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#476 27/02/2016 11h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1078 

Ceci est déjà discuté (à partir du message #463) dans (19/19) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs. Merci d’y continuer la discussion (et pas ici).

En gros : un Nième rapport a été publié sur ce sujet, avec comme d’habitude des recommandations. Rendez-vous le jour où certaines de ces recommandations seront éventuellement mises en oeuvre.


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#477 08/03/2016 23h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Pas réjouissant si ça passe:

Pour le réel ça devient catastrophique …

Les réformes fiscales sur la table
Parmi les idées soulevées par la mission intergouvernementale figure la possibilité de réduire l’abattement forfaitaire sur les revenus des locations meublées : actuellement fixé à 50% pour le régime micro-BIC, il pourrait être ramené à 40%, soit un niveau encore supérieur à la déduction autorisée par le régime micro-foncier de la location vide (30%).

Autre possibilité étudiée, restreindre l’amortissement aux seuls meubles pour les bailleurs qui déclarent leurs charges au réel. Actuellement, ils peuvent déduire de leurs revenus locatifs l’amortissement des meubles et du bien.

Enfin, le gouvernement pourrait proposer de supprimer la cotisation foncière des entreprises (CFE) payée par les propriétaires de meublés.

Location meublée : « La fiscalité n?est pas la principale motivation »

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#478 16/05/2016 11h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour,

Je sollicite votre aide pour remplir ma déclaration sur les revenus 2042 lorsqu’on gère une location en LMNP.
Mon comptable a bien transmis le BIC (déclaration 2031) qui fait apparaitre un déficit de 12133 Eur correspondant au résultat fiscal après réintégration des amortissements (Amortissements reportés pour 2015) et frais de CGA.

Quelle sont les rubriques à compléter dans la déclaration 2042?
Voici ce que je pense compléter sur la 2042C-PRO:
REVENUS des LMNP :
Régime du bénéfice réel
Revenus imposable (5NA) :0
Déficit : (5NY) : 12133

Réduction e crédit d’impôt :
Frais CGA (7EF) : le montant des frais de CGA + expert comptable réglés en 2015
Nombre d’exploitation (7FG)  : 1

Est ce qu’il y’a d’autres zones à remplir en plus de celles ci-dessus?
Lta

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#479 31/05/2016 17h20 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour,

Je me permets de poster dans ce fil afin d’avoir des précisions sur le statut LMNP. Pardonnez-moi par avance l’inexactitude de mes propos, j’ai beau avoir lu l’intégralité des postes à ce sujet sur ce forum, certains points d’ombre sur ce statut subsistent.

Comme exposé dans ma présentation, nous avons effectué l’acquisition de 3 biens en indivision sur 2015 qui sont actuellement loués comme meublés. Les revenus engendrés par ces 3 biens sont de 20k€ donc inférieur au 23k€ nécessaires pour accéder au statut LMNP.

Aucune déclaration n’a été faites auprès du tribunal de commerce (formulaire POi de début d’activité lors de l’acquisition du premier bien + P2i pour les suivants selon Synthèse LMNP)

Une acquisition en cours qui sera louée meublée également permettrait en 2017 d’atteindre le plancher de 23 k€ pour accéder au statut de LMNP (régime micro-BIC car revenus inférieurs à 32900€)

Mes questions sont les suivantes :
- Aujourd’hui, avec des revenus inférieurs à 23k€, est-il possible de déclarer ces revenus en tant que locations meublées ?
- Ces revenus proviennent de biens en indivision, est-il possible d’accéder à ce statut à partir de 23k€ de revenus ou bien faut-il atteindre le double ?
- Si oui, quelles sont les étapes à mettre en place pour accéder au statut LMNP dès la prochaine acquisition qui permettra d’obtenir des revenus >23k€ ? (formulaire POi pour le prochain bien et P2i pour les précédents bien d’ores et déjà loués meublés ?)
- J’ai l’impression qu’il est quasi-indispensable d’être suivi par un expert-comptable dans cette démarche, avez-vous des retours d’expériences à ce sujet ? Comment trouver un expert-comptable compétent et quels sont les coûts liés à cette sous-traitance ?

