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#501 12/09/2016 21h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir à tous, j’aurais quelques informations à vous demander concernant le LMNP que je souhaite mettre en place pour mes 2 appartements, en parcourant le forum j’ai essayé de faire un tableau synthétique que voici:

http://img4.hostingpics.net/pics/234264Capturedcran20160912215548.png

Je compte faire appel à un expert comptable mais je veux quand même comprendre et maitriser au maximum mon sujet.

J’aurais donc une question concernant l’amortissement des travaux, j’ai trouvé que les travaux à l’acquisition étaient amortissables sur une durée choisie de 7 à 10 ans (exemple: je déduis 1000€ par an pendant 7 ans si j’ai fait 7000€ de travaux), mais qu’en est-il des travaux fait pendant les autres années?

Exemple si je fais 2000€ de travaux à N+5, est ce que je les déduis par exemple selon mon choix sur 10 ans, ce qui ferait 200€ de travaux déductibles jusqu’à N+15; et dans ce cas ces 200€ sont ils cumulables avec les 1000€ initiaux de N+6 et N+7

Question du même type pour les charges déductibles. Doit on faire le distingo charge récupérables/charges non récupérables ou bien les charges de copropriété sont déductibles dans leur ensemble?

Merci d’avance pour vos réponses, j’espère ne pas manquer de clarté.

Dernière modification par afloman (12/09/2016 21h10)


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#502 12/09/2016 21h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour.

Déjà il faut séparer les charges et l’amortissement.

Chaque année vous déduisez les amortissements et les charges… Le reste est reporté pour l’année prochaine..

Pour les travaux , chaque comptable fera un décompte qui sera différent d’un autre comptable …
Par exemple les meubles c’est 4 à 6 ans
Le placo, électricité, plomberie 10ans
La peinture 5 ans …

Mais si vous amortissez la peinture à 4 ans ou 6 ans c’est pas bien grave cela reste cohérent. .. mais si vous amortissez la plomberie sur 2 ans , cela va être difficile de l’argumenter en cas de contrôle..

Vos 7000 euros de travaux doivent être détailler :
2000 euros de plomberie sur 10 ans
3000 euros de peinture sur 5 ans
2000 euros de meublé sur 6 ans

Donc si vous avez fait les travaux en 2016 , vous amortissez en fonction de la durée.

Si en 2018 vous faites l’isolation pour 5000 euros , à partir de 2018 pendant 10 ans vous deduirez 500 euros par ans en plus de tout les amortissements que vous aurez et éventuellement des charges reportés ou nouveau.

Par ailleurs dans votre tableau, vous devez déduire la taxe d’ordure ménagère de la taxe foncière  ( que vous devez rétrocéder à votre locataire ) et la passer en charge.

En espérant avoir été clair… A mes début j’avais du mal à intégrer tout cela …
Et je vous avez raison de vouloir comprendre que de le laisser à un professionnel et de lui faire confiance à 100% … c’est important de savoir dans quoi on investi et de comprendre tout les aléas de celui ci.


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#503 12/09/2016 21h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Quelques termes sont erronés :
- ce n’est pas un "impôt foncier" (le terme "revenus fonciers" s’applique pour les revenus locatifs des logements loués nus, mais pas pour des meublés qui sont déclarés selon le régime des BIC)
- produits-charges = bénéfice (c’est à dire l’assiette de l’impôt ; pas l’impôt lui-même)
- produits = recettes et non pas loyers. Recettes = loyer + charges récupérées auprès du locataire (contrairement aux revenus fonciers où le loyer à prendre en compte est hors charges) + autres recettes éventuelles (par exemple subventions).

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2016 21h47)

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#504 12/09/2016 21h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour cette réponse complète. J’ai cependant du mal à comprendre "il faut séparer les charges de l’amortissement".

Pour moi la somme des amortissements divers (immobilier, mobilier, travaux) et des charges diverses (charges de copro, frais de gestion etc) doit être soustraite au montant des loyers perçus.

Qu’entendez vous par les séparer?

Merci d’avance.

@Bernard2K, merci je vais modifier quelques appellations. Quelles sont alors les charges de copropriétés déductibles si la part récupérable est ajoutée aux loyers pour déterminer les recettes globales?

