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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/11/2014 22h01 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour,

Je souhaite lancer une nouvelle file consacrée au foncier rural, et plus précisément à la pertinence de faire - en tant que non-agriculteur - l’acquisition de terres agricoles.

Si vous consultez ma fiche de présentation, vous constaterez que j’ai sciemment orienté mes choix patrimoniaux vers la détention d’actifs agricoles : initialement parts de groupements forestiers (de GFs assez "industriels" - en l’occurrence gérés par la Société Forestière de la CDC - mais aussi d’un GF plus "artisanal"), puis petit massif boisé (en propriété directe), parts de cheptel (vaches laitières louées, via la société Elevage et Patrimoine ; voir file de discussion spécifique sur ce forum), et enfin terres agricoles affermées (louées à un exploitant agricole). Ces choix expliquent l’intérêt que je vois en une telle file, car le forum aborde par ailleurs assez peu ce sujet. Je précise que je me positionne ici en tant que particulier non-professionnel : bien qu’ingénieur agronome proche - du fait de mon métier - de la ruralité et de ses différentes composantes, je ne suis pas (et ne serais a priori jamais) agriculteur. J’imagine que plusieurs membres de ce forum sont agriculteurs ; je les prie de bien vouloir m’excuser par avance si j’écris des bêtises et leur demande de corriger mes propos.

Tout d’abord, les faits (1) d’être "non-agriculteur" et (2) de faire l’acquisition" ont - il me semble - leur importance. Ce sera le point de départ de la discussion que je souhaite engager.

(1) Etre "non-agriculteur" est un élément capital. En effet, contrairement à une transaction immobilière classique (pour laquelle il n’y a en général aucune condition pour être "acheteur", sinon celle d’accepter de payer le prix demandé par le vendeur) n’importe qui ne peut être l’heureux "acheteur" de terrains agricoles. Certains agriculteurs en fin de carrière souhaitent vendre les terres qu’ils exploitent (terres libres, non-louées à un fermier) à un jeune agriculteur, plutôt qu’à leur voisin (qui cherche à agrandir son exploitation) ou qu’à un "apporteur de capitaux". Il est heureux - de mon point de vue - que certains renoncent à une démarche 100% vénale, par amour de leur métier. Mais d’autres agriculteurs souhaitent au contraire vendre leurs terres à leur voisin, qu’elles soient libres ou exploitées par ce même voisin, le plus cher possible. On peut les comprendre. Dans ce cas, le système français est tel qu’un non-agriculteur ne pourra se porter acquéreur. S’il manifeste son intérêt, il a des chances de se retrouver dans un marché de dupes, appâté par le vendeur : l’acheteur fera monter le prix… Un fois l’accord conclus (compromis de vente transmis au notaire), le fermier fera jouer son droit de préemption auprès de la SAFER pour pouvoir acquérir les terres. Dans certains cas, la transaction n’ira même pas jusqu’au stade du compromis : vendeur et fermier seront d’accord pour évincer l’acheteur non-agriculteur, la transaction se faisant entre eux au prix que ce dernier était prêt à payer. J’ai lu de nombreuses annonces où cette situation était facilement décelable. Dans pareil cas, ne pas aller plus loin : cela évite de faire monter les prix et de perdre son temps.
Ensuite, concernant le prix de transaction, il est probable que le prix payé pour acheter un bien sera au mieux celui du marché, au pire supérieur à celui-ci (voire très supérieur). D’une part parce que le vendeur sait pertinemment que l’acquisition porte sur un bien destiné "au loisir" (typiquement entre 0,5 et 2 ha, pour y installer une habitation légère, faire un coin de pêche, ou installer un cheval) ou sur un bien exploité par - ou qui sera donné à exploité à - un tiers, faisant donc l’objet d’un "investissement". Dans un cas l’acheteur passe pour un "citadin" en mal de campagne, dans l’autre pour un riche "apporteur de capitaux" ; cette image est certes assez caricaturale (elle ne colle pas à ce que j’ai l’impression d’être), mais un "non-agriculteur" désireux d’acheter du foncier agricole doit en prendre conscience.
Pour finir, si un non-agriculteur apporteur de capitaux achète une terre libre (non louée) pour la mettre en location, il la paiera plus cher qu’une terre non libre (décotée par exemple de 20 % ; http://agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/ … mebsva.pdf). Mais, n’ayant pas le statut d’agriculteur, il ne pourra jamais récupérer la terre pour l’exploiter lui-même et donc la revendre "libre" (c’est à dire sans fermier dessus). Dans pareille situation, il y a peu de chance qu’il puisse éviter une décote lors de la revente. D’où l’intérêt d’acheter dès le départ des terres occupées. Mais si les terres sont occupées et qu’un non-agriculteur arrive à les acheter, c’est que fermier ne l’a pas fait. Il est primordial de se demander pourquoi la transaction a pu aboutir (ou pourrait aboutir, car il vaut mieux se poser la question avant d’acheter…), alors que le système est pourtant là pour favoriser le fermier ou un autre voisin agriculteur…

