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Forums des investisseurs heureux

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#101 22/04/2016 17h46 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@ zetrader
Non, je n’ai bien évidemment pas coupé volontairement votre texte. J’ai simplement estimé que vous considériez tous les grands marchés du monde, d’où la remarque sur le Nikkei.
Maintenant, sur l’idée que la bourse doit toujours remonter après de fortes baisses, je serais beaucoup plus prudent que vous. Le timing est très important. Un achat dans une phase de marché très élevé se traduit par un mauvais investissement. Je n’adhère pas à l’idée (pourtant assez fortement acceptée sur le forum il me semble) que parce que la bourse a toujours monté elle montera donc toujours. Tout dépend fondamentalement de l’expansion de l’économie sous jacente. Les mauvaises périodes sont régulières et le passé ne garantit rien sur l’avenir. Je n’ai par exemple pour ma part aucun doute : le Nikkei ne reverra jamais ses plus hauts de 1990. Je ne crois pas non plus que le CAC reverra ses plus hauts de 2000 à près de 7000 points (déjà 16 ans…). Celui qui a acheté dans des périodes chères a fait un mauvais investissement, dividendes compris ou pas (car pour la majorité des investisseurs, ils font des achats, des reventes, sont plus ou moins investis et ratent en réalité une bonne partie des dividendes, les courbes dividendes compris sont rassurantes mais restent des moyennes qui correspondent peu à la réalité d’un investisseur lambda sur longue période).
La hausse des marchés n’est pas une fatalité ou une loi non écrite. Nous avons connu une décennie de hausse totalement folle dans les années 1990 pour des raisons macro exceptionnelles que bien des marchés ont du mal à digérer depuis et qui fausse un peu en faveur des actions toutes les évolutions de long terme. La grande majorité des indices européens (en fait tous sauf le Dax) n’ont jamais retrouvé leurs plus hauts de 2000. Il est intéressant de voir que (sans faire le tour du monde, mais cela serait sans doute intéressant de le faire) les marchés allemands et américains sont à peu près les seuls à avoir retrouvé un trend haussier. Pas un hasard au regard de la puissance économique de ces pays.
Le timing est donc vital pour investir, la qualité du support également, tout comme le contexte international. Il est impératif de ne pas surpayer les titres et de savoir rester en dehors des marchés quand ils sont historiquement chers ou quand le contexte est défavorable. Il faut être comme le pêcheur à la mouche : savoir attendre le bon moment et ne pas ferrer trop tôt…
J’aurais les mêmes remarques sur l’immobilier d’ailleurs.
Sur le sujet de ce post, je ne crois pas que la bourse soit meilleur que l’immobilier en soit, ou inversement. Je pense comme GBL, tout est question d’opportunité, de timing, d’équilibre et de bonne répartition des risques, mais également de caractère et de situation personnelle aussi (c’est ce que dit cricri77700 au fond). Quand on veut optimiser ses investissements, il convient sans doute d’étudier toutes les pistes, surtout en ce moment où trouver du rendement devient de plus en plus difficile. Ce qui fait tout l’intérêt de ce forum… !

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#102 22/04/2016 18h02 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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nik66 : vous partez quand même du principe qu’on ait placé son argent d’un bloc sur un haut de marché…
Des achats réguliers comme dans le livre de l’IH, acheter sur les plus bas à 1 an comme le faisait notre hote, acheter sur des replis de 10 à 15% comme j’apprécie de le faire, c’est quand même des bases… lisser ses PRU à long terme…

Cette discussion est intéressante, mais entre du levier 50 sur indice, des glissements de terrains etc, on va quand même chercher des situations rares… sinon, en traversant la route, on peut se faire renverser par un chauffard ivre…

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#103 22/04/2016 18h20 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Personne ne parle des performances des actions à long terme ?

