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Forums des investisseurs heureux

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#426 14/01/2016 13h40 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Shakaiolos a écrit :

Bon, je vais éviter les soucis. Je vais soit reprendre les meubles, soit mettre de nouveaux meubles.

Pour répondre à Bernard2K, je n’avais pas réfléchi à votre dernier point concernant la locataire. C’est en effet, un point à creuser pour peut être éviter les litiges plus tard.

Sylvain,

Vous devez toujours envisager le pire, car dans la vraie vie, le pire est souvent plus sympathique que ce qui vous arrive vraiment !

Vous devez savoir qu’il est très facile pour un locataire de vous mettre en difficulté car tous les organismes en charge de près ou de loin du logement considérerons que le locataire a raison face à vous.
Ils vous mettront en cause sans vous demander votre avis, avec mise en demeure, même si c’est le locataire qui a dégradé votre bien.

Je ne souhaite pas rentrer dans le détail pour ne pas donner d’idées à certains, mais vraiment gardez bien en tête qu’il faut vous border sur tout.


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#427 14/01/2016 18h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Malgré quelques recherches, je n’ai pas trouvé (ou su trouver…) les réponses à plusieurs questions que je me pose.

Voici un résumé de ma situation. Depuis mi-novembre, j’ai mis à la location ce qui était jusqu’ici ma résidence principale, mon appartement en location meublée. J’ai trouvé un locataire à compter du 16/12/2015. Parallèlement, j’ai fait un devis pour le remplacement de mes fenêtres. Les travaux sont éligibles au crédit d’impôts. Ce devis a été validé et l’acompte de 50% payé début décembre 2015. Les travaux ont été réalisés le 11/01/2016 et je dois donc m’acquitter des 50% restants.

Au niveau des démarches, je souhaite être imposé en LMNP réel simplifié et j’ai donc envoyé le formulaire Cerfa P0 i seulement cette semaine (je m’y suis pris comme un manche) et j’attends donc un retour pour faire ma déclaration initiale pour la CFE.

Mes questions sont donc les suivantes :

1) Sur quelle fiscalité vont être imposés mes revenus locatifs de 2015 ? Sur le micro BIC et donc aucun moyen de déduire certains frais tels que les frais d’agence ?

2) Si j’ai bien compris, le fait générateur pour la prise en compte de mes travaux est la date de paiement de la facture donc dans mon cas, imposable sur les revenus de 2016 ?

3) Puis-je en revanche déduire le crédit d’impôt sur mon IR plutôt que de déclarer les travaux au titre de ma déclaration des BIC ? Je suppose que non…

4) Etant donné que j’ai débuté  mon activité de location meublée courant 2015, j’ai bien jusqu’à début mai 2016 pour lever l’option pour le régime réel ou dois-je quand même le faire avant le 01 février 2016 ?

Merci d’avance,

Matthieu

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#428 14/01/2016 18h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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1/Vous serez assujetti au régime des impôts que vous choisirez (comme réel simplifié/BIC, si c’est votre souhait) au moment de votre déclaration

2/Chaque facture émise (à votre nom et l’adresse du bien) est imputable comme frais à sa date d’émission

3/Le crédit d’impôt existe au titre de votre résidence principale ? Si le bien est loué, ce n’est plus le cas et vous n’avez donc plus cet avantage fiscal
La facturation des travaux reste évidemment (au réel) des frais imputables

4/Je ne suis plus certain

5/N’oubliez pas de réellement vous présenter wink

Dernière modification par DDtee (14/01/2016 18h33)


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#429 15/01/2016 13h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour votre réponse.

Concernant les points ci-dessous qui  se recoupent finalement, lors de ma déclaration de début d’activité sur le POi, j’ai fait part de mon intention d’être imposé au BIC Réel simplifié (point 10 sur le POi), du coup je pense que je n’ai rien de plus à faire?

Également, si j’ai bien compris, j’aurais du faire cette déclaration dans les 15j suivant mon début d’activité. qu’est ce que je risque réellement d’avoir 15j de retard?

Merci!

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#430 15/01/2016 19h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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MaTheMouth a écrit :

du coup je pense que je n’ai rien de plus à faire?

Remplir correctement votre déclaration d’impôts

MaTheMouth a écrit :

qu’est ce que je risque réellement d’avoir 15j de retard?
Merci!

Rien du tout, il y a là dessus une certaine tolérance.


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#431 18/01/2016 21h30 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour

Apparement, d’après mon comptable, les frais ci-dessous peuvent être passés en charges :
-          Labellisation « Gites de France » ou « Clévacances »
-          Partenariat avec l’office de  tourisme (visibilité sur leur site et plaquette papier)
-          Achat d’un PC Portable pour le developpement du site Web du gite
-          Frais de Photos prises par un profesionnel pour les petites annonces et site Web des locations ?

Cela vous paraît-il cohérent ?

