Investissements immobiliers à Saint-Etienne ?

Bonjour,

J’investis actuellement à Saint-Etienne. Je cible également les étudiants en LMNP, studio ou coloc.

Je suis d’accord avec la plupart des commentaires ci-dessus. Les positifs comme les négatifs.

Il faut tout de même se méfier de la demande locative dans certains quartiers. Je pense par exemple à la Cotonne, Beaubrun, Montreyraud, Terrenoire… sauf si l’on accepte les dossiers de location « difficiles », ce qui n’est pas mon cas.

Le marché de Saint-Etienne a la particularité d’être très changeant d’une rue à l’autre. Il est nécessaire de bien se renseigner et se déplacer sur place à plusieurs heures du jour et de la nuit avant de franchir le pas. Dans le centre ville, les kebabs et bars à chichas peuvent représenter de réelles nuisances.

Attention aussi à l’état général des immeubles. Dans ma prospection, j’ai rencontré à plusieurs reprises des problèmes de mérule.

La rentabilité moyenne à Saint-Etienne est de 8%. Cela peut paraître à première vue intéressant mais je ne me contenterai pas.

La demande locative est largement inférieure à l’offre. Par conséquent, j’évite les RDC et autres 5ème sans ascenseur. Les étudiants ont le choix.
Et j’effectue une rénovation « sexy » (cuisine équipée, salle d’eau digne de ce nom, rangements…) pour avoir toutes les chances de louer. Il y a plus de 10 000 logements vacants dans la ville.
Il me semble que beaucoup de propriétaires de longue date, dépités par la baisse continue des prix de l’immobilier dans la ville, rechignent à investir dans une rénovation.

Comme l’a souligné Surin, en se baladant dans la ville, on peut être saisi d’une impression glauque.

Certains quartiers sont des ghettos ethniques. Les Roms mendiant dans la rue sont sur-représentés par rapport à d’autres villes françaises (d’après les locaux, la faute à la Mairie / Région pour obtenir plus de subventions), énormément de murs commerciaux vacants dans le centre-ville, trottoirs clairsemés de crottes de chiens…

D’un autre coté, je confirme que les Stéphanois sont globalement TRES sympas et accueillants… et  parfois avec un accent rigolo ;). Et le sentiment d’insécurité que l’on peut ressentir dans certains quartiers (ex : dealers assis sur des canapés posés sur le trottoir rue Salengro) ne reste qu’un sentiment.
Avec un petit rayon de soleil et en levant les yeux sur certains magnifiques bâtiments du centre, les perspectives changent… Les stéphanois sont généralement très attachés à leur ville.

Personnellement, je ne mise pas sur une augmentation du prix de l’immo à Sainté (je ne crois pas aux récents articles bidons sur une inversion de la tendance) mais simplement une bonne rentabilité avec un risque calculé.
Le risque est bien réel, notamment en centre-ville : accélération de la paupérisation et des squats (les foyers aisés partent dans la plaine du Forez) et du déclin du commerce (création du STEEL à l’entrée de la ville), quid d’un départ de Casino ?…
D’un autre côté, plus de 25 000 étudiants avec les écoles réputées…

Salut à tous,

je vois que ce sujet revit un petit peu.
J’ai contacté certains d’entre vous en message privé car je souhaite aussi (timidement) investir à Sainté en profitant des conseils de personnes expérimentées.

En faisant quelques recherches, on voit surtout qu’il y a un grand choix de biens à la vente, la plupart des biens sont bien trop chers et j’en vois plusieurs qui sont très régulièrement mis à jour et avec un prix mal fixé donc un prix qui fait du yoyo au fil des jours/semaines…

Il y a néanmoins assez peu de biens intéressants (tant au niveau localisation que rapport qualité prix) mais c’est souvent comme ça, les biens intéressants partent (assez) vite car en allant discuter avec des amis sur place : il y a en effet pas mal d’investisseurs et avec des profils bien différents.

Je viens de découvrir cette file et l’ai parcourue de bout en bout.
J’y ai lu essentiellement des messages de purs débutants, mais aussi des avis de forumeurs plus expérimentés.
J’ajoute mon petit grain de sel, en espérant que mon expérience profitera à ceux qui se posent encore des questions.

1. L’investissement immobilier : en me lançant dans l’aventure il y a trois ans avec l’achat d’un gros immeuble, j’ai d’abord testé la gestion avec une agence. Normal, habitant et travaillant à Lyon, je ne me voyais pas faire des aller-retours quotidiens pour revisser une ampoule ou signer un état des lieux. Le problème a vite explosé : pour de si petits loyers (et donc une si faible commission), l’agence rechignait à se déplacer pour les visites (trop chères au temps passé) et c’est tintin pour vous trouver un locataire. Il faut vous débrouiller seul. Ce que je fais désormais.
Ce n’est qu’un petit exemple de la réalité : à Saint-Etienne, on ne fait pas que de l’investissement, on fait aussi de l’opérationnel. Pour peu qu’on aime aussi faire les rénovations soi-même, c’est une triple casquette qu’il faut. On est donc très loin de la bourse dans son fauteuil.

2. La qualité du bien : les travaux au m² coûtent quasiment aussi cher qu’à Lyon, mais s’amortissent beaucoup moins vite car le foncier ne vaut rien. Alors quand je lis qu’un bien de qualité se loue plus cher et plus rapidement, c’est évident, mais combien cela va-t-il rapporter ? Et combien ce standing va coûter à entretenir à chaque rotation de locataires ?

3. L’évolution des prix : bien malin qui peut prédire quoi que ce soit. J’étais tenté d’investir également à Nancy, où les prix étaient à l’époque similaires à ceux stéphanois. Ayant vécu à (et fui) Nancy pour son climat, sa laideur et son ennui, j’ai pensé que les prix ne remonteraient jamais. Et pourtant…
Une chose me semble certaine : il est dangereux de s’endetter en espérant faire une plus-value. J’ai privilégié les cash-flows et je ne le regrette pas. Je considère que l’investissement ne doit pas nécessiter de remettre au pot régulièrement, sous peine de risquer de contribuer à perte.
Dans le meilleur des cas, le bien est (quasiment) auto-financé, modulo un apport initial. Ce qui rend indolore une chute des prix, puisqu’on ne perd au pire que son capital initial si on revend à la fin de son emprunt.

4. Le bien à louer : en toute humilité, j’ai vite senti que la colocation allait tourner au vinaigre. J’ai déconseillé de le faire aux amis qui me demandaient leur avis. Je ne sais pas s’il y a une recette miracle, mais il faut fournir le bien recherché au prix convenable. Tout cela nécessite une étude. Je pense à partir de mes observations que le centre ville se dégrade et que la périphérie immédiate devient de plus en plus recherchée (mon créneau, en plus de faire du low-cost). J’ai pu tester dans mon immeuble ce qui marche le mieux : petit appartement pour personne seule (genre T1 bis) dont le loyer est à peine supérieur à l’allocation de la CAF. Ca se loue comme on vend des petits pains, et je dois refuser des demandes. Les autres appartements sont moins faciles à louer.
Le low-cost a ses avantages et ses risques : les rénovations cheap, mais parfois des difficultés à récupérer ses loyers (il faut prévoir un budget "pertes") et des locataires parfois difficiles à gérer (attention au voisinage).

Voilà en quelques mots mon retour d’expérience. Je pourrais en parler plus longuement, mais je ne veux pas monopoliser la file . J’ai énormément appris avec cet immeuble, et le constat est mitigé : c’est passionnant mais frustrant. Quant à la rentabilité, on verra ce qu’elle est quand je vendrai…