Encore une étude citée ici :
Les actions ont surpassé les autres classes d’actifs sur plus de deux siècles, révèle AllianzGI

AOF a écrit :

(AOF) - Les équipes d’AllianzGI se sont penchées sur la performance du S&P500 au cours des deux siècles passées et en ont tiré un enseignement : sur une telle période longue, "les actions se maintiennent, de manière étonnante, comme une valeur « sûre » pour le capital, créant davantage de richesse que les emprunts d’État les mieux notés et les instruments monétaires."

Par période glissante de 30 ans, les actionnaires ont ainsi bénéficié en moyenne d’un rendement annuel net d’inflation de 6,95%, évoluant entre un point bas de 2,81% entre 1903 et 1933 et un plus haut de 10,63% entre 1857 et 1887. En revanche, sur la même période, les investisseurs qui ont choisi d’investir dans des emprunts d’État ou des dépôts à terme ont subi des pertes. Par exemple, les investisseurs exposés à des bons du Trésor américains entre 1950 et 1980 ont ainsi perdu 2% par an en moyenne sur une base réelle.

En ramenant l’horizon d’investissement à des périodes glissantes moyennes de 10 ans, l’attrait des actions apparaît encore plus évident, indique AllianzGI. Sur la base de cette mesure, la classe d’actifs a généré en moyenne une performance réelle maximum de 16,84% depuis 1800, contre 12,41% pour les bons du Trésor américains et 11,62% pour les T-bills américains. La perte maximum de 3,96% sur les actions durant une période de 10 ans est également inférieure aux pertes respectives de 5,36% et 5,08% subies par les bons du Trésor et les T-Bills américains.

"En outre, la moitié de la performance nominale de 8,7% par an en moyenne s’explique par la contribution des dividendes et le réinvestissement de ces dividendes. Bien qu’il ne soit pas pertinent d’extrapoler ces rendements moyens élevés sur l’avenir, les investisseurs doivent néanmoins être conscients du rôle clef que jouent les versements de dividendes dans le processus de génération de revenus et de création de richesse", complète Neil Dwane, stratégiste chez AllianzGI.

Ce dernier précise tout de même que, sur une période courte, un investissement en actions comportent plus de risques. Dans ce cas, "une gestion réellement active doit s’attacher à capter les primes de risque actions, aussi bien dans les portefeuilles actions que dans les portefeuilles diversifiés".

Ces études donne toujours le chiffre de rendement annuel net d’inflation de 7 %.
Pas sûr que l’immobilier fasse mieux.
Ou alors il faut beaucoup travailler (travaux de rénovation, etc.) et ce n’est plus un rendement du capital mais une rémunération du travail.

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#104 22/04/2016 18h30 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@ koidun
Oui, bien sûr, je suis d’accord avec vous, cela rejoint ma remarque d’ailleurs, tout cela me semble être de la saine gestion.

@ ArnvaldIngofson
Oui, sur le fond cela nous rappelle que ce sont bien les entreprises qui créent l’essentiel des richesses, ce que reflètent la hausse des marchés. Il y a une vraie logique dans tout cela. Ceci dit, il s’agit là du S&P500, soit le marché américain, ce n’est pas un marché au hasard… C’est prendre en exemple le marché de l’économie dominante dans la période la plus faste de son histoire (le XXe siècle essentiellement).

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#105 22/04/2016 18h39 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Vous parlez d’inflation zero en ce moment, et je suis d’accord.
Mais nous parlons de la durée d’un investissement.
Comme je vous l’ai dit, ça augmentait tous les ans début années 2000.
Au bout de 2 ans, je payais déjà moins avec mon crédit que si j’étais resté dans mon appart.

sur 25 / 30 ans, rien ne garantie un tel niveau d’inflation basse.
entre 2000 et 2010, les  loyers ont augmenté de 29 % (insee)

Indice de référence des loyers : calcul d’augmentation du loyer | Net-iris

Je suis comme Koldum, je pense qu’il est bon d’être proprio ET de placer en bourse. Mais je n’irai pas dire que ceux qui font autrement se trompent.  Quelqu’un comme Philippe par exemple, qui peut se permettre de changer souvent d’appartement (n’y a t’il pas d’ailleurs également un coût supplémentaire  liés aux frais de mobilité) dans des zones ou la vie est moins chère est certainement gagnant.