(2) Le fait "d’acquérir" un bien en direct a aussi son importance : c’est un acte volontaire et déterminé, qui se paye. Il est d’autant plus déterminé, qu’il est difficile d’arriver à ses fins, à savoir trouver un bien de qualité et/ou qui procure un rendement financier intéressant quoique modeste. Dans bien des cas les terres s’héritent et leur propriétaire ne débourse rien pour les posséder. Pour un agriculteur qui n’hérite pas de terres, leur acquisition se fait généralement à crédit, par nécessité. Jusqu’il y a peu, l’achat à crédit était peu intéressant pour un non-agriculteur. Désormais, avec des taux compris entre 2 et 3 % pour une durée de 15 ans, faire un prêt n’est pas forcément une hérésie. Dans certaines régions françaises (par exemple Pays de la Loire ou Bourgogne ; voir carte ci-dessous), les loyers procurent un rendement brut (avant taxes et impôts) pouvant être supérieur à 5 % (3% en moyenne). A titre d’exemple, j’ai acquis un ensemble d’une dizaine d’ha dans l’ouest de la France ayant un rendement brut théorique de 5 % et un autre d’une vingtaine d’ha dans le centre-est ayant un rendement brut théorique de 7 % (avec toutefois quelques risques d’impayés dans ce cas précis ; il s’agit d’un problème assez répandu dans le monde agricole).

Pourquoi avoir commencé cette file avec un tableau a priori si sombre, en insistant sur les embûches à l’achat, les rentabilités finalement très modestes et le risque d’être "scotché" avec le bien pendant des années, coincé entre impayés potentiels et impossibilité de revendre à un bon prix ? Parce que je pense que la terre agricole est un actif particulier qu’il n’est pas pertinent de vouloir absolument "monétiser" (au sens "valorisation financière" et "rentabilité"). Posséder quelques dizaines d’hectares, c’est asseoir son patrimoine sur un actif tangible, dont la quantité est finie. L’avenir est toujours incertain, celui de dans 30 ans (c’est-à-dire celui que vivront pleinement mes enfants actuellement en bas âge) davantage que celui de dans 10 ans. C’est un truisme, mais dans ce contexte, peu m’importe que cet actif puisse alors valoir 50, 100 ou 200 k€ (je ne serais pas mécontent qu’il vaille 200) ; l’essentiel est de savoir - maintenant - que moi ou mes enfants serons encore propriétaires - dans 30 ans - de cet actif. A la rigueur, peu m’importe la rentabilité financière d’ici là (encore qu’elle a des chances d’être supérieure à celle de l’immobilier parisien au cours de la prochaine décennie). Compte tenu du prix bas des terres françaises par rapport à la moyenne européenne (voir graphique ci-dessous), je pense toutefois que leur valeur progressera (1 à 2 % par an au cours de la dernière décennie, tout comme l’indice des fermage ; quand même pas si mal). Au final, acquérir des terres est la meilleure façon que j’ai trouvée de sécuriser mon patrimoine : pas plus de 30%, mais pas moins de 20%…

Bien évidemment, tout ceci est aussi une histoire de goût, de métier, de lien avec l’agriculture, la campagne. Certes, pas de quoi devenir rentier ; mais ça n’est pas l’objectif.

Evolution du prix moyen des terres agricoles en Europe au cours de la dernière décennie.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3993_fiches_prix_des_terres_en_europe_en_2012.jpg

Rentabilité moyenne des terres affermées en France en fonction du département.

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/3993_carte_rendement_foncier.jpg

Pour information, j’ai acquis : la dizaine d’ha dans l’ouest de la France (prés loués) en passant par la SAFER (en tant que particulier apporteur de  capitaux), et la vingtaine d’ha dans le centre-est (prés loués + terres labourables) en deux fois, en achetant à des particuliers âgés, lassés de devoir entretenir des rapports difficiles avec le fermier, qui n’avait par ailleurs pas les moyens d’acheter (donc risques d’impayés, compte tenu de sa situation financière…).

Dernière modification par fredagro (15/11/2014 22h23)

Mots-clés : agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres

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#2 15/11/2014 23h46 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Très intéressant, merci!

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#3 16/11/2014 08h30 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour Fredagro,
Merci pour vôtre présentation.
En tant que profane mais vivant a la campagne, j’ai entendu dire que si on met un paysan sur nos  terres nouvellement achetées et précédemment libres on ne peut plus les récupérer.
Cela est il vrai et y a t’il d’autres écueils a connaitre?
Je trouve votre approche intelligente mais pleine d’inconnue et perso je n’irai pas au dela de 10% de mon patrimoine et en plus j’acheterai un peu de bois.
cordialement

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#4 16/11/2014 09h49 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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En tant qu’agriculteur , je n’ai pas relevé d’incohérences .
Concernant les freins à l’achat , si votre objectif est la sécurisation d’une partie du patrimoine et non le rendement , vous pouvez dénicher des coins de campagne à faible activité et/ou faibles revenus . Je peux vous dire que beaucoup de biens sont à vendre et il y a peu d’acquéreurs .

