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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/08/2011 10h57 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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L’immobilier physique d’habitation est peu présent sur le forum. Les SCPI sont même le nouvel eldorado pour certains …
Pourquoi l’immobilier physique ne plait pas ou plus?

- La gestion locative: L’investisseur a peur d’avoir des locataires. Cela peut signifier des détériorations, des vacances locatives, des travaux à terme, une perte de temps disponible,… Des tracas et des pertes financières possibles qui ne seraient pas de bon ton en ces périodes incertaines. Pourtant les assurances loyers impayés existent comme la CAF qui protègent la totalité ou une partie de vos revenus. Saviez-vous qu’un chômeur, locataire dans un studio sur Bordeaux et que je connais,  touche 271€ d’APL pour un loyer de 340€? C’est au propriétaire de décider de recevoir cette aide ou non. D’autres astuces existent pour une protection optimale des revenus locatifs. Le risque 0 n’existe pas mais… Je sais vous allez me dire que vous connaissez dans votre entourage des bailleurs qui ont connu des problèmes. Ce sont les mêmes arguments qu’on vous ressort sur la bourse avec eurotunnel ou autres. S’ils ont mal sélectionné leurs locataires ou valeurs, tant pis pour eux.

- Les prix: Il est indéniable qu’un krach immobilier se profile. Il ne faut pas se voiler la face même pour un investisseur immobilier comme moi. Les niches fiscales qui sont dans le viseur de l’état peuvent un élément déclencheur de la baisse des prix. Les prix ont été artificiellement gonflé ainsi mais j’y reviendrai tout à l’heure. Attention quand même. Depuis 2005 que je lis les forums ou journaux, j’entends parler de krach immobilier à tout va. J’ai suivi mon opinion d’acheter à cette période et au delà et j’ai eu raison. Les prix peuvent encore augmenter à court ou moyen terme. Et -30% ne se fera pas en quelques jours comme peuvent le penser de jeunes lecteurs. L’immobilier n’est pas la bourse.

- L’aspect non liquide: Oui, l’immobilier ce n’est pas la bourse. On ne peut pas se défaire d’un bien immobilier par un simple clic comme pour pour la bourse. L’immobilier est pour une stratégie de long terme et il faut bien l’intégrer. Vous allez me dire qu’il est possible de faire de l’achat-revente. Oui mais vous êtes soumis à un plafond d’opérations non officiel. Heureusement sinon vous feriez concurrence aux marchands de bien avec les avantages et sans les défauts.

- Une certaine complexité: Je vois des blogs ou forums liés à l’immobilier qui sont de très mauvaise qualité.  Je ne les citerai pas mais ce sont des blogs plus marketeurs qu’investisseurs … J’ai l’impression en les lisant qu’il est facile de gagner de l’argent par des stratégies comme les travaux, la location saisonnière, la division, … Il existe des lois à respecter. Nous ne pouvons réaliser ce qui bon nous semble. La location saisonnière est soumise à une législation. Là aussi, nous aurions les avantages sans les inconvénients par rapport aux hotelliers, maisons d’hotes? Et la division, est-ce aussi simple que cela? J’avais fait un article d’ailleurs: Les dangers d?une stratégie immobilière: acheter un bien pour le diviser | Capital Story

- La défiscalisation immobilière: Quelle tragédie ces lois scellier ou de robien. Les prix ont été augmenté de 30 ou 40% pour faire croire aux particuliers qu’ils allaient gagner en économisant fiscalement. En pleine campagne, à côté de chez moi vers bordeaux, de jolies petites maisons sont sorties de sous terre. Cela a complètement déstabilisé certains marchés locaux. Comment un parisien peut investir sans visiter au préalable et surtout sonder la demande locative? Résultat: Prix surévalué et absence de locataires. Échec sur les deux tableaux. L’image de l’immobilier en a pris un coup.

- La notion temps: Pour gagner de l’argent dans l’immobilier et trouver la bonne affaire, il faut se bouger. Il faut se créer du relationnel et donc un réseau. On n’y gagne pas de l’argent en restant chez soi. Je sais que la grande mode c’est de gagner vite et sans rien faire (robot forex par exemple) mais avec l’immobilier ce n’est pas possible. Mais que veut-on dans la vie? Alors oui, cela prendra du temps mais la récompense peut être belle.

