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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 30/03/2016 08h51 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

  Sujet très intéressant, pour ma part,l’immobilier m’a fait passer de nombreuses nuits blanche,

  Crédit à rembourser,loyers impayés,mais d’un autre coté, je n’aurais pas pu me constituer le capital        que j’ai en économisant (smicard).

  J’ai pu commencer dans l’immo en achetant ce que personne voulez(grange à 10.000) apport  très petit plus crédit  pour 30pc de cf,  ouioui vous avez bien lu    30 pc de cash flow

 
Prochaine étape:tous vendre et réfléchir sur ce que je vais faire:

Immobilier ou bourse on verra

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#52 30/03/2016 09h24 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

Membre
Réputation :   69 

Bonjour,

pouvez vous ouvrir un sujet pour expliquer votre investissement à 30% de Cash Flow, en lien avec ce sujet:
Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux !

L’immobilier est une matière bien plus large que le simple volet habitat, et il me semble que l’illustrer enrichirait le forum.

Merci par avance.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#53 20/04/2016 20h35 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

Membre
Réputation :   36 

@IH

Quel élément fondamental vous fait écarter l’immobilier en direct ? Volonté de rester mobile ? Ne pas gérer ? Autre ?
Ce qui est embêtant en écartant l’immobilier en direct c’est qu’on se prive du seul actif qui peut, théoriquement, rapporter 10% en finançant le tout à crédit. C’est pour moi le seul intérêt, mais… c’est un vrai argument !
Merci de votre avis.

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#54 20/04/2016 20h50 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Réputation :   74 

nik66 a écrit :

Quel élément fondamental vous fait écarter l’immobilier en direct ? Volonté de rester mobile ? Ne pas gérer ? Autre ?
Ce qui est embêtant en écartant l’immobilier en direct c’est qu’on se prive du seul actif qui peut, théoriquement, rapporter 10% en finançant le tout à crédit. C’est pour moi le seul intérêt, mais… c’est un vrai argument !
Merci de votre avis.

Philippe a deja expliqué ses raisons.

Une autre raison est qu’il est difficile de gerer un appart quand on vit dans 3 mois en espagne puis 3 mois à bordeaux puis 3 mois sur paris…

Dernière modification par francoisolivier (20/04/2016 22h51)

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#55 20/04/2016 21h06 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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nik66 a écrit :

Ce qui est embêtant en écartant l’immobilier en direct c’est qu’on se prive du seul actif qui peut, théoriquement, rapporter 10% en finançant le tout à crédit. C’est pour moi le seul intérêt, mais… c’est un vrai argument !

Les actions se financent également à crédit dès qu’on a un petit pécule de coté (on peut aisément obtenir un crédit de 50% des sommes déjà investies, et même 100% si on est un peu joueur)
IH pourrait tout à fait le faire, mais il me semble qu’il a déjà manifesté sa réticence à utiliser du levier pour acquérir des sociétés qui utilisent déjà un effet de levier.

Un rendement de 10% nécessite sans doute à peu près autant de compétences dans l’immobilier que dans les actions. Quand on est parfaitement à l’aise avec l’un des deux, je ne suis pas sur qu’il soit nécessaire d’aborder l’autre.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#56 21/04/2016 10h12 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

Administrateur
Réputation :   1309 

francoisolivier a écrit :

Une autre raison est qu’il est difficile de gerer un appart quand on vit dans 3 mois en espagne puis 3 mois à bordeaux puis 3 mois sur paris…

Il y a de cela et vous imaginez bien que je n’ai strictement aucune chance d’obtenir un crédit bancaire compte-tenue de ma situation particulière : pas de revenus fixes, pas de logement fixe.

Faith a écrit :

Les actions se financent également à crédit dès qu’on a un petit pécule de coté (on peut aisément obtenir un crédit de 50% des sommes déjà investies, et même 100% si on est un peu joueur)
IH pourrait tout à fait le faire, mais il me semble qu’il a déjà manifesté sa réticence à utiliser du levier pour acquérir des sociétés qui utilisent déjà un effet de levier.

