Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 25/02/2014 16h01 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

YP a écrit :

Je le constate également et je dirais que la "fixation" géographique est un facteur limitant pour pouvoir saisir des opportunités qui passent hors de notre rayon d’action.
Dans l’absolu c’est vrai pour le choix de tout lieu de résidence, qu’on soit en location ou en propriété. Mais il faut bien habiter quelque part…

Ne doit-on pas également considérer dans ce cas notre conjoint comme facteur limitant dans la saisie d’opportunités (tongue) ?
J’aurai à mon sens plus de mal à expliquer à ma compagne qu’il faut qu’elle renonce à son travail actuel (et elle est dans un secteur où si elle ouvre un cabinet en début de semaine n’importe ou en France - hors Paris - elle a une liste d’attente longue comme le bras le vendredi) et à ses amis que de lui faire vendre notre maison …

Hors ligne

 

#27 25/02/2014 16h11 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   127 

celibataire sans enfant et locataire = liberté et bonheur …

sauf, beaucoup rêvent d’être en couple, avoir des enfants et posséder son logement.

L’homme n’est pas à une contradiction prêt.

Et si la réelle richesse était immatérielle ?

Hors ligne

 

#28 25/02/2014 18h23 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   39 

On peut aussi dire que la part des revenus consacré à payer le loyer supporte l’impot ,que les revenus des placements aussi… alors qu’une RP(à moins que notre cher gouvernement nous mette en place le loyer fictif) c’est net d’impots même sur la PV.
Curieusement,je connais plus de propriétaires à l’ISF que de locataires(mais j’habite pas Paris ou ce constat semble s’inverser)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#29 25/02/2014 18h35 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,
Je pense que le titre de ce topic n’est un réalité pas adapté.
Il faudrait plutôt le renommer:
Etre propriétaire de sa RP est-il un investissement?
Le coté affectif de la RP est parfois tellement important qu’il est difficile de parler "raison"
Frédéric

Hors ligne

 

#30 25/02/2014 19h45 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   246 

Je comprends bien le cote affectif …pour moi: bel espace, vue de la mer, arbres fruitiers sur le terrain….a pied les petits magasins dont boucherie, boulanger, un parc pour les chiens-chiens , resto local pas cher etc…

Encore faut il que le montant investi pour la RP soit raisonnable en pourcentage du patrimoine….et tout comme un bateau …faudrait pouvoir payer cash ce "confort" psychologique si les intérêts sont non déductibles

Ex 1 million de patrimoine max 200k , préférablement 100k…au lieu d’une hypothèque…un crédit in fine ou lombard sur la RP a 1 mois euribor ou libor….

Si votre RP coute 100k…empruntez 200k…payez 1.25 % approx de lombard+ 1 mois euribor - très peu-, le 2eme 100k - si la RP coute 100k- vous servira a couvrir les frais de la premiere tranche …et meme a payer toutes les dépenses de votre RP. Bien sur vous ne rembourserez pas de capital …a moins de vouloir…

Ceci n’a rien a voir avec de l’immo locatif achète avec levier…ou tout peut être déduit et qui procure un revenu couvrant toutes les dépenses…etcf…mais encore faut il vouloir et pouvoir gérer tous les aspects…

Dernière modification par sissi (25/02/2014 19h46)

Hors ligne

 

#31 25/02/2014 20h55 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
j’apprécie l’humour du premier message mais le débat qui suit a été tellement vu et revu…

Ces commentaires soulèvent au moins deux questions:

  1) La sécurité relative d’être son propriétaire (non locataire du banquier) permet d’oser plus dans ses investissements et donc…
 
  2) Pourquoi investir ? La finalité est souvent d’accroître son confort futur, mais que dire alors des voyages ? Il est nettement plus économique de rester chez soi (sans aller au restaurant, cinéma, musée… et autres dépenses superflues).

Je suis personnellement locataire de ma RP, propriétaire de deux appartements (un seul payé) mais l’idée de faire construire selon mes besoins / envies me séduit. Je vais acheter un confort, il me
paraît sensé de payer.

  Évidemment, le principal me semble être la cohérence de chacun: il suffit d’avoir conscience de ce que l’on fait en restant locataire ou en passant de l’autre côté.

Au plaisir de vous lire,    Rolando33.

Hors ligne

 

#32 26/02/2014 17h46 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

Philippe30 a écrit :

Pumbadu77 a écrit :

Je ne souhaite pas être méchant mais je pense que tu as fait l’inverse de ce texte. Le plus mauvais investissement est la RP.
Cdt

Qu’un bailleur considère qu’une RP est un mauvais investissement car cela l’empêche de louer , je le comprend mais personnellement une RP est une investissement comme un autre qu’il est possible de valoriser et de revendre sans plus value.

