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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#26 17/04/2014 21h15 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Nous avons déjà essayé de vendre 2 bureaux ’vides’ situés dans un autre bâtiment et c’était encore pire au niveau des appels… De mémoire aucun appel…
Nous avions même essayé pour ’tester’ le marché de mettre un bureau de 18m2 à 9.500€ aucun appel! Nous avions finalement vendu ces 2 bureaux à un tarif normal à une société qui les exploite pour ses propres besoins. Cette société nous a d’abord contacté pour de la location, puis voyant qu’on était vendeur de 2 bureaux, les avait acheté smile

Triste marché quand même que celui des bureaux… Mais vous aurez remarqué que quelque soit la ville les affiches A VENDRE fleurissent et ce depuis de nombreuses années… Ce qui m’étonne le plus sur ce marché c’est que le prix n’attire pas forcément un client… Contrairement à de l’immobilier classique…

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#27 17/04/2014 21h30 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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L’immobilier de bureau est particulier. Je ne le connais pas.

Mais a la Défense, plutôt une zone très attractive, le nb de m2 vide est important. On parle de plusieurs 10%.

En IDF, Boulogne par exemple les rabais en nb de mois gratuits sont impressionnant.

Dans une ville comme Saint Étienne, où des entreprises ferment des sites ou planifient de les fermer, il est normal que des investisseurs hésitent.

Le ph n’est ni vous ni le niveau de rentabilité. Mais la ville elle même. Avez vous discuté avec les pouvoirs publiques sur l’attractivité de la ville ?

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#28 17/04/2014 21h40 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Nous avons résolu le ’problème’ de la location en louant de petites surfaces à partir de 24m2. Entre 24 et 50m2 il y a une multitude de petites entreprises qui ont des besoins et qui sont assez mobiles… Nous n’avons de ce fait pas ’trop’ de mal au niveau des locations de bureaux…
Il manque de grosses entreprises à ST ETIENNE… Il y a le GROUPE CASINO puis ensuite très très loin arrivent d’autres entreprises…
Malgré la morosité ambiante, je vis mes investissements Stéphanois avec une totale satisfaction depuis presque 10 ans et une fois de plus je n’ai quasi pas de vacance sur mon parc locatif. Je n’avais pas précisé, mais je loue essentiellement à des étudiants smile

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#29 17/04/2014 22h08 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Boubouka a écrit :

Mais a la Défense, plutôt une zone très attractive, le nb de m2 vide est important. On parle de plusieurs 10%.

?

450 000m² de source fiable. Officiellement un peu plus de 300 000m².

Coeur Défense, vide 50%
Carpe Diem vide 100%
First vide à 50%
Eqho vide 100% (80 000m²) 
Majunga
D2
Et j’en passe….

Cdt

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#30 18/04/2014 10h08 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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@Ojal
Personne ne veux acheter des bureaux mais vous les louez facilement.
Une transformation en habitation n’est pas possible sur certains ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#31 19/04/2014 00h16 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Tout est toujours possible, mais dans ce cas d’espèce, pas très intéressant… Et des locataires en places avec des baux commerciaux… smile

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#32 19/04/2014 20h32 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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bonjour à tous,

Assez investi dans l’immobilier commercial, je ne suis pas étonné de ne pas voir d’appel pour une annonce avec un rendement de 9.5% :

Le marché du bureau semble marquer le pas depuis des mois, voir se dégrade encore, le stock "surfaces neuves" à bien du mal à s’écouler, l’ancien se loue mais à des prix bradés, bref un marché compliqué selon les agences immobilières.

La ressource crédit devient difficile d’accès y compris pour les professionnels, la faute à "bâle 3" d’après les banques, désormais la majorité des dossiers de financement des murs commerciaux nécessitent environ 20% d’apport (souvent 10% du prix d’achat + la totalité des frais), il n’est pas rare désormais de se voir demander en plus une caution en complément du PPD, pour autant les taux restent attractifs !

Enfin, depuis environ UN AN, on accède régulièrement à des dossiers dont la rentabilité "tutoie" les 12, 13 voir 14%, c’est souvent des produits avec des problèmes à résoudre ou ne jouissant pas d’un emplacement N°1 mais il y de belles surprises, du coup, les banquiers sont moins regardant et on arrive à un compromis entre apport et garantie.

Mais le problème dans ce fil de discussion reste bien la typicité du bien proposé à la vente malgré les 9.5% de rentabilité annoncé à savoir le BUREAU …


"Je n'achète pas ce que je ne comprends pas…"

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#33 19/04/2014 21h06 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Comme vous les dites, pour louer on doit brader les prix… C’est ce que nous faisons et de ce fait nous avons bien des bureaux loués à 100% smile
Donc il y a peut être un problème pour ceux qui ont acheté cher leur m2 de bureaux, mais dans notre cas aucun problème smile

Si vous avez des dossiers à 12 ou 14% de renta n’hésitez pas à m’en transmettre, je serais intéressé…

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#34 20/04/2014 10h54 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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bascarol a écrit :

Boubouka a écrit :

Mais a la Défense, plutôt une zone très attractive, le nb de m2 vide est important. On parle de plusieurs 10%.

