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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 25/08/2011 11h51 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   82 

fred a écrit :

Les prélèvements sociaux à 13.5% sur un bien immobilier avec un faible rendement (il en existe certainement plus qu’avec un fort rendement) vont encore enterrer l’investisseur néophite.

Non, seulement le tondre, comme ça déjà été fait avec de nombreux scelliers.

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#52 25/08/2011 11h55 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   

Bonjour,
quel est l’impact sur la pluevalue des SCPI?

Cordialement,

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#53 25/08/2011 12h03 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
Réputation :   41 

jaidelachance a écrit :

Bonjour,
quel est l’impact sur la pluevalue des SCPI?

Cordialement,

LES ECHOS a écrit :

Les plus-values immobilières taxées

L’abattement de 10 % par an au-delà de la 5 e année de détention d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir est supprimé. Seule l’inflation sera prise en compte. La mesure ne concerne pas les résidences principales, toujours exonérées. Cela rapportera 2,2 milliards d’euros en 2012.

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#54 25/08/2011 12h08 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   

Finalement, ça va devenir un avantage en faveur de l’investissement locatif en direct par rapport aux SCPI…
Avec du locatif en direct, on peut se domicilier dans son bien pour avoir la fiscalité de la résidence principale et éviter l’imposition de la pluevalue immobilière après 15 ans…
Essayez d’habiter des parts de SCPI… smile

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#55 25/08/2011 12h52 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   

Cela est une sacré astuce…mais elle n’est valable que pour un bien locatif(ce qui n’est déjà pas si mal).
Je pense qu’au niveau de l’immobilier physique il faudra de plus en plus que la rentabilité soit bonne et ne plus acheter pour avoir un bien locatif.

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#56 25/08/2011 14h08 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   60 

fred a écrit :

Je pense qu’au niveau de l’immobilier physique il faudra de plus en plus que la rentabilité soit bonne et ne plus acheter pour avoir un bien locatif.

Qu’est-ce que vous voulez dire exactement je ne comprends pas très bien? (ne plus acheter pour avoir un bien locatif, vous voulez dire le posséder déjà?…)

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#57 25/08/2011 15h42 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   

vous avez raison ce que j’ai écrit n’est vraiment pas clair.
Ma réflexion est que pas mal de monde achete un bien immobilier simplement parce que la pierre a encore beaucoup de valeur au yeux des gens. Il ne regare pas trop le rendement (ça leur parait meme du chinois…).
Maintenant avec les prélèvement qui passent à 13.5% il vaut mieux y regarder à 2 fois avant d’acheter et il faut bien déterminer la rentabilité aprés impot du bien (il faudra que la rentabilité soit encore plus importante ce qui va etre dur à trouver).

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#58 25/08/2011 16h12 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Supposons un bien immobilier valant 100 000€ et rapportant 7000€ brut et 4000€ net de tout (avec cotisations sociales à 12.3%), soit 4.00% de rendement annuel net.

Avec cotisations sociales à 13.5%, le revenu net passerait au pire à 3916€ (-1.3% de 7000€), soit 3.92% de rendement annuel net.

Je ne pense pas que l’écart soit vraiment de nature à changer une décision d’investir de beaucoup de personnes rationnelles !

L’imposition systématique des plus-values (hors inflation) pourrait avoir un impact plus important sur le rendement à posteriori d’un investissement immobilier…. si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter durablement significativement plus que l’inflation (ce qui n’est pas garanti, avec le niveau actuel des prix de l’immobilier).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#59 25/08/2011 23h57 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   60 

fred a écrit :

il vaut mieux y regarder à 2 fois avant d’acheter et il faut bien déterminer la rentabilité aprés impot du bien (il faudra que la rentabilité soit encore plus importante ce qui va etre dur à trouver).

Là nous sommes d’accord! Si les investisseurs (genre Scellier…) prenaient la peine de calculer DE FACON REALISTE la rentabilité nette après impôt de leur brillant investissement, il y aurait eu moins de "gogos" et ça aurait contribué (peut-être) à un marché plus sain.