Un développement de votre part serait souhaitable pour une meilleure compréhension.

Philippe

Bonjour,

En effet, je n’ai pas été très précis. Je pense que nous avons tous l’habitude d’entendre autour de nous : <Dès que tu en as les moyens il faut s’acheter sa RP>. Et je ne cesse de leur expliquer que leur argumentaire est totalement infondé.
Je m’explique, je pense que très peu d’entre nous achète une RP pour sa future rentabilité. (je parle pour moi dans un premier temps). L’achat d’une RP fait partie de ce petit plaisir qu’on se fait pour se sentir bien chez soi.

Par exemple, quand je suis arrivé à Paris j’ai hésité entre m’acheter une RP et réinvestir en province.

Option 1 : J’achète ma RP :
prix : 170 k€ (loyer correspondant : 700€)
Emprunt 110k€ sur 15 ans : 780 e /mois
apport : 60 k€

Ainsi, je modifie très peu mes habitudes de tous les jours et je profite dans 15 ans de ma RP. Néanmoins je suis bloqué vis à vis de mes investissements quand mon prêt augmente mon taux d’endettement.

Option 2 : J’investi en province.
Prix : 150 k€ (loyer : 1500€ par mois)
Emprunt : 100 k € sur 15 ans : 725 € par mois
Apport : 40 k€

Grace à cette méthode, je génère plus de 750€ par mois de bénéfice (hors impôts et frais divers)
Et j’ai pu 6 mois après acheter ma RP et je re-signe demain pour un autre investissement.

Pour conclure, investir trop rapidement dans sa RP peut être bloquant pour votre avenir en tant qu’investisseur.
Pour nuancer mes propos, je suis tout de même d’accord que la stabilité d’une RP peu rassurer votre banquier.

Ps : je pense que plusieurs personnes ne seront pas d’accord avec moi mais j’attends vos remarques.

Hors ligne

 

#33 26/02/2014 18h01 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   313 

Ce que vous dites est juste SAUF que je ne suis pas d’accord avec votre approche taux d’endettement.

Une banque regarde votre reste à vivre qu’il  s’appelle loyer ou  remboursement , la banque sera d’autant  plus ravi de vous prêtez que vous avez déjà commencer à construire un patrimoine.

Vous avez pu faire des investissements  car ceux ci généraient un bon cash flow sinon vous n’auriez pas pu la faire , la démarche de la banque aurait été la même que vous soyez propriétaire ou locataire.

La banque regarde le reste à vivre et prend 80 % des revenus locatifs pour le calcul de l’endettement.

Le calcul de l’endettement est valable au début des investissements car ensuite il devient accessoire , la banque regarde uniquement ensuite la validité du montage  , est-ce que celui va vous coutez ou vous rapportez tant que le montage rapporte la banque suivra.

Je suis à plus de 100  % d’endettement mais je peux emprunté encore sans problème.

Il y a une phase délicate vers 7 ou 8 lots et ensuite les montages sous réserve d’être bénéficiaire sont acceptés par au moins une banque , il suffit de trouver l’établissement

Il est aussi intéressant au début des investissements de prendre plusieurs banques afin ensuite de passer d’une banque à une autre lors des achats suivant.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

Hors ligne

 

#34 26/02/2014 18h05 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   34 

J’avais déjà lu ici et là qu’en effet ce n’était pas forcément intéressant. Mais ça vaut peut être plus maintenant que lorsque j’ai acheté en 2003.

J’ai acheté dès que j’ai pu pour trois raisons:
1) nous commencions dans la vie active, nous pouvions donc prétendre à des prêts aidés et à zero %
(les conditions ont été depuis assouplies)

2) Mon loyer ne cessait d’augmenter tous les ans, et pas qu’un peu. En achetant avec un crédit à taux fixe, le montant de mes mensualité( équivalent au loyer)  ne bougerait plus pendant 20 ans tandis que mes revenus augmenterait. A contrario le loyer continurait d’augmenter.

3) Dans une optique retraite et investissement futur, je savais qu’une fois arrivé la baisse de mes revenus à la retraite, je n’aurai plus de loyer ou crédit sur le dos. Ce qui compenserai cette baisse de salaire.

