J’ai fait quelques recherches sur le sujet, et souhaiterais surtout savoir si mon approche est complète, ainsi que quelques points de détails !

Depuis quelques années déjà, les relations entre copropriétaires (une 50 aines de lots) ne sont pas au beau fixe, avec trois groupes principaux : le groupe A, en faveur du maintien du syndic 1, le groupe B en faveur de la nomination d’un nouveau syndic (avec proposition chaque année pour un ou deux autres syndics), et le groupe C, non intéressé par la gestion de l’immeuble. (absence aux AG et aucun mandat de représentation). Suite à la mauvaise ambiance lors de ces réunions annuelles, les membres absents sont de plus en plus nombreux. Aucun des groupes A ou B ne dispose, à ce jour, de la majorité absolue.

Le Conseil Syndical est principalement composé de membres du groupe B, en grande partie par impossibilité pratique et/ou manque d’intérêt des autres groupes. (je ne suis pas propriétaire de l’appartement, uniquement son représentant lors des AG, et ne peut, de ce fait, m’y présenter)
Suite à une opération de lobbying efficace menée par sa présidente, celle-ci à réussit à réunir suffisamment de mandats afin d’obtenir la majorité simple. Par opération de lobbying, j’entends entre autres des appels répétés, pour ne pas parler de harcèlement, d’une personne âgée de 96 ans, une communication écrite incendiaire, la mise en avant de problème relevant, à mon sens, de son fait : travaux non réalisés car elle demande systématiquement que les artisans fassent et refassent leurs devis, comme par exemple le cas de petits travaux de peintures (4-5m²) dans les communs, pour lequel le syndic a transmis un devis de l’entreprise ayant réalisé les travaux à l’origine en octobre : celui-ci est resté bloqué au niveau du CS, etc.

Lors de la dernière AG, il a ainsi été voté que le mandat du syndic 1 ne serait pas renouvelé. En l’absence de majorité absolue, et d’une décision majoritaire -simple- de procéder immédiatement à un second vote selon les dispositions de l’article 24 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, aucun syndic n’a été nommé par la suite : la copropriété se retrouve donc sans syndic suite à cette AG.

Lors de cet AG, un nouveau syndic (le 2 !) a été proposé. Son représentant s’est permis de s’inviter dans le local où était tenu l’AG à la simple demande de la présidente du CS, et après demande de son départ, il s’est d’abord posté derrière la porte, puis sous la fenêtre ouverte. (il faisait chaud !) Je vous passe les autres détails de la tenue de cette AG houleuse, dont la communication en direct -mode haut-parleur- avec une avocate spécialisée afin de forcer au second vote à la majorité simple pour la désignation du nouveau syndic, comme l’article 25-1 de la loi du 10 Juillet 195 en prévoit la possibilité. […la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24…]

Ma première question donc : à quelle majorité aurait dû être prise la décision de ne pas procéder à un second vote lors de cette même AG ?
Ce cas n’étant pas cité à l’article 25 de la loi du 10 Juillet 1965, une majorité simple suffit bien à prendre cette décision ? Cette solution me semble la plus logique, compte tenue de la non obtention d’une majorité absolue lors du premier vote.
Cette majorité simple a été obtenue, l’un des mandaté (tenant 3 mandats) ayant décidé, voyant le caractère houleux de la situation, de ne pas voter en faveur d’un second vote lors de cette même AG.

Lors de la fin de cette AG, il a été convenu à la majorité des présents, et sans contestations particulière, qu’une prochaine AG serait tenue à une date ultérieure déterminée, et convoquée par le syndic 1, en respect du délais de trois mois indiqué à l’article 25-1 du 10 juillet 64.
Il me semble que le délai de trois mois ne concerne que le cas où le tiers des voix n’aurait pas approuvé le projet ? Et de même pour la possibilité de statuer, lors de cette seconde AG, selon les disposition de l’article 24. Ce second alinéa impliquerait-il, le projet ayant retenu plus du tiers des voix, que le vote lors de la seconde AG devrait se faire également à la majorité absolue ?

Le Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 13, précise que seule les décisions portant sur des questions inscrites à l’ordre du jour sont valides. Cette décision me semble donc ne pas l’être, et de fait ne pas être opposable ? Sachant qu’il en est fait mention dans le PV d’AG, et que l’un des scrutateur est la présidente du CS ; elle ne peut donc ignorer cette décision. (à défaut de pouvoir en contester la validité !)

