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#126 25/05/2016 17h37 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Réputation :   182 

Faith, vous dites bien avec Evariste que vous êtes prêt à paye plus cher un actif immobilier en décembre qu’en janvier car un revenu est versé entre temps ou j’ai rêvé ?

Vous avez raisonné en trésorerie, je reprends votre exemple

Achat le 28 décembre N-1. On paie 200k, on reçoit 10k de loyer le 1er janvier N. On est en terme de trésorerie à -190k le 5 janvier N, au même niveau que si j’avais acheté l’immeuble à cette date, payé 200k, et reçu 99% du loyer couru en cours (les 10k de loyer payé le 1er janvier N)

N’hésitez pas à m’indiquer quelle est la date d’achat la plus intéressante, pour moi et sur ce critère, c’est exactement la même chose

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#127 25/05/2016 17h46 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Tssm a écrit :

Faith, vous dites bien avec Evariste que vous êtes prêt à paye plus cher un actif immobilier en décembre qu’en janvier car un revenu est versé entre temps ou j’ai rêvé ?

Sans proratisation, oui, évidemment.
On n’est pas ici en train de faire un cas concret, mais de faire une comparaison à hypothèses équivalentes.

N’hésitez pas à m’indiquer quelle est la date d’achat la plus intéressante, pour moi et sur ce critère, c’est exactement la même chose

Mais vous n’affirmez sans doute pas qu’acheter une action la veille du détachement de dividende est plus/moins intéressant que de l’acheter le lendemain, n’est-ce pas ? cricri77700 l’a affirmé, c’est sur cette base que nous avons répondu.

Il faut vous replacer dans le contexte de la discussion car là, vous parlez d’un tout autre sujet.


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#128 25/05/2016 17h49 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Lors d’une vente, la rétrocession/paiement d’un produit ou d’une charge prorata temporis n’affecte aucunement la valeur d’un bien immobilier. Il suffit d"avoir lu un acte notarié pour s"en rendre compte.

Que le vendeur / acheteur ait payé / perçu un montant différent de la valeur du bien ne change rien à l’affaire.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#129 25/05/2016 17h59 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Cher Faith, vous ne faites pas la police sur ce forum et malheureusement je me sens obliger de coriger les absurdités inscrites, même si cela vous semble hors sujet car des gens moins afutés pourraient prendre vos affirmations pour argent comptant

Une obligation, un actif immobilier, le revenu est proratisé, une action non. Désolé si les hypothèses ne sont pas équivalentes entre ces différents actifs mais on ne va pas les rendre équivalentes pour vous donner raison

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#130 25/05/2016 19h36 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Je pense que la façon de raisonner en bourse ou en immobilier est différente :
Mon immeuble de 200000 euros vaudra 200000 euros le 15 décembre ou le 15 janvier et les loyer perçu seront proratises point.

J’ai peu être pas encore la culture de la bourse pour comprendre certain message mais en immobilier, je ne comprend pas en quoi le fait d’acheter en décembre ou janvier changé les choses sur la rentabilité ou la fiscalité..
Vous percevez vos loyers au prorata, payer la taxe foncière au prorata, declarer les loyers sur l’année encouru et continuer de percevoir le loyer mensuellement .

Sur ce bien en question s’il s’autofinance, je me constitue un patrimoine grâce à l’effet de levier, si j’ai bien optimisé avec des travaux et autre.. je généré du cash flows et paye moins d’impôt grâce à la création d’un stock d’amortissement  ( meublé ) ou un déficit foncier …


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#131 25/05/2016 20h03 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

mais en immobilier, je ne comprend pas en quoi le fait d’acheter en décembre ou janvier changé les choses sur la rentabilité ou la fiscalité..

Ce n’est en effet pas le cas.
Nous avons fais un exemple qui n’a pas été compris, passons à autre chose.