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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#106 22/04/2016 19h02 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@ tikitoi
Tout cela est vrai… en même temps je me pose bien des questions. Je suis propriétaire de ma RP et je le regrette en enviant les locataires. On a construit en 2004, belle construction mais qui a plutôt perdu de la valeur depuis (comme bcp de maisons). J’ai de plus une belle taxe foncière tous les ans et déjà des travaux d’entretiens de plusieurs milliers d’euros tous les ans : dalles qui se déjointent, volets roulants qui lâchent… déjà… et cela ne s’arrêtera sans doute pas là. Autant de frais que n’a pas un locataire. Et cela devient bien difficile de bouger avec cette maison très difficile à vendre par les temps qui courent… Si j’avais placé le capital que j’y ai investi, je pourrais louer qqc de bien et j’aurais les sous, sans les soucis, sans les frais et avec la possibilité de changer de région ou de pays facilement en plus… Bref, je suis bcp moins convaincu de l’intérêt d’acheter sa RP que quand on l’avait décidé à l’époque… Pour tout vous dire, je ne le referais pas.

Dernière modification par nik66 (22/04/2016 19h03)

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#107 22/04/2016 19h09 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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HA, mais moi j’ai fait construire
du neuf, pas eu de travaux, et garantie décennale  :-)


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

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#108 22/04/2016 19h27 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Bonjour,

Une remarque importante : on parle d’investissement en bourse ou en immobilier.
Je suis désolé mais acheter des actions au pif, faire du srd car on sent une tendence, je n’appelle pas cela de l’investissement.
C’est un peu comme si j’achetais un appart à miami sans avoir mis les pieds sans connaitre l’etage, les charges,  le prix moyen du quartier, etc.
Ce n’est pas non plus de l’investissement : Ce sont des paris.

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#109 22/04/2016 20h54 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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vbvaleur a écrit :

Nathanair a écrit :

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

C’est dommage que vous pensiez cela , car c’est faux . Je vais prendre mon cas perso pour étayer mes propos : j’ais 25 ans et plus de 200 000 euros de capital économisé facilement et des fois un peu moins  . je ne me suis jamais endetté fortement (+5000 euros) et je n’ais jamais investis dans l’immobilier en direct  donc il est possible de cumuler  un capital sans l’immo et le crédit en ayant pas été aidé par quiconque.

Ce n’est pas forcement obligatoire de se mettre en danger pour devenir rentier et ça m’embête que vous le pensiez, c’est tout .

Je suis réellement curieux de savoir comment vous avez réussi à économiser 200k€ à votre âge,  25 ans, car personnellement je ne connais aucun moyen.
Dans mon cas à 25 ans je terminais mes études avec 5000 € sur compte courant gagnés en donnant des cours particuliers de maths.

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#110 22/04/2016 21h09 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Nathanair a écrit :

Je suis réellement curieux de savoir comment vous avez réussi à économiser 200k€ à votre âge,  25 ans, car personnellement je ne connais aucun moyen.

Il a détaillé son parcours dans sa présentation.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#111 24/05/2016 11h08 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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bonjour,

je vais relancer cette conversation en apportant mon expérience.
J’ai 13 locataires et un PEA.
je me sens compétent dans l’immobilier mais pas dans la bourse.
Je vais quand mème exposé mon point de vu :

