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#1 06/01/2016 23h05 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Réputation :   34 

Cette synthèse ne traite ni du LMP, ni des investissements en meublé géré. GBL l’as déjà très bien fait : ici
Malheureusement, la réglementation a fini par déposséder le statut LMP de nombre de ses avantages (cf fil LMP vs LMNP).
Désormais, le basique LMNP est très souvent choisi même par ceux qui étaient LMP auparavant.

Or, bien que le forum regorge d’informations sur le statut LMNP, il n’y a pas de synthèse sur ce statut, ni sur la location meublée en général.

C’est ce que nous essayons d’esquisser, y compris avec les références réglementaires.
Exercice qui paraît simple, mais en fait… non !
Donc, bien entendu, libre à chacun de compléter/corriger ce topo à l’aune de ses expériences/connaissances personnelles…

1/ Des locataires éphémères et de petites surfaces
Par définition, la location meublée… est meublée (cf décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 pour la liste des éléments de mobilier)
La location meublée attire donc dédiée plutôt aux petites surfaces et à des locataires pour des durées courtes (1-2 ans), voire encore plus courtes si vous louez en saisonnier (3 mois maximum).
Pour savoir si votre zone géographique est propice aux meublés, vous pouvez par exemple poster une annonce fictive sur le bon coin et/ou contacter les agences immobilières pour avoir une idée précise du marché locatif.

2/ Un bail meublé est un peu plus souple
Un bail type a été instauré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (loi Alur).
Toutefois, quelques éléments intéressants perdurent.
Parmi eux, il est possible de donner congé pour vente. Et sans que le locataire ne soit prioritaire pour acheter.
Les charges peuvent être prévues au forfait.
Le dépôt de garantie est de deux mois

3/ Une imposition avantageuse au réel
    3/a) Principes de base
Soyons clairs, la fiscalité c’est le principal atout du statut LMNP par rapport à la location nue
Le meublé bénéficie d’une imposition sur le revenu, en BIC (Bénéfices Industriels de Commerciaux).
Imprimés n°2042C, n°2031
     soit micro Bic : abattement de 50% et même 71% pour un meublé de tourisme (label requis)
     soit régime réel simplifié ou non : quasiment toujours plus avantageux que le micro BIC, mais plus complexe. Permet d’amortir le bien, hors foncier.
La mécanique comptable permet dans les faits de reporter indéfiniment les déficits dus aux amortissements. Les calculs sont techniques, le recours à un expert comptable est fortement recommandé.
Au final, les loyers ne sont pas (ou très peu) imposés.

     3/b) Exemple
Calcul à la louche, simplement pour se faire une idée des ordres de grandeur.
Pour un appartement T2 à Lyon, valeur 180 000 €, loyer 750 € CC (exemple pris sur SeLoger ce jour)
Amortissement sur 20 ans : (180 000 - 15% foncier)/20/12 = 637 €/mois
Avec une TF autour de 700€, des charges de copro de 80€/mois, et une CFE de 250€
Vous avez des charges mensuelles de 637 + (700/12) + 80 + (250/12) = 796 €
Votre bénéfice comptable est donc de 750 - 796 = -46 €
Vous êtes donc en déficit
Donc impôt sur les loyers = 0€ big_smile
Le déficit devient énorme si vous avez emprunté les 180 000 € car vous déduisez en plus les intérêts d’emprunt (263€ en moyenne/mois avec crédit sur 20 ans et un taux de 2.40% + assurance à 03.6%)

     3/c) Amortissement et plus value
Qui dit amortissement du bien, dite perte de valeur comptable.
Toutefois, en cas de revente et de plus value, le régime appliqué aux particuliers s’applique au LMNP
Il n’y a donc pas de plus value taxée supplémentaire par rapport à un bien qui serait loué nu

      3/d) Des charges déductibles limitées
Il ne faut pas rêver non plus, tous vos frais ne seront pas pris en compte dans les charges pour votre bilan comptable.
Notamment les déplacements ne sont pas forfaitisés selon le barème kilométrique, mais selon le barème des frais de carburants, beaucoup plus faible (question assemblée nationale n°7824p1863 AW19102113).
Également, le recours à une aide ménagère doit se faire via une entreprise pour être pris en compte.