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#5 16/11/2014 10h15 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour,

Je suis moi aussi agriculteur. Je ne pense pas, mais je peux me tromper, qu’il y ai un réel avantage pour un non-agriculteur à acheté des terre agricole.
Comme vous l’avez explique c’est énormément de contraintes pour vous et beaucoup de sécurité pour l’agriculteur (baux long terme, préemption, décote en tout genre, SAFER, faible rendement, etc…).
A la limite, cela peut être intéressant si vous avez un gros patrimoine et que vous voulez réduire votre exposition à l’ISF. De même, si vous avez des enfants qui souhaitent s’installer agriculteur, en leurs louant les terres que vous posséder en bail à long terme vous serez exonérez de droit de succession

Connaissez vous les GFA (Groupement Foncier Agricole)? C’est un moyen de détenir des terres tout comme la SCI est un moyen de posséder un bien immobilier. Vous achetez des parts et vous toucher un fermage a hauteur de votre participation. L’avantage est que c’est un peu plus liquide et, suivant les statuts, plus facilement revendable. L’inconvénient (qui peut être aussi un avantage) c’est qu’il y a une décote supplémentaire.
Par contre, je parle pour mon cas particulier, avec un revenu de 32.6€ pour une part acheté environ 1000€, je trouve que ce n’ai pas le plus rentable des placements. L’intérêt pour moi d’en acquérir est principalement de travailler dessus.

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#6 16/11/2014 12h43 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Vous décrivez bien le casse-tête que ce genre de placement peut représenter quand on se lance dedans surtout sans bénéficier d’expérience familiale et de contacts dans le domaine. J’ai moi-même aussi un intérêt pour les terres agricoles et la forêt mais je ne vois pas cela véritablement comme un placement à l’échelle du particulier. Regardez bien le graphique des prix, ceux-ci suivent évidemment, avec moins de volatilité, les cours des matières premières agricoles. Or les cours des matières premières sont en train de s’effondrer, c’est le retour du "deflation trade" (ex: short crude oil, long US dollar en ce qui me concerne). L’idée centrale derrière l’investissement en terres agricoles, c’était le  fameux "supercycle " des matières premières qui devait durer 15 ans ou plus sur base notamment d’une demande toujours plus grande des pays émergents. Mais tout cela s’est avéré fallacieux pour les raisons que j’ai expliquées dans mon livre. En tout cas, les cours des matières premières n’ont dans l’ensemble pas continué de grimper, ils ont chuté ces 2-3 dernières années après avoir stagné suivant le rebond post-crise 2008 (résultat des politiques des banque centrales), et les produits dont les cours sont encore très élevés, je pense que ceux-ci vont également s’effondrer.
Il ya beaucoup d’investisseurs institutionnels qui ont aussi acheté en Ukraine et en Russie, on entend plus trop parler de la performance de leurs investissements dans les médias …
Quant aux prix en Europe de l’ouest. ils sont élevés bien sûr. Donc je ne pense pas que ce soit un placement très judicieux d’un point de vue financier sauf à très long terme si vous misez aussi sur             
une conversion en terrain constructible.

Par contre, il peut exister des avantages particuliers comme le droit de chasse. Quelle est votre expérience à ce niveau en pratique ? Et quid des relations avec les agriculteurs  ? Y a-t-il des problèmes classiques qui surgissent dans ces relations ? Comment peut-on en pratique prendre sa retraite en devenant "gentleman farmer",  ou petit agriculteur à temps partiel, avec du personnel, et ainsi avoir le statut d’agriculteur ?

Dernière modification par huguesvdb (16/11/2014 13h17)

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#7 16/11/2014 13h00 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour fredagro,

Je me demande d’où viennent vos graphiques ? Je croyais me souvenir que la carte de France venait de la SAFER mais je n’ai pas retrouvé. Avant de connaître la source de ces statistiques, j’inviterai à une certaine prudence sur celles-ci. En particulier en matière viticole, il est très difficile de se faire une idée moyenne du fait des grandes disparités de prix entre parcelles. Je souscris d’ailleurs au commentaire de hvdb quant à l’incertitude des rentabilités futures.

J’ai trouvé ce résumé de la SAFER qui concerne l’achat de terres :

http://www.safer.fr/iso_album/2014-05-2 … nthese.pdf

et pour les plus intéressés il y a même une étude de 2013, "Le prix des terres" pour 30€.

Pour ma part ayant eu une mauvaise expérience avec le fermier de mes vignes, je fuis comme la peste les baux ruraux. Pour vous dire le fond de ma pensée, qui rejoint le commentaire de Mala, je pense qu’acheter des terres en fermage revient à se mettre volontairement dans une longue et infinie suite de difficultés.