Le but de mon intervention n’est pas d’écœurer de futurs investisseurs dans l’immobilier physique. J’investis toujours car j’aime la pierre et il est possible de réaliser toujours des bonnes affaires ou de les transformer en bonnes affaires (moins certes). Et oui … Mais attention, je suis un investisseur long terme et opportuniste. Je crois beaucoup en la théorie des cycles. Mes capitaux (ou liquidités) se dirigent vers la bourse en ce moment. Après la décennie immobilière, celle de la bourse arrive après une grande chute?

Dernière modification par jerome F. (16/08/2011 11h05)


Jerome du blog capital story

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#2 16/08/2011 12h01 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Tu as bien résumé l’ensemble des points.

Sur l’aspect temps et travaux, tu es aussi en province et je pense que c’est un peu différent.

Imagines tu habites en IDF. Tu sors du travail à 18h30, encore une heure de transport derrière (la moyenne est à 45 minutes de mémoire), tu es chez toi à 19h30.

Si pour une raison X ou Y tu dois aller voir ton locataire, mettons que tu habites Courbevoie et que tu as acheté un bien à Paris, c’est encore au moins une heure de transport aller et retour supplémentaire.

Tu as des travaux à faire dans l’appart : trouver qqun qui fait du bon travail et dispo en IDF relève du parcours du combattant. Il faudra faire faire des devis, relancer, vérifier, contrôler, donc encore des tas de déplacements.

Si tu choisis de tout sous-traiter à une agence, c’est de la rentabilité en moins et de toute façon il faut contrôler tout ce que fait l’agence.

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#3 16/08/2011 12h33 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
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Je confirme l’ensemble des bémols d’InvestisseurHeureux, à cela j’ajoute que s’il s’agit de travaux urgent du genre fuites et plomberie, c’est franchement difficile d’être réactif (même dans certaines villes de province) lorsqu’on ne sait pas le faire soi même.

jerome F. a écrit :

Pourtant les assurances loyers impayés existent comme la CAF qui protègent la totalité ou une partie de vos revenus. Saviez-vous qu’un chômeur, locataire dans un studio sur Bordeaux et que je connais,  touche 271€ d’APL pour un loyer de 340€? C’est au propriétaire de décider de recevoir cette aide ou non.

Le bailleur ne peut recevoir directement le versement de la CAF qu’avec un accord bipartite signé sur le document de la CAF, et en aucun cas de son propre chef. D’autre part le locataire garde le choix de demander du jour au lendemain à la CAF de ne plus verser l’allocation directement au bailleur. La CAF n’est en aucun cas une assurance loyers impayés comme vous l’indiquez !

Il me semble utile de répéter ici qu’être bailleur est un métier qui ne s’improvise pas et qui nécessite des compétences multiples (juridiques, fiscales, financières, techniques, sociales, etc.).


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#4 16/08/2011 13h37 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Je gère une partie de mes biens en direct, l’autre par une agence. C’est vrai que le mode direct demande de l’énergie et du temps. En même temps, avec une agence, il faut effectivement tout contrôler, relancer…
Un des avantages de l’agence, c’est qu’elle est sensée faire une veille documentaire sur les dispositions applicables. Je me sers de ces infos pour les répliquer sur les biens gérés en direct.

Sky a écrit :

… Le bailleur ne peut recevoir directement le versement de la CAF qu’avec un accord bipartite signé sur le document de la CAF …

Ca me semble inexact: Sur le Cerfa de demande d’APL, le bailleur choisit ou non de recevoir le montant directement par la CAF. En tout cas, c’est ce que je fais.

Sky a écrit :

… La CAF n’est en aucun cas une assurance loyers impayés comme vous l’indiquez ! …

Exact, mais Jérome F voulait certainement dire que la partie du loyer versé par la CAF est au moins assuré en cas de problème de retard de la part du locataire.


