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#76 22/04/2016 10h41 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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koldoun a écrit :

Bonjour,

Si vous achetez un bien immobilier, même si sa valeur perd 50% en 3 jours pour ne jamais remonter, vous pouvez toujours y vivre, être à l’abri de la pluie, du froid, y cuisiner, dormir etc.

Si vos actions perdent 50% et ne remontent jamais… vous en faites quoi?

J’ai pris comme exemple un indice boursier important car c’est aujourd’hui facile à acheter et cela permet de diversifier un minimum sur un seul achat (difficile à faire sur un seul bien immobilier, sauf à acheter un immeuble qui permettrait une diversification des locataires), dans mon exemple le cac (cela aurait pu être le dow jones, le dax ou le nasdaq…), je n’ai jamais vu le cas de figure que vous dites ni avec le cac, ni avec le dow jones, ni avec le dax, ni avec le nasdaq.
Pouvez-vous me montrer historiquement à quel moment un de ces indices a chuté de 50% et n’est plus jamais remonté ? En regardant les graphiques des indices je n’ai jamais vu ce cas de figure.
Par ailleurs, sur un panier d’actions comme ceux des indices, si je ne me trompe pas, à long terme, le poids des dividendes commence à faire son effet, regardez la différence entre cac "nu" et cac dividendes inclus depuis 2000 (le pire moment pour avoir acheté du cac par exemple), la différence au bout de 15/16 ans de dividendes est juste énorme.

koldoun a écrit :

Pour ce qui est du broker qui coupe les pertes avant que le compte ne soit en négatif, allez donc visiter les forums Forex suite au CHF…

Cet exemple là est extrême, pour l’information je sais qu’on peut terminer dans le rouge un compte-titres, cela m’était arrivé en 2000, j’avais clôturé mon compte-titres dans le rouge en levier SRD, le fameux gap décrit, et c’était ma faute, trop de levier srd, sur action isolée (plus risqué que l’indice car encore plus volatile, cela ajoute donc encore du levier au levier si le support est encore plus volatile, -20% ou +20% en un jour sur une action c’est possible et pas si rare que cela, alors que sur un indice ou une devise c’est un comportement extrême).
Puisqu’on prend l’exemple très spécial d’un accident sur une monnaie qui était complètement manipulée par la BNS qui a cessé brutalement sa manipulation (là encore beaucoup de gens extrapolaient sur la possibilité de manipulation ad vitam eternam et qu’ils allaient pouvoir gagner à fond avec ça, la suite leur a montré que cette extrapolation ne pouvait pas toujours se faire, réveil brutal…), on peut très bien prendre des exemples d’accident similaires en immobilier :
- votre bien immobilier s’écroule, physiquement (là aussi les gens oublient que cette possibilité existe pour l’immobilier ?), glissement de terrain, tremblement de terre, fondations rongées ou quelqu’un qui a fait une négligence, votre locataire qui a pris trop de drogue et a laissé le gaz ouvert, peu importe, x raisons peuvent amener à ce résultat (il suffit de voir les news pour s’en rendre compte, gaz, électricité, fondations etc etc…) que le bien devienne inhabitable, mettons que l’assurance ne vous couvre pas ou très peu (cela arrive dans bien plus de cas qu’on ne le croit, l’assurance étant heureuse quand elle peut éviter de payer le sinistre ou ne le payer que très partiellement), vos 150 000 euros + frais misés deviennent zéro du jour au lendemain, on perd le toit plus l’argent du crédit, est-ce mieux que la situation du CHF ?
Il semblerait décidément qu’on ne veuille pas voir ou minimiser les risques potentiels de l’immobilier physique, ils sont pourtant bien présents à plein de niveaux et ils ne sont pas moindres qu’en bourse, juste différents.

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 10h43)

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#77 22/04/2016 11h20 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Je pense que si on regarde les probabilités et peut-être pas l’Espagne qui semble avoir été un cas particulier, il y a moins de chance de perdre avec l’immobilier qu’avec la bourse.

On lit des mises en garde du genre 90% des comptes sont perdants sur le Forex et pas 90% des primo-accédants sont ruinés.

Je suis d’accord pour ne pas minimiser le risque sur l’immobilier et en particulier pour toutes les personnes (elles sont nombreuses) qui n’ont que de l’immobilier, bien souvent LMNP avec le fameux cash-flow positif et le prêt remboursé par le locataire… Mais il sera difficile de prouver qu’à levier égal l’immobilier est plus risqué car parce que simplement c’est un asset beaucoup moins volatile / liquide que n’importe quel support côté en bourse.

