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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/11/2012 19h04 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Bonjour,
Etant en phase d’observation pour un futur investissement de type petit immeuble à usage locatif, je vois dans certain cas apparaitrent des biens qui s’autofinancent et sont rémunérateurs avec des rendements supérieurs à 10%.
D’ou mon interrogation: pourquoi les propriétaires se séparent de biens aussi rentable, y’a un loup ou je suis parano?

Mots-clés : revente

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#2 09/11/2012 19h48 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Bonjour,
Etant dans la même situation, mais pour des appartements plutôt qu’un immeuble (on commence petit!), j’ai observé un bien, déjà loué, avec une renta brute affichée à plus de 9.5% (ce qui est très correct car en région parisienne a mon avis).
Quels sont les points sur lesquels il faut faire attention dans ce genre de situation?
Achetez-vous des biens déjà loués?

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#3 09/11/2012 22h33 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Bonsoir,

Dans ma région du Nord Pas de Calais, il n’est pas rare de trouver de tels rendements.

En ce qui nous concerne, nous avons investi dans deux immeubles de trois appartements
qui affichaient des rendements de l’ordres de 12% brut.

Nous avons réalisé  travaux plus ou moins importants car ils commencaient
a ne plus etre au normes sur les plans thermique ou electrique.

Je pense donc que ces immeubles aux bons rendements necessitent à moyen terme des travaux.
qu’il faut estimer afin de calculer plus precisemment le rendement.

Dans notre cas nous parvenons tout de même à obtenir du 10% net mais en realisant une partie des travaux.

Bien cordialement

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#4 09/11/2012 23h43 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Je suis un néophyte mais il peut y avoir de multiples raisons à la vente d’un immeuble rentable : divorce, décès, déménagement en ne voulant pas garder un bien éloigné, retraite, fatigué des problèmes en tout genre avec les locataires, besoin de fonds pour les besoins de son entreprise, pour les études des enfants, etc etc…. mais j’en vois une qui doit être relativement courante, fin de déduction des intérêts ou en tout cas diminution nette, ce qui fait qu’on est imposé de façon importante sur les loyers….
Peut être dans certains cas comme en bourse matérialiser sa plus value, on ne sait jamais …

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#5 12/11/2012 20h13 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Effectivement, il y a beaucoup de possibilités!
En découle une question qui me taraude :
Qu’est-on en droit de demander à un vendeur de bien loué ? (et ce, afin bien évidemment d’éviter des mauvaises surprises)
Je pense en premier lieu au bail bien sûr.
Mais quoi d’autres? Peut-on demander un historique des loyers (pour détecter des impayés?), derniers rapports d’AG pour les appartements en copropriété (gros travaux en prévision?), les pièces justifiant le choix des locataires en place (fiche de paie, caution, garantie…), etc..

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#6 12/11/2012 22h05 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Le rendement est fonction de l’offre et la demande qui s’ajuste principalement selon:
- la pression locative
- l’emplacement
- La qualité du bien

Par exemple, dans des villes comme Roubaix, Tourcoing ou Wattrelos , les immeubles de rendement>12% sont légion.
Mais est en général il s’agit de maisons 1930 divisé en appartement, ces villes sont en décroissance et les locataires solvables et sérieux y sont plus rares qu’ailleurs…

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#7 12/11/2012 23h09 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Plus le rendement est élevé, plus le bien est médiocre…

Ca peut être la situation géographique (éloigné du centre ville), le besoin imminent de travaux, l’emplacement (à côté d’une route, sombre…) les locataires (des cas sociaux)…. 

Quand par contre c’est un vendeur pressé (succession, divorce, là ça peut être le jackpot)


Left the Rat Race in 2013

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#8 12/11/2012 23h49 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Effectivement, il faut donc essayer de trouver depuis combien de temps le bailleur essaie de vendre.
Et d’avoir des infos sur le passif.
Mais c’est vrai que c’est pas très rassurant.
Je vais plutôt faire le tour des notaires pour les "pépites" issues de divorces et autres successions

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#9 25/11/2012 15h49 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Bonjour, pour suivre cette conversation mon projet en vue :
Dans une ville de 45000 habs, préfecture.
Prix de vente 166 000 + FNR 12 000 + travaux 13 000 (radiateurs à inertie à la place de grille-pains, velux neufs, peinture, etc…) : Prix total 191 000.

Apport : FNR + travaux : 25 000 euros pour avoir une bonne marge de sécurité.
Crédit sur 20 ans de 165 000 euros : 1000 euros.
Loyers : 3 apparts F2  + local commercial (même occupant depuis 2005 qui vient de refaire entièrement la boutique…) : 21 900 euros annuel hors charge.

Taxe foncière 2320 euros.

Bien situé dans une rue en hypercentre de la ville. Quartier très commerçant, avec rue piétonne juste à côté, pas de nuisances à proximité.
Défaut : dans un des appartements, le plancher dans une des pièce est en légère pente. Ca n’a pas choqué l’entrepreneur qui m’accompagnait plus que celà ni l’AI (évidemment !) mais moi un peu…
Un appart de loué pour le moment, les deux autres le seront sans problème après les travaux.