En dehors de ces 3 points, je savais aussi que je ferais certainement une plus value en cas de revente. (lointaine banlieue parisienne qui est appelée à se développer )


parrain pour Binck, Fortunéo -code 12487990- , ING, ebuyclub, magalerie marchande, linxea, Afer, … etc  ;-)

Hors ligne

 

#35 26/02/2014 18h53 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   156 

Pumbadu77 a écrit :

Option 1 : J’achète ma RP :
prix : 170 k€ (loyer correspondant : 700€)
Option 2 : J’investi en province.
Prix : 150 k€ (loyer : 1500€ par mois)

Option 1: loyer à moins de 5% de rentabilité
Option 2: loyer à 12% de rentabilité.
Evidemment, avec ce genre d’hypothèse de départ, la conclusion ne fait aucun doute… (en plus, tu as "perdu" 10K dans l’option 2)

Refaire le même calcul avec des rentabilités moins extrêmes et en prenant en compte "impôts et frais divers", ce serait plus réaliste.

Franchement:
"loyer : 1500€ par mois / Emprunt : 725 € par mois", j’en achète 12 tout de suite…


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

Hors ligne

 

#36 26/02/2014 18h54 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   174 

Bonjour,

Le fait d’être ou non propriétaire de sa RP fait partir des premiers critères qu’une banque demande pour déterminer dans quelle catégorie d’emprunteur vous allez être classé, avec les revenus et le % d’épargne financière par rapport au montant du prêt.

La catégorie détermine le taux de votre prêt et les garanties qui vous seront demandées.

Je pense que le choix d’investir sur du locatif ou sa RP est surtout dépendant de ses objectifs de vie mais pas généralisable comme le premier article.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#37 26/02/2014 19h35 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   12 

Pumbadu77 a écrit :

langoisse a écrit :

C’est ce que j’ai toujours pensé de l’immobilier !
Je n’ai que ma RP et c’est bien suffisant .

Je ne souhaite pas être méchant mais je pense que tu as fait l’inverse de ce texte. Le plus mauvais investissement est la RP.

Cdt

Et bien , peut-être de nos jours , mais comme je suis propriétaire depuis 24 ans , tu penses faux !
C’est vrai que j’ai mal compris le texte . Je croyais qu’il parlait de l’investissement dans l’immobilier locatif . Pour moi l’Etat va se servir grassement , et pour cela ma RP sera déjà bien suffisante à assumer .
Cordialement.

Hors ligne

 

#38 28/02/2014 17h39 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

Philippe30 a écrit :

Ce que vous dites est juste SAUF que je ne suis pas d’accord avec votre approche taux d’endettement.

Une banque regarde votre reste à vivre qu’il  s’appelle loyer ou  remboursement , la banque sera d’autant  plus ravi de vous prêtez que vous avez déjà commencer à construire un patrimoine.

Vous avez pu faire des investissements  car ceux ci généraient un bon cash flow sinon vous n’auriez pas pu la faire , la démarche de la banque aurait été la même que vous soyez propriétaire ou locataire.

La banque regarde le reste à vivre et prend 80 % des revenus locatifs pour le calcul de l’endettement.

Le calcul de l’endettement est valable au début des investissements car ensuite il devient accessoire , la banque regarde uniquement ensuite la validité du montage  , est-ce que celui va vous coutez ou vous rapportez tant que le montage rapporte la banque suivra.

Je suis à plus de 100  % d’endettement mais je peux emprunté encore sans problème.

Il y a une phase délicate vers 7 ou 8 lots et ensuite les montages sous réserve d’être bénéficiaire sont acceptés par au moins une banque , il suffit de trouver l’établissement

Il est aussi intéressant au début des investissements de prendre plusieurs banques afin ensuite de passer d’une banque à une autre lors des achats suivant.

Philippe

Merci pour votre conseil sur le fait de consulter plusieurs banques, j’ai tendance à ne pas le faire.

Pumbadu77 a écrit :

Option 1 : J’achète ma RP :
prix : 170 k€ (loyer correspondant : 700€)
Option 2 : J’investi en province.
Prix : 150 k€ (loyer : 1500€ par mois)

Option 1: loyer à moins de 5% de rentabilité
Option 2: loyer à 12% de rentabilité.
Evidemment, avec ce genre d’hypothèse de départ, la conclusion ne fait aucun doute… (en plus, tu as "perdu" 10K dans l’option 2)

Refaire le même calcul avec des rentabilités moins extrêmes et en prenant en compte "impôts et frais divers", ce serait plus réaliste.

Franchement:
"loyer : 1500€ par mois / Emprunt : 725 € par mois", j’en achète 12 tout de suite…

Faith, dans l’option 2 j’ai fait un apport de 40 k et c’est bel et bien mon investissement actuel …
ce ne sont pas des rentabilités extrêmes. 5% c’est déjà pas si mal pour certain agent immobilier …

Hors ligne

 

#39 04/07/2014 14h33 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

Personnellement, j’adore l’idée d’investir dans l’immobilier. Ce qui m’a toujours fait peur c’est le locataire: je vois mes parents qui ont un procès sur le dos car le locataire n’a pas ouvert les fenêtres en l’esapace de 3 ans et avait bloquer les entrées d’aération. Résultat: tellement d’humidité que nous devons tout refaire à l’intérieur. Un appartement parisien hérité ! L’héritage qui nous coûte aujourd’hui plus du double de l’appartement..