@langoisse : elles sont où ces terres à vendre ? smile

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#8 16/11/2014 13h08 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Je ne suis pas d’accord avec vous sur la corrélation entre prix de la terre et prix des matière premières.

En regardant ces graphiques:

http://i.imgur.com/hAkhzIJ.png

(Source: Evolution du prix du blé tendre franÀ§ais depuis 1987 - AGPB)

On vois que hormis la période de forte volatilité depuis l’année 2007, le prix du blé n’a cessé de baisser. Le blé s’échange aujourd’hui à 170€/T (Cours du blé - Prix du blé tendre - Cotation marché physique du blé) soit 15% de moins en Euro courant que dans l’année 1987. Alors que le prix de la terre est lui passé de 4000€ en 1990 pour atteindre 8000€ aujourd’hui.

Je ne pense pas qu’il faille donc mettre en rapport prix de la terre et prix des matières premières. Je me demande d’ailleurs comment le prix de la terre fait pour monter alors que le prix des céréales ne fait que baisser. Il est de fait de moins en moins rentable de cultiver, même si je n’ai toujours pas à me plaindre.

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#9 16/11/2014 13h46 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Je parlais de direction générale des prix, celle-ci suit celle des prix des matières premières, mais certainement il n’y a pas de mouvements parfaitement proportionnels. Je pense que les divergences
que vous mentionnez sont dues au fait que l’immobilier réagit beaucoup plus lentement, avec un retard de plusieurs années, aux pressions déflationnistes observées sur les marchés. Les prix actuels des terres (ex. 8000 euros /ha) représenteraient ainsi de la part des acheteurs les attentes de cours du blé à leur sommet (passé), ou en continuelle augmentation (beaucoup de gens sont encore persuadés que les cours des matières premières ne feront qu’augmenter). C’est une explication possible.  A propos, je ne sais pas à quels prix de quelle région vous faites référence, ceux-ci varient fortement et je crois que le prix SAFER moyen en 2009 était seulement 5000 euros.

Il est intéressant de voir les choses à la fois de la perspective du financier analysant les facteurs macro-économiques et de la perspective de l’agriculteur sur le terrain. Les prix du blé que vous affichez bien qu’ayant suivi la tendance des prix internationaux ou des prix du CME, n’ont pas évolué de la même manière, les prix aux USA se sont écrasés presqu’aux niveaux pré-bulle et en 2010 n’ont jamais rebondi à leurs sommets de 2008 .

Dernière modification par huguesvdb (16/11/2014 14h15)

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#10 16/11/2014 14h09 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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En 2010 j’avais fais une petite étude du prix de la terre de mon canton afin d’estimer des parts de GFA. Voila ce que ça donnais:

http://i.imgur.com/F3OKKSm.png

http://i.imgur.com/OjYWved.png

La somme est le total des transactions effectuées dans le canton dans l’année. Je suis dans la Marne.

Pour information, si ça en intéresse, Un blé fait environ 1400€ de produit par an. Une fois déduit le charge proportionnelle (engrais, semence, phyto) on arrive à environ 900€ de marge brut. Après déduction de tout le reste (assurance, carburant, salaire, etc…) on arrive à un revenu net compris entre 100 et 300€ par ha.
Reste la PAC qui verse entre 300 et 400€ par hectare.

On a donc dans le meilleur des cas 700€ par hectare de bénéfice auquel ill faut ensuite déduire impôt et MSA. Et ça, ça dépende de chacun?

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#11 16/11/2014 14h22 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Pourquoi, selon vous, de telles différences entre les prix des terres louées et libres (niveaux absolus, variations annuelles ) ?

Dernière modification par huguesvdb (16/11/2014 14h24)

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#12 16/11/2014 14h50 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Aux USA, je suis de l’avis qu’il y a clairement eu une bulle de l’agriculture. Et je dirais que ce constat
est plus ou moins valable pour d’autres pays et régions. Que ce soit l’agriculture ou autre chose, il y a des bulles un peu partout en fait.

Lire à ce sujet :   

http://www.aei.org/publication/a-bubble … nticipate/
http://www.aei.org/publication/the-next … -farmland/

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#13 16/11/2014 15h16 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Discussion très intéressante.

Ma famille est dans l’agriculture et la viticulture depuis quelques décennies, et selon eux, "l’âge d’or" est passé. Les terres valent très/trop chers, et les prix sont bas.

Maintenant, quand je regarde vos propos, à essayer de corréler les prix des matières premières et de l’hectare de terre, je trouve qu’il manque deux données fondamentales : Le montant des aides publiques/l’évolution du rendement à l’hectare.

La donnée qu’il serait intéressante d’avoir ce serait l’évolution de la rentabilité des terres agricoles.
Tout ce que l’agriculteur reçoit : Récolte et aide publiques sur le prix des terres.