Souvent en net on n’est pas à plus de 3% (au mieux), 2% le plus souvent, et 0% parfois… (même s’il s’agit là de valeurs réelles intégrant l’inflation, car on peut espérer que les loyer la suivront - cela étant 0% réel c’est 0%)

Je me suis même amusé à calculer ce que j’appelle la rentabilité "habitative", càd quand on achète pour habiter, et là croyez-moi ou non en intégrant les frais supplémentaires/location (taxe foncière, charges de copropriété à la charge du propriétaire notamment) on arrive juste à 4% (pour une grande ville de province en tout cas). Vous allez me dire, 4% c’est pas mal puisque c’est du réel là aussi. OK c’est vrai. Mais il faut intégrer une éventuelle perte de valeur du capital, si (dans 10 ans ou plus??) le marché immobilier se retourne.

Le problème de la rentabilité immobilière, on le sait tous ici, c’est que les prix ont doublé, point.

Même dans le cas d’un bien qu’on possède déjà, la rentabilité locative est fragile. Je viens de vendre une maison de village, il ya avait bcp de travaux, et en intégrant tout (périodes de vacances, taxe foncière = 10% environ du revenu locatif net = un impôt sur le revenu non avoué et non négligeable!, frais d’agence, surplus d’impôt sur le revenu et CSG générés par la recette locative, amortissement des travaux, coût d’opportunité du capital immobilisé pour les travaux, plus frais générés par la mise au normes actuelles et futures qu’il faut intégrer…), j’ai préféré vendre. Je crois qu’il faut également intégrer dans le calcul les demandes d’améliorations inévitables du locataire, ceux-ci étant de plus en plus exigeants et ne supportant plus les imperfections rencontrées dans les habitations anciennes (et ça aussi on l’oublie un peu, ça fait monter les prix…).

Dernière modification par placementapapa31 (26/08/2011 00h02)

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#60 26/08/2011 14h35 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   317 

jaidelachance a écrit :

Finalement, ça va devenir un avantage en faveur de l’investissement locatif en direct par rapport aux SCPI…
Avec du locatif en direct, on peut se domicilier dans son bien pour avoir la fiscalité de la résidence principale et éviter l’imposition de la pluevalue immobilière après 15 ans…

Toute les familles de bailleur ne peuvent pas se relogé dans leur studio locatif le temps de faire la vente pour éviter la plus value ………………

GoodbyLenine a écrit :

Supposons un bien immobilier valant 100 000€ et rapportant 7000€ brut et 4000€ net de tout (avec cotisations sociales à 12.3%), soit 4.00% de rendement annuel net.
Avec cotisations sociales à 13.5%, le revenu net passerait au pire à 3916€ (-1.3% de 7000€), soit 3.92% de rendement annuel net.
Je ne pense pas que l’écart soit vraiment de nature à changer une décision d’investir de beaucoup de personnes rationnelles !

Oui les cotisations sociales existent et augmentent sous réserve que vos revenus locatifs soient imposables … c’est là qu’il faut connaitre la fiscalité car si vous vous débrouillez bien vous pouvez par le jeu des intérêts d’emprunts , des amortissements pour le meublé , ou du déficit foncier réduite voir annuler la fiscalité locative.

La réforme en vue oblige à revendre sous un délai court moins de 6 ans pour être bénéficiaire au niveau de la plus value actuelle en cours où l’exonération se fait par tranche de 10 à partir de la sixième année

Explication

Méthode de calcul des plus values immobilières

Hormis l’aspect taux d’inflation qui se prépare , voila la situation existante :
http://www.notaires.fr/notaires/pag…?page_id=126

Calcul prix de revient
Prix d’achat * 7.5 % de frais de notaire
Ajout de 15 % de travaux sans facture au delà de 5 ans de détention

Soit sur 100.000 de prix d’achat , on obtient un prix de revient de 122.500 euros

Si le prix de vente est de 200.000 , cela fait une plus value de
200.000 - 122.500 = 77.500 euros théorique

Pour un bien détenu par 2 personnes , on retire 1.000 par personne propriétaire soit 77500- 2.000 = 75.500 €

Avec la méthode de calcul actuelle , il n’y a pas de déduction si la détention du bien est de moins de 6 ans

Liste des taux http://france-inflation.com/inflati…uis-1901.php
Avec la nouvelle méthode en tenant compte du taux d’inflation , si l’on considère 5 ans de détention on peux ajouter en déduction 9,5 % sur le prix soit 100.000 à 9.5 % = 9500 €uros

Soit une base imposable de plus value de 75.500 - 9500 = 66000 à 33 %
donc 22.000 €uros

Avec l’ancienne méthode cela aurait fait 75.500 à 33 % = 25160 € de plus value car pas de déduction sur 5 ans.

