Patrimvest : étude de cas immobilier (conditions LMP)

perecastor a écrit :

Concernant l’inscription au RCS : lors de l’acquisition de mon immeuble de rapport loué meublé, en indivision à 50/50 avec ma compagne, nous avons pris un expert comptable en ligne spécialisé LMNP qui s’est occupé de toutes les démarches, notamment l’enregistrement pour la CFE.

Dans la liasse fiscale, je me suis aperçu que notre activité était déclarée au nom de "INDIVISION Mr F. / Mme F.". D’après société.com, cette nouvelle entité a la forme juridique "Indivision entre personnes physiques", son activité est "Location de logements (6820A)", et dispose d’un SIRET/SIREN.

Est-ce que cela veut dire que nous sommes inscrits de fait au RCS ?
Etait-ce obligatoire au vu de l’indivision, ou bien une liberté prise par l’expert-comptable ?

Non perecastor, vous avez un numéro mais n’êtes pas inscrit au rcs.

Comme le dit crown, c’est paradoxal.

Quoiqu’il arrive pour 2018 y a pas de problème pour rester en lmnp mais à partir de 2019 ?

Sur les sites de l’état, il figure encore les 3 conditions alors qu’il stipule que le rcs n’est pas obligatoire.

Savez vous si on souhaite passer en location nu , les travaux effectués en LMNP peuvent ils être intégré en déficit foncier en retirant les amortissements déjà effectuer ?

Par exemple une facture de plomberie de 10000 euros amortis sur 10 ans.
Au bout de 2 ans on passe en nu , peut on déduite 8000 euros en déficit foncier par la suite ?

Je ne trouve pas l’information sur internet ou autre.

Non vous ne pourrait pas les déduire des revenus fonciers car seul sont déductibles les charges payées au cours de l’année d’imposition.

Par compte, au niveau du LMNP, vous allez clôturer une activité BIC en passant en nu, et donc passer en charge la part non encore amortie. Cela viendra réduire le bénéfice BIC du LMNP. Mais du coup si cela génère un déficit, il sera perdu.

Oui les cotisations sociales sont déductibles des BIC.

Il faut avoir une vision plus globale de la situation de celui qui sera LMP…
Ce sera son activité professionnelle, qui fiscalement sera traitée comme n’importe quelle entreprise individuelle industrielle et commerciale, avec des avantages fiscaux sur les plus value immobilière.

Une activité LMP va générer un CA, auquel on va pouvoir déduire toutes les charges, et les amortissements des immeubles. A l’arrivée on obtient un bénéfice imposable.

Tout ca pour dire que j’imagine pas vraiment un LMP avec un bénéfice très faibles ou à 0 pour la simple et bonne raison que le LMP devra "vivre" de cette activité. A moins d’avoir un capital en cash de départ très élevé et de tout acheter cash sans emprunt.