Ensuite, l’analyse macroéconomique : Augmentation de la population mondiale et de ses besoins en nourriture est tellement évidente que tout le monde la faite depuis longtemps. Je pense que cette donnée est déjà intégrée au prix des terres.


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#14 16/11/2014 16h15 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Oui les aides publiques en Europe sont une contribution importante au revenu de l’exploitant.
L’ouvrage de référence sur la rentabilité des terres agricoles en France c’est La terre de France est-elle rentable ? par Manuela de Sousa Ed.L’Harmattan, pour ceux qui veulent se plonger dans
les statistiques historiques.

Dernière modification par huguesvdb (16/11/2014 16h16)

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#15 16/11/2014 16h57 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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@Hugues:

Je pense que l’écart de prix entre la terre loué et la terre livre viens du fait que, quand une personne achète une terre qui est loué à long terme, celui ci ne pourra pas la cultiver de suite. Il est obligé d’attendre que le bail se termine. D’où cette décote.

@ Jakarta:

Je vais tenté de vous éclairer en prenant mon cas pour exemple:

Montant des aides publiques:
Cela varie d’une exploitation à l’autre. Lors de la dernière réforme de la PAC (2005 je crois) L’Europe a décidé de ne plus subventionner la production (l’OMC n’appréciait pas) mais la terre. Pour effectuer le calcul, 3 années de références on servi à calculer le montant /ha de ces aides. Il est donc différent d’une exploitation 100% céréalière d’une autre avec beaucoup de pomme de terre, etc…

Pour mon cas, à la clôture du bilan 2013 j’ai touché 157 000€ de subvention pour 348ha. Soit 451€/ha.
Pour comparer ma société a effectué un chiffre d’affaire de 612 000€ et un résultat courant de  176 000€. Pour information, l’année 2013 était exceptionnellement bonne. Je vous laisse imaginer la tête de mon compte de résultat le jour ou les subventions disparaissent et ou le prix des céréales est divisé par 2.

Evolution du rendement:

Pour faire simple je vais rester sur le blé. Les rendements on fortement augmenté depuis les années 50 pour finalement se stabiliser depuis le mileu des année 90:

http://i.imgur.com/EsT2itk.png

Source: Progrès génétique en céréales : plus de rendement, plus de qualité

Pour palier à ce rendement stagnant, la rentabilité a alors été amélioré sur plusieurs autres points:
-Moins d’engrais grâce à de nouvelles techniques et connaissances. Contre balancé par l’augmentation du prix des matières fertilisantes.
-Moins de pesticides grâce à la sélection variétale qui nous offre maintenant des blés moins sensibles aux maladies. La aussi contre balancé par le coup des produits phytosanitaires qui ne cesse d’augmenter.
-Moins de main d’oeuvre: Dans les année 80, sur l’exploitation familiale, 6 personnes travaillaient sur 300ha. Aujourd’hui nous somme 3 pour travailler 530ha.

Il est clair que pour moi l’age d’or est passé. Je pense que dans les année 60-90 mon grand père et mon père on très bien vécu. Ceci dis, l’augmentation de la population mondial et l’augmentation de la consommation me font dire que l’agriculture est encore un métier d’avenir.

Désolé Fredagro, je me rend compte qu’on est en train de partir un peu en hors sujet par rapport à votre post initial.

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#16 18/11/2014 00h57 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Au delà des prix des produits agricoles,il y’a les gains de productivités  qui font que pour un actif il faut et il faudra toujours plus de terres.
Des terres se liberent près de chez moi.Je n’ai pas acces à celles qui vont être louées et pas les moyen d’acheter les terres qui vont être à vendre non plus.
Si je trouvais un investisseur pour acheter ces terres,je serais près à m’engager à les restituer au bout d’une periode donnée s’il le souhaitait ou à les acheter au prix des terres libres à ce moment là.
Les fermes s’agrandissant,de plus en plus d’agriculteurs ont plusieurs propriétaires et le risque de perdre 10 ou 20% de surface(à condition qu’il puisse l’anticiper) pose moins de probleme qu’à l’époque ou chaque fermier n’avait qu’un propriétaire.
Le statut du fermage est en effet tres contraignant pour les propriétaires mais certains artifices permettent de s’en affranchir.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#17 24/02/2015 17h21 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Je suis du domaine agricole et je peux vous affirmer qu’à moins d’hériter de terres agricoles issus de vos parents ou grand-parents (les bouchers ont achetés massivement après guerre comme support de placement) vous aurez très difficilement accès en tant que simple particulier à de la terre agricole (ou bien des lopins de terre difficilement exploitables ou dans une région totalement sinistrée et peu fertile ?).

En effet la SAFER contrôle le processus d’achat et privilégie l’accès à la propriété aux exploitants (aux Jeunes Agriculteurs notamment).

Il faudrait alors se placer comme apporteur de capitaux comme cité précédemment dans la file du forum.