Travailler moins pour vivre mieux

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#5 16/08/2011 14h25 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
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Effectivement sur le CERFA 10842*06 ce n’est qu’une case à cocher par le propriétaire, mais il suffit au locataire indélicat de contacter la CAF pour stopper unilatéralement cette option … malheureusement.
Idem si le locataire déménage "à la cloche de bois" et refait un autre dossier CAF avec un autre bailleur.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#6 16/08/2011 14h33 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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jerome F. a écrit :

L’immobilier physique d’habitation est peu présent sur le forum. Les SCPI sont même le nouvel eldorado pour certains …

Il me semble que les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier d’entreprises (commerce et bureau), c’est en partie la raison du succès.


L'ombre du zèbre n'a pas de rayure.

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#7 16/08/2011 14h35 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Bonjour,

Il est toujours possible de votre coté de contacter la CAF.
Ayant eu à gérer un impayé , j’ai contacté la CAF qui a continué à me versé les APL malgré les impayés , cette situation a durée 2 ans ensuite et c’est normal la CAF a cessez de payer.

Quand le locataire  partira ( sera expulsé un vrai chemin de croix ….)  , je ne manquerais pas de prévenir la CAF des impayés afin que le locataire ne puisse plus bénéficié de la CAF.

Dans la constitution du dossier par un locataire , demandez l’estimatif du montant par la CAF de l’APL comme cela vous n’aurez pas de mauvaises surprise car le futur locataire qui vous annoncé pouvoir bénéficier de 240 euros sur 320 de loyer par exemple , moi j’attend un document de la CAF.

Comme cela a été indiqué la CAf n’est pas une caisse de compensation des impayés , pour cela il existe la GRL à 2,5 % des montants perçus ; le système aujourd’hui fait qu’il est plus que préférable de prendre une GRL car celle couvre à partir du troisième mois les impayés en prend en charge les frais d’huissier.
Une expulsion c’est environ 2 ans et demi ……….

Malgré ces aspects , il ne faut pas oublier que l’immobilier est avant un calcul de rentabilité pour un achat fait à crédit et payé par les locataires.
Il n’y a pas mieux comme effet de levier mais cela implique du temps.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (16/08/2011 14h36)


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 16/08/2011 15h08 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Vous parlez de krack immobilier à court terme, moi aussi j’entends ça depuis des années ( surtout dans ma région, le haute savoie, frontaliere à la Suisse et Geneve.)

Imaginons que cela se produise, une forte correction de 30 %.

ne pensez vous pas que pour le locatif cela n’a guere d’importance, car on verifie souvent que la courbe des loyers n’est pas parrallele à celle de la valeur des biens.

la correction pour le locatif ne sera pas aussi seche, et certains d’exposer que les loyers, en province, reste en correlation avec les salaires.

et de toutes façon, il faudra toujours que les gens se logent.

Maintenant les risques: - loyers impayés: peut etre qu’avec une bonne séléction de ses locataires, un dossier tres exigents et une assurance loyers impayés…on réduit considérablmene les risques.
                                  - entretien et réparation: en invesstissant à quelques kilometres de chez soi, on est plus réactif, et si en plus on bricole bien, tout devient réparable ( dans les regles de l’art, j’entends!)
                                  - le rendement: à vérifier, et à recalculer, mais c’est le nerf de l’invesstissement!

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#9 16/08/2011 15h28 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
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Philippe30 a écrit :

Il est toujours possible de votre coté de contacter la CAF.
Ayant eu à gérer un impayé , j’ai contacté la CAF qui a continué à me versé les APL malgré les impayés , cette situation a durée 2 ans ensuite et c’est normal la CAF a cessez de payer.

Ca c’est plutôt une excellente nouvelle, de par mon expérience, la CAF cesse les paiements 2 à 3 mois après que je les eus informés des impayés.

Sujet de la discussion a écrit :

L’investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

La fiscalité instable me semble aussi une des raisons de cette mauvaise image, car dés que l’état cherche à renflouer ses caisses, ce sont les propriétaires (et les automobilistes aussi d’ailleurs) qui sont les vaches à lait sous prétexte que tous sont riches, et il devient de moins en moins rentable de faire un tel investissement.