      3/e) Des charges supplémentaires par rapport à une location nue
Vous aurez à vous acquiter :
- de la CFE, dont le calcul est parfois étonnant et imprévisible. (lien pour avoir la CFE dans votre ville).
- de l’acquisition puis du remplacement du mobilier
(- des frais d’expert comptable et de centre de gestion agréé. Le CGA permet de ne pas avoir un bénéfice majoré de 25%, et également d’avoir ses frais de comptable déduis de son IR dans la limite de 915€… en tous cas à l’instant où ces lignes sont écrites. C’est pourquoi nous mettons ces dépenses entre parenthèses, car ces frais sont en fait déduits de votre IR)

4/ Des démarches obligatoires et un contexte fiscal parfois flou
      4/a) Meublé et administration fiscale
Contexte flou car l’administration fiscale maîtrise encore peu le sujet du meublé et on peut avoir autant de réponses que d’interlocuteurs sur certains sujets précis.
Il faut donc se renseigner et maîtriser son sujet avant de se lancer (ceci dit, c’est valable pour tout dans la vie…)

       4/b) Démarches de base
    Déclarer son activité au Greffe du Tribunal de commerce (Art 155 du code général des impôts) – formulaire P0i pour le premier bien, puis P2i pour les suivants
    Formulaires 1447-C-SD et 1447-M-SD pour la CFE
    Pour la TH, envoi d’une déclaration spontanée au SIE pour déclarer le locataire en place au 1e janvier

5/ Le cas particulier de l’indivision
Dans le cas d’une indivision, les coûts liés à l’expert comptable ne peuvent pas donner lieu à une déduction d’impôt
Le formulaire de déclaration à remplir est le Fcmb

6/ Le cas particulier de la location saisonnière
        6/a) Paris…
La location saisonnière à Paris et dans la 1e couronne est quasiment interdite de fait
Notamment du fait des frais liés au changement de destination du bien
Une possibilité est d’acheter un bien commercial, pour le louer directement en saisonnier

         6/b) Ailleurs…
Le règlement de copropriété doit permettre la location saisonnière (ou en tous cas ne pas l’interdire)
Une déclaration en mairie est nécessaire
Un changement de destination peut être exigé (Art L631-7 du code de la construction et Article L324-1-1 du code du tourisme)

         6/c) Attention à la TVA
Pas de TVA dans un bail meublé, ni pour une location saisonnière
Il faut toutefois veiller à ne pas proposer une prestation (para)hôtelière, qui donne lieu à des loyers soumis à TVA.
Ce type de prestation se caractérise par le cumul de 3 items parmi les suivants : nettoyage régulier de la location, petit déjeuner, fourniture du linge de maison, accueil de la clientèle (art 261 D 4 du code générale des impôts)

          5/d) Des charges supplémentaires mais moins de dégâts
Vous payez en direct les fluides et internet
En contrepartie, vos locataires restent peu de temps, payent en avance et laissent une caution
Logiquement, vous retrouvez votre bien et vos meubles en meilleur état qu’avec une location à l’année
Vous devez également la Taxe de Séjour. Le montant et les modalités de versement sont fixées par votre commune ou votre intercommunalité. Elle est calculée par personne et par nuit

Qu’auriez vous à ajouter ?
Quelle est votre expérience du statut LMNP ?

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#2 07/01/2016 10h47 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Eldoradoimmo a écrit :

régime réel simplifié ou non

Très concrètement, ça change quoi ?

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#3 07/01/2016 12h56 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Merci Eldoradoimmo pour la synthèse, néanmoins ja’imerais juste ajouter un point concernant la CFE.
Il est bon de rappeler que certaines communes ne demande pas la perception de la CFE aux logements qui sont classés "meublés de tourisme" par un organisme de classement, malheureusement je n’ai pas trouver de liste exhaustive sur ces communes.

Lorsque vous dites:

Eldoradoimmo a écrit :

Également, le recours à une aide ménagère doit se faire via une entreprise pour être pris en compte

Pouvez vous préciser ce que vous entendez par entreprise? Le fait est que vous pouvez trés bien embaucher quelqu’un par le biais du TESE et ne pas avoir besoin de passer par un auto-entrepreneur ou par une agence d’intérim. Vous pouvez donc en tant que personne physique vous inscrire au TESE et embaucher quelqu’un si vous possédez un numéro Siret.

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#4 08/01/2016 09h32 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Bonjour,

Merci de cette excellente synthèse qui m’aurait été fort utile au démarrage de mon activité de LMNP il y a quelques mois…

Je me permets juste d’apporter une petite précision concernant les modalités d’amortissement du logement dans le cadre d’un régime d’imposition au réel. 

En effet, selon la localisation du bien, la quote-part représentative du terrain non amortissable peut être très différente du taux de 15% que vous prenez dans votre exemple.

Comme indiqué dans un autre sujet, l’administration fiscale est parvenue à démontrer, dans un litige l’opposant à un contribuable, que cette quotité était de 40% (le litige en question portait sur un immeuble haussmannien situé dans les beaux quartiers de Paris - pour ceux que la lecture d’arrêts sur Légifrance ne rebute pas, voici la référence de l’affaire : CAA Paris, 5 octobre 2015, n°13PA00961).

De même, attention à la durée d’amortissement : sauf à ce que la construction soit en papier mâché, celle de 20 ans retenue dans votre exemple risquerait en effet d’être remise en cause par le fisc (dans sa doctrine, l’administration vise plutôt des durées de 50 ans, voire 80 ans…).

