Déficit sur deux LMNP : l'un finissant, l'autre commençant ?

Philippe92 · #1

Bonjour,

je reviens vers vous avec quelques questions dont les réponses pourraient servir à d’autres car c’est assez flou sur la toile :

je reprend la situation déjà exposée : nous avions signé le 31/10/17 puis loué deux mois en LMNP aux anciens propriétaires. Enfin en janvier, nous avons trouvé nos locataires actuels.

nous allons nous y installer en résidence principale à l’issue de l’année du bail (janvier 2019). D’autre part, le bien que je possède actuellement sera loué en LMNP en janvier 2019.

Mes questions sont :

1) est-ce intéressant de prendre un comptable pour les deux mois de 2017 ? Cela nous permettrait d’enregistrer des charges importantes à déduire mais du coup, l’activité ne durerait que 15 mois en gros et j’imagine qu’une fois le bien en RP, l’activité s’arrête et les charges sont perdues ?

2) le déficit créé (frais de notaires, agence) pourrait-il être utilisé sur l’autre bien puisque 2019 verrait se chevaucher durant une très courte période deux LMNP ?

Je vous remercie par avance.

Mots-clés : comptable, déficit, nantes

GoodbyLenine · #2

Déjà en LMNP, les frais de notaire et d’agence ne me semblent pas des charges pouvant générer un déficit (en LMP elle en sont). Si le bien devient très peu de temps après votre RP, ça me semble encore moins justifiable.

Vous n’indiquez pas les montants en jeu, mais j’ai un peu l’impression que’une éventuelle optimisation ne vous ferait pas gagner grand chose, et que vous feriez sans doute mieux de viser la simplicité (déclarer le 1er bien au régime micro, et commencer une activité de location meublée au réel avec le nouveau bien en janvier 2019).

MichMouch · #3

1) est-ce intéressant de prendre un comptable pour les deux mois de 2017 ? Cela nous permettrait d’enregistrer des charges importantes à déduire mais du coup, l’activité ne durerait que 15 mois en gros et j’imagine qu’une fois le bien en RP, l’activité s’arrête et les charges sont perdues ?

Alors déjà, que vous preniez un comptable ou pas, vous devez envoyer une liasse fiscale pour 2017 aux impôts si le bien est loué. La question de prendre un comptable se pose si vous ne pouvez pas produire la liasse sans les services d’un comptable. Vous allez déduire vos charges (notaire et agence notamment), ce qui va probablement générer un déficit.

2) le déficit créé (frais de notaires, agence) pourrait-il être utilisé sur l’autre bien puisque 2019 verrait se chevaucher durant une très courte période deux LMNP ?

Vous n’allez pas avoir deux LMNP mais bien une seule activité de LMNP, avec 2 biens en 2019. Les déficits des années antérieures seront normalement reportés les années suivantes.

A noter que vous ne pourrez pas déduire les frais d’acquisition de la plus value du bien récupéré en temps que RP en cas de revente.

Philippe92 · #4

Merci à vous

Pour les chiffres : loyer mensuel HC 930€ charges 130€
Frais d’agences 13k€, frais de notaires 21k€ frais de caution 3k€ intérêts d’emprunt 3k€ TF 1365€ charges 2k€

Pour celui en IDF à louer en 2019 : je dirais au moins 1600€ CC avec aucun emprunt sur celui-ci

MichMouch a écrit :
Vous n’allez pas avoir deux LMNP mais bien une seule activité de LMNP, avec 2 biens en 2019. Les déficits des années antérieures seront normalement reportés les années suivantes.

A noter que vous ne pourrez pas déduire les frais d’acquisition de la plus value du bien récupéré en temps que RP en cas de revente.

Cela fonctionne même si par exemple le premier LMNP cesse au 10 janvier 2019 et disons l’autre commence au 1er février ? En 2020, on pourrait continuer à déduire sur le second alors que le premier n’existe plus ?

Je ne comprends pas le second point ? Je croyais que les plus-values relevaient du régime des particuliers ?

MichMouch · #5

Oui bien sur cela fonctionne le déficit est lié à l’activité de LMNP et non à un bien en particulier.

Pour le second point je me suis mal exprimé puisqu’en cas de cession de RP vous etes exonéré de PV en effet.
Je voulais en dire en gros que vous ne pourrez déduire deux fois vos frais d’acquisition (d’une éventuelle PV si toutefois vous aviez remis votre bien en location nue).

Philippe92 · #6

MichMouch a écrit :
Vous n’allez pas avoir deux LMNP mais bien une seule activité de LMNP, avec 2 biens en 2019. Les déficits des années antérieures seront normalement reportés les années suivantes.

Une dernière question pour être sur de mon choix : Vous dites une seule activité LMNP et je veux bien vous croire, même si un bien est en indivision et l’autre non et en gardant une compta et decla a nos deux noms ? Meme foyer fiscal toujours.

Merci de me confirmer.

MichMouch · #7

J’avoue que je n’ai pas bien saisi la question.

Vous aurez un bien à vous à 100% en propre ? et un bien en indivision avec votre compagne ?

Philippe92 · #8

A priori, c’est bon,

même si on passe d’une indivision gérant un bien à moi-même en gérant le mien, on peut conserver les charges ou amortissements car on reste sur des revenus de même nature et dans le même foyer fiscal. J’espère que ma comptable a bon

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