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#1 12/11/2017 11h23 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Bonjour,

Après plusieurs mois de recherche, j’ai (enfin) trouvé un appartement en région parisienne situé près d’une gare que je souhaiterais mettre en LMNP au réel.

Je suis entrain de calculer le rendement mais j’ai un doute sur la ventilation du prix entre les murs et le terrain pour le calcul de l’amortissement car nous ne pouvons pas amortir le coût du terrain.

Après plusieurs heures de recherche, la plupart des gens prenne 85% du prix de l’appartement pour calculer l’amortissement du bien (85% pour les murs et 15% pour le terrain).

Mais pourquoi devons-nous prendre 85%, svp?

Merci de votre aide.

Mots-clés : amortissement, lmnp, rendement

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#2 12/11/2017 12h03 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Bonjour,

On ne doit pas prendre 85%, on doit décomposer la valeur du bien entre la valeur du terrain et la valeur des murs.
Cette decomposition se base sur des critères les plus objectifs possibles.

Le 85% est une répartition traditionellement admise lorsque vous n’avez pas de comparable qui permettent une décomposition.

Toutefois, je vous mets en garde.
A Paris ou l’immobillier est autour de 8000€ le m2 voire plus il me semble que le 85% n’est adapté.
Si on prend comme hypothèse que le cout de construction est le même partout en France, ce qui me semble logique. Alors qu’est ce qui justifie que le prix puisse etre de 3000€/m2 à Toulouse et 8000€/m2 à Paris selon vous ?
C’est bien la valeur du terrain qui change.
En toute rigueur en prenant un cout de construction de 1500€ vous comprendrez que à Toulouse il faudrait retenir 50% alors qu’a Paris il conviendrait sous ses hypothèse de ne retenir que 20% environ pour l’assiette amortissable.
Après il faut garder à l’esprit que cette assiette est déclarative et que le problème se posera en cas de contrôle.
Retenir 85% est une méthode qui est imparfaite mais qui est communement admise.

Dernière modification par Pryx (12/11/2017 12h04)

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#3 12/11/2017 12h28 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Sujet deja abordé en détail sur le forum, avec même des références de décisions judiciaires donnant tord à des personnes ayant amorti en sous estimant la valeur du terrain sur Paris. Je vous laisse les chercher…


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#4 12/11/2017 13h45 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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J’ai lu beaucoup de discussion mais je n’ai pas trouvé de réponse claire concernant le pourcentage à prendre sur le prix de l’appartement pour calculer l’amortissement. Si vous avez le fil de discussion, je suis preneur mais je continue mes recherches.

Je vais acheter dans une zone où le prix du m2 est de 3200 euros pour un appartement (banlieue parisienne).
Est-ce que je peux prendre 80% du prix de l’appartement pour calculer l’amortissement par composant, svp?

Merci de votre aide.

Dernière modification par baba93 (12/11/2017 15h33)

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#5 12/11/2017 18h11 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Vous trouverez ça ici : LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP… (notamment à partir du message #37 en page 2)

J’ai fait une petite mise à jour ce soir dans ce fil.

Notez que vous avez tout intérêt à prendre un expert-comptable car l’évaluation de la valeur du terrain sera de sa responsabilité (enfin on l’espère).

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2017 18h12)

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#6 12/11/2017 19h44 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Bonjour Bernard2K,

Merci beaucoup le lien.

Oui j’ai bien l’intention de prendre un expert comptable.
Par contre, je suis entrain de calculer le rendement en prenant en compte l’amortissement pour savoir si c’est rentable pour moi.

Après la lecture de la discussion, sachant que le bien n’est pas à Paris et ni dans la petite couronne de Paris, est-ce que je peux envisager de prendre 80% ou 70% du prix de l’appartement pour calculer l’amortissement?

Cordialement

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#7 12/11/2017 20h00 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Bonjour,

Franchement, je trouve ça limite de dire que la responsabilité de l’évaluation du terrain incombera à l’expert comptable.

Les problématiques ont été clairement évoquées dans cette discussion par Pryx notamment avec le côut de la construction et sur d’autres discussions du forum.

Donc les choses sont relativement claires. Mais comme elles ne sont pas fiscalement favorables, beaucoup souhaitent tricher mais sans en assumer les conséquences éventuelles, voire pire, en transférant la responsabilité à un autre.

Pas de quoi être fier me semble t-il….

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#8 12/11/2017 21h46 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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@skepalm : Dans ce cas, qui doit évaluer le prix du terrain, svp?

@Bernard2K : Si j’arrive à avoir le prix au m2 du terrain (je peux demander une estimation à un agent immobilier ou notaire), est-ce que je multiplie le prix par la superficie du logement pour déduire la valeur du terrain pour ce logement (tout bêtement), svp?

Dernière modification par baba93 (12/11/2017 22h17)

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#9 13/11/2017 08h17 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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skepalm a écrit :

Bonjour,

Franchement, je trouve ça limite de dire que la responsabilité de l’évaluation du terrain incombera à l’expert comptable.

Les problématiques ont été clairement évoquées dans cette discussion par Pryx notamment avec le côut de la construction et sur d’autres discussions du forum.

Donc les choses sont relativement claires. Mais comme elles ne sont pas fiscalement favorables, beaucoup souhaitent tricher mais sans en assumer les conséquences éventuelles, voire pire, en transférant la responsabilité à un autre.

Pas de quoi être fier me semble t-il….