Pour mémoire, on avait évoqué l’achat à crédit avec Interactive Brokers de REIT juste avant que VEREIT ne voit son cours baisser de 35-45% en une journée. Vous imaginez ce que cela aurait donné avec un effet de levier…

Faith a écrit :

Un rendement de 10% nécessite sans doute à peu près autant de compétences dans l’immobilier que dans les actions.

Exactement. Au-delà des inconvénients habituels de l’immobilier en direct (absence de diversification, faible liquidité, risque locatif, travaux imprévus etc.), beaucoup semble sous-estimer la difficulté de la recherche du bon bien. Genre il suffirait d’acheter un appartement au "pif" pour le mettre en location, et hop, c’est le locataire qui "paye" l’appartement.

En réalité, trouver le bon appartement prend beaucoup de temps, gérer les travaux d’embellissement et trouver le bon artisan prend encore du temps, trouver le crédit bancaire optimum prend du temps, etc.

Et, en terme d’affinité personnelle, tout cela ne m’intéresse pas du tout.

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#57 21/04/2016 18h19 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@ IH:

Je comprends vos arguments sur les contraintes que la gestion d’immobilier physique pose. Au quotidien il s’agit d’un vrai travail avec les inquiétudes que cela amène.

Cependant je me suis toujours demandé pourquoi vous laissiez de côté la puissance de l’effet de levier locatif compte tenu de son ultra-efficacité pour "devenir rentier".

En ce qui me concerne, à titre d’exemple, j’ai plusieurs biens en LMNP qui me permettront à terme d’encaisser plusieurs centaines de k€ qui pourraient être injectées dans un PEA et un CT.

Pour atteindre 150k€ en épargnant 500€ par mois à placer sur PEA ou CT il faut … 25 ans.
En plus je ne serai jamais rentier avec 150k€ placé en PEA ou CT!

Or il est possible d’atteindre un capital net de 150k€ en achetant à crédit un bien et en le revendant 150k€ minimum 15 ans plus tard (net de crédit). En multipliant les biens on augmenter le capital à récupérer.

Personnellement l’épargne mensuelle + prime sur salaire est ce qui me permet d’alimenter doucement mon PEA. La revente des biens immobiliers me permettront, je l’espère, de passer de l’épargnant moyen au rentier vivant de ces dividendes.

Et j’étudie désormais les possibilités de crédit pour injecter des k€ à un moment de krach boursier, vu la volatilité des marchés nous sommes assurés d’en avoir au moins un tous les 5 ans.

Dernière modification par Nathanair (21/04/2016 18h22)

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#58 21/04/2016 18h29 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

Administrateur
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Vous avez raison, et si c’était à refaire je referais différemment en utilisant tous les leviers (bourse, immobilier à crédit et entrepreneuriat), plutôt que seulement bourse + entrepreneuriat.

Bon, je ne suis pas malheureux quand même ! :-)

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#59 21/04/2016 19h18 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Il me semble qu’investir avec un levier comporte des risques tout de même et qu’ils sont bien trop souvent sous-estimés , peut être qu’il vaut mieux attendre que les remarques du genre : "l’immobilier c’est dangereux" ou "attention avec le crédit j’ais un ami à moi qui à tout perdu"  deviennent un peu plus présentes sur ce forum avant d’investir de la sorte .

Le parcours d’IH est déjà  remarquable et l’avoir réalisé sans prendre trop de risques le rend bien plus impressionnant a mes yeux .

Dernière modification par vbvaleur (21/04/2016 19h29)

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#60 21/04/2016 19h54 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Exactement vbvaleur.

Même s’ils sont attractifs, les montages immobiliers avec du levier mon font toujours peur. Je suis un âne parce que, comme l’a dit Nathanair, c’est sans doute le plus efficace pour se constituer un gros patrimoine sur 15 ou 20 ans. J’y vois pourtant beaucoup plus de risques qu’en bourse (sans levier j’entends). C’est un placement fortement leveragé et hyper concentré, avec ~10% de frais d’entrée, peu liquide, un risque fiscal toujours présent et une crise toujours possible. En cas de problème, le risque, c’est de perdre plus que sa mise. Dans ce cas, si on n’a pas le répondant à côté, c’est le début des GROS ennuis. Même s’il est réduit, c’est un risque réel. Personnellement, j’aurais du mal à le supporter sans avoir par ailleurs de gros moyens.