On constate avec cette nouvelle méthode que c’est intéressant si l’inflation est forte et que l’on revend avant la sixième année sinon le gain est annulé .
Dans cet exemple , il faut noter que l’inflation a un taux de 2,8 % en 2008 et un prévisible de 2 % en 2011 sinon avec des taux moyen de 1,5 % par an il est évident que la nouvelle méthode de calcul n’est pas intéressante pour les détentions longues.

Encore une fois , le gouvernement a imaginé une superbe arnaque soit vous revendez plus souvent et vous payez des frais de mutation soit vous conservez vos biens et vous serez plus taxer à la revente.

Je n’ai pas tenu compte de la hausse des prélèvements sociaux pour les vente …

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#61 10/11/2011 22h57 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   14 

Je cherche une formule de la rentabilité nette de la location nue. Je calcule normalement la rentabilité nette de mes biens mais j’aimerais consolider ce calcul par l’intégration du déficit foncier généré par les travaux.

Comment faites vous?


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#62 12/11/2011 22h06 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   14 

up.

En fait je cherche à valoriser la décote fiscale découlant des travaux réalisés à l’acquisition de l’appartement.

C’est dommage car la VL ne valoriser pas ce déficit foncier;


Parrainage INGDIRECT code:MZSDAZU-IGRAAL http://fr.igraal.com/#parrain=padddy

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#63 14/11/2011 09h48 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   108 

jaidelachance a écrit :

Les locataires dont je me "passe":
- les serveuses (pas grand chose dans la tête, expérience malheureuse d’une amie bailleuse)

Je dévie un peu du sujet, mais… ma femme est serveuse. Elle a choisi ce métier qui lui plait, a un BTS en Hôtellerie et je pense que sa tête n’est pas moins remplie que celles des utilisateurs de ce forum sur lequel on est censé retrouver des "Discussions courtoises entre gentlemen etc…"
Du temps où elle était locataire, et contrairement à un des premiers principes des aspirants rentiers qui consiste à "se payer soi-même en premier", elle payait en premier son propriétaire, n’a jamais eu d’impayé et a rendu les 2 appartements que j’ai connus en meilleur état que celui dans lequel elle les avait trouvés.

@Jaidelachance : attention quand même à ne pas trop généraliser au risque de heurter la sensibilité de certains (dont je fait partie pour cet exemple)

Pour revenir au sujet : nous possédons pour l’instant 6 biens (4 appartements et 2 locaux commerciaux), les premiers depuis 2007 et n’avons pour le moment jamais eu à faire face à des impayés qui le sont restés (2 fois 3 mois d’impayés vécus, mais régularisés à l’amiable avec les locataires). Nous prenons systématiquement des assurances GRL pour nous couvrir et limiter les risques.
Par rapport à la GRL :

Philippe30 a écrit :

La GRL (garantie risque locatif ) est une bonne option à 2,5 % du montant du loyer , vous bénéficiez à partir du troisième d’impayés de la prise en charge des loyers non pays et de la prise en charge de l’huissier et ce durant 2 ans et demi ( comme par hasard ….)

Ma GRL prend en charge à partir du 2ème mois (le premier mois correspondant au dépot de garantie) et il est bien précisé dans les contrats que le remboursement des impayés dure jusqu’à l’expulsion du locataire, sans limitation de durée.

Dans mon entourage, je connais 2 cas qui ont été difficiles :
-le premier dû à un très mauvais choix de locataire, avec qui le bail a été signé dans la précipitation sans attendre d’avoir les justificatifs (fiches de paye, attestations CAF…) en mains propres. Le locataire a menti sur toute la ligne et a profité de la "naïveté" du propriétaire. Résultat : 2 ans pour l’expulsion
- 2ème cas, le mythe de l’avocat… qui n’en est pas un ! je ne connais pas trop les détails légaux vu que le bien loué à l’avocat en question était un appartement situé au luxembourg, mais il a fallu 4 ans au propriétaire (grand-père d’un collègue de travail) pour se débarrasser de son locataire défaillant !

