Où investir dans un studio qui s'autofinance en 2021 ?

Queenstown · #1

Pour ceux qui auraient raté cet article que je trouve très intéressant, c’est une étude réalisée par Meilleursagents sur les villes de province ou il faut investir.
meilleursagents

Voici les résultats:

●Poitiers
Du fait de sa forte population étudiante (plus de 30%), de sa demande importante pour les studios (1/3 des locataires d’appartements du parc privé occupent ce type de bien) et de son marché immobilier dynamique, Poitiers fait en effet figure de valeur sûre avec seulement 11 364€ d’apport nécessaire pour rentabiliser sans effort financier supplémentaire l’achat d’un studio.
● Nancy
Ville tout aussi étudiante, Nancy talonne néanmoins cette
dernière de près en matière d’acquisition autofinancée avec de
belles perspectives de plus-values à la revente (+5,8% en un an).
Conséquence de prix d’achat plus hauts, l’apport nécessaire pour
que le bien s’autofinance s’établit à 13 410€.
● Saint-Martin-d’Hères,
dans la périphérie de Grenoble, est la ville étudiante par excellence : le nombre d’étudiants est équivalent à 85% de la population. Les prix d’achat y sont de 2 192€/m²,similaires à ceux de la capitale des Ducs de Lorraine.
Voici le tableau de données plutôt très bien fait avec toutes les informations clés
tableau

Des avis sur Poitiers ou Nancy parmi les IH ?

Q.

Mots-clés : locatif, meilleuragent, rentabilité

Bernard2K · #2

Désolé mais le tableau ne tient pas la route.

Prix moyen des appartements à Limoges : 1393 € net vendeur, donc prix d’un studio de 20 m² 1393 € *20 = 27860 € net vendeur, disent-ils ! C’est n’importe quoi, pour les raisons suivantes :
Surcoût d’un appartement de 20 m² (les petites surfaces étant plus chères) : environ 10 % (et encore, je sous-évalue, c’est souvent plus) soit 1532 €/m²
Surcoût d’un appartement impeccable, prêt à louer (ils ne comptent pas de budget travaux, ça veut donc dire que le studio que l’on achète est impeccable), par rapport à la moyenne (la moyenne inclut bien évidemment des appartements impeccables et des appartements à rénover) : au moins 200 € au m² (le prix des travaux de rénovation légers) soit 1732 €/m² soit 1732*20 = 34360 €.
Donc, déjà, avant notaire et frais d’agence, on est presque 7000 € plus plus cher.

Ensuite, pour les frais d’agence et frais de notaire, ils comptent : 31301 - 27860 = 3441 €
En pourcentage : 3441/27860 = 12.3 %.

12 % notaire plus agence !

C’est complètement faux. Sur les petits prix, les agences ont presque toutes un plancher, généralement à 5000 € TTC. On peut toujours espérer trouver 4000 € TTC, mais c’est rare, et puis en tant qu’acheteur, on ne choisit pas l’agence.
Donc on est à 34360 € +5000 = 39360 € FAI
+ 10 % frais de notaire (sur les petits montants, on est plus près de 10 % que de 8) : 43300 €.

On est déjà à 12000 € de plus que ce qu’ils disent. Maintenant regardez les vrais prix des studios de 20 m² à Limoges sur leboncoin : pour un studio d’environ 20 m² prêt à louer, on est plutôt à 40-55 k€ FAI. Même si l’appartement a l’air joli sur les photos, comptez forcément un petit rafraîchissement ou de menus travaux. Et surtout, attention à la localisation ! Limoges aussi a le droit d’avoir des banlieues bof bof. Bref, on est à un coût de revient total de l’ordre de 50 k€, soit 19 k€ de plus que ce qu’ils racontent.

Ce tableau est décorrélé de la réalité car il ne prend pas en compte des phénomènes pourtant très connus : les petites surfaces sont plus chères que la moyenne, les appartements impeccables sont plus chers que la moyenne, les agences immobilières ont des tarifs plancher pour les petites transactions. Je n’ai pas regardé la partie sur le loyer : vu que les prix de revient sont faux, je me suis arrêté là.

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2021 15h02)

Timinel · #3

Bonjour

Assez racoleur comme article, mais pourquoi s’arreter a 10 villes ( pas les plus dynamiques ni les plus connus ) on pourrait y mettre toutes les metropoles, saint etienne etc ( pour ce qui est d’une ville avec grosse renta )

l’apport nécessaire pour
que le bien s’autofinance s’établit à 13 410€.

comme tout finit par s’autofinancer avec cette notion …

cdt

Range19 · #4

C’est effectivement biaisé Bernard2K. Limoges que je crois connaître très bien n’a plus de studio en vente à ces prix depuis un bon moment.
Ou alors les transactions que l’on ne voit pas de quartiers craignos ?

Queenstown · #5

Une nouvelle étude semble démontrer que Poitiers a l’air d’etre une ville très intéressante pour l’investissement locatif avec un bon rendement et un risque d’impayé faible.

Cette étude consacre la Nouvelle-Aquitaine comme la région de France qui offre le meilleur ratio rendement-risque. Elle ne compte pas moins de sept villes à haut potentiel d’investissement, dont Bergerac, Cognac et Niort qui affichent une rentabilité locative brute supérieure à 8% avec un taux de sinistre inférieur à 1% (à peine 0,62% pour Bergerac). Poitiers est perçue comme la ville la plus sûre avec un taux de sinistre de seulement 0,45% pour une rentabilité locative brute de 6,85%. Un peu plus loin, on retrouve Bordeaux et Talence, qui affichent un risque d’impayés de 0,96% pour des rentabilités locatives de 4,25% et 4,86%, et enfin Saintes, qui enregistre un taux de sinistre de 1,10% pour un rendement de 7,05%.

Source: investissement locatif

Des retours d’IH sur cette ville ?

Q.

Tlaloc · #6

Pour Poitiers, par exemple, le tableau annonce 41000€ comme prix de studio. On ne voit rien en dessous de 60000 sur els sites d’annonces.
Les prix d’achats semblent sous-estimés, voire loufoques.
A l’inverse, sur la côté, les propriétaires peuvent louer l’été en courte durée et se refaire la cerise, ce qui n’est pas indiqué.
Pour les locations, on aimerait avoir le détail des hypothèses, mais on notera tout de même un effort de ne pas trop minimiser les charges en ne présentant des loyers net de charges qui sont la moitié des loyers HC en gros.
Malgré quelques biais, il semble y avoir un fond scientifique.

La deuxième, c’est juste de la pub pour deux "start-up", attrape-gogo sans aucune valeur.

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