Je vous remercie par avance pour votre éclairage à ce sujet.

White


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#480 31/05/2016 17h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous faites un contresens. Si vous déclarez vos meublés en BIC, vous êtes déjà forcément LMNP (non professionnel) ! Il n’y a pas de seuil minimum.

C’est pour être LMP (professionnel) qu’il faut respecter 3 conditions : 23 k€ de revenus + ces revenus doivent être majoritaires dans les revenus du ménage + inscrit RCS.

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#481 31/05/2016 19h09 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bernard2K a écrit :

Vous faites un contresens. Si vous déclarez vos meublés en BIC, vous êtes déjà forcément LMNP (non professionnel) ! Il n’y a pas de seuil minimum.

C’est pour être LMP (professionnel) qu’il faut respecter 3 conditions : 23 k€ de revenus + ces revenus doivent être majoritaires dans les revenus du ménage + inscrit RCS.

Je suis d’accord avec Bernard2K! à un moment je me suis dit que depuis 10 ans que je loue mon bien en meublé je me trompais de case dans la déclaration d’impôt mais non, je suis bien un LMNP avec mon seul studio en location.

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#482 31/05/2016 20h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Merci Bernard2K et Yanna pour vos retours, je me suis en effet mélangé les pinceaux sur le plancher de 23k€.

Le problème est que les loyers n’ont pas été déclarés en BIC l’an dernier mais en revenus fonciers.

N’y a-t-il pas des démarches administratives auprès du tribunal de commerce pour avoir le statut LMNP ? cela n’a pas été fait de notre côté car nous pensions que c’était automatique.
QUID de la déclaration des revenus pour cette année ? est-il possible de les déclarer en BIC ?

PS : je viens de me rendre compte que j’ai posté dans le mauvais fil de conversation, je voulais initialement adresser mon message ici : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs veuillez m’en excuser.

Message édité par l’équipe de modération (01/06/2016 01h19) :
- déplacement (des 4 messages précédents) dans la "bonne" discussion.

Dernière modification par White (31/05/2016 21h35)


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#483 01/06/2016 01h36 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Dans votre situation, je rechercherais un expert-comptable compétent en location meublée, afin de remettre la situation (un peu bancale) d’équerre.

Parmi les actions à envisager, il y a :
   - élaboration de bilans comptables dans les règles, pour 2016 (ceci sera fera début 2017) et pour 2015, avec inscription au bilan comme immobilisation des biens immobiliers (ce qui permet les amortissements) dès leur acquisition;
   - déclaration de début d’activité de location meublée (dépôt du POi au SIE -Service des Impôts des Entreprises- de votre perception), même "en retard" (allez les voir au SIR et expliquez leur votre situation. Bien souvent vous aurez des interlocuteurs qui vous aideront à faire les bonnes démarches…);
   - rectification spontanée de la déclaration de revenu de 2015 (pour déclarer en BIC).

Je suppose que votre déclaration d’IRPP 2015 est déjà faite, et de toute façon le délai est trop court pour disposer d’un bilan déterminant les BIC 2015 dans les délais (et il aurait aussi fallu déclarer le bénéfice du BIC début mai).

Je note que vous avez acquis vos biens en indivision : vous devriez lire LMNP : déclaration d’activité en indivision avec plusieurs biens…

Je note aussi une incohérence dans vos messages : vous écrivez avoir acquis les biens en 2015, et que "les loyers n’ont pas été déclarés en BIC l’an passé". Or l’an passé, ce sont des revenus de 2014 que vous avez déclarés, donc pas ceux de ces biens s’ils ont été acquis en 2015.