Après une hausse exponentielle de la taxe foncière de ces dernières années, l’épée de Damoclès actuelle est la taxation des plus-values même après 15 ans de détention qui pourrait être remise en cause sans sommation ; sera t-elle corrigée de l’inflation ? mystère !

Le fait aussi que la loi surprotège les locataires, que le processus pour obtenir l’expulsion des locataires indélicats soit très long, a tendance aussi à éloigner les investisseurs peu aguerris à ce métier semé d’embûches et chronophage.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#10 16/08/2011 16h18 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Sky a écrit :

Ca c’est plutôt une excellente nouvelle, de par mon expérience, la CAF cesse les paiements 2 à 3 mois après que je les eus informés des impayés.

Dans le cas évoqué , la CAF ne souhaitait pas accentuer la dette du locataire , j’ai eu probablement de la chance ensuite il s’agit de relation avec des personnes , je ne connais pas les directives sur le sujet.
Je n’ai fais qu’indiquer  un vécu.

La fiscalité doit être géré dans le processus d’investissement soit en location nue  ( mise en place de déficit foncier ) ou en meublée ( avec amortissement du bien ).

La fiscalité d’un investisseur immobilier conséquent passe forcement par une déclaration au réel qui permet de faire passer un maximum de charges afin de réduire la part imposable.

En plus de la part des revenus locatifs ajoutés au revenu personnel , il ne faut pas oublier la CSG-RDS  dans le cas de la location meublé et aussi de la CET ( contribution économique territoriale remplaçante de la taxe professionnelle pour les loueur en meublé )

Suivant votre profil d’investisseur ( actif , bricoleur ) et vos objectifs , il faut toujours penser en rentabilité et ce dès l’achat , une rentabilité en dessous de 6 à 7 % coûte , une rentabilité à partir de 9 % rapporte de la trésorerie.

Cette rentabilité s’obtient par :
- un bon prix d’achat.
- un bon secteur pour louer
- un crédit sur du long terme ( 20 à 25 ans )  ce qui maximise les intérêts déductibles et diminue les mensualités 
- un achat avec travaux ( déduction des travaux )
- un achat avec peu de frais de copropriété ( petite copro de 3 ou 4 logements ) voir mieux un immeuble de rapport.

Ces paramètres sont difficiles à obtenir en même temps mais il faut tendre vers ce but.

Par contre les beaux parcours achat-revente après relifting du bien , cela s’appelle une activité de marchand de bien et peux s’envisager que très ponctuellement.
D’autant plus que ce coût des travaux et lifting et la plus value immobilière réduisent le gain.


Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#11 16/08/2011 16h24 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Les travaux ne sont pas à considérés comme annexe!

Dans ma famille, il y a 3 biens en locations.
Le premier, locataire parfait présent depuis plusieurs décennies.
Le second, catastrophique, réfection d’une grande partie de l’appartement.
Le 3ème encore pire, les locataires ont attaqué la structure de la maison (suppression d’une cheminée intérieur sans suppression de la cheminée extérieure).
Il y a aussi quelques garages, loués 20€/mois, et dont le réfection de la toiture mangera les loyers pour au moins une 15aine d’année.

Je précise, tout les logements étaient loués par des agences. Donc censés être des professionnels.

En rajoutant les impôts, le bénéfice est pas forcément flagrant.
Entre les impôts, les dégradations et les lois défavorables aux propriétaires, je confirme que l’immobilier est pas la solution idéale!

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#12 16/08/2011 16h43 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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gunday a écrit :

Le premier, locataire parfait présent depuis plusieurs décennies.
Le second, catastrophique, réfection d’une grande partie de l’appartement.
Le 3ème encore pire, les locataires ont attaqué la structure de la maison (suppression d’une cheminée intérieur sans suppression de la cheminée extérieure).

Dans la série des anecdotes, un proche possédait un petit immeuble de rapport en province. Au début il louait le RDC et les 2 étages au-dessus étaient loués. Situation idéale donc : contact avec les locataires quotidien, pas d’assemblé de co-propriétaire, etc. Puis il a déménagé et loué le RDC.