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#432 18/01/2016 21h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il s’agit de charges liées à l’activité donc je ne vois pas ce qui empêcherait de les passer en charges?

Dernière modification par ZX-6R (18/01/2016 21h46)


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#433 18/01/2016 21h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Cela me paraît cohérent.


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#434 28/01/2016 14h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il semble qu’il y a du changement à venir pour la fiscalité LMNP, pas dans l’immédiat puisque c’est encore au stade de réflexion :
Article Les Echos du 28/01/2016 : vers une modification du statut fiscal LMNP

A surveiller de près si cela doit affecter toutes les optimisations effectuées…
Nicolas

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#435 28/01/2016 16h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Des milliers de rapports sont restés dans les placards.

Il ne faut se baser que sur du concret


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#436 30/01/2016 19h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ils abordent la question de l’abattement de 50% en micro-bic qui serait ramener à 30% comme en location nue, mais doit on craindre également un impact en LMNP au réel sur les amortissements par exemple ou la taxation des plus-values en tenant compte de la base amortie (PV =Px de vte - [Px d’achat - amortissements]) ???

La dernière niche va t’elle sauter ? sad

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#437 30/01/2016 21h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir,

@Eldoradoimmo: une décision similaire a été prise pour les gîtes, voir ici.

La question de fond sous-jacente à ces mesures est celle de la rétro-activité fiscale. Je ne suis absolument pas juriste, je vais sans doute écrire des âneries, mais tant pis, je lance la discusssion!

La non-rétroactivité des lois est acquise en matière de loi répressive (ce principe doit remonter à la déclaration  des droits de l’homme de 1789, article 8).
En revanche, la non-rétroactivité n’est pas acquise en matière fiscale, même si elle est encadrée, voir ici la jurisprudence du conseil constitutionnel en 2013.
La "confiance légitime" n’est pas reconnue, et cette jurisprudence semble autoriser au législateur une grande liberté d’actions en pratique, même si certains commentaires (voir par exemple ici) semblent indiquer le contraire.

Si nous revenons au cas de la location meublée, j’ai l’impression que:
- faire passer l’abattement micro-BIC de 50% à 30% ne relève pas de la rétroactivité fiscale;
- revenir sur les amortissements (LMNP régime réel) relèverait de la rétroactivité fiscale; mais j’ai personnellement du mal à y trouver "un motif d’intérêt général suffisant" (cf. jurisprudence du conseil constitutionnel); peut-on en déduire que les amortissements sont acquis?
- quant à une modification du calcul des plus-values, je n’en ai pas la moindre idée!
Est-ce qu’un juriste pourrait confirmer/infirmer/amender ces interprétations (qui, je le rappelle, sont celles d’un non-juriste).

Le même genre de questions se pose avec d’autres vecteurs d’investissements: quels sont les avantages fiscaux (PEA, AV, CTO, …) qui peuvent "sauter" et ceux qui ont de bonnes chances de "survivre".

Bon dimanche!

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#438 01/02/2016 21h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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A priori, l’abattement en micro serait porté de 50% à 30% comme pour la location nue

Dans tous les cas c’est un faux débat car le réel intérêt de la location meublée est justement de déclarer au réel

Et dans ce cas, ce serait quand même fort de revenir sur l’amortissement qui est un des principes de base de la comptabilité
Mais bon, quand on pense qu’on a tout vu… il y en a encore ;big_smile

Concernant les gîtes ruraux ils bénéficiaient d’avantages fiscaux supplémentaires et qui favorisaient la marque Gite de France. Ce n’était pas acceptable ni tenable


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#439 01/02/2016 21h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est sur que souvent le réel est plus intéressant, mais pour un bien avec peu de travaux et une forte rentabilité, au réel ça ne reste pas intéressant bien plus longtemps et c’est bien plus simple… !

J’espère vraiment que ca ne va pas changer… J’achète à peine un bien que voila… !

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#440 01/02/2016 21h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Eldoradoimmo a écrit :

Et dans ce cas, ce serait quand même fort de revenir sur l’amortissement qui est un des principes de base de la comptabilité

Pas nécessairement revenir sur le principe d’amortissement comptable, mais peut être de pousser la logique au bout, puisque le bien est amorti fiscalement (comptabilité entreprise), la plus value se calculerait sur le principe applicable en comptabilité : prix de vente - valeur comptable résiduelle.

Actuellement, le LMNP bénéficie de l’avantage fiscal d’une entreprise, par amortissement comptable, tout en ne supportant pas le corollaire, la plus value potentiellement égale à 100%. Il bénéficie, au contraire, de l’avantage des particuliers : l’abattement pour durée de détention, alors que les particuliers louant en nu n’ont pas le droit à l’amortissement.

Cela aurait le mérite d’une certaine clarté.