Les cas de tremblements de terre et glissements de terrain sont quand même rares en France… Prêter son appart à une cellule djihadiste? C’est sûr que niveau assurance je ne suis pas sûr que le propriétaire ait récupéré beaucoup…

En conclusion, il faut diversifier comme en tout.


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#78 22/04/2016 11h34 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Hors sujet car le forex est une arnaque pour gloglo, on parle d’investissement en action.

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#79 22/04/2016 11h40 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Mais nous sommes d’accord mais si vous compariez 2 risques similaires.
En cas d’écroulement de la bourse (-50%, -70%) ou non réalisation de votre bien immobilier, effectivement vous y êtes de votre poche complètement.
Celà dit, sur l’immobilier, vous ne versez pas tout d’un coup, donc si une tranche n’est pas respecté, vous ne perdez au pire que ce que vous avez engagé. Il y a en plus les garanties décénales obligatoires, que l’on ne retrouve pas dans la bourse.

Dis autrement, les deux ont des niveaux de risques complètements différents. C’est intéressant de les comparer mais il faut être extremement rigoureux. Même si comme vous je suis loin de penser que l’immobilier soit le placement sûr et certains qui est dans la tête de tout le monde.

D’ailleurs, tout le monde autour de moi ne me comprend pas quand je dis que je ne souhaite pas être propriétaire. Déjà je trouve que les prix sont terriblement élevé, que les ménages sont a la limite de la solvabilité. Alors, politiquement pour se faire élire un candidat à l’élection présidentielle peut inventer une aide à la pierre pour solvabiliser encore plus de monde et faire augmenter les prix encore plus, mais je doûte que ce soit possible. Nous sommes toujours au dessus des 3% de décifite, Bruxelle n’accepterait, à raison, pas. Par contre une politique de relance majeure de la construction, oui c’est possible. C’est ce qui relancerait l’économie, et il y a de bonne chance que dans certains endroits cela ce traduise par une baisse des prix. Espéront en tout cas.
Ensuite je ne sais pas si dans 5 ans je serais toujours à Toulouse. Donc pour l’instant je préfère mettre de coté sur des actifs plus liquides (et plus risqué, mais c’est pour du long terme).
Mais la pression familiale est importante. On a beau expliqué que si on sort la calculette on n’est pas gagnant tout le temps que voulez vous répondre à "je préfère mettre 800€ dans un crédit que dans un loyer", ou "un loyer est perdu"… dès qu’on explique que l’immoblier ne montera sans doute plus ou que pour la même surface ou même bien on paye un remboursement supérieure au loyer équivalent l’interlocuteur a déconnecté.

Ca me dit que les gens ne comprennent que les slogans, les punch lines. Et ca me fait laisse dubitatif pour la prochaine élection présidentielle…

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#80 22/04/2016 11h56 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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koldoun a écrit :

Je le vis en ce moment, puisque je suis à la recherche d’une nouvelle RP, et bien que possédant déjà un bien immo, les banques sont plutôt sévères pour m’accorder un nouveau crédit tant que je n’ai pas vendu ma RP actuelle.

Votre endettement doit être au taquet.
Personnelement, c’est passé, mais j’ai du montrer le prix du bien estimé par les agences. (et c’est ce pris qui a été retenu).
Ceci dit, il me reste 50% de CRD, donc je suis encore large.
Après à voir si vous voulez passer par un crédit relais ou non ?
Le crédit relais impacte modérément votre endettement, mais vous met le couteau sous la gorge pour vendre.

zetrader a écrit :

Pouvez-vous me montrer historiquement à quel moment un de ces indices a chuté de 50% et n’est plus jamais remonté ? En regardant les graphiques des indices je n’ai jamais vu ce cas de figure.