Il n’y a pas de transfert de responsabilité, simplement une possibilité de se retourner vers quelqu’un en cas de sanction. Si un LMNP paye un comptable afin de réaliser sa comptabilité, il est normal qu’il attende de sa part qu’il sache ventiler l’amortissement. Du point de vue comptable, c’est peut-être d’ailleurs le seul point qui demande un vrai travail de réflexion. Si cette question de l’amortissement n’existait pas, hormis le fait que beaucoup ne feraient pas de meublé, ils n’auraient certainement pas recours à un comptable.

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#10 13/11/2017 09h18 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Je réponds au 2 messages en 1 fois : l’évaluation du terrain, a défaut de mention dans l’acte, se fait par un notaire ou un expert immobilier.

L’expert-comptable n’a aucune compétence en la matière (chacun son métier).

Sur l’utilité du "comptable ", je laisse chacun se faire son opinion.
Vu "l’estime " que semble leur porter bon nombre de membres de la liste, je ne suis pas candidat 😀

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#11 13/11/2017 09h45 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Je vous conseillerais alors de faire figurer sur le compromis/acte authentique le montant de la valeur du terrain, à définir par le notaire en charge de la vente. Vous aurez alors une preuve lors d’un éventuel contrôle. C’est en tout cas le conseil que m’a dicté mon expert comptable…

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#12 13/11/2017 10h10 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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skepalm a écrit :

Je réponds au 2 messages en 1 fois : l’évaluation du terrain, a défaut de mention dans l’acte, se fait par un notaire ou un expert immobilier.

L’expert-comptable n’a aucune compétence en la matière (chacun son métier).

Sur l’utilité du "comptable ", je laisse chacun se faire son opinion.
Vu "l’estime " que semble leur porter bon nombre de membres de la liste, je ne suis pas candidat 😀

Certes le coeur de métier du comptable n’est pas d’évaluer un immeuble mais il doit a minima conseiller de recourir aux services d’un professionnel tiers s’il perçoit un risque. En tout cas c’est une problématique comptable, qui ne se pose que parce que l’on doit établir un bilan et un compte de résultat.

Par ailleurs je n’ai pas lu d’animosité particulière contre les comptables sur le forum, en tout cas beaucoup moins que pour les professions commerciales (agent immobiliers, CGPI rémunérés sur les produits, vendeurs de produits défiscalisants…). Le problème vient surtout du fait que pour les tout petits investisseurs les frais de comptabilité viennent grever assez fortement la rentabilité, de ce fait il y a une chasse aux économies sur ce poste de dépense. D’autant plus avec la baisse de la réduction de l’IR.

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#13 13/11/2017 10h33 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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@pierrejacques11

La mission de l’expert-comptable est pour moi, d’une manière générale, de 2 ordres:

- le conseil;
- la technicité (comptable et fiscale notamment).

Mais, ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que les comptes sont toujours établis par le "chef d’entreprise" et sont de sa responsabilité.

Sans vouloir trop rentrer dans le détail, la problématique de l’amortissement du LMNP est devenue complexe de part la ventilation en composants. Mais, c’est la beauté de la chose (!), chaque bien est par nature différent. Selon le type de construction (maison/appartement), la qualité de la construction, l’emplacement du bien (climat marin, sec…), la répartition des composants sera différente, tout comme les durées d’amortissements.

L’objectif de l’investisseur (entre autre) est d’optimiser sa fiscalité. Soit, il fait les arbitrages évoqués ci-dessus seul, soit il prend conseil. Mais à l’arrivée, c’est lui qui sera responsable de ses choix.
Et le cas échéant, il pourra se retourner vers son conseil (pas évident tout de même) si celui-ci s’est manifestement montré incompétent.

Mais le but recherché n’est clairement pas celui-là, l’investisseur cherchant me semble-t-il une optimisation "sécurisée". D’où la prise de conseil.

Sur la question du prix, j’entends bien votre argument. C’est pour ça qu’il y a internet et les forums!

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#14 13/11/2017 10h57 → LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l'amortissement ? (amortissement, lmnp, rendement)

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Gamma76 a écrit :

Je vous conseillerais alors de faire figurer sur le compromis/acte authentique le montant de la valeur du terrain, à définir par le notaire en charge de la vente. Vous aurez alors une preuve lors d’un éventuel contrôle. C’est en tout cas le conseil que m’a dicté mon expert comptable…

Votre expert comptable ne tenterai-il pas de déplacer la responsabilité sur un tiers ?

Il y a sur le sujet une copieuse jurisprudence sur laquelle les cabinets d’expertise comptable s’appuient, validés par les CGA.
Je suis pas certain que faire intervenir le notaire soit très utile, ni très favorable à l’investisseur (on connait les estimations de notaires !) Le notaire ne sera t-il pas à son tour tenté de déléguer à un autre tiers, une agence immobilière etc lol

pierrejacques11 a écrit :

Si un LMNP paye un comptable afin de réaliser sa comptabilité, il est normal qu’il attende de sa part qu’il sache ventiler l’amortissement.

Absolument !
D’ailleurs la responsabilité professionnelle, même si elle n’est pas toujours facile à obtenir, est bien réelle sur le sujet.

Vous trouverez bien sûr des EC audacieux prêt à prendre des risques et à monter au créneau auprès de l’administration fiscale pour défendre son client (moyennant frais) et d’autres assurant aucun risque mais une position moins favorable à l’investisseur.
A chacun de placer son curseur entre ces deux extrêmes… le prix du m2 de terrain constructible dans la ville concernée comparé à la surface plancher du bien ou de l’immeuble permet de se faire une idée de la cohérence des propositions du cabinet d’expertise comptable.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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