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#441 02/02/2016 11h16 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Eldoradoimmo: A priori, l’abattement en micro serait porté de 50% à 30% comme pour la location nue

Dans tous les cas c’est un faux débat car le réel intérêt de la location meublée est justement de déclarer au réel

Non: prenez quelqu’un qui a une TMI de 14% (voire quelqu’un de non-imposable) et qui achète un petit studio en meublé. En réel,  entre les frais de comptable, l’adhésion à un CGA, la CFE (ainsi que le temps passé à tenir la comptabilité…), le  réel n’est souvent pas plus avantageux que le forfait à 50%.

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#442 02/02/2016 13h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Alpins

Nous ne voulons pas avoir raison à tout prix, mais le calcul nous a toujours donné raison jusqu’à maintenant.
Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux. Après abattement, les loyers sont au minimum imposables à 15.5%.
Comme en déclaration au réel, on ne dégage pas de bénéfice pendant des années, il n’y a donc pas de revenu imposable. Contrairement au réel, où vous payez 15.5% des loyers après abattement.

Avez vous un contre exemple chiffré et précis ?

Dernière modification par Eldoradoimmo (02/02/2016 13h09)


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#443 02/02/2016 13h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pense comme Alpins, et du coup je serais curieux de voir comment vous effectuez vos calcul !

Mon exemple est dans les études de cas, sinon si vous voulez les informations :
Le bien est a 37K€ disons 42K€ avec le notaire.
Disons que j’en ai pour 10K€ de travaux + meubles (approximativement 6K travaux, 4K meubles)
Impôts locaux 700€. La copro  500€.
Et j’espère louer aux alentour de 600€.
J’emprunte 42K€ avec un cout total du pret de 9200€. Les interêts sont a 2.3% l’assurance est très faible.

Je vois mal comment je peux être non imposable sur plusieurs années…

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#444 02/02/2016 18h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Comme dans tout projet financier, les chiffres parlent. Allez simuler votre projet sur l’outils d’Osamu que vous trouverez dans la discussion : calculer la rentabilité locative dans l’immobilier ancien : outil Internet. Bonne simulation.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#445 02/02/2016 19h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Il me semble que certains (Alpins, arkamoon) oublient qu’un bien loué meublé peut être amorti en grande partie (si comptabilité au réel), ce qui permet de ne pas avoir de bénéfice d’activité imposable pendant les premières années (sauf si le ratio "loyer/prix d’achat du bien" est trop élevé, ce qui sera alors différemment favorable à l’investisseur).


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#446 03/02/2016 09h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,
J’ai connu le cas suivant. Un couple d’amis rachète, pour vraiment pas cher, son local-débarras à un ami artisan qui prend sa retraite. Ce local était auparavant un local d’habitation et est idéalement situé.
a) prix de vente bas: peu d’amortissements si LMNP au réel;
b) les amis font tout eux-mêmes, à leurs heures perdues, avec beaucoup de récup’ pour les matériaux et le mobilier: peu d’amortissements et déductions de ce côté-là;
c) contre-partie du b): les travaux traînent et la location ne peut se faire l’année de l’achat: frais de mutation non déductibles;
d) l’argent est emprunté auprès des familles: pas de déduction des intérêts d’emprunts.
Ces amis m’avaient demandé mon avis. Je leur avais répondu que, bien évidemment, il fallait faire du LMNP au réel et que on allait faire quelques simulations pour leur prouver. Bon, ben, j’ai eu l’air d’un couillon: le micro-BIC était plus avantageux.

Je suis conscient que cet exemple est atypique, et je ne veux surtout pas lancer une polémique sur le sujet. Je voudrais juste rappeler qu’il faut éviter les avis trop définitifs, aussi bien sur le forum qu’avec les copains!  wink

Bonne journée!

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#447 03/02/2016 10h08 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Oui enfin, si vos amis étaient passés demander conseil, on les aurait aidé. Là j’ai envie de vous dire qu’ils cumulent les imbécilités. Emprunter à la famille alors que les intérêts d’emprunt sont déductibles, faire le boulot soi même au lieu de l’amortir en le faisant faire etc….. 

Pour le petit C, je ne comprends pas en quoi les fais de mutation ne sont pas déductibles. Si vous achetez en décembre N un immeuble sans locataire, que vous faites 3 mois de travaux et mise en location en Mars N+1, vous avez le droit d’amortir les frais de mutation.


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#448 03/02/2016 10h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

Emprunter à la famille alors que les intérêts d’emprunt sont déductibles

Il me semble sur ce point, que si les choses sont faites avec un minimum de formalisme, cela n’empêche pas de déduire les intérêts au réel.


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#449 03/02/2016 10h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pense que quand on emprunte à la famille, c’est justement pour éviter les frais, et souvent pour ne pas payer d’intérêts.

Quand vous parlez de formalisme, il s’agit de faire un document devant notaire? Dans ce cas là il y a un coût qui même si rapidement rentabilisé en permettant la déductibilité des intérêts suffit à rebuter certains…


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#450 03/02/2016 10h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je pensais bien au notaire effectivement.
Si il n’y a plus de frais, effectivement, que déduire ? wink


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