Dans l’absolu, l’argument est valable aussi pour l’immobilier.
Quand a t’il perdu 50% sans jamais remonter ?

zetrader a écrit :

on peut très bien prendre des exemples d’accident similaires en immobilier :
- votre bien immobilier s’écroule, physiquement (là aussi les gens oublient que cette possibilité existe pour l’immobilier ?), glissement de terrain, tremblement de terre, fondations rongées ou quelqu’un qui a fait une négligence, votre locataire qui a pris trop de drogue et a laissé le gaz ouvert, peu importe, x raisons peuvent amener à ce résultat (il suffit de voir les news pour s’en rendre compte, gaz, électricité, fondations etc etc…) que le bien devienne inhabitable, mettons que l’assurance ne vous couvre pas ou très peu (cela arrive dans bien plus de cas qu’on ne le croit, l’assurance étant heureuse quand elle peut éviter de payer le sinistre ou ne le payer que très partiellement)

Quand on rentre dans les suppositions avec un évènement majeur et un assureur qui refuse d’assuré, on sait que le débat est stérile.
Sur la bourse, imaginez une situation similaire à votre présupposition : un levier de 50 sur un fonds MADOFF. C’est pas mieux qu’avec la météorite sur la maison.

Mais bon, si on arrêtait les cas extrêmes qui sont non prouvés et on revenait à des situations plus réalistes ?

Concrètement, on compare quand même l’immobilier qui est un cycle lent avec les actions qui ont un cycle bien plus remuant.
Le marché immobilier met près d’un an pour bouger de 1 ou 2%.
Tandis qu’une action c’est plutôt en 1h, un indice dans la journée.
Donc difficile de comparer un rythme quotidien avec un rythme annuel.

@Jef56, pour les dégats issus d’une intervention de police sont prise en charge par l’état. (dans le cas locataire délinquant / propriétaire innocent)
Question évoqué au sénat en 2010 wink

Stibbons a écrit :

Déjà je trouve que les prix sont terriblement élevé, que les ménages sont a la limite de la solvabilité.

C’est une question d’emplacement.
Là où j’ai acheté, on trouve des maisons pour une famille standard à 120k (10 ans de smic).
Un peu plus loin des grands villes, on peux même trouver pour moitié moins.
Donc les prix sont élevés et se maintiennent élevé dans certains endroits.

Dernière modification par gunday (22/04/2016 11h59)

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#81 22/04/2016 12h09 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Klaus a écrit :

Hors sujet car le forex est une arnaque pour gloglo, on parle d’investissement en action.

Vous avez raison mais je ne suis pas sûr que beaucoup comme moi ne font pas l’amalgame.

Sinon en prenant simplement mon exemple personnel que vous pouvez suivre sur ma file portefeuille, sans forex et avec un portefeuille équilibré mais du levier et ’seulement’ x3 j’ai perdu 50% de la valeur de mon portefeuille entre décembre 2015 et le 11 février.
Je n’ai pas encore perdu 50% de la valeur de mes appartements depuis mon premier investissement en 2007 même si j’ai du baisser les loyers plusieurs fois depuis.

La sécurité de l’investissement immobilier est une légende populaire en France (voir le post de Stibbons) mais il y a aussi des ’phénomènes’ qui renforcent cette légende et en particulier le fait que l’immobilier soit non liquide et donc moins volatile. De plus un investissement immobilier c’est sur du long terme alors qu’on le compare souvent à la bourse à court terme.
Enfin si les assureurs sont investis massivement en immobilier, ce n’est pas seulement parce qu’ils sont aussi victimes de la croyance populaire.

Edit: gunday dit au-dessus très bien la différence d’horizon temporel et de volatilité

Dernière modification par Jef56 (22/04/2016 12h13)


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#82 22/04/2016 12h27 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Jef56 a écrit :

Sinon en prenant simplement mon exemple personnel que vous pouvez suivre sur ma file portefeuille, sans forex et avec un portefeuille équilibré mais du levier et ’seulement’ x3 j’ai perdu 50% de la valeur de mon portefeuille entre décembre 2015 et le 11 février.

Présentation faussée de cet évènement.
Dans l’immobilier, imaginons un investissement à 10% d’apport.
Signature+1 jour, vous avez perdu 8% (frais de notaires). Normal, rien à redire.
1 an plus tard, vous avez touché 5% net/net, mais le marché immobilier est tombé de 10% dans votre région.
Votre investissement vaut 87% de sa valeur initiale.

Si vous aviez acheté des actions dans les mêmes conditions (même les frais de notaire, même si ça n’a pas de sens) à la place qu’auriez vous dit ?
Vous auriez dit que votre portefeuille a perdu 130% de sa valeur (les 10% d’apport)

Alors que les deux situations sont équivalentes.