J’ai peu être pas encore la culture de la bourse pour comprendre certain message

Simple: Le dividende est une partie du cash de l’entreprise qui est distribué aux actionnaires.
Avant détachement du dividende:
Valorisation boursière = Valeur de l’entreprise + cash J
Liquidités des actionnaires = X
Total = X + Valeur de l’entreprise + cash J

Après détachement du dividende:
Valorisation boursière = Valeur de l’entreprise + cash J - dividende
Liquidités des actionnaires = X + dividende.
Total = X + Valeur de l’entreprise + cash J + dividende - dividende = X + Valeur de l’entreprise + cash J

Le total n’a rien changé. L’actionnaire n’a ni gagné, ni perdu, rien n’a bougé.

Un petit exemple:
Hsbc a détaché son dividende le 18 mai.
Cotation 18 mai = 5.63
Cotation 19 mai = 5.56 (donc plus bas de -1.2%)
Mais l’action est marquée en progression de +0.36%


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#132 25/05/2016 21h02 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Bonjour,
Désolé Faith mais le dividende n’est pas une partie du cash mais une partie (ou le tout) du résultat net.

Mafo


Travail: 750 h/an. Siestes, voyages et loisirs le reste du temps…

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#133 25/05/2016 21h11 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Faith a écrit :

cricri77700 a écrit :

mais en immobilier, je ne comprend pas en quoi le fait d’acheter en décembre ou janvier changé les choses sur la rentabilité ou la fiscalité..

Ce n’est en effet pas le cas.
Nous avons fais un exemple qui n’a pas été compris, passons à autre chose.

J’ai peu être pas encore la culture de la bourse pour comprendre certain message

Simple: Le dividende est une partie du cash de l’entreprise qui est distribué aux actionnaires.
Avant détachement du dividende:
Valorisation boursière = Valeur de l’entreprise + cash J
Liquidités des actionnaires = X
Total = X + Valeur de l’entreprise + cash J

Après détachement du dividende:
Valorisation boursière = Valeur de l’entreprise + cash J - dividende
Liquidités des actionnaires = X + dividende.
Total = X + Valeur de l’entreprise + cash J + dividende - dividende = X + Valeur de l’entreprise + cash J

Le total n’a rien changé. L’actionnaire n’a ni gagné, ni perdu, rien n’a bougé.

Un petit exemple:
Hsbc a détaché son dividende le 18 mai.
Cotation 18 mai = 5.63
Cotation 19 mai = 5.56 (donc plus bas de -1.2%)
Mais l’action est marquée en progression de +0.36%

bonsoir faith,

j’ai bien compris tt ça, c’est donc un inconvénient vis à vis de l’immobilier. Les loyers qui rentrent n’affecte pas sa valeur contrairement à la bourse. De plus, sur un CTO, TMI+PS sur le dividende alors que la part de l’entreprise diminue.

Mais quand on regarde les performances sur du long terme, on remarque que la bourse peut être un investissement intéressant.


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#134 25/05/2016 22h19 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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mafo a écrit :

Désolé Faith mais le dividende n’est pas une partie du cash mais une partie (ou le tout) du résultat net.

Une entreprise au résultat net négatif ne peut-elle pas distribuer de dividendes ?
D’ailleurs, même sans cash, une entreprise peut emprunter pour verser un dividende (Altice l’a fait récemment, il me semble, mais pour un dividende exceptionnel).

Les loyers qui rentrent n’affecte pas sa valeur contrairement à la bourse.

Je laisse tomber.

Dernière modification par Faith (25/05/2016 22h19)


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#135 25/05/2016 22h28 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Faith
Une entreprise qui fait des pertes peut distribuer sur ses réserves. Mais le cash ne rentre pas en ligne de compte. Pour preuve, celles qui empruntent pour distribuer.
Amicalement

Mafo


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#136 25/05/2016 22h38 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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La possibilité pour une entreprise de distribuer des dividendes dépend davantage de sa comptabilité (le bilan) que de son activité (FCF ou bénéfice). Je mets de côté l’aspect un peu spécial de l’acompte sur dividende.