Mis à part acquérir de la terre au rabais, le taux de rentabilité peut s’avérer très médiocre (0,75 % à 2,5 % brut) hors droit de chasse. Les prix à l’hectare ont bien augmenté ces dernières années et peut se raréfier à cause de l’urbanisation de notre territoire (zones commerciales et industrielles, autoroutes, construction de résidences…).

Ce choix d’investissement ne parait alors profitable qu’aux patrimoines important déclarant de l’ISF (car minoration sur les terres) ou bien d’une personne qui exploite ou ayant des descendants qui exploitent (c’est à dire qu’ils prennent le choix d’acheter plutôt que de louer des terres pendant toute leur carrière). A noter que les gros exploitants retraités éligibles à l’ISF n’ont pas à déclarer la valeur des terres qu’ils louent à un descendant.

Le faible taux de rentabilité peut cependant se lisser sur le très long terme (par rapport à un bien immobilier) dans le sens où vous n’aurez aucun frais sur des terres (la seule charge reste la taxe foncière qui, d’une région à l’autre, peut être pris en charge en partie par le fermier) et avantage (ou inconvénient) vous aurez très peu de "turn over" en terme de locataire ! (ni de vacances locatives, en tous cas pas dans ma région).

Sinon petite recommandations tout de même avant d’acheter (ou de vendre suite à un héritage), à la manière d’un bien immobilier qui disposeraient de "vices cachés" : la présence de cavités souterraines (connu par les anciens ou recensés en mairie) dans certaines régions ainsi que des bétoires, talwegs… Qui pourraient être un frein pour exploiter (les Bassins versants dans certaines régions pluvieuses ou avec captages d’eau vont exiger au fil des ans que des aménagements soient réalisés et cela peut tomber en plein milieu d’une parcelle cultivable : implique beaucoup plus de temps et d’argent pour l’exploitant) et peut faire baisser considérablement la valeur du bien.

En règle générale (pourvu que ça dure…) et bien que la filière soit en crise, les exploitants sont de bons payeurs (les valeurs du monde paysan). Les principaux conflits se produisent non pas pour le règlement des fermages mais plutôt lors de la reconductions des baux, en particulier lors de la fin de carrière d’un exploitant disposant d’une descendance qui souhaite exploiter (de nouvelles lois viennent d’entrer en vigueur plutôt à la faveur des propriétaires). Il n’était pas rare d’avoir plusieurs générations de fermiers sur une parcelle voir même le corps de ferme avec la maison d’habitation.

D’ailleurs la durée des baux est spécifique au monde agricole (plus long) : bail de 9 ou de 18 ans qui sont renouvelés tacitement par période de 9 ans ou bien le bail de carrière de 25 ans.
Il existe aussi le "tribunal paritaire des baux ruraux" (constitué de fermiers et propriétaires).

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#18 25/09/2015 11h52 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour à tous,

Merci d’abord pour ce topic interessant.

J’expose ici mon cas, car étant complètement novice (et citadin depuis toujours) je voudrais avoir quelques conseils. (les modérateurs peuvent le déplacer s’ils pensent que c’est judicieux)

Mon épouse a hérité des terrains agricoles ; aujourd’hui elle possède moins de 10ha donnés en fermage au voisin par mon beau père au moment où il a arrêté son activité. La situation du "locataire" est assez particulière compte tenu que c’est un voisin d’enfance et qu’il a le même âge que mon épouse. Il y a toujours eu une bonne entente entre les voisins.

Il existe un bail de fermage dont le loyer n’a pas été révisé depuis au moins dix ans. Le locataire doit payer le loyer en 2 fois ; une moitié au printemps pour le premier semestre et la seconde moitié à l’automne pour le second semestre.

Le locataire exploite en tout une centaine d’hectare.

Le locataire paie son loyer mais toujours avec beaucoup de retard. Compte tenue de la relation avec lui il n’y a jamais eu de relance. A vrai dire, nous n’avons jamais discuté argent.

Je n’ai aucune idée de  la valeur de ces terres ; à part ce lien qui donne une moyenne large. Dans l’hypothèse de 10 hectare, ceci donne 60 à 65k€.

Prix des terres agricoles libres

Un arrêté préfectoral fixe le prix annuel au maximum à 238€ le ha. Le loyer actuel est de 150€ le ha.
http://www.aveyron.chambagri.fr/fileadm … veyron.pdf

Enfin, certaines parcelles bordent la route. Nous avons eu dans le passé des appels pour savoir si on était vendeur, car le terrain peut être constructible. Compte tenue de la situation nous n’avons pas donné suite en renvoyant les acheteurs potentiels (des gens du coin) vers l’exploitant locataire.

Voilà mes questions :

- Est il possible de vendre ces terres avec le contrat de fermage ? quelle est la démarche à suivre ? Le bail actuel court jusqu’en 2021.

- la révision du loyer, peut elle être rétrocative ? si oui sur combien d’année ?