Votre situation devrait être exprimée ainsi:
vous avez acheté 3*X€ d’actions pour un apport de X€
Aujourd’hui, vous avez perdu 50% de X€, il vous reste donc un portefeuille d’une valeur de 2.5*X€
Vous avez donc perdu 16% de votre portefeuille… soit une perte comparable avec l’exemple immobilier cité.

PS: un levier x3 en bourse, c’est beaucoup… voir beaucoup trop… (enfin sauf sur du court terme, ou sur des actifs bougeant très peu)

Dernière modification par Faith (22/04/2016 12h30)


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#83 22/04/2016 13h15 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Zetrader : perdre 50% sur un indice en 3 jours, si on est en levier 50, oui, c’est possible.

Désolé, mais si vous changez les données en cours de route… parce qu’au départ, vous évoquiez bien un levier de 50 sur un CFD CAC…

Narzould : il y a de l’argent a gagner sur le Forex. Faut juste savoir comment s’y prendre.

Jef56 : levier 3 sur indice, c’est un grand max selon moi, mais sur des actions… je trouve cela fort explosif… Je me contente de 1.5 voir de temps en temps 2, mais c’est vraiment rare!
Levier 5 grand max sur le Forex…

Gunday : oui, mon endettement est très limite car je suis le seul revenu de mon ménage. Mais cela ne me dérange pas, bien au contraire je trouve cela rassurant que les banques empêchent les gens de se mettre dans la m… contrairement à ce que j’entends sur l’Espagne par exemple.

Dernière modification par koldoun (22/04/2016 13h15)

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#84 22/04/2016 13h20 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Autre exemple que celui de faith :
un bien immobilier pour le vendre, vous avez des frais (mettré carré, attestations …) et vous recevez l’argent que dans 3mois au mieux
Il suffit aussi d’une loi sur les plus value et tout l’immobilier peut perdre 30-40% (loi sur sur les plus value par exemple sur toute la cote bretonne)

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#85 22/04/2016 13h25 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Pareil pour les actions… en Belgique on vient de se choper 30% pour toute prise de PV réalisée en moins de 6 mois, sans déduction des moins-values réalisées, et pire de tout, le système Lifo…

J’oubliais également les dividendes taxés à 27% au lieu de 25…

Ce que les socialistes n’ont jamais osé faire, la droite l’a fait… logique n’est-ce pas?

Dernière modification par koldoun (22/04/2016 13h26)

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#86 22/04/2016 13h32 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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koldoun a écrit :

Narzould : il y a de l’argent a gagner sur le Forex. Faut juste savoir comment s’y prendre.

Comme ouvrir un site de forex?

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#87 22/04/2016 13h34 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Un site de formation ou de conseils payants, c’est plus rentable ;-)

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#88 22/04/2016 13h35 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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koldoun a écrit :

Pareil pour les actions… en Belgique on vient de se choper 30% pour toute prise de PV réalisée en moins de 6 mois, sans déduction des moins-values réalisées, et pire de tout, le système Lifo…

koldoun , pouvez-vous détailler cette affirmation intéressante svp ?

C’est bon j’ai trouvé dsl :  La taxe de spéculation en vigueur à partir du 1er janvier 2016 ! - Investir - Nagelmackers

Dernière modification par vbvaleur (22/04/2016 13h41)

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#89 22/04/2016 13h47 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@Faith. Juste pour préciser car je comprends votre démonstration, quand je dis 50% de perte ce n’est pas l’encours avec levier par rapport à mon versement initial mais la valeur du portefeuille entre le 1/12 et le 11/02 (actifs moins cash prêté), donc cela correspond bien à un appauvrissement de 50% sur 2 mois et demi et non de 16% de baisse.

Si je revends le portefeuille et paye les dettes il me reste 50% de ce que je possédais le 30/11.
Si je pouvais revendre le bien immobilier il me resterait en effet la perte des frais de transaction, mais le bien n’a pas perdu 50%.

Dernière modification par Jef56 (22/04/2016 13h48)


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#90 22/04/2016 13h47 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Et il suffit aussi d’une loi concernant la bourse pour perdre de l’argent aussi …
Et si…Et si… Et si….