Le locataire s’est retrouvé rapidement sans emploi et a cessé de payer le loyer. La procédure d’expulsion a durée 1,5 ans de mémoire et pour se venger, le locataire a dégradé totalement l’appartement : urine contre les murs, faïence de la SDB détruite, appartement laissé en dépotoir, etc.

Comme de toute façon le locataire était insolvable, mon proche en a été essentiellement pour sa pomme, sans compter l’énergie dépensée et le coup au moral.

D’autant que sur la période, il devient impossible de vendre le bien, sauf avec une décote.

Je suis sûr que tout à chacun connait dans son entourage une histoire du même acabit…

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#13 16/08/2011 16h49 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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L’immobilier est un investissement qui rapporte sur le long terme….
Les problèmes avec les locataires existent , je suis d’accord.

Par contre citez moi un investissement qui se finance sans mise de fonds et qui est payé par autrui ?

Une fois cet achat remboursé soit vous continuez à percevoir des revenus locatifs soit vous revendez.

Je vais pas critiquer la bourse , j’ai constaté qu’elle est largement mise en avant sur ce site par contre la bourse , c’est des rumeurs , du yoyo , beaucoup de suivi , des dividendes au détriment des salariés.

La bourse nécessite des fonds alors que l’immobilier ne nécessite que de la possibilité d’emprunter et si le ou les banquiers vous font confiance , si vous investissez en générant de la trésorerie alors vous pouvez acheter beaucoup de biens …… 

Une bonne dose de connaissance en bricolage facilite évidemment les rénovations

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 16/08/2011 16h49 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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InvestisseurHeureux a écrit :

Je suis sûr que tout à chacun connait dans son entourage une histoire du même acabit…

Entre connaitre et subir il y a une différence.
C’est pour cette raison que je préfère les SCPI.
Il n’y a pas de problème de gestion, et les locataires sont des entreprises!

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#15 16/08/2011 17h23 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Je suis peut-être un peu hors sujet mais l’immobilier locatif ne se résume pas qu’à l’achat d’un appartement ou d’une maison pour le louer… pour preuve, c’est pour cette raison que je me suis tourné vers l’immobilier commercial en direct (achat de local commercial) pour contrebalancer les problèmes de l’immobilier locatif.

Ca ne veut pas dire que cela est plus simple et qu’il n’y a pas de précautions à prendre (garanties, caution solidaire, éventuellement bail notarié ce qui est mon cas etc…). Le risque n’est pas le même mais j’ai plus de facilité à appréhender un locataire professionnel via son activité, le business qu’il me présente et l’adéquation avec l’emplacement qu’un locataire X ou Y dans un appartement. S’agissant de professionnels (sauf ceux qui démarrent) il est plus facile de trouver de l’information sur leur "solidité" financière qu’un particulier. Et que le local soit massacré par un locataire insolvable me parait moins probable qu’un logement…

De plus un bail commercial permet d’être plus efficace quant à un défaut de paiement ou une faillite pour "vider" les locaux en passant par le tribunal et le relouer ensuite.

Ensuite, un bail commercial permet de faire payer les charges de copro et la taxe foncière au preneur, ce que ne permet pas le locatif résidentiel.

J’ai dernièrement acheté un local commercial en centre ville de province et ma rentabilité nette (hors impôts) est à 7% ce qui me convient très bien.

Dernière modification par LessIsMore (16/08/2011 17h26)

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#16 16/08/2011 20h55 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Philippe30 a écrit :

Par contre citez moi un investissement qui se finance sans mise de fonds et qui est payé par autrui ?

Nous sommes d’accord, il n’y en a pas d’autres, puisque l’on NE peut faire la même chose avec les actions, même si Stéphane sur le forum a pu obtenir un crédit pour des SIIC.

LessIsMore a écrit :

Je suis peut-être un peu hors sujet mais l’immobilier locatif ne se résume pas qu’à l’achat d’un appartement ou d’une maison pour le louer… pour preuve, c’est pour cette raison que je me suis tourné vers l’immobilier commercial en direct (achat de local commercial) pour contrebalancer les problèmes de l’immobilier locatif.

Les murs de magasin me semble aussi avoir de nombreux avantages sur le résidentiel mais la mise de départ est généralement + élevée.