Immobilier :
Avantage : l’avantage de l’immobilier ( si cela est bien fait ) permet d’acquérir un bien et se constitué un patrimoine à long terme.
Si cela est très bien fait, il permet de se constituer un patrimoine et de gagner de l’argent par le fameux cash flow.
Pour ma part, je rembourse environs 800 euros de capital par mois et mon cash flow s’élève à 2200/2400 euros environs / mois .
Mon patrimoine augmente donc de 3000 euros / mois.
Ma stratégie est d’acheté des biens dont le montant des travaux est supérieur au montant du bien, ce qui ne me fait pas payer d’impôt pendant quelques temps.

je tiens aussi à dire que l’immobilier N’EST PAS DE TOUT REPOS , le locataire qui nous appel car il y a 3 fourmis qui se battent en duel dans l’appartement, qui nous appel car les toilettes sont bouchés alors qu’il jette tout et n’importe quoi dans les toilettes ( allez lui expliquer que c’est l’entretien et qu’il doit faire attention pour certain ) ou des petits travaux par ci et par la, un rafraichissement de temps en temps, le changement de locataire ( paperasse divers ).
Les frais de notaires sont élevés ( contrairement à la bourse )

Mais honnêtement, me concernant, l’immobilier commence à me rapporter beaucoup et c’est grâce à cela que j’ai pu augmenter ma qualité de vie, augmenter considérablement ma capacité d’épargne.
J’ai commencé a faire de l’achat revente de ma résidence principale ( A deux reprises ) qui ma permit de me payer plus de la moitié de ma maison actuelle. ( exonération de la plus valus )

maintenant la bourse :
je tiens à nouveau à préciser que j’ai pas beaucoup d’expérience, mon PEA à 1 ans 1/2 .
j’ai relevé les avantages suivants : facilité d’accès à une entreprise à moindre cout. Achat et vente en un clic.
pour les inconvénients, les fluctuations car le président américain s’est levé en retard car son réveil n’a pas sonné ( j’extrapole mais vous comprenez mon idée ), les rapports d’entreprises sont vraiment compliqués !!!! en conclusion la bourse est difficile à comprendre en mon sens.
Je regarde donc les aristocrates dividendes : les dividendes qui augmentes depuis 2000 ( je me dis que c’est comme un loyer dans l’immobilier ) je regarde aussi les 10 meilleurs aristocrates du CAC 40 , je regarde le cours de la bourse depuis 2000 et je me dis que c’est aussi un placement qui peut être rentable.. mais je suis frustré car j’ai l’habitude de maitriser mon sujet en temps normal.. la avec des entreprises qui ont 1000 filiales .. pfffou c’est compliqué.

Mais pour moi, dans tout cela, c’est LA FISCALITE le plus important :
A ce jour, j’hésite d’investir de nouveau dans l’immobilier, pourquoi? ma TMI va exploser si je continue et je vais devenir esclave de l’investissement immobilier car je vais rechercher des biens avec beaucoup de travaux pour ne pas payer d’impôt, je vais y laisser beaucoup de temps et d’énergie.
A ce jour, si mon stock d’amortissement n’existait plus, je paierai 6000 euros d’impôts soit 500 euros / mois ( TMI 14% merci aux enfants ) . cela reste encore viable… largement.

La fiscalité du PEA est vraiment attractif ( 15,5 de prélèvement sociaux ) c’est très intéressant.
je pense donc que de diversifié à ce moment pour ma part est une bonne chose pour deux raison :
- je diversifie mon patrimoine
- j’optimise +++ grâce à la fiscalité de mes deux supports ( Avantages du PEA et Avantage de l’achat/rénovation/location LMNP pour les impots et me créer un patrimoine )

Ma conclusion : il y a des avantages et inconvénients que ce soit en bourse ou dans l’immobilier.
Le plus important c’est à quel moment on investie, si on à les connaissances pour ( fiscalité ect.. ) et tout ses paramètres peuvent variés en fonction de la personne.
il y a aussi le facteur de l’age, à 50 ans, on n’a plus envie de se prendre la tête avec l’immobilier ( temps consacré +++ ) mais A 25 ans l’immobilier permet de se créer un patrimoine .( merci l’effet de levier )

cricri


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#112 25/05/2016 13h24 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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J’oubliais, un gros inconvénient en bourse :
Quand un dividende est détaché : le cours chute du montant du dividende ( en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément )
De plus quand on souhaite diversifier avec les US par exemple nous sommes imposable  ( tmi+ps) et la valeur de la part diminue.

