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#1 13/09/2017 17h57 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Bonjour à tous,
Je suis en pleine réflexion sur la fiscalité à venir sur mon projet immobilier. En effet, si tout va bien, je devrai signer prochainement pour un immeuble de bureaux. Je me demandais s’il y avait un intérêt à proposer un loyer modéré mais en faisant payer la taxe foncière au locataire. Ou s’il valait mieux intégrer cette dépense (taxe foncière) et indexer le loyer en fonction…
Exemple : 2500€ de taxe foncière
Soit un loyer de 12500€ annuel + 2500€ de TF à leur charge
Soit un loyer de 15000€ annuel, la TF à ma charge.
Est-ce qu’un des scénarios peut profiter au locataire ? Et/ou profiter au propriétaire dans son bilan annuel ?
Je ne sais pas si la structure juridique a son importance pour cette question, mais j’imaginais acheter ce bien via une SCI à l’IS, mais avec les nouvelles dispositions Macron et le forfait à 30%, il va falloir se replonger dans des prévisionnels…
Merci d’avance pour vos éclairages !
Au plaisir de vous lire !
Laurent

Mots-clés : immeuble bureaux, sci is, taxe foncière

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#2 13/09/2017 18h45 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Attention à la révision des valeurs locatives professionnelles: l’avis qui va parvenir prochainement indiquera l’évolution à venir pour 10 ans: cela peut éclairer votre choix…

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#3 14/09/2017 09h08 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Quelques remarques :
- location de bureaux n’indique pas le type de bail. Généralement c’est bail professionnel si profession libérale (BNC), bail commercial pour une entreprise commerciale ou artisanale ou industrielle.
- dans un bail commercial, la TF fait partie des charges qui ne peuvent être à charge du locataire que si elle est énumérée nommément dans le bail. Donc attention à avoir un bail bien rédigé, listant nommément les charges mises à charge du locataire. Pour le bail professionnel, il faut faire de même ; la taxe foncière incombe "normalement" au propriétaire et il faut donc une mention explicite dans le bail pour en inverser la charge.
- en première approche ça semble kif kif : si c’est à votre charge, vous percevez 2500 € de recettes en plus mais avec 2500 € de charges en plus ce qui se neutralise au niveau du résultat. Néanmoins, parce qu’il doit bien y avoir des trucs payants ou désagréables qui sont déterminés par le niveau de recettes et non de résultat, j’aurais tendance à dire qu’il vaut mieux garder le niveau de recettes le plus bas possible, donc mettre la TF à charge du locataire. Mais c’est une réflexion très grossière que je fais là.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2017 13h36)

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#4 14/09/2017 12h45 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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La taxe foncière étant amenée à augmenter, à votre place je baisserai le loyer et la donnerai en paiement au locataire. Comme le précise Bernard2K, bien tout stipuler dans le bail.

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#5 14/09/2017 13h25 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Exact, surtout qu’avec la révision des valeurs locatives apparaissent des coefficients de " planchonnement et de lissage". Ceux ci vont s’étaler sur 10 ans afin d’augmenter les Valeurs locatives progressivement.
En gros la première année le coefficient sera de 5% ,soit 5% de la différence entre la nouvelle VL et l’ancienne.
Dans 10 ans il sera à 100% et ça va faire une sacrée augmentation de VL.

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#6 14/09/2017 14h53 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Tout d’abord, la hausse du loyer dans un bail commercial est limitée par un indice (ILAT dans le cas présent (activité tertiaire) ).
Le problème, c’est que l’ILAT augmente ( 7.69% entre 2010 et T1 2015) certes, mais la TF a bien plus augmentée. (15% (moyenne nationale) sur la même période)

En faisant une hypothèse avec les chiffres que vous donnez sur cette période, nous avons en fin de période:

TF payée par le propriétaire:
Loyer: 15 000* 107.69%= 16 153.5€
TF: 2500* 115%= 2 875€
Soit 13 278.5€ après paiement de la TF

TF payée par le locataire:
Loyer: 12500* 107.69= 13 461.25€
TF: 0€
Soit 13461.25€ restant.

On a donc une différence de 182.75€ annuel en fin de période.

En outre, en bail commercial, on présente un loyer hors charges.

Il est donc avantageux pour vous de proposer un loyer avec la valeur faciale la plus basse (en reportant la TF sur le locataire).

Sources:
UNPI pour l’augmentation moyenne de la TF
INSEE pour l’ILAT

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#7 14/09/2017 15h55 → Taxe foncière dans le cadre d'une location de bureaux ? (immeuble bureaux, sci is, taxe foncière)

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Merci beaucoup pour vos réponses qui viennent conforter ma première idée. De plus, j’aime à penser que ça motivera mon potentiel futur locataire de voir affiché un loyer très raisonnable en comparaison du bien proposé. Il me reste à croiser les doigts et attendre patiemment jusqu’à demain, jour de visite !

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