PS : Dans votre situation, oublier le statut LMP, qui ne devrait d’ailleurs pas présenter d’avantage pour vous, bien au contraire (lire LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…).


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#484 01/06/2016 06h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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En préalable, pour être sûr que vos logements soient "tout à fait" des meublés, je me permets de souligner trois points nécessaires :

1) vérifiez que vous avez effectivement fourni la liste minimum de meubles et équipements introduite par le décret de 2015 : Les meubles indispensables dans une location meublée - Tout savoir sur les meubles indispensables dans une location meublée | De Particulier à Particulier - PAP
S’il manque quelque chose, je vous conseille de le fournir "de force" à vos locataires pour vous assurer d’être totalement en règle avec la loi.

2) le bail mentionne que c’est un logement meublé. Logiquement, vous avez utilisé le modèle de bail de location meublée, rendu obligatoire depuis la loi ALUR. Si les baux datent d’avant 2014 et que vous les avez simplement renouvelés depuis, ils ne sont pas conformes à ce modèle, ce qui est normal ; dans ce cas, il faudra seulement penser à utiliser le nouveau modèle, au changement de locataire.

3) logiquement aussi, l’état des lieux dressé avec le locataire à son entrée dans les lieux comporte la liste des meubles qui s’y trouvent, y compris naturellement les meubles rendus obligatoires par la liste citée au 1).

Quand vous avez ces trois points, vous êtes tout à fait sûr que vous louez des logements "meublés", au sens de la loi et des impôts.

Concernant la fiscalité, vous parliez plus haut du régime du micro-BIC car "revenus de moins de 32.900 €". Mais, même en-dessous de 32900 €, vous pouvez opter pour le "réel simplifié", qui est nettement plus avantageux que le micro-BIC. Les conseils donnés par GBL, d’aller voir un expert-comptable pour établir une comptabilité, sont dans cette optique : déclarer vos BIC au réel simplifié.

Dernière modification par Bernard2K (01/06/2016 07h54)

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#485 01/06/2016 19h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je me poste trois questions quant au régime du LMNP (au réel) dès lors que l’on possède plusieurs biens immobiliers.
En effet supposons que je détienne 3 appartement loués 1000 Euros/mois chacun.

Suis-je bien exonéré de TVA malgré un CA supérieur à la franchise en base ? (je lis de tout et de rien)

Est il plus intéressant d’avoir un SIRET qui regroupe les trois biens ou avoir un SIRET différent pour chaque bien si c’est possible ?

Pour être exonéré de la CFE la première année dois-je m’inscrire au Greffe au 1er janvier ou au 2 janvier ?

D’avance merci,

Dernière modification par Ekkrote (01/06/2016 19h50)

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#486 02/07/2016 11h09 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,
je suis en régime LMNP, avec deux appartements déjà loués à Paris. J’envisage peut-être d’acheter un appartement en province pour y habiter et d’avoir un colocataire. Si je prend un colocataire dans mon habitation principale, comment déclarer la chose, sachant qu’on est exonéré d’impôt en fonction de la région et de la surface dédiée au colocataire.
Extrait de l’excellent journal Le Particulier:
"Les revenus provenant de la location ou de la sous-location meublée de pièces d’une résidence principale sont exonérés d’impôt sur le revenu, lorsque le loyer ne dépasse pas 184 € par mètre carré par an, en Île-de-France et 135 € dans le reste de la France, hors charges.
Pour les bailleurs qui dépassent ces plafonds de loyers, les montants encaissés sont taxés sous le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) lorsque les recettes sont inférieures à 32 900 euros par an."

Déjà il y a un oubli dans cette phrase, je pense qu’il ne faut déclarer que la partie qui dépasse le seuil sinon ça serait très injuste.

Comme je pense qu’on ne peut pas à la fois déclarer du micro-Bic et du BIC, je m’interroge.
Peut-être faudrait-il rajouter mon nouvel appartement dans la compta LMNP, bien que ce soit mon habitation principale, et déclarer uniquement la part du loyer qui dépasse le seuil d’exonération ?