Dernière modification par afloman (12/09/2016 21h55)


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#505 12/09/2016 22h50 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Afloman

En simplifiant, tout cela peut effectivement être confondu et soluble dans votre objectif final qui est de ne pas payer (ou le moins possible) de prélèvements sur vos loyers perçus.

Toutefois, vous devez bien avoir en tête que les amortissements ne sont pas forcément linéaires dans le temps, et sont reportables indéfiniment.

Il n’en va pas de même pour les charges qui ne sont déduites qu’une fois pour toutes et dont le report est limité dans le temps.

Il faut privilégier de ne pas consommer vos amortissements dans vos bilans comptables, mais plutôt privilégier les charges pures et dures.

Ce vous éclaire un peu ?


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#506 12/09/2016 22h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Vous allez déduire les amortissements immeuble + travaux et ensuite les charges en 1 fois contrairement à l’amortissement qui est lisser sur plusieurs années.


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#507 12/09/2016 23h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@cricri77700et @Eldoradoimmo: j’ai bien compris mais il y a cependant des "charges" annuelles conséquentes à déduire quoi qu’il arrive chaque année: amortissement du prêt, charges de copro, frais de gestion etc

"Il faut privilégier de ne pas consommer vos amortissements dans vos bilans comptables, mais plutôt privilégier les charges pures et dures".

J’avoue mon incapacité à réellement comprendre cette phrase..


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#508 12/09/2016 23h42 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Afloman

Si vous vous placez sur du long terme vos "charges" vont diminuer, vous serez content que vos amortissements prennent le relais


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#509 13/09/2016 00h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Eldoradoimmo

Ce qui implique différez les éventuels travaux non urgents? Car les autres amortissements seront "fixes".. Si je prends l’exemple de l’amortissement du bien, les 85% hors taxe de la valeur du bien constitueront une somme annuelle fixe découpée sur 25 ans.

Sur quels leviers d’amortissement peut on jouer autres que l’amortissement des travaux et des meubles.?


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#510 13/09/2016 08h29 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pense avoir trouvé la réponse en parcourant le forum

"Oui, chaque année, vous calculez des amortissements. Si vous ne les utilisez pas, ils sont stockés, et reportables à vie"


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#511 13/09/2016 21h13 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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afloman a écrit :

@Eldoradoimmo

Ce qui implique différez les éventuels travaux non urgents? Car les autres amortissements seront "fixes".. Si je prends l’exemple de l’amortissement du bien, les 85% hors taxe de la valeur du bien constitueront une somme annuelle fixe découpée sur 25 ans.

Sur quels leviers d’amortissement peut on jouer autres que l’amortissement des travaux et des meubles.?

Il semble que vous confondiez encore charges et amortissements wink

Ce sont vos charges qui diminuent sans cesse, et en particulier vos intérêts d’emprunt qui se tassent après après année


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#512 13/09/2016 21h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Eldoradoimmo

Non j’ai bien fait la distinction entre les deux, ce que je ne comprends pas c’est cette prise de relais des amortissements que vous évoquez, comme si on pouvait les faire rentrer en jeu à notre guise au moment voulu en fonction de la baisse logique du montant des charges au fur et à mesure des années.

Dernière modification par afloman (13/09/2016 21h54)


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#513 14/09/2016 10h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Ce que vous ne semblez pas avoir compris, c’est que les amortissements ne peuvent pas créer de déficit, et que vous ne pouvez utiliser chaque année que le montant d’amortissements qui conduit à un résultat nul, le solde étant reporté. Ce n’est pas un choix, c’est mécanique.

Je vous recommande de faire appel aux service d’un pro de la comptabilité (expert-comptable), si vous voulez éviter des déboires dans l’avenir.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#514 15/09/2016 07h00 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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GoodbyLenine a écrit :

Je vous recommande de faire appel aux service d’un pro de la comptabilité (expert-comptable), si vous voulez éviter des déboires dans l’avenir.

Nous sommes bien d’accord

Ne pas externaliser sa compta est une perte de temps, et même d’argent si on raisonne globalement
C’est une source de stress également

Renseignez vous un minimum pour avoir des connaissances de base et externalisez

@+


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#515 15/09/2016 18h22 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

je suis en renégociation de prêt sur mes deux appartements, achat de moins d’un an pour les deux. Je vais gagner 110 euros par mois par contre, elle me demande 2000 euros de frais de renégociation; Je peux inclure les 2000 euros comme pour le déduction des intérêts?