La rentabilité brute (prix achat + FNR + travaux) / loyers - TF est à 10,2%
Par ailleurs il ne s’agit pas d’un immeuble mais en fait d’une copro à deux. Partie droite pour moi et partie gauche pour l’autre.

Sur quoi dois je être attentif (j’examine les baux actuellement pour le commerce et l’appartement)
A noter qu’il y a du double vitrage partout sauf dans l’appartement loué. Je pars du principe que je ne changerais les fenêtres et les radiateurs qu’au départ de la locataire en place à moins que nous ne négocions une augmentation de loyer).

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#10 25/11/2012 20h12 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Je dirais déja connaitre la répartition entre vous et l’autre propriétaire. Si c’est + de 50% pour lui c’est horrible il vous impose ses choix et vous payez !

Pour le plancher en pente c’est étrange, les autres appartements ont été rectifiés ?

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#11 25/11/2012 21h20 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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pariswil a écrit :

Défaut : dans un des appartements, le plancher dans une des pièce est en légère pente. Ca n’a pas choqué l’entrepreneur qui m’accompagnait plus que celà ni l’AI (évidemment !) mais moi un peu…
Un appart de loué pour le moment, les deux autres le seront sans problème après les travaux.

La rentabilité brute (prix achat + FNR + travaux) / loyers - TF est à 10,2%
Par ailleurs il ne s’agit pas d’un immeuble mais en fait d’une copro à deux. Partie droite pour moi et partie gauche pour l’autre.

Vous avez un doute ?
Alors laissez tomber

Rentabilité élevée ?
Est-ce normal dans votre secteur ( merci de citer la ville personne n’ira piqué votre opération mais 45.000 entre une petite commune au centre de la France et un petite commune proche de l’autoroute ou d’une grande ville c’est pas pareil.

Plancher penché ?
Problème de structure , poutre en bois etc ….
Laissez tomber

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#12 25/11/2012 22h40 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Disons que la rentabilité des immeubles dans la ville est située entre 8 et 10%, là je suis un peu au dessus, en fait ce qui me plait c’est surtout la situation en hyper centre ville et le fait que le commerce soit occupé depuis longtemps et qu’il ait été refait entièrement il y a peu de temps (pérennité de la présence de la société).

Ce qui m’embête c’est aussi comme l’a fait remarquer Sebinox le fait d’être à 49,9% propriétaire de l’immeuble, l’autre copropriétaire ayant la majorité. Ce point n’est pas connu par l’AI à l’heure actuelle (en tout cas pas dit) mais effectivement ça peut être problématique.

Le second point, le plancher, se vérifie au premier étage seulement (l’immeuble en compte trois) et dans une pièce, j’étais avec un artisan qui rénove des appartements et qui n’a pas intérêt plus que ça à ce que j’achète ce bien (c’est un ami et quelque soit l’opération c’est lui qui fera les travaux, dans cette opération d’ailleurs les travaux sont très limités) et pour sa part il n’a pas été inquiété par ce point. Peut être faudrait il que je fasse intervenir un archi pour vérifier la structure ?
Le plancher est en bois, croyez vous que l’on puisse remettre à niveau le plancher ? Parce que dans ce cas il faudra peut être faire une petite marche de quelques centimètres (4-5)…

La commune en question est Nevers, ville pas très dynamique mais encore une fois l’emplacement est idéal. Dans une autre partie de la ville je n’aurais pas tenté…

Dernière modification par pariswil (25/11/2012 22h46)

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#13 25/11/2012 23h04 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Sebinox a écrit :

Je dirais déja connaitre la répartition entre vous et l’autre propriétaire. Si c’est + de 50% pour lui c’est horrible il vous impose ses choix et vous payez !

Bonjour,

c’est méconnaître la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 prise en son article 22:

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Dernière modification par BorderLine (25/11/2012 22h58)

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#14 26/11/2012 09h38 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Réponse très intéressante borderline, au moins de ce côté je suis serein.
Concernant le plancher, un architecte pourrait me renseigner ou mieux vaut un maître d’œuvre ?

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#15 26/11/2012 13h12 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Un architecte ou un BET structure. S’il faut couler une chape pour égaliser, il peut y avoir surcharge du plancher bois et il vaut mieux être sûr de la capacité du plancher à supporter cette charge.

Concernant la législation, je ne savais pas. Cependant, la loi est rarement appliquée parce que j’ai vu plusieurs cas ou le copro majoritaire faisait ce qu’il souhaitait sans consultation

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#16 26/11/2012 14h11 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Bonjour,

Je ne pense pas que le plancher en pente puisse être un problème, sauf si la pente est visible à l’oeil nu et qu’elle gène l’aménagement de la pièce.
Néanmoins la cause est à rechercher.
A vérifier juste si ce faux niveau est d’origine (en raison d’une mauvaise pose des poutres, niveau des murs supports) ou alors à un affaissement ou déformation des poutres. La pente forme t’elle une flèche (point haut sur les murs porteurs, point bas au milieu) ou est elle rectiligne d’un mur porteur vers l’autre mur?
Il est dangereux de tenter de rectifier cette pente, ceci risque d’apporter des charges supplémentaires et d’aller dans le pire des cas à la rupture.