Une entreprise qui dispose de réserves comptables mais pas de trésorerie pourra distribuer un dividende. Elle devra emprunter de l’argent pour le payer.

Une entreprise qui n’a pas de réserves, un bénéfice nul ou négatif et un report à nouveau négatif ne pourra rien distribuer, même si elle a beaucoup de trésorerie (suite à la vente d’un actif par exemple). Par contre il lui est possible dans ce cas de racheter ses propres actions pour rémunérer ses actionnaires.

Pour les actions et leurs dividendes, ou les maisons et leurs loyers, n’oubliez pas que le prix de ces actifs va suivre l’offre et la demande. Une maison qui a toujours été louée depuis qu’elle est construite intéressera davantage d’acheteurs qu’une maison de même prix au m² mais pour laquelle aucun locataire n’a été trouvé depuis plusieurs années. C’est pareil pour les actions, une société qui verse régulièrement des dividendes et qui sera visiblement capable de le faire pendant de longues années sera plus attractive, et donc plus chère.

De mon point de vue, le détachement du dividende c’est de la technique, liée à la manière dont fonctionne la cotation en bourse de la société, ce qui donne son prix. Après il convient de se poser la question de la valeur de cette même société.

Dernière modification par Derival (25/05/2016 22h40)

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#137 25/05/2016 22h49 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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"Je laisse tomber."

Faith, je dois mal m’exprimer.

On est bien d’accord que une entreprise qui vaut 100 verse un dividende de 3 passe à 97?

Un bien d’une valeur de 100000 euros qui verse un loyer reste à 100000 euros ?

Quand je dis perdre de la valeur je m’exprimé mal.
Je veux dire que en comparaison de l’immobilier à cet instant , l’immobilier semble plus intéressant uniquement pour cette exemple si on compare loyer vs dividende .

Après es-ce judicieux de comparer un dividende à un loyer ?

Après que ce soit immobilier ou bourse , les deux investissements on leurs avantages et inconvénients.


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#138 25/05/2016 23h03 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

On est bien d’accord que une entreprise qui vaut 100 verse un dividende de 3 passe à 97?

Oui… et non.
Une entreprise qui vaut 100 et distribue annuellement un dividende de 3 va progressivement voir sa valeur passer de 100 à 103 la veille du détachement du dividende et repasser à 100 le lendemain. Toutes choses égales par ailleurs, elle va faire le yoyo entre 100 et 103 chaque année.

On ne se rend pas bien compte de ce mécanisme (identique au prorata évoqué pour l’immobilier) parce que la cotation d’une entreprise varie nettement plus que la valeur du dividende.

mafo a écrit :

Une entreprise qui fait des pertes peut distribuer sur ses réserves. Mais le cash ne rentre pas en ligne de compte. Pour preuve, celles qui empruntent pour distribuer.

Pour moi, les réserves sont du cash, même si le terme est impropres puisque ces réserves peuvent apparaitre de 1000 façons différentes: une entreprise pourrait stocker ses réserves en or…)
Emprunter, de la même manière, c’est obtenir du cash. Cash qui est redistribué ensuite.
Mais peu importe, nous abordons là des détails sémantiques (et j’avoue que je tords sans doute un peu le sens de ces mots, mais je pense ne pas trahir beaucoup la réalité)

Dernière modification par Faith (25/05/2016 23h04)


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#139 25/05/2016 23h07 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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cricri77700 a écrit :

On est bien d’accord que une entreprise qui vaut 100 verse un dividende de 3 passe à 97?

Un exemple pour vous aider à comprendre.

Mettons que l’on soit sur un PEA avec une société française (comme ça on oublie les impôts).

Vous avec 10 k€ de cash, et vous voulez acheter le maximum de titres d’une société qui cote 10 €/action.