[Désolé pour le HS.]

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#61 21/04/2016 19h57 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@vbvaleur:

Oui l’endettement est un risque…à mettre en perspective par rapport aux gains espérés.

Personnellement n’ayant pas eu de capital de type héritage ou don, l’immobilier est pour moi la seule voie possible pour obtenir un capital. En l’occurrence je ne sais pas comment IH a réussi à constituer le sien.

D’ailleurs en se demandant comment devenir rentier une question intéressante serait comment obtenir le capital permettant de le devenir.

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#62 21/04/2016 20h17 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Nathanair a écrit :

Personnellement n’ayant pas eu de capital de type héritage ou don

Moi non plus et je n’ais pas fait d’études sup et j’ais toujours eu des contrats aux taux horaire proche du smic .

Nathanair a écrit :

D’ailleurs en se demandant comment devenir rentier une question intéressante serait comment obtenir le capital permettant de le devenir.

En économisant des petites sommes pendant de longues années on peut y arriver , il suffit de se concentrer assez fortement sur la réalisation de cet objectif et de ne pas se dissiper .

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#63 21/04/2016 20h36 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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vbvaleur a écrit :

Il me semble qu’investir avec un levier comporte des risques tout de même et qu’ils sont bien trop souvent sous-estimés , peut être qu’il vaut mieux attendre que les remarques du genre : "l’immobilier c’est dangereux" ou "attention avec le crédit j’ais un ami à moi qui à tout perdu"  deviennent un peu plus présentes sur ce forum avant d’investir de la sorte .

Le parcours d’IH est déjà  remarquable et l’avoir réalisé sans prendre trop de risques le rend bien plus impressionnant a mes yeux .

Il n’y a pas besoin de regarder très loin de chez nous pour voir que le levier peut être très dangereux quand les choses ne se passent pas comme prévu : en Espagne, les exemples ne manquent pas, à la pelle, les cas que j’ai vus sont nombreux…les saisies bancaires et expulsions qui vont avec, vous croyez que c’est quoi ? Il y a eu profusion sur le marché immobilier espagnol "d’appartements de banques" ces dernières années, derrière ces apparts de banques il y a une histoire à chaque fois, moi j’ai vu des appartements que des gens ont tenté de vendre via agence immobilière, ne pas réussir, puis plus tard c’est la banque qui propose l’appartement à la vente, on comprend alors que la personne a tout perdu, n’avait pas les reins assez solides et s’est fait saisir l’appartement.
C’est assez simple le process pour tout perdre à crédit en immobilier :
a) baisse de revenu (perte de boulot ou boulot moins bien payé par exemple qui ne suffit plus à faire face aux mensualités) ou hausse de la mensualité (taux variable indexé sur des choses que les emprunteurs ne maitrisent pas du tout par exemple)
b) baisse de la valeur du bien (il y a eu un krach immobilier en Espagne), grâce au levier on amplifie les gains comme les pertes (je sais qu’en France, après des années de hausse on a tendance à oublier cette possibilité, un peu comme les espagnols qui achetaient en pleine bulle en 2006/2007) sur de l’argent qu’on n’a pas, si on a besoin de vendre, la perte peut dépasser l’argent qu’on a, on est alors très mal…
c) compter sur des locataires qui s’avèrent devenir indélicats, si on est à crédit avec de l’argent qu’on a pas, si l’affaire traîne on peut tout perdre (là aussi je connais de nombreux exemples, en France et en Espagne), car si un locataire va bien se comporter ou non, on ne le sait pas forcément au départ. Le conte de fées de l’auto-financement à crédit (l’appart qui "coûte rien" ou presque, le locataire payant les mensualités) ne fonctionne pas toujours en pratique.

Dernière modification par zetrader (21/04/2016 20h55)

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#64 21/04/2016 21h01 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Nathanair,
L’immobilier n’est pas la seule voie possible pour obtenir un capital.
Voici un seul exemple de ce que peut donner un investissement régulier et long terme en bourse:
What You Can Achieve With Dividend Investing, A Johnson & Johnson Case Study - Johnson & Johnson (NYSE:JNJ) | Seeking Alpha

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#65 21/04/2016 22h16 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@ Zetrader:

Combien de krach immobilier ces 30 dernières années et combien en bourse?

Après  un krach boursier les cours retrouvent leur valeur nominale,  pensez vous que cela est différent en immobilier ?

Tot ou tard l’immobilier suit l’inflation.

Pour le reste des arguments je suis d’accord,  l’immobilier reste tout de même le seul actif que la banque accepte de financer pour le particulier.

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

@ vbvaleur

Si l’on prend l’exemple d’IH il faut environ 450k€ pour vivre avec 2 SMIC (pas excessif).
Combien épargnez vous chaque mois pour atteindre ce montant ?  En combien d’années ?

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#66 21/04/2016 22h19 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Je pense qu’on se disperse. .. nous parlons du portefeuille de notre hôte et pas de l’effet de levier si c’est dangereux. Je serai ravis de débattre sur ce sujet sur une autre discution.

Pour revenir au sujet , cher IH , chacun a ses opinions  .. le plus important c’est de croire en ce que l’on fait et d’apprendre de ses erreurs pour avancer et être plus fort/compétent.

En tout cas , j’économise depuis 10 ans en cumulant des emplois, je me suis enrichis grâce à l’immobilier physique ses deux dernières année et je pense que c’est en pratiquant qu’on apprend et vous avez eu le mérite de pratiquer.

Je pense aussi que c’est dommage que vous ne diversifiez pas avec l’immobilier physique mais avec votre train de vie actuel , c’est sur que c’est compliqué.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#67 21/04/2016 23h50 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Nathanair a écrit :

@ Zetrader:

Combien de krach immobilier ces 30 dernières années et combien en bourse?

Après  un krach boursier les cours retrouvent leur valeur nominale,  pensez vous que cela est différent en immobilier ?

L’argument porte surtout sur la quantité de levier, pas sur la différence immo/actions. Que ce soit un krach boursier ou une crise immo, si vous avez beaucoup de levier vous pouvez aller à la banqueroute. Et même sans crise vous pouvez y aller, il suffit d’un accident de la vie.
Voilà, après, si on est à l’aise avec cette éventualité, go pour l’immobilier puisque c’est le seul investissement qui permet un fort levier.
Sinon, l’immo est à éviter à mon humble avis pour les raisons citées en page précédente: forte concentration, etc.


A mon grand dam

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#68 22/04/2016 08h00 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Nathanair a écrit :

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

C’est dommage que vous pensiez cela , car c’est faux . Je vais prendre mon cas perso pour étayer mes propos : j’ais 25 ans et plus de 200 000 euros de capital économisé facilement et des fois un peu moins  . je ne me suis jamais endetté fortement (+5000 euros) et je n’ais jamais investis dans l’immobilier en direct  donc il est possible de cumuler  un capital sans l’immo et le crédit en ayant pas été aidé par quiconque.

Ce n’est pas forcement obligatoire de se mettre en danger pour devenir rentier et ça m’embête que vous le pensiez, c’est tout .

Dernière modification par vbvaleur (22/04/2016 08h04)

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#69 22/04/2016 08h02 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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parentier a écrit :

L’argument porte surtout sur la quantité de levier, pas sur la différence immo/actions. Que ce soit un krach boursier ou une crise immo, si vous avez beaucoup de levier vous pouvez aller à la banqueroute. Et même sans crise vous pouvez y aller, il suffit d’un accident de la vie.