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#17 26/11/2012 14h27 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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@bad : la jurisprudence est constante, non on ne peut pas faire ce qu’on veut si on a +50% des voix et que l’intérêt de la copropriété n’est pas recherché. Encore faut-il aller devant le juge …. smile

La pire situation est une copropriété à deux, car peu importe les tantiémes, tout le monde est considéré comme ayant 50%.

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#18 26/11/2012 15h10 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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En fait la pente part d un côté de la pièce pour aller jusqu’à l’autre côté. J’ai vu qu on pouvait relativement facilement sans trop peser sur la structure remettre de niveau (fermacell). Reste à savoir effectivement si le mouvement est terminé ou si la structure est en train de s’affaisser… Je vais prendre contact avec un architecte pour qu’il m’accompagne lors de ma prochaine visite.

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#19 26/11/2012 15h26 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Déformation d’un coté de la piece à l’autre ok mais la piece correspond elle à la largeur de portée?
Si c’est le cas pas de problème, juste un souci esthétique ou d’aménagement éventuel à prévoir.
Pour ma part si ca tient comme ca pas besoin de rectifier, cout supplémentaire sans intéret.
Si il ya affaissement, vous devriez retrouver des fissures sur des cloisons de doublage ou intermediaire.

Dernière modification par buzhug (26/11/2012 15h26)

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#20 26/11/2012 16h58 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Les anciens faisaient des trucs parfois de travers, mais ils avaient quand même le compas dans l’oeil et aurait vu cette pente.

Attention au plancher => recherchez tout sinistre déclaré ou éventuellement non déclaré et bien le stipuler dans le contrat de vente. Cela ne vous empêche évidemment pas d’acheter, car cela est du ressort de l’assurance de copropriété.

Dernière modification par BorderLine (26/11/2012 17h05)

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#21 26/11/2012 18h33 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Borderline : comment savoir si un sinistre s’est déclaré à ce niveau là ? Je crois qu’il n’y a pas eu d’AG depuis bien longtemps, le syndi est bénévole (l’autre copropriétaire qui ne vend pas) et l’actuelle vendeur ne s’occupait pas particulièrement de son bien.

J’ai demandé à l’AI les différents diagnostics (sachant que certains n’ont pas encore été fait et ne le seront qu’une fois un compromis signé).

Sous quelle forme je devrais faire stipuler un éventuel sinistre dans le contrat ?

Comme je l’ai dit plus haut, j’irais avec un architecte si j’en trouve un qui veut bien m’accompagner. Pensez vous qu’il puisse s’engager par écrit concernant l’état de la structure ou je n’en trouverai pas ? Je ne connais pas les us et coutumes de cette profession.

L’un d’entre vous a déjà utilisé les granulés de fermacell, ça à l’air relativement simple d’emploi… qu’en est il vraiment ?

Merci

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#22 26/11/2012 19h23 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Pas de dalle en béton sur un plancher en bois car il ne respire plus et la surcharge risque de ne pas être supporter par les poutres.

Regardez les poutres à l’étage du dessous , regardez si il y a de la sciure au sol , regardez si les lieux sont humides car les termites aiment bien les lieux humides mais elles aiment surtout le bois…..   

Avez vous regarder sur societe.com la santé financière du local commercial  ?

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (26/11/2012 19h24)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 26/11/2012 19h37 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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@Paris : demandez au notaire d’inscrire dans le contrat de vente une clause (qu’ils connaissent et mettent  trés souvent), du type que le vendeur déclare ne pas avoir eu connaissance d’un sinistre portant sur cet immeuble ayant nécessité de lourds travaux ou une déclaration aux assurances.

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#24 30/11/2012 09h32 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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Philippe : Concernant les termites, pas de diagnostic obligatoire dans la ville, ce que j’ai vu lors de la première visite ne m’a pas inquiété, je serai plus attentif la second fois. Concernant la santé de la société, elle fait 315 000 de CA pour un bénef de 50 000 (esthétique) et ce en 2010 et 2011, société implantée depuis les années 90… donc de mon point de vue pas de souci, d’autant que le bien est situé dans une rue très commerçante.

Borderline : je prends note de votre remarque et veillerai à ce que cette mention soit bien inscrite.

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#25 30/11/2012 11h40 → Pourquoi des immeubles sont vendus avec des rdts de 10% ou + ? (revente)

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BorderLine a écrit :

Bonjour,

c’est méconnaître la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 prise en son article 22:

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Il m’est arrivé de tomber sur un cas de ce type, mais avec le mari qui possédait un tiers de la copro, la femme un autre tiers et j’ai failli acheter le troisième tiers (petit immeuble de 3 appartements)
Dans le doute, j’ai préféré ne pas acheter, ne sachant pas comment serait appliquée la loi…
Je recommande donc la prudence.

Frédéric

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