Bref chacun sa petite histoire mais je pense que dans les exemples de cette discution , il y a un oublie important : L’INVESTISSEUR en lui même  ( ou habite t’il , objectifs et connaissances ect ect )

Personnellement,  je me sens à l’aise dans l’immobilier .. J’ai toujours gagné de l’argent dans ce domaine : achat revente résidence principal exonéré de plus value ( qui m’a permit de payer la moitié de ma résidence principal actuel, le reste grâce à ma capacité d’épargne ) , achat locatif à 16-18% brut … Et avec 0 vacance locative … j’ai mis en place une stratégie qui fonctionne à merveille ( pour le moment )… pourtant dans la même ville ou j’ai investie, un autre peut galèrer pour louer son appartement ..

Je peux vous dire que mes loyer peuvent être ÷ par 2 que je gagnerai encore de l’argent.
Cela m’a demandé beaucoup de temps d’apprentissage  ( connaissance d’un secteur , fiscalité,  achat, rénovation,  location , gestion , comptabilité,  visite, négociation,  optimisation de la rentabilité. .. bref et j’en passe )

Je me suis aussi lancer dans la bourse ( 25% de mes liquidité quand même ) … c’est compliqué pour moi de bien comprendre une société,  et être passif me correspond pas vraiment car j’aime comprendre ce que je fais . J’ai actuellement des limites sur ce point… SI J’INVESTIE EN MASSE, JE SUIS QUASI SUR DE PERDRE DE L’ARGENT. Mais c’est en forgeant qu’on devient forgeron .. j’ai par exemple beaucoup appris avec la fusion de MPI / MAU et oui MPI était bien avec son matelot de cash. .. pourtant une fusion est arrivé. . J’étais investie à 80% .. b oui, le cash couvrait le prix de l’action. Manque de connaissance sur la bourse, de diversifier les secteurs ect ect … Je m’en suis sortie avec un petit bénéfice de 5% ( c’est en rien grâce à mes compétence dans la bourse ) si j’avais perdu de l’argent , j’aurai tout vendu et critique la bourse…

Chacun a ses compétence et ses échecs,  je pense qu’il faut travailler sur ses échecs car c’est important de diversifier dans tt les domaines vu la conjoncture actuelle… Et accepte que les autres puissent gagner de l’argent la ou on y arrive pas …

Pour ma part, je préfère l’immobilier.. même si je ne suis pas à l’abris d’une météorite smile.


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#91 22/04/2016 14h43 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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koldoun a écrit :

Zetrader : perdre 50% sur un indice en 3 jours, si on est en levier 50, oui, c’est possible.

Désolé, mais si vous changez les données en cours de route… parce qu’au départ, vous évoquiez bien un levier de 50 sur un CFD CAC…

Vous évoquiez une baisse du sous-jacent (les actions) de 50%, et non une perte de 50% due à un effet de levier, je cite :

koldoun a écrit :

"Si vos actions perdent 50% et ne remontent jamais… vous en faites quoi?

Vous parliez donc bien du support / sous-jacent qui perdrait 50% et non du produit dérivé qui perdrait 50%…Ce cas de figure de baisse de 50% du support et de ne jamais remonter ensuite je ne l’ai pas vu, pas sur les indices actions courants.
Maintenant une baisse de 50% du support (hors levier) peut exister en immobilier comme en bourse, dans des cas particuliers.
Par exemple il me semble que l’indice grec a chuté de plus de 50% et n’est toujours pas remonté, cas particulier, à Pripiat, l’immobilier a aussi chuté de plus de 50% et n’est toujours pas remonté, cas particulier.
Des cas particuliers de chute de plus de 50% et qui ne sont pas remontés depuis, on peut en trouver autant en immobilier qu’en bourse.
Le problème en immobilier en levier 50 vs levier 50 en bourse c’est qu’on peut perdre bien plus car la "coupe" sera beaucoup plus tardive voire impossible à faire, l’impact patrimonial sera souvent beaucoup plus grand.
Maintenant je ne dis pas que l’immobilier n’a pas aussi ses avantages (sinon je n’aurais pas acheté 4 appartements) et heureusement, je dis juste que bien souvent les gens ont tendance à minimiser les risques pour l’immobilier contrairement à la bourse, je ne sais pas pourquoi, un biais psychologique probablement, au point de considérer l’investissement immobilier comme "sûr" ou quasi pas risqué, moi je le considère risqué, tout comme la bourse, pas plus, pas moins, différemment (la pensée générale n’est pas celle-là, l’immobilier est vu comme peu risqué voire pire, pas risqué pour certains, déni/oubli des risques potentiels et la bourse comme risquée).
Pour ce qui est de la destruction physique d’un bien immobilier, il y a des cas de figure plus probables que d’autres selon les configurations, je n’ai pas évoqué la guerre, l’humidité (un excès d’humidité peuvent rendre un bien immobilier insalubre à terme), les champignons etc…
Mais on peut l’éviter souvent en raisonnant un peu, par exemple le problème de l’humidité :
- cela a plus de chances d’arriver dans le nord de le France, un endroit où il pleut régulièrement qu’un endroit ensoleillé où il pleut une fois tous les 15 jours, cela rend la chose beaucoup moins probable.
- idem pour la mérule qui sévit dans le nord (je me souviens d’un appart pas cher car fondations de l’immeuble rongées par la mérule), si on achète dans le sud, risque éliminé, pas de problème mérule à Perpignan ou à Valencia.
- idem pour les glissements de terrain ou risques d’inondations, en France comme en Espagne, certaines zones sont plus à risque que d’autres, il suffit d’éviter les configurations à risques et la probabilité que cela arrive chute fortement