?

450 000m² de source fiable. Officiellement un peu plus de 300 000m².

Coeur Défense, vide 50%
Carpe Diem vide 100%
First vide à 50%
Eqho vide 100% (80 000m²) 
Majunga
D2
Et j’en passe….

Cdt

J’y travaille et seuls 12 étages sur 44 sont inoccupés.

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#35 24/06/2014 12h13 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

Banni
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BorderLine a écrit :

voir en agence, demander à un notaire de faire une éval etc). Pour 450ke, payer 500 euros pour une bonne évaluation, c’est pas exagéré.

Vous dites "J’ai eu une estimation notariale quand j’ai envisagé une vente aux enchères… Le notaire n’a rien trouvé de mieux que de penser que proposer 9% de renta était le bon prix et que c’était cohérent au prix du m2 local… lol!!!
Aucune agence immo n’est capable de faire une estimation correcte... "

Discussion intéressante. Si le marché a ralenti, votre expérience n’est pas étonnante. Le fait que vous louez à de toutes petites entreprises doit être perçu comme un risque accru (les investisseurs potentiels ne connaissent pas les détails de l’offre mais peut-être s’en doutent).

Vous devriez pouvoir faire une estimation de ce genre de biens vous-même, 
ce n’est pas tellement compliqué pour des locaux commerciaux alors que dans le résidentiel certains facteurs sont difficiles à quantifier et les experts ont recours à la méthode hédonique qui est complexe.  Je trouve étonnant que l’estimation ne fasse pas l’objet de plus de discussions sur le forum. Je parle dans les grandes lignes de quelques méthodes d’estimation dans mon livre. C’est la théorie, quelqu’un qui a aussi de l’expérience pratique ne devrait pas avoir trop de difficultés à mettre les pièces du puzzle en place.

Dernière modification par huguesvdb (24/06/2014 12h26)

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#36 24/06/2014 12h34 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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huguesvdb a écrit :

Aucune agence immo n’est capable de faire une estimation correcte...

100% d’accord avec vous, ils font du pifomètre, on peut se faire une idée aussi en regardant les prix à la location dans le coin, les premiers prix, les prix qui partent ou restent sur le marché, bref en regardant le marché directement … les agences peuvent éventuellement estimer un peu plus bas parce que ce sera évidemment plus facile d’obtenir la transaction (et donc la commission) avec un prix un peu plus bas.

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#37 24/06/2014 12h44 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

Banni
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Notez que je reprenais les propos de Ojal, mais ils ne me surprennent pas. C’est pour cette raison que
quiconque achetant un immeuble de rapport devrait avoir des connaissances en matière de valorisation.

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#38 22/12/2014 13h51 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Bonjour,

Juste pour refaire un petit point 6 mois après…
Les bureaux sont toujours à vendre, aucun investisseur ’sérieux’ ne s’est présenté. Le seul investisseur avec qui nous avions avancé sur une offre a finalement acheté un autre bien sur les conseils d’un notaire bienveillant pour son client smile
Coté investissements, je recherche toujours en vain des investissements avec une renta supérieure à 10% et rien ne m’est présenté…

Y-a-t-il encore des investisseurs sur le marché???
Pourquoi personne ne me propose des investissements à rentabilité supérieure à 10%???

Merci pour vos commentaires smile

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#39 23/12/2014 21h18 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Classiquement je dirai que s’il n’y a toujours pas de vente, c’est qu’il faut revoir le prix… ou garder pour vous cet investissement à la rentabilité fort honorable.

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#40 23/12/2014 22h17 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Oui, nous gardons en effet, sans regret… Nous souhaitions simplement générer de la trésorerie en revendant, mais nous allons étudier un autre montage…

Je suis étonné par le marché… Si nous étions trop cher, nous devrions au moins recevoir des offres à plus bas prix… Hé bien non… Nous sommes juste dans l’incapacité de rencontrer des investisseurs… Ce bien s’adresse à un investisseur privé qui s’intéresse à de l’immobilier professionnel pour une enveloppe de quelques centaines de milliers d’euros et j’aurais tendance à penser que cette typologie d’investisseur n’existe plus actuellement…

D’un point de vue patrimonial, ce sera probablement mieux de garder smile
Encore faudra-t-il optimiser la fiscalité de ces revenus fonciers…

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#41 23/12/2014 22h35 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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ojal a écrit :

Je suis étonné par le marché… Si nous étions trop cher

Pourquoi en douter, après un an sans arriver à vendre ? Si vous n’arrivez pas à vendre en un an et qu’il n’y a même pas de proposition, vous êtes trop cher pour le marché actuel.