N’hésitez pas à ouvrir un sujet pour partager votre expérience !

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#17 16/08/2011 22h01 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Merci pour cette belle synthèse sur les risques liés à l’immobilier locatif. Ces risques existent et il vaut mieux les connaitre avant d’investir. Je suis depuis quelques années attiré par l’immobilier locatif en direct qui correspond plus à mon tempérament que l’immobilier coté (je n’en ai pas). Je connais les risques et ils ne m’effraient pas spécialement. Mon premier frein était la bulle immobilière mais je suis maintenant même prêt à passer dessus dans une approche long terme. Mon blocage aujourd’hui, c’est le rendement. Ou comme pour tout placement le couple risque/rendement. Quel rendement mérite les risques que vous décrivez ? Certes comme souligné par d’autres, la possibilité de recourir à l’emprunt est favorable à l’immobilier. Mais je n’aime pas les dettes et le calcul simpliste mais de bons sens du rendement de mon placement me semble défavorable à l’immobilier locatif. Pour simplifier, je ne souhaite pas faire de l’immobilier locatif pour avoir le rendement d’un super livret. Les risques et le temps passé mérite un rendement supérieur à mon sens.

Une expertise dans le domaine, un réseau ou de la chance permettent sans doute d’améliorer le rendement. Mais cela n’est pas donné à tout le monde.

jerome F. a écrit :

Mes capitaux (ou liquidités) se dirigent vers la bourse en ce moment. Après la décennie immobilière, celle de la bourse arrive après une grande chute?

Le cycle favorable à l’immobilier me semble terminé en province depuis quelques années. Nous avons eu un bon cycle pour les matières premières mais pour l’instant nous sommes en plein dans celui de l’or et des metaux précieux. J’aimerai beaucoup connaître le suivant… Pas sûr que ce soit la bourse ou alors pas avant quelque années.

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#18 16/08/2011 22h21 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Réputation :   143 

InvestisseurHeureux a écrit :

gunday a écrit :

Le premier, locataire parfait présent depuis plusieurs décennies.
Le second, catastrophique, réfection d’une grande partie de l’appartement.
Le 3ème encore pire, les locataires ont attaqué la structure de la maison (suppression d’une cheminée intérieur sans suppression de la cheminée extérieure).

Dans la série des anecdotes, un proche possédait un petit immeuble de rapport en province. Au début il louait le RDC et les 2 étages au-dessus étaient loués. Situation idéale donc : contact avec les locataires quotidien, pas d’assemblé de co-propriétaire, etc. Puis il a déménagé et loué le RDC.

Le locataire s’est retrouvé rapidement sans emploi et a cessé de payer le loyer. La procédure d’expulsion a durée 1,5 ans de mémoire et pour se venger, le locataire a dégradé totalement l’appartement : urine contre les murs, faïence de la SDB détruite, appartement laissé en dépotoir, etc.

Comme de toute façon le locataire était insolvable, mon proche en a été essentiellement pour sa pomme, sans compter l’énergie dépensée et le coup au moral.

D’autant que sur la période, il devient impossible de vendre le bien, sauf avec une décote.

Je suis sûr que tout à chacun connait dans son entourage une histoire du même acabit…

On a aussi tous dans notre entourage quelqu’un qui a beaucoup perdu en bourse. Il suffit de retranscrire le récit avec une société surévaluée (Nicox ? FTE ? Alcatel ?) achetée en période de hausse, puis le baisse arrive avec son lot de malheur et de retour à la réalité…

Pourtant, nous sommes nombreux sur ce site à investir en bourse… Il faut connaître les risques et ils peuvent arriver, que ce soit à la bourse ou en immobilier. On a les mêmes armes, qui ne sont pas parfaites, mais qui réduisent les effets : diversification, lecture des rapports/justificatifs, assurance…

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#19 17/08/2011 09h36 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Okavongo a écrit :

Mais je n’aime pas les dettes et le calcul simpliste mais de bons sens du rendement de mon placement me semble défavorable à l’immobilier locatif. Pour simplifier, je ne souhaite pas faire de l’immobilier locatif pour avoir le rendement d’un super livret. Les risques et le temps passé mérite un rendement supérieur à mon sens.