- Nous comptons résilier le bail selon les termes du contrat de fermage. Y a-t-il des précautions particulières à prendre ?

toute autre remarque ou conseil est le bienvenu.

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#19 25/09/2015 13h32 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour Boubouka,

Les réponses à vos questions se trouvent dans le code le Code rural et de la pêche maritime, pour vous faire gagner du temps dans vos recherches, une petite synthèse des articles qui vous intéressent :

Boubouka a écrit :

Est il possible de vendre ces terres avec le contrat de fermage ? quelle est la démarche à suivre ? Le bail actuel court jusqu’en 2021.

Oui mais le fermier bénéficie d’un droit de préemption Article L412-1 du code rural.

De plus, il y aura aussi le droit de préemption de la SAFER.

Pour ce qui est des prix annoncés (cf le lien vers lequel vous renvoyez), ils sont complètement déconnectés de la réalité de terrain (variation de 20 % à 50%)… ce qui est facilement compréhensible s’agissant de moyennes sur les terres libres (ce qui est mouton à cinq pattes, vente sans fermier, sans préemption du fermier, sans préemption de la SAFER….).

Boubouka a écrit :

La révision du loyer, peut elle être rétrocative ? si oui sur combien d’année ?

L’Article L411-13 vous amène un début de réponse

Boubouka a écrit :

Nous comptons résilier le bail selon les termes du contrat de fermage. Y a-t-il des précautions particulières à prendre ?

Oui beaucoup, Article L411-47. De plus, cette résiliation n’est possible que dans quelques cas très limités, Article L411-31..

Pour ce qui est des conseils concernant votre cas de figure :

- Il est important de garder un excellent relationnel avec votre fermier. En effet, il peut dans le cadre d’un fermage avoir un pouvoir de nuisance conséquent (surtout au moment de la vente ou si vous souhaitez reprendre le bien).

- Vu la surface (10 ha ce qui commence à faire pas mal), il est illusoire d’espérer vendre à un bon prix ces terres en tant que parcelle agricole…. en effet, si le prix de vente est trop élevé, la SAFER préemptera quasi obligatoirement à un prix inférieur.

- Si potentiellement ces terrains peuvent devenir constructible, l’idéal est d’attendre qu’ils le deviennent, vous pourrez ainsi bénéficier de l’article L411-32

Dernière modification par Sasuke (25/09/2015 14h05)


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#20 25/09/2015 13h59 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Merci Sasuke.

Je me rends compte que j’ai mal formulé la question concernant la révision du loyer.

Le bail stipule : "le loyer sera actualisé au 1er juillet chaque année compte tenu de la variation de l’indice des fermages. L’indice de référence sera celui en vigueur le 1er janvier de chaque année."

Ma question serait il par exemple demander une révision du loyer pour Juillet 2015 en intérgrant l’évolution du loyer depuis un certain moment ? combien d’années ?

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#21 25/09/2015 14h24 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Le code rural prévoit dans son article R411-9-9 que :

"Le loyer à payer pour une période annuelle du bail est égal au montant en monnaie fixé dans le bail multiplié par le rapport entre l’indice des fermages du 1er octobre précédant la fin de cette période annuelle et l’indice des fermages du 1er octobre suivant la date d’effet du bail.

Toutefois, lorsque le loyer est payable à terme à échoir et que par accord entre les parties le bail stipule que l’indice de référence choisi est celui du 1er octobre qui précède la date d’effet du bail, l’indice d’actualisation retenu chaque année est celui du 1er octobre précédant le début de la période annuelle."


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#22 05/10/2015 09h56 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Merci encore Sasuke pour votre aide.

Voilà un feedkack et une question.

Feedback

- La mairie a été contactée et j’ai eu un relevé de propriété avec les parties constructibles. La parcelle peut être découpée en plusieurs parcelles à bâtir. Egalement, je vais déposer un CUb pour avoir des informations plus "formelle".

- J’ai déposé une annonce sur LBC. J’ai eu un appel d’une personne interessé et nous sommes en train de discuter sérieusement. L’idée étant de vendre. L’acquereur potentiel envisage de construire une maison (on peut en constuire  4 à 6 sur un terrain constructible de +16 000m²).

- Le schéma proposé à l’acquéreur : acquisition >> changement de destination en terrain à batir >> résiliation du fermage en application de l’article L411-32 >> construction/découpage de la parcelle >> Changement à nouveau de destination en terre agricole de la partie  non construite >> nouveau contrat de fermage

Question

Comme le loyer n’a pas été augmenté depuis un moment, le rendement devient faible dans l’état actuel du contrat de fermage.
Nous allons maintenant appliquer les augmentations réglementaires de loyer.

Ma question, peut on faire du rattrapage d’augmentation de loyer de manière rétro-active ?

