Comment bien revaloriser le loyer d'un logement en Pinel ?

J’aide actuellement un couple d’amis locataires d’un appartement en Pinel qui se posent des questions quant à la revalorisation régulière de leur loyer par le bailleur. Je n’ai pas trouvé de discussions évoquant déjà précisément ce point mais ne pas hésiter à fusionner avec une autre file le cas échéant.

Le contexte :
- bail conclu fin 2018
- appartement de 80 m² (surface mentionnée dans le bail) à l’avant-dernier étage d’une résidence récente
- grande terrasse de 30 m² qui est en fait le toit de plusieurs appartements en dessous
- garage + place de parking, tous les deux mentionnés dans le bail comme espaces privatifs
- a priori pas d’autres espaces individuels, tout le reste faisant partie des parties communes (local vélo, local poubelles, etc.)
- commune en zone B1

Déjà le bailleur semble avoir retenu 88 m² de surface pondérée, soit 80 de surface principale et 8 pour les surfaces annexes en retenant les 8 m² autorisés du plafond. Après avoir consulté cette file et étudié le Bofip à l’article qui va bien, j’aboutis à 84,5 m² :

- 80 m² de surface principale
- 0 m² pour le garage et la place de stationnement
- 4,5 m² pour la terrasse considérée à 9 m² (paragraphe "définition des annexes") avant division par deux (paragraphe "surface des annexes à retenir" qui suit)

En effet, d’une part

340

[Les surfaces annexes] comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré

et d’autre part

350

Les emplacements de stationnement et les garages n’étant pas expressément visés à l’article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, ils ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas par ailleurs des locaux à usage d’habitation.

Avec ces données, la seule possibilité que je vois pour aboutir à 88 m² serait de considérer le garage comme un sous-sol, mais il est bien mentionné "garage" dans le bail. J’ai aussi vérifié si la version 2018 du Bofip sur ce point était différente mais ce n’est pas le cas.

Pour moi le calcul du loyer d’entrée maximal était donc fin 2018 :
- 84,5 m² de surface pondérée
- coefficient 0,925 d’après la formule ad-hoc
- 10,15 € par m² d’après le barème de l’époque au point 150
- soit 793 €/mois

Leur premier loyer hors charges était de 810 €, supérieur au plafond calculé avec 84,5 m², mais inférieur au plafond de 818 € calculé avec 88 m² (ce que le bailleur a dû faire).

Qu’en-est-il maintenant de la révision de loyer ? Le Bofip affirme :

230

Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas excéder certains plafonds fixés par décret.

Il n’y a aucune dérogation possible :

20

Cas de remise en cause
Dépassement du plafond de loyer pendant la période d’engagement de location
Exceptions
Aucune.

À mon sens, le bailleur qui souhaite réviser le loyer doit donc appliquer la clause présente dans le bail (s’il y en a une, c’est le cas ici), avec le calcul classique basé sur l’IRL publié par l’INSEE en prenant le bon trimestre de référence, tout en vérifiant que cette revalorisation ne le fait pas franchir le plafond de loyer tel qu’exigé par le dispositif Pinel.

Je trouve un peu partout en ligne que les plafonds sont révisés tous les ans, ce qui entrainerait automatiquement une augmentation annuelle du loyer maximal autorisé pour tous les biens en Pinel. Or j’ai l’impression qu’il y a une subtilité non négligeable. Notre ami Bofip à ce sujet dit :

150

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à (…)

La mention "baux conclus on renouvelés en 2022" signifie pour moi que les montants réévalués ne sont valables que pour les baux signés en 2022 ("conclus") ou prorogés au bout de 3 ans, 6 ans, 9 ans, etc. en 2022 ("renouvelés"). En d’autres termes, les baux signés ou renouvelés en 2020 et 2021 ne sont pas concernés et conservent leurs plafonds propres.

Conséquence directe : pour un bail donné, le plafond de loyer Pinel évolue de 3 ans en 3 ans et non annuellement. Si le bailleur fixe le loyer proche du plafond la première année, ce qui j’imagine est fait par la plupart, il ne peut plus augmenter le loyer pendant les 2 années à suivre pour conserver l’avantage fiscal, même si la révision basée sur l’IRL le lui permet.

En l’espèce, pour un bail signé en 2018 et donc renouvelé automatiquement en 2021 au bout de 3 ans, ce sont les plafonds 2021 qui continuent à s’appliquer en 2022 (et qui s’appliqueront aussi en 2023). Le 10,15 €/m² de la zone B1 de 2018 est passé à 10,51 €/m² en 2021, applicable pour 2021, 2022 et 2023, mais on ne retient pas 10,55 €/m² publié en 2022.

Ici le bailleur semble avoir augmenté le loyer chaque année selon l’IRL puisqu’il est passé à 860 €/mois à la dernière révision fin 2022. Mais qu’on retienne 84,5 m² ou 88 m² de surface pondérée il est au-dessus du plafond règlementaire dans les deux cas (821 € ou 847 €).

Je ne me rends pas compte si cette lecture est la bonne ou pas. Avez-vous un avis ? La foultitude de sites putaclic commerciaux affirment soit qu’il est possible d’appliquer l’IRL sans autre précision, soit qu’il faut respecter les plafonds Pinel mais que ceux-ci sont réévalués annuellement. En même temps les conseilleurs ne sont pas les payeurs… ni les redressés fiscaux !

Mots-clés : augmentation, défiscalisation, irl, loyer, pinel, plafond, revalorisation