En dessous de 6 % , la rentabilité n’est pas bonne , si vous voulez de la bonne rentabilité il faut alors acheter des biens à rénover et faire les travaux vous même et vous aurez du 10% qui vous permet de dégager de la trésorerie en ensuite de refaire un nouvel investissement.

Si vous voulez des super rentabilité , il faut acheter dans des quartiers populaires , vos loyers seront majoritairement couvert par la CAF , ces locataires au RSA et à la CAF fournissent de bonne rentabilité dans ces quartiers mais il faut vouloir investir dans ce type de quartier……

Il ne faut pas oublier que dans l’investissement immobilier locatif , vous pouvez limiter ou réduire votre imposition par une bonne pratique de la fiscalité ( amortissement des biens meublés , montage SCI , déficit foncier sur les locations nues )

Chaque achat immobilier doit être réfléchi globalement afin d’en connaitre la destination :
- investissement défiscalisant ( scellier )
- déficit foncier ( 10700 maximum par an sur IR )  ( achat d’un bien avec travaux pour location en nu )
- achat de studio pour étudiants loués en meublé ( amortissement + intérêt emprunt pour limiter l’impôt )
- investissement pour rentabilité avec optique de revente
- investissement à long terme avec option de transmission aux enfants ( SCI éventuellement )

A dispo pour échange

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#20 17/08/2011 10h07 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Je rejoins les propos de philippe30.

Il existe rendement et rendement dans l’immobilier physique d’habitation.

1- Il est possible d’obtenir des taux à deux chiffres en pleine campagne ou dans des quartiers peu côtés d’une grande ville. Oui mais … La demande locative peut être inexistante et la population ciblée peut être difficile. Un studio dans le centre d’une grande ville se loue différemment d’un studio en pleine campagne. Un T3 s’adresse à un couple avec 1 enfant alors qu’un T2 s’adresse à un couple ou à une personne seule. Etc … Ce sont ces données qu’un bailleur doit intégrer.

2- Un rendement brut a très peu de considération et de valeur à mes yeux. Pourquoi? J’ai toujours privilégié l’achat d’appartements dans des petits immeubles où les charges de copropriété sont faibles, où le syndic est bénévole mais sérieux. J’ai privilégié l’achat une maison divisée en 2 pour maitriser et planifier mes dépenses. Par exemple, l’achat dans une grande résidence avec des frais importants font chuter lourdement le rendement brut d’un investissement. Je connais un investisseur amateur qui loue un studio 400 euros pour des charges de copro de 170€ mensuels! Après l’analyse d’achat va aussi sur sur la taxe foncière et d’autres données financières à intégrer.

3- Comme cet investissement contient des risques, le rendement doit être conséquent. Mais attention, il est préférable (si possible) d’allier rendement correct et emplacement de qualité. La valeur du bien doit rentrer en ligne de compte. Si krach, ces biens résisteront mieux. Si ralentissement de l’augmentation prix, ceux-ci augmenteront ou stagneront. Il ne faut pas oublier la valeur patrimoniale et son évolution future à côté du rendement fourni. Dans 5 ou 10 ans, peut être que l’investisseur sera obligé de vendre pour x raisons.


Jerome du blog capital story

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#21 17/08/2011 10h14 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Comme le dit Philippe, Paris et des villes d’exception comme balnéaire, historique ou autres, auront une approche différente que moi. Les chiffres que je fournis sont basés sur des produits d’une grande ville de province. Je veux bien être conscient qu’il est quasi impossible d’acheter à Paris. Mais la majorité des français n’habitent pas Paris.

Chaque ville a ses particularités locales et le franchissement d’une rue donne une autre valeur à un bien. En campagne, cela peut être un cours d’eau!


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#22 17/08/2011 10h25 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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"Le bailleur ne peut recevoir directement le versement de la CAF qu’avec un accord bipartite signé sur le document de la CAF, et en aucun cas de son propre chef. D’autre part le locataire garde le choix de demander du jour au lendemain à la CAF de ne plus verser l’allocation directement au bailleur. La CAF n’est en aucun cas une assurance loyers impayés comme vous l’indiquez !"