Exactement, le gros problème avec l’immobilier, c’est que bien souvent les gens ne se rendent pas compte qu’il sont en très fort levier, même sans krach cela peut déjà tourner à la catastrophe, mais avec krach ou même une petite chute de 10% cela peut être la cata aussi.
Je vais prendre 2 exemples comparatifs pour qu’on saisisse mieux ce qui semble "normal" pour beaucoup de gens avec l’immobilier et risqué avec la bourse :
a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Pourtant les frais de courtage en bourse sont moins élevés que les frais pris lors d’un achat immobilier (taxe de l’état, notaire, agence immobilier, diagnostics, frais de l’emprunt etc…), en réalité si la personne avait besoin de revendre immédiatement son bien, elle perdrait déjà les frais de transaction qui sont supérieurs à son capital, mais là encore cela n’inquiète personne.
Le problème est bien là, en immobilier bien des gens font du levier très fort, avec plein de frais et ne voient pas le risque, et sont surpris quand ils se font ruiner, alors qu’ils ont pris un risque énorme, ils n’en ont juste pas conscience avec l’immobilier à quel point ils prennent du risque, alors qu’en bourse seul quelques inconscients ne vont pas se rendre compte qu’un fort levier cela peut être très dangereux (mais normalement la leçon ne devrait pas tarder à arriver pour ceux là, pour l’immobilier il est vrai que cela peut prendre parfois un peu plus de temps, quand le marché a chuté la personne qui a acheté ne s’en rend pas forcément compte de suite, quand elle s’en rend compte il est déjà tard).
Et malgré les préjugés, le cas B est moins dangereux que le cas A et je suis sûr que de nombreux espagnols auraient préféré avoir fait l’erreur du cas B que du cas A.
Pourquoi ?
cas B : le broker normalement coupera automatiquement la position quand on arrive au point que la perte consomme le capital, il ne laissera pas la situation pourrir et le client être négatif de 5000 puis 10 000 etc…sur de l’argent qu’il n’a pas.
cas A : si le marché rechute et perd 45/50% (c’est arrivé en Espagne et aussi en France dans les années 90), tant que le client peut payer la mensualité, la banque le laissera accumuler sa perte, il est donc parfaitement possible dans un cas de vente de nécessité de récupérer 75 000 d’un bien payé 150 000 + les frais, perte de 75 000 possible sur un capital de 3000 voire moins.

Personnellement j’ai bien conscience de ces risques, grâce à la bourse et au levier en bourse, grâce à cela j’ai pu réaliser à quel point l’immobilier en fort levier (je dis bien le fort levier, car un levier modéré en bourse comme immobilier peut ne pas être trop risqué si c’est bien géré) peut être très risqué, pourtant l’essentiel de la population qui voit la bourse comme dangereuse ne réalise pas à quel point l’immobilier peut être encore plus dangereux avec le fort levier, bon, en Espagne, après ce qu’il s’est passé, ils ont fini par réaliser….mais en France on dirait que non, tant que cela reste quelques histoires ici et là, les gens ne se rendent pas compte du risque qu’ils prennent.

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#70 22/04/2016 09h35 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Bonjour,

Si vous achetez un bien immobilier, même si sa valeur perd 50% en 3 jours pour ne jamais remonter, vous pouvez toujours y vivre, être à l’abri de la pluie, du froid, y cuisiner, dormir etc.

Si vos actions perdent 50% et ne remontent jamais… vous en faites quoi?

Peut-on comparer un dividende perçu à un bien être minimal (ne pas mourir de froid dans la rue en hiver)?

Pour ce qui est du broker qui coupe les pertes avant que le compte ne soit en négatif, allez donc visiter les forums Forex suite au CHF…

Dernière modification par koldoun (22/04/2016 09h39)

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#71 22/04/2016 09h42 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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zetrader a écrit :

a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Votre raisonnement est faux. Il faut inclure dans le calcul les revenus futurs qui seront utiliser pour rembourser la dette. Et ce revenu n’est pas à levier.
Si votre maison perd 2% de sa valeur, vous devrez payer à la banque ces 2% de votre poche avec les revenus futurs. Vous perdez de l’argent mais il vous reste un capital non nul.
Si le CAC40 perd 2%, vous perdez tout ce que vous avez mis. Pour revenir à votre mise de départ vous devez remettre votre mise de départ. Vous voyez bien que ce n’est pas la même chose.