Au global, on peut parfois se retrouver dans une situation où le régime réel est finalement moins favorable que le régime micro.

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#5 08/01/2016 12h54 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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@Gog

Le régime réel normal s’applique à partir de 236 000 € de loyers encaissés
La différence est surtout d’un point de vue comptable
Avec le réel simplifié, votre comptabilité est réduite au minimum, vous n’avez qu’à lister vos dépenses et vos recettes (compta dite super simplifiée)
Avec le réel normal, vous devez notamment faire un inventaire une fois par an et en tirer les conséquences comptables, vous devez aussi tenir un journal en parallèle.

@Herrecir40

Pour le TESE nous avons eu deux retours contradictoires de deux experts comptables différents. Dans le doute, nous nous m’abstenons…
Ce serait intéressant d’avoir des retours à ce sujet
Pour plus de sécurité, nous avons donc recours à une entreprise prestataire, qui peut produire des factures

@Tchouikov

Seul un expert comptable très pointu pourrait trancher le débat continuel sur les amortissements.
Notre base est celle-ci, un cabinet qui a pignon sur rue et donc qui n’a pas intérêt à ce que ses clients aient moultes contentieux avec l’administration fiscale.
Pour la jurisprudence que vous indiquez nous ne l’avons pas retrouvée. mais elle paraît à priori appliquée à un cas très précis, un immeuble avec un grand parc associé par exemple.

Dernière modification par Eldoradoimmo (08/01/2016 12h55)


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#6 24/03/2016 12h34 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Je reprends le fil de ce sujet après avoir appris que l’arrêt (CAA Paris, n°13PA00961, 13 mars 2014), cité dans mon précédent message, avait été annulé par le Conseil d’Etat (CE, n°380400, 15 février 2016).

Dans cet arrêt de cassation, ainsi que dans un autre rendu le même jour (CE, n°367467), le Conseil d’Etat invalide la position de l’administration, auquel les juges de première instance et d’appel avaient donné raison, et livre la méthodologie à retenir pour déterminer la quote-part du terrain non amortissable.

Ceux qui sont intéressés pourront utilement consulter les arrêts sur Légifrance, mais attention à ne pas nourrir de trop grand espoir sur l’exploitation qu’ils pourront en faire dans le cadre de leur activité de loueur en meublé : le Conseil d’Etat ne juge pas l’affaire au fonds et renvoie les parties à nouveau devant la cour administrative d’appel pour que le différend puisse être tranché définitivement. La lecture de ces arrêts ne permet donc pas d’avoir une indication d’une quote-part représentative du terrain susceptible d’être accepté par le fisc dans la capitale puisque les affaires en question portent sur des immeubles parisiens (pour info, il est toutefois question dans une des deux affaires d’une quotité de 30% représentative de la valeur du terrain que l’administration a trouvée insuffisante ; l’immeuble en question est situé dans un quartier huppé de Paris).

Sans surprise, on peut en conclure que la détermination de la valeur du terrain est un exercice inaccessible pour la plupart d’entre nous et sans doute même pour un expert-comptable qui n’aurait pas une solide expertise en la matière (et accès, par la même occasion, à la base de données de l’Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière citée par le rapporteur public dans ses conclusions).

Ceci étant, en regardant les quotités représentatives du terrain que l’administration conteste (30% dans le cas listé supra), j’ai de sérieux doutes quant à l’intérêt d’opter pour un régime d’imposition au réel dans la plupart des quartiers de Paris (pour un investissement dans le 16ème, les simulations que j’avais faites avec un taux de 40% m’avaient démontré que le régime micro-BIC m’était plus favorable, en dépit des importants travaux effectués). Mais nous sommes bien d’accord que Paris n’est pas la France smile et que le régime réel est sans doute intéressant ailleurs sur le territoire.

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#7 24/03/2016 21h57 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Bonjour,

Je suis en train de terminer des simulations sur du LMNP à Saint Etienne, pour être sur de mes calculs, la CSG s’applique bien sur 100% des loyers sans abattement ?

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#8 02/04/2016 13h12 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Ross a écrit :

pour être sur de mes calculs, la CSG s’applique bien sur 100% des loyers sans abattement ?

Les prélèvements sociaux s’appliquent bien entendu


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#9 02/04/2016 14h01 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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Bien sur que non @Eldoradoimmo !

La CSG s’applique uniquement sur le résultat soit :

- Au réel : sur le bénéfice si celui-ci existe
- Au micro : après l’abattement forfaitaire


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 02/04/2016 17h40 → Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle (immobilier, investissement locatif, lmnp (loueur en meublé non professionnel), lmnp, niche fiscale, synthèse)

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J’avais lu, APRES abattement

Bien évidemment le reste n’est pas imposable
Cdt


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