Merci

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#23 06/10/2015 17h58 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Le schéma proposé à l’acquéreur : acquisition >> changement de destination en terrain à batir

Comme expliqué par les intervenants précédents, le problème, c’est que dans votre schéma, la vente intervient en premier. Elle concerne donc un terrain agricole donné à bail. Donc, le fermier a le droit de préemption, et sinon la SAFER.

Si le fermier se rend compte que vous vendez (et que ça vaut des sous) parce que c’est constructible ou que ça va le devenir, il a tout intérêt à préempter.

Si vraiment il y a des parcelles "dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu", le schéma le plus adapté me semblerait :
- résiliation du bail sur ces parcelles seulement
- bien respecter le formalisme et s’attendre à payer une pénalité au fermier puisque la résiliation intervient en cours de bail.
- faire procéder au changement d’affectation de la parcelle
- revendre ces parcelles en terrain constructible.
C’est le moyen d’empocher soi-même la plus-value due au changement de destination, d’une part ; et d’autre part c’est le seul moyen d’éviter le droit de préemption du fermier.

Concernant le rattrapage de révision des loyers, je ne me prononce pas : ça doit être étudié par un professionnel compétent, AMHA. Par ailleurs, je suppose que vous vous doutez que si vous faites valoir cette augmentation avec rattrapage, c’est en fini de la bonne entente avec le voisin. Et ça ne serait pas étonnant que vous vous retrouviez au tribunal des baux ruraux.

Dernière modification par Bernard2K (06/10/2015 17h58)

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#24 06/10/2015 18h33 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Bonjour Bernard,

Actuellement je suis sur un cas similaire sur un point : un grand groupe veut s’agrandir sur des terres (donc constructibles) qui sont louées à un fermier ; celui ci ne veut pas.

Tous les biais amiables ont échoués. Indemnités, proposition de surface agricole similaire doublée etc Non c’est non…
S’agissant d’un groupe Français leader Européen, croissance à 2 chiffres etc  on va s’en sortir cependant (en force avec l’aide des pouvoirs publics)…

Donc si vous savez comment "résilier le bail" en respectant le "formalisme" hors défaut de paiement du loyer et compagnie  ?

Pour moi, si le fermier est malin il sait de toute manière que les terrains sont constructibles ; il faut l’indemniser sur cette base autrement soit il sera acheteur prioritaire, soit il bloquera et fera en sorte via la DDT/SAFER et surtout la Chambre d’Agriculture que les terrains soient reclassés en agricole via une modification du document d’urbanisme (carte, POS, PLU). Ca prendra du temps, mais qu’importe pour lui ?

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#25 06/10/2015 18h37 → Acquérir des terres agricoles louées à un fermier : pourquoi ? comment ? (agriculteur, fermage, fermier, foncier agricole, prairie, terres)

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Merci Bernard2K.

préemption
Il me semble peu probable que le fermier exerce son droit de préemption. Dans le passé, nous étions volontier pour lui céder le terrain et lui était intéressé mais il n’avait pas les fonds. Quant à la SAFER cela a l’air très obscur (et même controversé). Mais si la SAFER préempte au prix de l’acquéreur ça ne me pose pas de problème ; l’acquéreur potentiel aura juste perdu son temps. Comme il connait le sujet, ceci ne sera pas une découverte pour lui. D’ailleurs, l’acquéreur m’a posé la question si le fermier était intéressé et s’il est probable qu’il exerce son droit de préemption.
J’ai appelé la SAFER à Paris pour essayer de comprendre mais elle m’a renvoyé vers la SAFER locale.

loyer
D’après ce que j’ai compris de l’article 2277 du Code Civile Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 113 JORF 19 janvier 2005
(voir ici)
L’augmentation du loyer et le rappel du différentiel peut être rétroactif sur 5 ans. Pour préserver les bonnes relations, je propose une révision des loyers à venir sur la base de 2 ans de rattrapage d’évolution de l’indice de fermage.

Schéma de sortie
Il n’y a pas d’urgence et donc si on attend la fin du bail pour le résilier (selon ton schéma Bernard2k), rien n’indique qu’il y aura à ce moment un acheteur interessé par un terrain constructible.

Effectivement l’étude de la question me laisse penser qu’on est un peu coincé. L’éloignement géographique (+600km) ne simplifie pas les choses.

liquidité et rendement de l’actif
Cela représente beaucoup de "soucis", pour un actif très peu de liquide et à faible rendement fortement taxé (TMI+PS) . Je préfère investir le résultat de la vente (si la vente a lieu) dans des parts de SCPI (pour rester dans la même classe d’actifs) ou dans un PEA avec des trackers.

Questionnement
Donc, tant qu’à faire j’essaie de "crever l’abcès" et comprendre les rouages. Ces terres agricoles dans un département très rural ont peu (très peu) de chance de prendre de la valeur. Le rendement est faible et diminuera dans le temps si le fermage n’est pas révisé.  Voilà pourquoi j’éssaie de comprendre quelle serait la meilleure façon de ceder cet actif. D’où mes questionnements …

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