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#72 22/04/2016 09h43 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Koldoun: si votre résidence principale perd 50% de sa valeur, oui. Si vos appartements perdent 50% de leur valeur locative et que vous êtes encore en train de rembourser, c’est plus problématique n’est-ce pas? Vous pouvez perdre plus que la valeur initiale des emprunts.

C’est la même chose avec les actions, si on compare au même niveau de levier.

Il ne s’agit pas de dire que les actions sont moins risquées, mais plutôt que l’immobilier est perçu comme peu risqué par conséquent on se permet un levier très fort, sur un actif hyper concentré (pour le prix d’un appartement je peux diversifier sur plusieurs secteurs et zones géographiques en actions).


A mon grand dam

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#73 22/04/2016 09h53 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Stibbons a écrit :

zetrader a écrit :

a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Votre raisonnement est faux. Il faut inclure dans le calcul les revenus futurs qui seront utiliser pour rembourser la dette. Et ce revenu n’est pas à levier.
Si votre maison perd 2% de sa valeur, vous devrez payer à la banque ces 2% de votre poche avec les revenus futurs. Vous perdez de l’argent mais il vous reste un capital non nul.
Si le CAC40 perd 2%, vous perdez tout ce que vous avez mis. Pour revenir à votre mise de départ vous devez remettre votre mise de départ. Vous voyez bien que ce n’est pas la même chose.

Mais qui vous dit que ce revenu futur existera ? Et qu’il sera dans les mêmes proportions ? Encore une extrapolation qui n’est pas toujours faisable, là aussi de nombreux espagnols ont fait ce genre d’extrapolation d’un revenu qui resterait bon et durable pendant longtemps et ils se sont retrouvés à la rue. Qui a tort dans ce raisonnement ? Ceux qui se retrouvent à la rue en ayant fait ce raisonnement ou ceux qui disent qu’on ne peut pas forcément faire ce genre d’extrapolation ?
Je connais aussi des gens qui font des extrapolations sur les plus-values futures en bourse en ayant gagné un certain temps, ils se permettent d’extrapoler directement sur du long terme…et se prennent un gros réveil, les choses peuvent changer en termes de revenus, rien n’est certain.

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 09h58)

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#74 22/04/2016 09h57 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Parentier : Vous avez raison, mais sur ce forum, nombre de membres considèrent l’achat d’une RP comme une hérésie avec le même argumentaire (gros frais, illiquidité etc).

Et malgré tout, je pense qu’il existe une "saine fébrilité" de la part des banques de vous laisser prendre trop de levier, alors que n’importe quel chômeur ou étudiant peut ouvrir un compte CFD avec levier 200.

Je le vis en ce moment, puisque je suis à la recherche d’une nouvelle RP, et bien que possédant déjà un bien immo, les banques sont plutôt sévères pour m’accorder un nouveau crédit tant que je n’ai pas vendu ma RP actuelle.

Zetrader : une connaissance russe ayant acheté des appartements à Tenerife m’a confié être choqué par la facilité avec laquelle il a obtenu les crédits. Et selon lui, c’est encore plus facile si on vient d’Europe du nord.
L’Espagne est-elle un bon exemple?
J’imagine mal un russe (hors oligarque lol) débarquer à l’agence BNP de ma ville et se faire accorder un crédit hypothécaire pour s’acheter une maison…

Même en Russie la situation financière d’un requérant au crédit est mieux contrôlée selon cette personne… c’est tout dire…

Dernière modification par koldoun (22/04/2016 10h06)

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#75 22/04/2016 10h22 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Bonjour à tous.


Ah tiens je me suis perdu?

….

Mais? Mais non je suis bien là où je voulais…. Sur la file de suivi du portefeuille d’actions Extraordinaires  big cap d’IH visant à verser une rente de 2 smics mensuels.

Time to split? wink


La finance est l'art de faire passer l'argent de mains en mains jusqu'à ce qu'il ait disparu.Robert W. Sarnoff

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