Tout cela demande pas mal de réflexion et d’expertise, comme pour la bourse pour éviter des configurations "pompeuses" de fric, donc comme disait l’autre, quelqu’un qui ferait du 10% de rendement réel en immobilier comme en bourse, problèmes inclus, sur la durée, est déjà à un certain niveau d’expertise, a su éviter/contourner de nombreux pièges, et sait gérer assez bien son affaire, c’est du boulot dans les deux cas.
Edit : en dehors de l’expertise, le facteur chance peut jouer pour beaucoup (timing excellent par chance, qui va améliorer énormément le rendement à long terme), un débutant qui constitue son portefeuille en 2009 par chance, ou quelqu’un qui achète de l’immobilier en levier par chance en 1998.

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 15h00)

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#92 22/04/2016 14h51 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Je me suis mal exprimé, je voulais biensûr parler de la moins value concrète sur votre portefeuille.
Mea culpa

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#93 22/04/2016 15h24 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Personnellement la chance j’y crois pas trop sur du moyen / long terme .
Que ce soit dans l’immobilier ou action , on se brûle les ailes…

Dernière modification par cricri77700 (22/04/2016 15h25)


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#94 22/04/2016 15h34 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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zetrader a écrit :
Pouvez-vous me montrer historiquement à quel moment un de ces indices a chuté de 50% et n’est plus jamais remonté ? En regardant les graphiques des indices je n’ai jamais vu ce cas de figure.

Le Nikkei 225. Près de 40 000 points en 1990, moins de 18 000 en 2016

Dernière modification par nik66 (22/04/2016 15h35)

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#95 22/04/2016 15h50 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Vous avez (volontairement ?) coupé la phrase qui venait juste avant, avec "un de ces indices" je parlais du cac, du dow jones, du dax ou du nasdaq :

zetrader a écrit :

je n’ai jamais vu le cas de figure que vous dites ni avec le cac, ni avec le dow jones, ni avec le dax, ni avec le nasdaq.
Pouvez-vous me montrer historiquement à quel moment un de ces indices a chuté de 50% et n’est plus jamais remonté ? En regardant les graphiques des indices je n’ai jamais vu ce cas de figure.

Sinon en dehors de cela oui on peut citer le Nikkei ou plus récemment la bourse grecque (plus de 50% de chute et on ne sait pas si elle va remonter).
Pour le Nikkei, 1990 est un peu loin (26 ans quand même), et sur les 20 dernières années je vois qu’il y a des remontées vers les 20 000/ 22 000 (en étant passé par 8000, donc remontée de plus de 100%), quid des 26 ans de dividendes, cela donne quoi si on intègre les dividendes de 1990 à 2016 ?
Quelqu’un disait on pourrait en dire autant pour l’immobilier (que 50% de rechute et ne jamais remonter, cela ne se voit pas trop) on peut citer aussi l’Espagne : plus de 50% de chute par endroits et on ne sait pas encore si cela va remonter, même si je suis d’accord hors événement genre Tchernobyl, en général l’immobilier comme la bourse remonte après ce genre de krach, donc la probabilité de remontée est grande.
C’est vrai que le cas du Nikkei est peut-être le plus effrayant, encore qu’il faudrait voir avec les dividendes sur 26 ans, en prenant comme départ le pire moment : avoir investi au pire moment de ces 46 dernières années cf. graphique ci-dessous.
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/6/6d/Nikkei_225%281970-%29.svg/700px-Nikkei_225%281970-%29.svg.png

