Kistigris : étude de cas immobilier (nu propriétaire occupant et prêt à usage ?)

Bonjour,

Je ne comprends pas trop votre problématique. Rien n’empêche votre père, usufruitier, de vous loger gratuitement dans l’appartement dont il a la jouissance. Etant seul enfant, il n’y aura pas compensation à calculer car personne à qui la verser.

Loger gratuitement son enfant

De plus en temps que nu-propriétaire, les travaux de rénovation et d’agrandissement vous incombe.

Pourquoi dire que l’usufruit a un coût ? Votre père le possède mais il ne lui coûte rien. S’il décide de vous permettre de l’occuper, il se prive d’un revenu peut-être mais il n’en a pas besoin et il est libre de son choix.

pas de requalification fiscale en donation en cas de prêt à titre gratuit

Arrêt cour cassation 2017

Comme pierrejacques11 : le plus simple serait encore, si votre père en est d’accord, qu’il renonce à l’usufruit. Ainsi, vous seriez plein-propriétaire de l’ensemble de la maison ce qui simplifierait énormément !

L’autre solution est que vous louiez l’appartement du 2nd au prix de marché (le prix payé par le locataire précédent).

Sur le prêt à usage qui n’est pas une donation : il y a eu UNE jurisprudence en 2017, en contradiction avec les précédentes. Si le cas présent était amené devant les tribunaux, je ne présagerais pas de la décision des juges, tellement ce cas est exemplaire d’un véritablement appauvrissement du parent et enrichissement du fils :
- le père renonce à louer le logement du 2nd, qui lui rapportait jusqu’alors un loyer.
- le fils jouit du logement du 2nd, quasiment comme s’il avait la pleine propriété, alors qu’il n’a reçu que la nue-propriété, moyen de diminuer la valeur de la donation donc d’échapper aux droits de mutation. Cela se révèle donc, a posteriori, une presque-donation déguisée de la pleine propriété.
- enfin, l’occupation du logement du 2nd par le fils lui permet de louer l’appartement du premier, en saisonnier qui plus est, donc d’en retirer un enrichissement considérable. Le prêt à usage du logement du 2nd lui apporte donc un enrichissement indirect.
Si, sur un tel cas, les juges considèrent qu’il y a rien à redresser, ça serait quand même très surprenant !

A propos des travaux de 220 k€ : êtes-vous certain que cela remonte la valeur de revente de plus de 220 k€, net vendeur ? Parfois, il vaut mieux revendre en l’état, économiquement parlant mais aussi en termes de soucis, de délais…

Notez que, si la convention de démembrement dit que c’est à votre père qu’incombent les travaux, le fait que payiez des travaux qui lui incombent, c’est une donation déguisée, cette fois-ci de vous en direction de votre père. C’est pour cela qu’il serait plus propre que votre père vous donne l’usufruit (ou du moins y renonce), comme ça vous aurez toutes les bonnes raisons de faire les travaux à vos frais.

Dernière modification par Bernard2K (19/03/2019 17h36)

Merci à tous pour vos réflexions et l’intéret que vous portez à mon questionnement (dont vous avez compris la relative complexité !) Je vais tenter de développer quelques points saillants :

- Les abattements ont déjà été tous consommés et largement dépassés jusqu’à taper dans la tranche à 20% (oui, je suis un gars très chanceux ), donc s’il y a donation de l’usufruit, il y a forcément fiscalisation à la clé. C’est une solution oui, mais peut-être pas la solution "idéale". Idem pour la donation temporaire. A la limite, la conversion en rente viagère me semble plus intéressante…

- Mon père ne souhaiterait évidemment pas prendre part aux travaux, qui sont un peu une façon, pour ma compagne et moi, de nous "offrir" le bien de nos rêves (un grand appartement avec terrasse en centre ville, forcément très onéreux à l’heure actuelle - qui plus est dans le neuf). Les travaux ne donneront peut-être pas 220 000 euros de plus-value à la revente, mais vu qu’une vente en l’état semble compliquée (toiture amiantée), une revalorisation générale avec changement de toiture, modification de façade et agrandissement pourrait se révéler intéressante malgré les (réels) soucis. "Payante" in fine je ne sais pas, mais par ailleurs, l’intéret de résider dans le même immeuble qu’un appartement que nous louerons en saisonnier, pendant la durée de remboursement du prêt, me semble assez important.

- Le versement d’un loyer est l’idée la plus évidente, mais mon père serait fiscalisé sur des loyers dont il n’a pas vraiment l’utilité… à vrai dire, ce serait relativement peu intéressant dans un questionnement patrimonial global. (A moins qu’il ne puisse défiscaliser un maximum ? Des pistes ?)

- J’espère vraiment que rien dans le contrat de démembrement ne stipule que l’usufruitier doit prendre tous les travaux à sa charge, car cela règlerait ma question d’une manière bien tranchée (fiscalisée^^) à mon goût !

Merci pour vos remarques très intéressantes Canyonneur.
En effet, il y a bien un règlement de copro et un partage au tantièmes déjà existant depuis l’acquisition, et cela sera réévalué après les travaux.
Cependant, vous dites

[Cela me semble pas être si défavorable que ca puisque votre père prend en charge une partie des travaux (cela constitue une quasi donation) qu’il pourra déduire de ses revenus fonciers." a écrit :

mais malheureusement, dans le cas d’une surélévation, donc d’un agrandissement de surface, rien n’est déductible des revenus fonciers…

Dernière modification par Kistigris (19/03/2019 23h12)

Mais pourquoi diable voudriez-vous que l’administration requalifie, alors même qu’il s’est écoulé 9 ans depuis la donation ? De fait l’usufruit est bien resté « propriété » de votre père, puisque pendant tout ce temps il a bénéficié des loyers. Il n’y a aucun « déguisement », dans votre affaire.

Vous devriez consulter un avocat fiscaliste, parce qu’à un moment il faudra trancher et peut-être que vous avez besoin d’avis d’un ou de plusieurs professionnels qui font (au moins pour vous) autorité, afin de vous forger votre propre conviction.