@sky: Attention à vos propos qui sont erronées concernant la CAF. D’autres intervenant vous l’ont déjà dit, je n’y reviendrai pas. Attention à votre interprétation encore hâtive. Bien évidemment la CAF n’est pas une assurance loyer impayé mais garantit une base du loyer pour le bailleur en temps normal. Donc un peu de sérieux svp.


Jerome du blog capital story

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#23 17/08/2011 11h12 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Jerome a écrit :

Mais attention, il est préférable (si possible) d’allier rendement correct et emplacement de qualité. La valeur du bien doit rentrer en ligne de compte. Si krach, ces biens résisteront mieux. Si ralentissement de l’augmentation prix, ceux-ci augmenteront ou stagneront. Il ne faut pas oublier la valeur patrimoniale et son évolution future à côté du rendement fourni. Dans 5 ou 10 ans, peut être que l’investisseur sera obligé de vendre pour x raisons.

Les emplacements de qualité sont plus chers à l’achat mais peuvent se louer plus facilement.
La notion de Krach immobilier ne me pose aucun problème car en cas de baisse j’achète plus facilement des biens et ce n’est pas parce que les prix à l’achat baissent que le montant des loyers va baisser aussi ….

La notion de krach immobilier rejoins l’investissement en bourse ou il est bien connu qu’il faut acheter au prix bas et vendre au prix haut et ne pas vendre en cas de krach boursier , c’est pareil pour l’immobilier mais c’est moins fluctuant et même si la valeur de mon bien est divisé par 2 , je touche toujours les loyers et si de plus mon bien est remboursé alors je peux me permettre de le vendre en cas de nécessité. 

Concernant  les remarques sur les types de biens en fonction des emplacements , c’est tout a fait juste , un studio en campagne ne pourra s’adresser qu’à des "cas sociaux" alors que proche d’une université il sera loué facilement à des étudiants.

En règle générale , plus vous sortez du centre urbain et plus il faut investir dans des grandes surfaces ( T3 ou T4 ) afin de louer à des familles , en privilégiant la proximité des écoles , voie d’accès , commerces etc ….

Philippe30


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 17/08/2011 12h57 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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Pour les histoires de locataires qui font "peur".

Mes parents ont eu 6 mois de loyers impayés par une mère aveugle avec deux enfants.
La personne gagnait 3 fois le loyer à l’époque grâce aux aides sociales mais il faut savoir que les aides sociales ne peuvent faire l’objet de saisie semble-t-il!
Heureusement pour nous, cette personne est partie vite mais elle déménageait tous les ans ainsi…
Elle trouvait un nouvel appartement, payait qqs mois puis arrêtait de payer et déménageait à la hussarde.
Les bailleurs étaient pris de pitié par l’histoire de cette femme aveugle avec deux filles…

Je me suis toujours posé deux questions quand on a des difficultés avec son locataire (et qu’il est clairement de mauvaise foi):

1) est-ce que ça marche vraiment les "garants" ou bien la procédure va prendre très longtemps, passer par la justice et coûter cher si le garant refuse de payer??

2) je me suis aussi dit qu’une chose à faire consistait à aller "ennuyer" son locataire.
Enlever la porte d’entrée, retirer le tableau électrique, s’arranger pour couper l’eau…
Est-ce que quelqu’un a vent d’histoires de ce style ayant bien ou mal tourné?

3) le profil des "locataires" à risque.

- L’étudiant me semble assez sûr. Il y a la CAF, les parents.
S’il est mauvais payeur, il reste assez mobile quitte à ce qu’il quitte les lieux rapidement en laissant un ou deux mois impayés, c’est un moindre mal.

- la famille avec enfants : l’horreur! non? impossible à expulser ou procédure longue.

- la personne âgée : ne sont-elles pas protégées même si elles ne payent pas leur loyer?

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#25 17/08/2011 13h03 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

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jaidelachance a écrit :

le profil des "locataires" à risque.

le "must" absolu comme emm… ce sont les avocats, ils utilisent toutes les ficelles juridiques et ne se font expulser qu’au bout de longues années de procédures.


Ericsson…!  Qu'il entre !

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