Je me pose ces questions suite à la réception d’un courrier de convocation à une AGE à une date bien antérieure à celle prévue, et qui ne devrait pas convenir à bon nombre de personnes présentes lors de la première AG, ceux-ci ayant clairement exprimés qu’ils seraient en vacance à cette période.
Comme la loi ne prévoit pas de quorum pour la validité des prises de décisions, leur absence pourrait avoir un impact non nul. Je n’ai pas encore consulté le règlement de copropriété, qui pourrait prévoir un tel quorum, et compte m’en occuper dès demain : j’apporterai alors les précisions nécessaires à ce sujet.

Pour précision, le mandat du syndic 1 court jusqu’à fin juin, et nous ne sommes donc pas (encore) dans le cas d’une absence de syndic, et donc dans le cadre de l’article 17 de la loi de 65.

Au sujet de ce courrier, je me pose également certaines questions, quant à sa validité.
Tout d’abord, les personnes convoquant cette seconde AG sont des copropriétaires ; depuis 2015, la loi permet effectivement cette possibilité, comme stipulé à l’article 8  de la loi de 1967.

La convocation de l’assemblée est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires
Je compte également vérifier, demain, si ces personnes représentent bien le quart, mais il me semble probable que ce soit le cas. Dans tous les cas, celle-ci précise bien qu’une demande a été faite auprès du syndic par ces personnes, et que ce dernier n’a pas donné suite.
Par contre, l’alinéa 4 de ce même article précise bien :
Dans les mêmes cas, s’il n’existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n’ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l’article 50 du présent décret.
L’AGE n’étant pas convoquée par la présidente du CS, il me semble que nous sommes dans cette situation. Il faut dès lors se reporter à l’article 50 :
Dans l’hypothèse prévue à l’article 8 (3e alinéa) ci-dessus, le président du tribunal de grande instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire, habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l’assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l’assemblée.

Une mise en demeure, restée infructueuse pendant plus de huit jours faite au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical doit précéder l’assignation à peine d’irrecevabilité. Celle-ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du conseil syndical.
Tout d’abord, je ne suis pas certain que le courrier envoyé au syndic réponde aux critères de la mise en demeure, mais admettons que ce soit le cas.
Dans une telle situation, et afin de pouvoir convoquer une AG, il me semblerait nécessaire que le président du TGI ai statué et donné pouvoir à un copropriétaire ou mandataire. Ceci ne me semble pas être le cas. Il n’en est, en tout cas, pas fait mention. Une AG convoquée dans de telle conditions pourrait-elle qualifiée de nulle ?

Autre sujet me dérangeant, mais qui me semble tout à fait légal : ce courrier de convocation, non signé, mais avec simple mention du nom de certains copropriétaires, nous a été transmis par l’intermédiaire du syndic 2. (aux longues oreilles)

Autre point auquel je n’ai pas trouvé réponse : quel serait le délai à respecter entre la convocation et la tenue de l’AG dans de telles circonstances ?
Ce délai est en principe de 21J, néanmoins l’article 19 de la loi de 67 précise qu’il peut être ramené à 8 jours si cette seconde AG ne portera que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la première, et que le vote se fera à la majorité de l’article 24. On en revient à la question précédente : sommes-nous dans ce cadre ? En questions subsidiaires : le fait que l’AG ne soit pas convoqué par la même personne y changerait-il quelque chose ? La/les question doit-elle être rédigée strictement de la même manière ?

J’ai bien conscience que trouver réponse à ces questions ne ferait que "repousser", ou décaler, le moment de résoudre le problème. Je trouve néanmoins la méthode utilisée malhonnête, ce qui ne m’étonne pas au demeurant, et aimerait avoir quelques arguments à avancer dans le cadre d’une "négociation" amiable, comme de proposer un syndic 3, non choisit pour des liens douteux, contrairement au syndic 2, en mettant en avant - si je ne me trompe pas dans l’interprétation des textes - l’incompétence du syndic 2 qui a plus que probablement travaillé à la rédaction de cette convocation. (et, pourquoi pas, faire également du "lobbying soft" en m’appuyant entre autres sur ces points)

En vous remerciant encore pour votre temps,

Wulfram

Dernière modification par wulfram (27/06/2018 23h28)

Mots-clés : convocation ag, nomination, régularité, syndic