Scénario 1 - avant le détachement du dividende. Vous pouvez acheter 1000 actions. Le lendemain vous touchez un dividende de 0,50 €/action, vous avez donc à nouveau 500 € de cash sur le PEA. Avec ces 500 €, vous pouvez racheter d’autres actions, qui cotent donc maintenant 9,5 €. On a 500/9,5 = 52,63 donc si vous le faites, vous aurez alors 1052 actions, et 6,30 € de cash.

Scénario 2 - après détachement. Vous achetez donc directement les actions à 9,5 €, avec vos 10 k€. Vous pouvez en acheter 10000/9,5 = 1052,63 c’est à dire que aurez 1052 actions, et 6,30 € de cash.

C’est en ce sens que je dis que le détachement du dividende et son impact sur la cotation, c’est de la technique - de la quincaillerie de marché, si vous préférez. Si vous réfléchissez en termes d’actifs (comme avec une maison), votre investissement ici, c’est 1052 actions.

Dernière modification par Derival (25/05/2016 23h09)

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#140 25/05/2016 23h10 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Non les réserves ne sont pas du cash: elles peuvent avoir été investies en immobilisations, dans les stocks ou encore être "coincées" dans les comptes clients.
Vous faites une confusion que beaucoup font: les fonds propres en général ne sont pas du cash mais sont investis dans les actifs de l’entreprise. Vous pouvez avoir 10 millions de fonds propres et 3 millions de découvert bancaire. Tout dépend de la structure de votre bilan (FR et BFR).

mafo


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#141 25/05/2016 23h18 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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-> Dividende ou Loyer, il me semble que nous ne comparons pas la même chose.
En effet, le loyer correspond au chiffre d’affaire de l’actif. Hors le dividende est une partie de la valeur de l’entreprise qui est rendue à l’actionnaire. Vous pouvez très bien avec une SCI qui encaisse des loyers sans verser de dividende.

-> Pour la valorisation de l’actif, par définition, le versement d’un dividende fait baisser la valeur de l’actif du même montant. En effet, il n’y a pas de création de valeur dans le versement du dividende.

-> Par définition, la valeur d’un actif est la somme actualisée des flux générés. Pour le cas d’un actif immobilier en location, il est évident que la date de versement du loyer peut impacter le prix d’achat d’un appartement. Entre deux appartement strictement identiques avec un loyer payé de façon annuel, la valeur d’un appartement au 1er Janvier année n qui attend son loyer annuel au 2 Janvier année n aura une valeur > à celui qui versera son loyer annuel le 1er Janvier de l’année n+1. En effet, le flux de valeur actualisé de l’appartement 1 sera > à l’appartement 2.

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#142 25/05/2016 23h54 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Je comprend donc que mon portefeuille immobilier avec par exemple 100000 euros investi avec 10000 euros de loyer me fera monter à environs 107000 euros sur 1 ans  ( je compte dans cette exemple une tmi à 14% dans le cas général ) SI LA VALEUR DU BIEN IMMOBILIER N’À PAS BOUGER SUR 1 ANS .

Mon PEA avec 100000 euros et 10% de dividende va me permettre d’avoir 90000 euros en action et 10000 de cash
Sur un CTO , Sa ferait meme 97000 euros ( tmi 14 ) SI LA VALEUR DE L’ENTREPRISE N’À PAS BOUGER.

A comparaison égale , l’immobilier est plus attractif sur ce point non ?
Je dis bien sûr ce point.
je réalise que le sujet de cette conversation "immo vs bourse " sont vraiment deux choses complètement différent et que c’est vraiment compliqué de comparer ses deux investissements.

En quelques mots , Je pense que l’immobilier est idéal pour ce créer un patrimoine et la bourse ideal pour optimiser un patrimoine .
Je pense que l’association des deux investissements est une bonne chose.


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#143 25/05/2016 23h55 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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mafo a écrit :

Non les réserves ne sont pas du cash: elles peuvent avoir été investies en immobilisations, dans les stocks ou encore être "coincées" dans les comptes clients.
Vous faites une confusion que beaucoup font

Je ne fais pas de confusion, puisque j’avais justement cité les réserves bloquées.