Pour conclure, je vais rejoindre ce qui a été dit plusieurs fois :
- le choix des locataires est primordial et il vaut mieux faire face à 2 mois de vacances locative plutôt qu’à 2 ans d’impayés !
- par contre, pour moi, le choix ne peut pas se faire uniquement "sur dossier". J’attache également une grande importance au feeling (attention, je ne dis pas non plus que ça suffit !)
Par exemple, les "locataires en or" que je décris dans un autre post (Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport) étaient tous 2, au moment de la signature du bail, travailleurs en intérim ! (cette situation est couverte par la GRL, les critères m’ayant menés à les choisir ont été, par ordre d’importance  : GRL + feeling + dossier)

Il y a une certaine part de chance lorsque l’on est bailleur, mais il existe des moyens permettant de réduire les risques.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#64 14/11/2011 11h10 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
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Je vous rejoins sur le fait que le choix du locataire est primordial mais attention de nos jours les faux bulletins de paye circulent donc il faut demander  :

- 3 derniers bulletins de paye
- contrat de travail ( je prend des CDI car c’est trop sensible sans travail fixe )
- déclaration d’impôt AN-1

  Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#65 14/11/2011 13h46 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
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Juste pour info, le legislateur a produit une liste des documents que l’on a pas le droit de demander au locataire : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 22-2 | Legifrance

La LOI a écrit :

•photographie d’identité, hormis celle de la pièce justificative d’identité ;
•carte d’assuré social ;
•copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
•attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
•attestation d’absence de crédit en cours ;
•autorisation de prélèvement automatique ;
•jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : " Par ces motifs " ;
•attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
•attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
•contrat de mariage ;
•certificat de concubinage ;
•chèque de réservation de logement ;
•dossier médical personnel ;
•extrait de casier judiciaire ;
•remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus d’un mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil ;
•production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants ;
•une copie des informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ou de l’information de la non-inscription à ce fichier.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#66 30/01/2013 00h54 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   39 

Bonsoir,
Je me permets d eposter ma question sur ce sujet car n’ai pas toruvé mieux….si mon message doit etre déplace, pas de soucis.
Mon beau pere a un appart en location. Son locataire a donné une lettre de préavis à l’agence qui gère la location. Mais, avant la fin de ce préavis, le locataire aurait fait part (oral ? écrit ?) de son intention de rester un peu plus longtemps. Et depuis (10-12 mois environ), l’appartement est occupé mais les loyers non versés.
Est que l’absence de bail (puisque lettre de préavis de départ) est suffisante pour que mon beau pere récupere le bien sans passer par une procédure d’expulsion classique ? A mes yeux, qui dit pas de bail dit squat et non impayés.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#67 30/01/2013 04h53 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Modérateur
Réputation :   171 

Bonjour,
Si l’agence fait correctement son travail, elle doit avoir un courrier daté et signé du locataire stipulant l’annulation de son congé.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#68 30/01/2013 11h18 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   82 

Le squat c’est valable dans les 48 heures. Si c’est sa résidence principale etc, alors c’est toute la procédure qu’il faut suivre. Sauf celle de la résiliation du bail (qui est la premiére étape) SI son bail s’est effectivement terminé à la fin de son préavis.

Dernière modification par BorderLine (30/01/2013 11h18)

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#69 30/01/2013 12h28 → L'investissement locatif en direct : pourquoi cette mauvaise image ?

Membre
Réputation :   39 

BorderLine a écrit :

Le squat c’est valable dans les 48 heures. Si c’est sa résidence principale etc, alors c’est toute la procédure qu’il faut suivre. Sauf celle de la résiliation du bail (qui est la première étape) SI son bail s’est effectivement terminé à la fin de son préavis.

Le bail se termine par défaut à la fin du préavis non ?
S’il l’occupe ensuite (alors qu’il avait dit qu’il devait partir à la fin du préavis), cela est considéré comme un prolongement de bail ? A mes yeux (mais je suis novice en problème de location), le lendemain de la fin du préavis, il n’existe plus de contrat de location. L’occupation étant donc sans contrat, c’est ce que j’appelle un squat. Mais bon, j’aimerai être certain que la justice appelle ca aussi un squat…


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