Après sur du long terme, on remarque que cela se voit moins.


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#113 25/05/2016 13h37 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

Quand un dividende est détaché : le cours chute du montant du dividende ( en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément )

Cette affirmation a déjà été contredite:
Vous pensez que la valeur de votre immobilier ne varie pas en fonction du paiement des loyers, pourtant il suffit de se mettre dans le cas d’un loyer annualisé pour comprendre que c’est faux.

Si vous avez un appartement de 100K€ avec un loyer de 8K annuels dû au propriétaire de l’immeuble le 1er janvier, il est évident que prix d’achat ne sera pas le même si la vente est conclue le 15 décembre ou le 15 janvier.


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#114 25/05/2016 13h41 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément

Et pourtant si ! Simplement il n’y a pas de cotation continue de votre immeuble et le loyer est mensuel, donc vous ne vous en apercevez pas, et la différence est de toute façon minime pour 1 mois de loyer vu la liquidité du bien.

Avec des loyers annuels versés au 30 décembre, je peux vous assurez que vous ne vendriez pas votre bien le même montant le 29 décembre que le 1er janvier.

En tout cas si j’achetais votre bien je ferais tout pour l’acheter le 29 décembre  et pas le 1er janvier si vous le vendez au même prix.

Edit : désolé du doublon avec Faith, j’étais en train d’écrire et je ne m’en suis aperçu qu’après avoir posté.

Dernière modification par Evariste (25/05/2016 13h42)

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#115 25/05/2016 14h06 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Pour faire simple, l’immobilier c’est la facilité d’accès à l’effet de levier.  Cet avantage peut être énorme.  Il est possible d’acheter des actions à crédits (compte de marge de IB) mais avec un LTV bien moindre que pour l’immobilier.

Dans une moindre mesure, on peut également ajouter la possibilité de faire les travaux soit même.

L’argument "la bourse c’est compliquée" n’en est pas un.  Il suffit de regarder la discussion sur la SCI IS vs IR pour s’en convaincre. SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé…
De plus, je me sens beaucoup plus compétent pour comprendre les rapports de cominar que pour carreler une salle de bain.

La fiscalité étant tellement variable dans le temps et l’espace (pas impôt sur les PV en Belgique) que je ne pense pas qu’il soit pertinent de la considérer dans la comparaison.

Tout le reste est à l’avantage de la bourse.

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#116 25/05/2016 16h28 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Faits, Evariste : je suis désolé mais j’ai pas compris en quoi d’acheté un bien le 15 décembre ou le 15 janvier changé le prix de vente ou réduit la valeurs de l’immeuble ou bien en question ?

Narzould: je pense plutôt le contraire , la fiscalité fait le rendement final.
je pense que c’est un facteur très important à prendre en compte pour comparer deux types d’investissements.

" l’argument la bourse est compliqué n’en ai pas un " je pense aussi que cela dépend de la PERSONNE .
Pour ma part c’est plus facile de carreler une salle de bain que de comprendre les rapports de cominar.

Mais je pense surtout que c’est important de travailler sur ses points faibles afin d’investir pour le mieux.
J’ai 28 ans le mois prochain , je ne peux pas être au taket sur l’immobilier et la bourse c’est trop vaste.

En bourse ce qui est frustrant , c’est qu’on peut étudier une entreprise, voir de la croissance, de la richesse ect .. Et malgré cela , un événement va tout remettre en cause.
je pense à MPI avec MAU par exemple.

Je pense vraiment que les deux supports ont chacun leurs avantages et inconvénients et que de diversifier est le mieux.
je suis pour ma part très investi dans l’immobilier actuellement .. Je suis jeune et l’effet de levier est une chose qui me permet de me constituer un patrimoine.
Le cash flows va dans le PEA pour diversifier.

A 50 ans, si le temps passer dans l’immobilier me prend trop la tête, je vend mon parc immobilier , j’aurai acquis de l’expérience en bourse pour ne pas faire n’importe quoi , je pourrai par la suite vivre de rente via dividendes sans gestion ect…
Un changement de fiscalité dans 20 ans me fera peut être changer d’avis.

J’ai l’impression que parfois, sur le forum, chacun défend ce qu’il a entreprit et réussi.
" sa fait 20 ans que je suis investie en bourse, sur le long terme je suis gagnant donc c’est le meilleur investissement "
Je lis souvent ce genre de phrase.

Pour moi c’est plutôt :
En fonction de l’âge : investir à 18 ans , 30 ans ou 50 peut avoir un lien sur quEl support investir ( à 18 ans un fond sécurisé le temps d’apprendre , à 30 ans cela dépend de la personne ect.. )
En fonction des connaissances de chacun : le temps passer à ce forme sur un type d’investissement nous laisse pas de temps à ce former sur un autre.
En fonction de la personne  ( il y a tellement de type de personnalité qui nous font faire des choix en fonction de tellement de paramètres )
Le lieux où on habite. .. c’est sur que une personne qui habite dans un secteur ou l’immobilier rapporte 4% brut va se rabattre sur un autre support d’investissement si il réfléchi un minimum.
Mais es-ce pour cela que l’investissement immobilier est un mauvais investissement ?

Je pense que c’est important de s’ouvrir l’esprit .. vous comprendrez pourquoi vous avez choisi tel investissement et pas l’autre.

En tout cas , une chose est sur d’après l’avis du forum en général , la diversification est un point essentiel.


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#117 25/05/2016 16h39 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

Narzould: je pense plutôt le contraire , la fiscalité fait le rendement final.
je pense que c’est un facteur très important à prendre en compte pour comparer deux types d’investissements.

Le problème c’est que cela rend toute comparaison impossible.  Vous vous placez à quelle date?  Dans quel pays?…

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#118 25/05/2016 16h41 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Imaginons que vous souhaitez vendre votre bien 200 000€, avec un locataire déjà installé qui paye un loyer annuel de 10 000 €, en une fois, le 30 décembre.

Vous préférez le vendre le 29 décembre ou le 1er janvier si vous le vendez au même prix ? Moi à votre place je préfère le vendre le 1er janvier, comme ça j’encaisse les 10 000 € de loyer juste avant. Alors que le 29 décembre vous n’encaissez rien, à un jour près.

Sauf que moi qui suis acheteur, si j’étais prêt à l’acheter 200 000€ le 29 décembre, je serais prêt à l’acheter plus que 190 000 € le 1er janvier (j’ai mis de côté les aspects fiscaux qui ne changent rien au principe). Après tout, si je l’avais acheté 3 jours plus tôt j’aurais bien touché 10 000 € de loyer, et je l’avais pris en compte dans mon offre d’achat.

De mon point de vue d’acheteur, le 1er janvier le bien a perdu 10 000€. Et ensuite, plus on se rapproche du 30 décembre, plus le bien va reprendre de la valeur jusqu’à 200 000€.

Exactement comme une action (dans le principe, évidemment plein d’autres facteurs influent le prix au cours d’une année).

Dernière modification par Evariste (25/05/2016 16h46)

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#119 25/05/2016 16h44 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

Faits, Evariste : je suis désolé mais j’ai pas compris en quoi d’acheté un bien le 15 décembre ou le 15 janvier changé le prix de vente ou réduit la valeurs de l’immeuble ou bien en question ?

Pour reprendre mon exemple:
Si j’achète l’appartement le 15 décembre, je touche 15 jours plus tard 8K€. Si je l’achète le 15 janvier, c’est l’ancien propriétaire qui touche les 8K€.

SI j’estime la valeur de l’appartement à 100K€, je serai prêt à débourser 100K€ le 15 janvier.
Tandis que le 15 décembre, je serai prêt à l’acheter 108K€ (puisque 15j plus tard, je toucherai 8K€)
(fiscalité non prise en compte)

Sa valeur sur le marché en décembre est de 108K€, en janvier de 100K€.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#120 25/05/2016 16h49 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Faith, vous recevez un prorata de loyer quand vous achetez loué, comme un coupon couru pour une obligation

Donc si achat le 15 janvier et avec votre hypothèse de loyer annuel, vous toucherez 350/365 du loyer payé le 1er janvier précédent votre achat

Aucune raison que le prix soit différent le 15 décembre ou le 15 janvier avec ce critère

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#121 25/05/2016 16h51 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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@Tssm : Bah le prix payé est différent puisque justement vous recevez le loyer au pro-rata.
Si vous payez 200 000€ en recevant 10 000€ de loyer au pro-rata, en réalité le prix payé est de 190 000 €.

C’est la même chose pour une obligation, si elle est à vendre 100€ mais que je touche immédiatement le coupon couru à 1€, en réalité le prix à payer est de 99€. Si elle est à vendre 100€ sans coupon couru vous admettez bien qu’elle coûte plus cher. Il n’y a rien de magique.

Dernière modification par Evariste (25/05/2016 16h53)

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#122 25/05/2016 17h06 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Achetez un actif 1 jour avant le paiement du revenu ou 1 jour après à partir du moment où le revenu est proratisé entre acheteur et vendeur change la valeur de l’actif pour vous ?

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#123 25/05/2016 17h11 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

La fiscalité du PEA est vraiment attractif ( 15,5 de prélèvement sociaux ) c’est très intéressant.
je pense donc que de diversifié à ce moment pour ma part est une bonne chose pour deux raison :
- je diversifie mon patrimoine
- j’optimise +++ grâce à la fiscalité de mes deux supports ( Avantages du PEA et Avantage de l’achat/rénovation/location LMNP pour les impots et me créer un patrimoine )

Concernant la fiscalité, vous avez raison entre le PEA et l’immobilier
et cet écart est d’autant plus accentué que pour l’immobilier vous payez des impots sur le moment ou le locataire vous paye le loyer ( dans l’année dirons nous ), alors que pour le PEA, vous ne payez pas la fiscalité ( les PS )  quand l’entreprise vous paye son loyer ( dividende ), mais seulement quand vous décidez de "consommer" ce loyer, c’est à dire que vous pouvez réinvestir le montant brut du dividende, et non seulement le montant net du loyer apres CSG et IR.

Pour ne prendre que le nécessaire et capitaliser le reste, le PEA est super..

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#124 25/05/2016 17h13 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Et si on vois la chose de cette manière?

J’achète le 31 décembre une action qui verse 100% de son profit en dividende le 01 janvier.  J’acquiert alors l’actif de la compagnie (usines, immeubles etc) et les profits relatif à l’année n.

J’achète le 31 décembre un immeuble, je n’acquiert que l’actif et pas les profits (loyers) de l’année écoulée qui sont pour le précedent propriétaire.

Dernière modification par Narzould (25/05/2016 17h20)

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#125 25/05/2016 17h29 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Tssm a écrit :

Achetez un actif 1 jour avant le paiement du revenu ou 1 jour après à partir du moment où le revenu est proratisé entre acheteur et vendeur change la valeur de l’actif pour vous ?

Non.
Mais acheter une action la veille du détachement de dividende ou le lendemain, non plus:
- la veille le cours de l’action est égal à la valeur de l’entreprise + le dividende futur
- le lendemain, le cours de l’action est égal à la valeur de l’entreprise.

La valeur de l’actif n’a pas changé.

C’était le point soulevé par cricri77700.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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