Merci

Dernière modification par Medium (02/07/2016 11h18)

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#487 02/07/2016 16h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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On ne peut en effet pas à la fois déclarer du micro-Bic et du BIC.
Ce que vous citez (de la revue "Le Particulier") ne s’applique qu’à un contribuable qui ne louerait en meublé rien d’autre qu’une partie de sa RP.

Si vous êtes déjà LMNP, déclaré au réel, et si vous louez meublé une partie de votre RP, soit le loyer hors charges est en dessous des seuils (184€/m²/an en IdF, 135€/m²/an dans le reste de la France), et vous n’avez rien à déclarer pour cette location d’une partie de votre RP, soit il est au dessus et vous devez déclarer cette location comme vos autres locations meublées (et pas seulement le montant du loyer au dessus du seuil, mais vous pouvez aussi amortir le bien loué, déduire les charges associées, etc., et ce n’est nullement "injuste", c’est juste -comme les régimes micro- pour simplifier la vie des tout petits bailleurs).


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#488 10/07/2016 17h06 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je suis dans une situation où je vais ouvrir un statut LMNP au réel d’ici la fin de l’année 2016 normalement et je cherche à évaluer le montant des frais que cela implique.

Mes doutes portent sur 2 variables :

- Les frais bancaires : on trouve un peu tous les montants sur internet, de rien à du tout à du 10 € / mois. J’imagine que les frais peuvent se négocier, surtout si on ouvre le compte dans la banque qui nous fait le prêt.
Combien avez-vous réussis à obtenir de votre côté ? Chez quelle banque ?
Les banques en lignes acceptent-elles ce type de compte ?

- L’assurance PNO : même chose, des tas de simulateur sur internet où il faut renseigner son mail pour recevoir des propositions.
J’étais parti sur 100 à 150 euros pour un studio de province. Vous me confirmez cette fourchette ?

Merci bien,

Dernière modification par Jo0505 (10/07/2016 18h41)

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#489 10/07/2016 18h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Si vous exploitez l’activité de location meublée en nom propre, vous pouvez simplement utiliser un compte bancaire "normal", à votre nom", et avec des frais au plancher avec les banques en ligne. Utiliser un compte dédié pour cette activité vous simplifiera largement la vie pour tenir la comptabilité de l’activité. Si vous passez par une société (à ne faire que si vous avez identifié de solides avantages, dans votre cas particulier, et en général il n’y en a pas) (une structure forcément transparente à l’IR, pour un LMNP) il vous faudra convaincre la banque de traiter ce compte comme un compte perso (et ce n’est pas forcément aisé).

Assurance PNO : tout dépend du bien concerné (entre un studio à 30 k€ et un autre à 150k€, la PNO sera différente). Veillez à utiliser pour recevoir ces propositions une @email dédiée (car elle sera ensuite sans doute inondée de publicités).


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#490 10/07/2016 18h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Oui voilà à partir du moment où il y a une comptabilité à tenir, il est préférable, par souci de simplification surtout, d’avoir un compte bancaire dédié.
Donc pour vous, dans le cas classique d’un LMNP au réel et en nom propre, une simple compte à son nom, à titre perso suffit amplement ? Il n’y a pas à informer la banque qu’on utilise un compte en LMNP ?

Si c’est le cas c’est une bonne nouvelle, je pourrais utiliser mon compte Bourso ouvert récemment (uniquement pour l’obtention d’une CB sur le réseau Visa) pour mon activité LMNP sans frais supplémentaires.

Par contre, dans le cas où le compte est mixte (perso + LMNP), est-ce que déduire en charges du LMNP la totalité des frais bancaires (cas d’un compte courant en banque classique plutôt) serait un "abus de droit" ? Je dirais que oui à première vu…

Merci pour le tuyau concernant l’assurance PNO.