De façon purement sémantique, vous avez parfaitement raison.

cricri77700 a écrit :

Mon PEA avec 100000 euros et 10% de dividende va me permettre d’avoir 90000 euros en action et 10000 de cash
Sur un CTO , Sa ferait meme 97000 euros ( tmi 14 ) SI LA VALEUR DE L’ENTREPRISE N’À PAS BOUGER.

Dans votre scénario, la valeur de l’entreprise a bougé: si elle vaut 90 alors qu’un an avant elle valait 100, ça veut dire que le marché estime qu’elle n’est pas capable de maintenir son dividende => sa valeur a baissé.

Mais si l’entreprise est capable de tenir son dividende, au bout d’un an vous aurez sur votre PEA 100.000€ d’actions + 10.000 de cash.

Dernière modification par Faith (25/05/2016 23h59)


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#144 26/05/2016 00h06 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Oui j’ai bien compris.
Dans mon exemple c’est si là valeur de l’entreprise n’à pas bouger.
Dans le même exemple le bien de 100000 euros peut gagner ou perdre de la valeur.

C’est difficile de comparer un bien immobilier et une entreprise avec des arguments de généralité c’est sur.

Une chose de bien en bourse c’est la facilité d’achat et de vente et les frais d’entrée/sortie minime ainsi que le gain de temps concernant la gestion.


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#145 27/05/2016 09h26 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Pour la boutade.

Pourquoi je préfère les actions ?
Car elles sont très peu corrélées au risque CGT.


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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#146 27/05/2016 11h08 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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misteronline a écrit :

Pour la boutade.

Ce n’est pas du tout une boutade, l’environnement socialo-économico-fiscal d’un pays est à prendre en compte dans ses investissements.

Il est bcp plus facile de diversifier géographiquement son patrimoine avec les actions (dont foncières cotées).

Mais d’ailleurs, rien n’empêche d’avoir de l’immobilier en direct en France, des SCPI, des foncières cotées à l’étranger et un portefeuille d’actions multinationales ou étrangères : cela ne s’oppose pas !

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#147 27/05/2016 12h04 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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misteronline a écrit :

Car elles sont très peu corrélées au risque CGT.

Tout dépend, si vous êtes principalement sur des entreprises CAC40, je trouve dans ce cas les actions bien plus exposées "au risque CGT" que de l’immobilier en moselle par exemple, loin de tout ce tumulte national … et qui est plus lié à des pays comme le Luxembourg qu’à la CGT.

Par contre, comme le souligne IH, c’est plus facile de diversifier les risques liés à la géographie avec des actions.

Setanta

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#148 21/06/2016 15h33 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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j’ai 36 ans, je suis propriétaire de ma résidence principale et je n’ai pas de crédit en cour. Je me pose une question, est ce qu’en 2016, il est possible de devenir rentier par l’investissement en France en ayant un faible capital ? Faut’il investir dans l’immobilier, la bourse, les franchises commerciales ?

Merci de vos réponses

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#149 21/06/2016 15h56 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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Réputation :   127 

Avoir "un faible capital" est antinomique avec être rentier,
qu’on soit en France ou ailleurs,
en 2016 ou une autre époque.

Donc le faible capital doit grossir par l’épargne des revenus du travail et/ou les revenus et plus-values de ce capital.
Lire le Livre "Devenir rentier".

La bourse peut générer des plus-values, et aussi des moins-values.

En 2016 la situation est exceptionnellement favorable aux emprunteurs pour l’immobilier, en direct ou via des SCPI.

Message édité par l’équipe de modération (21/06/2016 23h47) :
- ajout de balises Livre

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#150 21/06/2016 16h00 → Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions ! (actions, arbitrage, immobilier)

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ArnvaldIngofson a écrit :

En 2016 la situation est exceptionnellement favorable aux emprunteurs pour l’immobilier, en direct ou via des SCPI.

Aux emprunteurs pour la bourse également (1.25% in fine)


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