Cordialement

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#516 16/09/2016 12h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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J’ai fait appel à un cabinet de comptabilité.
J’ai vu une petite erreur, une incohérence entre les deux appartements.
Je les trouve un peu débordés…
Ils ne préparent rien à l’avance j’ai l’impression
Bon on va dire que c’était parce que c’était un début d’activité

Cependant je suis content d’avoir fait appel à eux, la comptabilité n’étant pas facile, il faudrait se former sérieusement.

Peut-être quand les frais de comptabilité ne seront plus remboursés je me lancerais à faire la compta moi-même, mais il y a aussi le problème de l’Echange de Données Informatiques. J’imagine qu’il faut acheter un logiciel dédié.

Dernière modification par Medium (16/09/2016 13h45)

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#517 20/10/2016 20h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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afloman a écrit :

@Eldoradoimmo

Non j’ai bien fait la distinction entre les deux, ce que je ne comprends pas c’est cette prise de relais des amortissements que vous évoquez, comme si on pouvait les faire rentrer en jeu à notre guise au moment voulu en fonction de la baisse logique du montant des charges au fur et à mesure des années.

je comprends la même chose que vous , il semblerait que lorsqu’au bout de quelques années on ne puisse plus déduire les charges ou très peu, on puisse déduire les amortissements sans les avoir déduit avant ou très peu(si ce n’est pour arriver à ce résultat nul)

j’ai trouvé une définition de l’amortissement qui me plait bien et pourrait servir à d’autres.

L’amortissement comptable est défini comme la « constatation comptable de la dépréciation de la valeur de certains éléments de l´actif immobilisé » (immeuble, appartement, maison). La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.

Dernière modification par breizhinvest (20/10/2016 20h53)

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#518 21/10/2016 10h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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breizhinvest a écrit :

La pratique de l’amortissement consiste donc à enregistrer, dans la comptabilité du Loueur en meublé, une perte de valeur constatée sur un bien.

Constatée !?!


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#519 21/10/2016 21h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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J’ai trouvé que c’était parlant comme définition, ça n’est pas un constat au sens ( constaté par huissier) mais juste une image que l’on peut se faire d’une certaine vêtustée due au vieillissement des matériaux

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#520 07/11/2016 13h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Avez-vous eu entendu parler de l’assujettissement au RSI des propriétaires bailleurs en LMNP, projet de loi 2017:

Attention, une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.

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#521 07/11/2016 14h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Michael77 a écrit :

Bonjour,

je suis en renégociation de prêt sur mes deux appartements, achat de moins d’un an pour les deux. Je vais gagner 110 euros par mois par contre, elle me demande 2000 euros de frais de renégociation; Je peux inclure les 2000 euros comme pour le déduction des intérêts?

Cordialement

Oui


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#522 07/11/2016 15h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Nathanair a écrit :

Avez-vous eu entendu parler de l’assujettissement au RSI des propriétaires bailleurs en LMNP, projet de loi 2017:

Attention, une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.

Merci pour l’info. Je note quand même :
- Pour subir cette affiliation au RSI, il faut avoir plus de 23000 €/an de recettes de location saisonnière, sans être LMP. Ce n’est pas un cas fréquent.
- projet de loi encore en cours d’examen. Il passe devant la commission des affaires sociales du Sénat ce 9 novembre. Reste à voir si cet article 10 du projet de loi résistera aux différentes étapes de la procédure.

Pour les autres remises en cause du statut LMNP dont parle l’article, pour le moment ce n’est pas fait.

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#523 07/11/2016 16h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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- Pour subir cette affiliation au RSI, il faut avoir plus de 23000 €/an de recettes de location saisonnière, sans être LMP. Ce n’est pas un cas fréquent.

De plus il me semble que le RSI est pris sur les bénéfices et non sur les recettes (corrigé moi si j’ai tord), donc même avec des  recettes supérieurs à 23000Eur les  BIC sont souvent négatifs durant plusieurs années.

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#524 07/11/2016 17h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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De plus il me semble que le RSI est pris sur les bénéfices et non sur les recettes

Il y a une cotisation minimale annuelle lorsqu’on est assujetti RSI même lorsqu’on est en déficit.

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#525 07/11/2016 17h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Les cotisations minimum du RSI sont d’environ 350€ par trimestre. Même si l’on est déficitaire.

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