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#491 24/07/2016 16h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pour remplir le Poi de déclaration d’un LMNP au réel, je lis qu’il faut le renvoyer au SIE dont dépend le bien en question (où le bien qui rapporte le plus de revenus quand il y en a plusieurs).
Est-ce bien le cas ?

Pourtant, le statut LMNP sera domicilié à l’adresse que je vais indiqué sur le Poi à savoir la mienne.
Ne devrais-je pas plutôt envoyer la déclaration au SIE dont dépend mon domicile ?

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#492 24/07/2016 16h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,
C’est à l’adresse du bien, et vous aurez une adresse de "communication" qui sera celle de votre domicile.

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#493 24/07/2016 17h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Très bien merci, donc je faisais erreur quand j’appelais le SIE de mon domicile pour connaitre le montant approximatif de la future CFE que j’aurais à payer.
Il faut plutôt que je contacte le SIE du futur bien.

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#494 07/08/2016 21h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir,

Je vais prochainement mettre deux biens en lmnp et je me pose plusieurs questions. J’ai quelques travaux à faire mais pas assez couteut je pense pour faire du déficit foncier.

Peut on par exemple amortir les meubles d’une cuisine?
Plan de travail, meubles?

J’aime bien faire du truc: brocante, lbc ect. Comment imputer le prix des meubles chinés? Faire signer un papier au vendeur avec le montant, prise de carte d’id, si lbc photocopie de l’annonce?

Merci

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#495 23/08/2016 22h18 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir Michael77,

Pour être sûr de bien comprendre :

a) avez-vous déjà acheté le bien que vous exploitez en LMNP et vous souhaitez déduire les travaux et l’achat de meubles de votre prochaine déclaration d’impôts 2017 (sur vos revenus locatifs 2016) ?

b) envisagez-vous d’acheter ces deux biens, et souhaitez-vous déduire la valeur des meubles pour diminuer ce qu’on appelle communément les "frais de notaire" ?

Deux possibilités, deux réponses différentes smile


Propriétaire Libre Solutions marketing et aide à la location saisonnière

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#496 28/08/2016 14h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Michael77 a écrit :

J’aime bien faire du truc: brocante, lbc ect. Comment imputer le prix des meubles chinés? Faire signer un papier au vendeur avec le montant, prise de carte d’id, si lbc photocopie de l’annonce?

Merci

Bonjour Michael,

Je me pose une question similaire à la votre. Je suis sûr que le sujet a été abordé sur le forum, mais je n’ai pas réussi à retrouver la discussion.
La seule chose que l’on peut faire signer à un particulier est une attestation de vente.
Elle reprend la liste des biens achetés, leur prix, la date et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur. On peut y ajouter tout ce que l’on veut d’utile ou pas (état, …).

Questions : Est-ce une pièce comptable?
A ce titre peut-elle être intégrée dans la comptabilité du LMNP?

Quelqu’un a déjà pratiqué cela? Eu l’avis d’un comptable?

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#497 28/08/2016 17h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Je n’ai pas encore eu l’occasion de le faire mais mes parents ont procédé ainsi en imprimant et faisant signer l’annonce par le vendreur.
Ils s’étaient renseignés au préalable chez leur comptable, et il a validé le document dans la comptabilité.

Cordialement,

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#498 31/08/2016 21h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Tout simplement, nous faisons signer une attestation de vente par la personne qui cède le bien, du type
"je soussigné Mr Dupont déclare céder ce jour un table à (vous) d’une valeur de 100€ "
et pour le comptable c’est ok

Bien à vous


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#499 31/08/2016 22h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Proprietaire: il s’agit de la première option.

@Eldoradoim: ok parfait mais ne faut il pas aussi une photocopie de la carte ID. Un peu comme si j’avais un registre de vente?

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#500 02/09/2016 00h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ce serait un plus d’avoir au moins le numéro de carte d’identité
Mais selon moi ce n’est pas indispensable


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