Dernière modification par zetrader (22/04/2016 16h09)

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#96 22/04/2016 15h58 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Stibbons a écrit :

D’ailleurs, tout le monde autour de moi ne me comprend pas quand je dis que je ne souhaite pas être propriétaire. Déjà je trouve que les prix sont terriblement élevé, que les ménages sont a la limite de la solvabilité. Alors, politiquement pour se faire élire un candidat à l’élection présidentielle peut inventer une aide à la pierre pour solvabiliser encore plus de monde et faire augmenter les prix encore plus, mais je doûte que ce soit possible. Nous sommes toujours au dessus des 3% de décifite, Bruxelle n’accepterait, à raison, pas. Par contre une politique de relance majeure de la construction, oui c’est possible. C’est ce qui relancerait l’économie, et il y a de bonne chance que dans certains endroits cela ce traduise par une baisse des prix. Espéront en tout cas.
Ensuite je ne sais pas si dans 5 ans je serais toujours à Toulouse. Donc pour l’instant je préfère mettre de coté sur des actifs plus liquides (et plus risqué, mais c’est pour du long terme).
Mais la pression familiale est importante. On a beau expliqué que si on sort la calculette on n’est pas gagnant tout le temps que voulez vous répondre à "je préfère mettre 800€ dans un crédit que dans un loyer", ou "un loyer est perdu"… dès qu’on explique que l’immoblier ne montera sans doute plus ou que pour la même surface ou même bien on paye un remboursement supérieure au loyer équivalent l’interlocuteur a déconnecté.

Ca me dit que les gens ne comprennent que les slogans, les punch lines. Et ca me fait laisse dubitatif pour la prochaine élection présidentielle…

C’est pareil pour moi, j’ai beau expliqué ça a mes proches, aucun ne comprend…

Exemple, un copain à ma mère qui à acheté un appartement à 70K€ (il a fermé son PEA pour l’acheter, celui-ci était en perte de 1 ou 2 K€) il y à 30 ans.
Il viens juste de finir son crédit, et son appartement est maintenant estimé à 120K€ (plus si travaux, mais là, il est un peu "délabré" car il s’en moque..)

Ce qui nous fais 50K€ de PV pour 30 ans de crédit… (sans compter les intérêts) et en plus, l’année dernière il a payé plus de 5K€ de copro pour rénover les toits, mettre une barrière de parking etc…

Donc 50/30 = 1.6K€ de gain/an alors que son crédit lui couté 800€/mois…

Alors quand je lui disais qu’il était perdant sur ce coup, et pas gagnant, j’avais le droit à "Ouais, mais j’ai un toit sur ma tête, je préfére payer un crédit qu’un loyer car après le bien est à toi etc.." et il ne comprenait pas que je ne voulais pas acheter d’appart’ mais épargner et investir en bourse… (et rigolais quand je le disais que du coup, j’étais "copropriétaire" des entreprises dans lesquelles j’investis..)

Les français et la pierre, c’est plus qu’une histoire d’amour…même quand ils perdent de l’argent, ils en redemandent !

(En 30 ans, avec mes 500€/mois au minimum sur PEA ou CTO, cela fais 180K€ d’épargner.. et rien qu’en épargne, je ne prend pas les % de PV ici…)

Dernière modification par Rossox (22/04/2016 16h01)


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras

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#97 22/04/2016 16h20 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Rossox a écrit :

Exemple, un copain à ma mère qui à acheté un appartement à 70K€ (il a fermé son PEA pour l’acheter, celui-ci était en perte de 1 ou 2 K€) il y à 30 ans.
Il viens juste de finir son crédit, et son appartement est maintenant estimé à 120K€ (plus si travaux, mais là, il est un peu "délabré" car il s’en moque..)
Ce qui nous fais 50K€ de PV pour 30 ans de crédit… (sans compter les intérêts) et en plus, l’année dernière il a payé plus de 5K€ de copro pour rénover les toits, mettre une barrière de parking etc…

Son prix de revient réel est probablement bien supérieur à 120k€ avec 30 ans d’intérêts (surtout qu’il y a 30 ans les taux étaient élevés) et tous les frais qu’il a pu avoir sur 30 ans liés au fait d’être proprio (les frais de copros exceptionnels que vous citez par exemple, 30 ans de taxes foncières, les travaux divers dans l’appart etc..), c’est un autre problème de l’immobilier, en général les gens ne veulent pas intégrer le prix de revient réel de leur achat, ils préfèrent omettre un paquet de choses, donc forcément dans leur tête ils se retrouvent gagnants même quand ils sont perdants…
J’en connais pas mal des exemples comme cela, où on omet ou on refuse de calculer le prix de revient, c’est à dire l’argent qu’on a mis en tout et pour tout dans l’achat depuis le début, tout compris.