Moi j’opte plus pour les investissements immobilier dans les forêts tropicales, écologiques et rentables! smile

Hors ligne

 

#40 04/07/2014 14h36 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   61 

StephaneP63 a écrit :

L’héritage qui nous coûte aujourd’hui plus du double de l’appartement..

Moi j’opte plus pour les investissements immobilier dans les forêts tropicales, écologiques et rentables! smile

Hum… histoire qui me semble plus que tirée par les cheveux pour une conclusion… sans surprise smile

Hors ligne

 

#41 04/07/2014 15h08 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

Tu n’as jamais eu de soucis en étant propriétaire d’appartement? surtout à Paris.. je vois la plupart des gens ne laissent plus leur apparts. C’est une histoire véridique, d’ailleurs nous sommes toujours en procès, procès qui traîne depuis déjà 1 an.
C’est une expérience personnelle, je ne dis pas que tous les investissements immobiliers sont comme ça, bien au contraire. Mais je me méfie plus après cette histoire. Comme j’ai beaucoup de mal à investir en Bourse.
Je trovue les investissements forestiers plus sympa dans le sens où tu participe à la reforestation, tu détiens un capital (parcelle de terrain) qui te rapport de l’argent (grâce aux rendements de la coupe du bois).
Toi tu n’as que des investissements immobiliers de type appartements?

Hors ligne

 

#42 04/07/2014 16h10 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   

La RP est quelque chose de particulier dans un portefeuille.
Ce n’est ni un actif (actions,AV or etc..) ni un passif (voiture ,hifi etc..)
Mais quelque chose qui est neutre.
Cela ne rapporte pas de dividendes comme des actions est n’est pas revendu quand la valeur monte comme de l’or.
La revente se fait pour d’autres raisons comme le besoin d’avoir plus grand,une mutation etc…
Mais le prix ne baisse pas trop meme en période peu faste pour l’immo comme en ce moment. (disons pas comme une bagnole qui perd 50% en 3ans) et dans le calcul on se dit que l’on ne paye pas de loyer ce qui diminue la perte si perte il y a.

C’est de plus quelque chose d’affectif et parfois a juste titre comme par exemple la vue imprenable sur les montagnes enneigées si vous etes en Savoie ou le petit  ruisseau a truite qui traverse la propriété en Normandie.
Ces choses la n’ont pas de prix si l’on est amoureux de la nature ou pecheur dans le second cas ou du moins un prix que l’on est pret a assumer rien que pour le plaisir.
On n’est pas obligé de penser systématiquement rentabilité et le plaisir du sweet home a aussi un prix .
Quand on fait des voyages on ne regarde pas que l’on va dépenser un max et que la rentabilité est trés négative,on se fait plaisir c’est tout.
Maintenant pour un appart dans une tour de Boulogne Billancourt je reste beaucoup plus mesuré.

Hors ligne

 

#43 04/07/2014 16h43 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Modérateur
Réputation :   1081 

Réflexions personnelles
  - Comme le montant consacrés à leur logement par les locataires (tous les locataires, de France, ou du monde) est d’un tout autre ordre de grandeur que le montant consacré à l’achat de bois de forêts tropicale, un investissement dans des forêts tropicales ne devrait raisonnablement (sauf à en faire son métier) qu’être une diversification marginale.
  - Il peut y avoir des problèmes avec tous les types d’investissement. Mais quand ça concerne une forêt tropicale à 10 000 km de chez moi, avec un contexte juridique dont j’ignore tout, en cas de problème, je serais désarmé.   (Je suis aussi un peu réticent à "investir" dans quelque chose que je n’aurais pas vu/touché, et que je ne pourrais pas revoir régulièrement.)


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#44 04/07/2014 17h26 → Propriétaire : pourquoi être propriétaire est un mauvais investissement... (investissement, propriétaire)

Membre
Réputation :   56 

Bonjour

Pour ma part, je vois l’achat de ma RP comme un investissement à long terme en vue de préparer ma retraite.
Fin du crédit à l’âge de 65 ans.
Donc logé gratuitement (ou presque) lorsque mes revenus baisseront.

On peut chercher à augmenter ses revenus en dehors de sa retraite (par des placements) mais on peut aussi choisir de diminuer ses charges.

mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech