Report du déficit foncier sur un autre bien après une vente immobilière ?

Enzo · #1

Bonjour,

Je suis sur le point de vendre un appartement que je possède depuis 7 ans et qui est loué.

J’aimerais faire quelques travaux de rafraîchissement dans l’objectif de le valoriser et de créer du déficit foncier.

Après recherches, j’ai 2 avis qui s’opposent:
- il faudrait continuer à louer le bien durant 3 ans pour pouvoir déduire les travaux
- il serait possible de créer du déficit sur d’autres revenus immobiliers

Concernant ce 2ème point, je possède des parkings et je pourrais donc m’en servir pour déduire ce déficit et ensuite l’imputer sur mon revenu global.

Quelqu’un pourrait m’éclairer ?

D’avance merci

Mots-clés : déficit foncier, travaux, vente

Mettero · #2

C’est pas tant qu’il faut louer encore 3 ans derrière pour déduire les travaux.
C’est que si vous êtes en 2044, vous risquez de vous faire redresser tant que 3 ans ne sont pas passés sans déduction de travaux…

Enzo · #3

Pourriez vous être plus clair ? Je n’ai pas bien compris.

Oui je remplis bien la 2044 pour ce bien.

lachignolecorse · #4

Redressement assuré. Donnez les devis à l’acheteur et calculez votre prix de vente en fonction.

En plus, faire des travaux avant de vendre va augmenter le prix de vente (en principe) et donc la plus-value. Pas le bon plan !

Dernière modification par lachignolecorse (08/09/2018 12h42)

Mettero · #5

http://impotsurlerevenu.org/declaration-de-revenus-fonciers-2044/797-vente-ou-abandon-de-la-location-cadre-460.php a écrit :
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est conditionnée par la location du bien
(et la conservation des parts en cas de sociétés immobilières ou FPI) jusqu’au 31 décembre de la
3ème année qui suit l’imputation. Si cette condition n’est pas respectée, l’imputation est remise en
cause, ce qui engendre la réintégration des déficits déduits aux revenus globaux.
Pour l’année 2016, sont concernés les années 2013, 2014 et 2015.

Enzo · #6

J’avais cru comprendre que je pouvais les déduire sur d’autres revenus fonciers.

Tant pis, de sont de petits travaux, cela m’évitera quelques paperasses.

Lachignolecorse

J’avais acheté les 2 appartements ensemble et la plus value passe sur celui qui est ma RP.

Après calcul avec un simulateur, pour l’investissement locatif, j’ai entre 0 et 1400€ de frais de plus value en prenant en compte un achat il y a 7 ans à 102k€ et une vente entre 120 et 130k€.

Dernière modification par Enzo (08/09/2018 12h53)

xazh · #7

Pour etre clair :
- en 2019, par exemple, vous déduisez les travaux, ce qui génère un déficit imputable sur votre revenu global (ce n’est pas une option, si la 2044 vous dit d’imputer, vous ne pouvez pas mettre de coté)
- vous vendez dans la foulée
- le fisc :
1) recalcule votre revenu global 2019 en retirant le déficit imputé, les impots qui vont avec, les intérêts de retard
2) le déficit devient reportable sur les revenus fonciers

En 2020, vous n’imputez rien du tout, c’est le fisc qui le fera tout seul : si votre 2044 est "bénéficiaire", alors vous consommez le déficit reportable de 2019 à concurrence de ce "bénéfice".

Mais un déficit reporté n’est PLUS JAMAIS IMPUTABLE SUR LE REVENU GLOBAL !

Enzo · #8

Clair pour vous, compliqué pour moi là..

Donc en conclusion, je ne déduit pas ces travaux ?

Boutman · #9

Bonjour,

Je pense qu’Enzo ne souhaite pas avoir de déficit imputable sur le revenu global donc je comprends que les réponses apportées ne l’aident pas beaucoup.

Votre problème, Enzo, c’est que si vous faites les travaux et que vous utilisez le montant de ces derniers pour réduire vos revenus fonciers, même s’en imputer un déficit sur votre revenu global, c’est que vous ne pourrez pas les déduire de votre plus value immobilière lors de la vente Source

Par ailleurs, je vous conseille vivement la lecture du très bon post de Bernard2k au sujet des travaux et du déficit foncier, qui s’appuie sur différents exemples : le lien

Personnellement, j’éviterais tout montage "bordure" pour éviter d’éventuels problème mais c’est vous qui voyez.

Je précise que je ne suis pas un expert de l’immobilier donc si quelqu’un de plus connaisseur peut confirmer/infirmer mes dires, cela serait une bonne chose.

Bien à vous,
Boutman

eureka38 · #10

Si vous avez d’autres biens en location qui arrivent par leur loyers à absorber le déficit créé et que par conséquent il ne reste rien à déduire de vos autres revenus alors vous êtes dans les clous.
Le problème serait pour vous si malgré tous vos biens vous étiez en déficit foncier et reportiez donc ce déficit sur votre revenu global.

Enzo · #11

Il y a un autre point qui me pose problème.

Comme j’ai expliqué, j’ai déduit chaque année de petits travaux (quelques centaines d’euros), dont les 3 dernières années.

Que va t’il se passer au niveau des impôts étant donné que je vend mon bien ?

A l’époque des travaux je ne savais pas que j’allais vendre

Canyonneur75 · #12

Bonjour,

Quelques éléments :

- Ne sont déductibles que les dépenses engagées pour acquérir ou conserver le revenu foncier (CAA Nantes 26/07/2012 - 11NT02240)

donc :

- Si les dépenses engagées dans le passé respectent cette condition, 2 cas possibles :
a) Elles n’ont pas conduit à la création d’un déficit foncier imputable sur les autres revenus (c’est à dire que le revenu foncier dégagé de tous vos immeubles reste positif) : pas de remise en cause de la déduction
b) Si elles ont conduit à un déficit foncier imputable sur les autres revenus au cours des 3 années précédent la vente, le déficit est requalifié en déficit foncier reportable - l’impôt est recalculé sans le déficit foncier imputable, et le déficit foncier est imputé sur les éventuels revenus fonciers des années suivantes

Il faut donc bien distinguer les notions de déficit foncier imputable sur les autres revenus de la même année, et le déficit foncier reportable sur les revenus de même nature les 10 années suivantes.

- les dépenses engagées pour favoriser la vente ne sont pas déductibles

J’espère avoir été clair

Canyonneur

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http://impotsurlerevenu.org/declaration-de-revenus-fonciers-2044/797-vente-ou-abandon-de-la-location-cadre-460.php a écrit :

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