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#98 22/04/2016 17h05 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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L’autre "avantage" d’être proprio c’est aussi que l’on n’est pas soumis aux contraintes des augmentations de loyers.

Avant d’acheter ma maison, tous les 1 ou 2 ans le loyer ou les charges augmentaient.
En achetant à crédit, je me retrouvais avec des mensualités équivalentes à mon loyer mais qui resteraient fixes pendant 25 ans, tandis que le loyer augmenterai.

A celà s’ajoute qu’avec l’inflation, 800 € à régler chaque mois en 2000 on de fortes chance de ne pas représenter autant en 2025 , alors que le loyer augmentera mécaniquement.

Le SMIC était par exemple a 957 € en 2000, et 1466 en 2016.
Celui qui a un crédit de 800 € l’aura toujours à 800, celui qui a un loyer de 800 en 2000, devra peut être débourser 1000 € pour le même bien en 2016.  Et il ne risquera pas de devoir quitter son logement précipitamment si le proprio veut changer le bail ou le reprendre.

Être proprio c’est aussi une certaine tranquillité d’esprit quant à l’avenir

Je comprends toutefois tout a fait la démarche inverse d’investir tout en actions et ne pas avoir un toit.
la taxe fonciere et les travaux du logement ont aussi un coût.
Et au final, je ne suis pas certain qu’il y ai vraiment un gagnant entre les deux sytèmes. L’un présentant plus de volatilité et d’incertitudes, l’autre des frais et des taxes.


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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#99 22/04/2016 17h20 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Sauf que l’inflation est à 0 ou presque.
Mon loyer par exemple a pris moins de 6% en 7 ans. Soit 0,8% par an.

Les charges payées par le propriétaire augmente de facto aussi vite que les charges payées par le locataire.J’aurais tendance à dire idem pour taxe d’habitation vs taxe foncière.

Jusqu’ici même combat.

En achetant, ok on fige la mensualité/le loyer, mais dans un contexte d’inflation 0 la belle affaire.

A Paris, je vois tout le monde acheter en se désespérant de mettre autant dans des biens dans un état déplorable, en se disant que c’est mieux que de jeter un loyer par la fenêtre.
Sauf qu’être propriétaire à crédit sur 20 ans signifie payer des mensualités représentant 2X le loyer.

Pour avoir une mensualité équivalente au loyer en fin de période, il faudrait que celui-ci prenne 3,5% par an.

Le coût du crédit + le coût des travaux + le coût d’acquisition + le coût d’opportunité (différence entre mensualité de crédit et loyer à payer pour le même bien), les durées pour rentabiliser un achat immobilier sont énormes dans la plupart des cas.

Par contre il y a un vrai sujet sur la disponibilité des biens à la location vu le contexte règlementaire/fiscal. Un bon choix financier, s’il n’y a pas de bien à louer, ça ne mène nulle part.

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#100 22/04/2016 17h46 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Rossox : vous avez mis 500 euros/mois en bourse, ok… mais vous devez bien vivre quelques part?

Moi je vois une grosse différence entre payer un crédit hypothécaire de 800 euros/mois et mettre 500 euros/mois en bourse, et payer un loyer de 800 euros/mois et mettre 500 euros/mois en bourse…

Ok, dans une maison il y a des frais… personnellement je récupère + ou - 3 mensualités chaque année via le crédit d’impots, donc de quoi faire des rénovations.

Mettons que vous avez 100 euros de plus à prévoir pour des réparations diverses : 900 euros par mois.

En partant de vos 500 euros/mois en plus de votre loyer, cela donnerai 400 euros par mois en bourse en plus de votre crédit hypothécaire.

Etre propriétaire de votre logement veut-il forcément dire aucun investissement boursier?

Il me semble que c’est dans le livre de Peter Lynch que j’ai lu qu’avant de se lancer en bourse, il vaut mieux acheter sa maison.

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