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#42 23/12/2014 22h42 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Je ne veux pas relancer une discussion que l’on a déjà eu, mais nous avons - uniquement pour tests - essayé de communiquer sur une rentabilité beaucoup plus forte - 16% - et le résultat n’était pas différent… Les seuls retours obtenus étaient que vendre à 16% de renta, il y avait surement une arnaque smile
Donc, on garde et je reste acheteur, mais je ne trouve pas à acheter smile

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#43 23/12/2014 23h42 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Votre cas est intéressant … car souvent nous sommes confrontés a des biens sur le marché avec une rentabilité faible.

- votre premier message porte un élément de réponse : trop de stock sur le marché.
- rajouter tous les classiques : financement, fiscalité, climat d’investissement, la baisse annoncée qui encourage l’attentisme.
- un point spécifique supplémentaire concerne la technicité du produit.

Enfin, il doit y avoir un élément dont soit vous en êtes pas conscient ou vous avez du mal a accepter.

Pourquoi ne pas dire a un agent ou deux que vous êtes pressé et lui demander quoi faire pour vendre vite. Probablement il arrive a vous pointer un élément

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#44 24/12/2014 00h04 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Boubouka a écrit :

- votre premier message porte un élément de réponse : trop de stock sur le marché.

Dans ce cas, pourquoi je n’arrive pas à acheter??? Je devrais être face à une multitude de produits proposant 10% de rentabilité et pourtant non… J’y ai perdu mon latin… Je crois que je ne comprendrai jamais…

Boubouka a écrit :

Enfin, il doit y avoir un élément dont soit vous en êtes pas conscient ou vous avez du mal a accepter.

Je peux passer des annonces sans divulguer l’adresse et sans photo qui ne décrivent en rien le produit, ça ne génère pas plus d’appels…

Boubouka a écrit :

Pourquoi ne pas dire a un agent ou deux que vous êtes pressé et lui demander quoi faire pour vendre vite. Probablement il arrive a vous pointer un élément

C’est exactement ce que nous avons fait avec TOUS les agents immo qui font du professionnel et avec pas mal d’autres agents immo généralistes… Fiasco total, mais le pire de ça est que ces agents immo soit disant débordés par les produits en vente n’ont aucun produit rentable à me proposer… Leur proposition ne tourne jamais au dessus de 7.5% et encore…

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#45 24/12/2014 09h49 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Bonjour,

dans mon agglo (donc 100 000 habitants) moins de 30 transactions sur du foncier à bâtir en 2014, tout compris, source notariale agrégée par les Services de l’Agglo.

Le prix moyen du terrain équipé a baissé de 30% en quelques années.

Une fois tombé le masque du "si si moi j’y arrive", tout le monde tire la tronche…

Tout le monde attend, les pro tapent dans leur trésorerie.

Dernière modification par Pruls (24/12/2014 09h49)


Pourquoi pas Vous?

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#46 14/07/2015 21h34 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Bonjour,

Ce petit message juste pour vous tenir au courant que je suis toujours l’heureux propriétaire des bureaux car ces bureaux ne trouvent toujours pas preneur…
Je dits heureux car franchement, louer des bureaux est vraiment plus simple à gérer que de louer des appartements.
Je ne comprends toujours rien à la réaction du marché qui ne réagit pas alors même que dans les annonces je ne précise pas l’adresse du bien…
J’ai rencontré différents professionnels de l’immobilier pro, aucun n’est capable de faire avancer le dossier… Mais le pire, aucun d’eux ne me propose un bien à acheter alors que je leur ai précisé à TOUS que k’étais acheteur et investisseur… Ha si… ils m’ont proposé pour les plus actifs 2 ou 3 ’grosses merdes’ à 6% de renta alors que je recherche ou des tops produits à 8% ou des produits moyens à plus de 10%…

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#47 14/07/2015 23h20 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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C’est très étrange!  Pourquoi vendre un placement à 10% ? Pour placer l’argent de la vente à 15% ???
Dans ce cas là, emprunter à 2-3% et garder votre placement à 10%.

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#48 14/07/2015 23h52 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Comme je l’ai déjà dit, je vends pour encaisser la plus value et la repositionner sur d’autres investissements ou projets…
Quand j’achète un produit, je regarde la plus value réalisable et la rentabilité. Plus vous gardez le produit longtemps et moins la plus value devient intéressante car elle se dilue dans le temps…
Attention, je ne parle pas de plus value due à une augmentation du prix de l’immobilier, mais à une plus value due générée d’un coté un achat pas cher et de l’autre coté par une revente plus cher.

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#49 15/07/2015 00h21 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Pas très convaincu de ce que vous dites autant vous repositionner avec un crédit à 2-3% que revendre un placement à 10%. Mathématiquement c’est incontestable., et financièrement aussi d’ailleurs.
Mais vous faites bien comme vous voulez.

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#50 17/03/2016 15h56 → Pourquoi une annonce à 9,5% de rentabilité n'attire pas les foules ? (forte rentabilité;annonce)

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Bonjour,

Dans l’absolu, vous avez raison sur vos calculs.
Dans la réalité, les journées ne font que 24 heures et il m’est de plus en plus difficile de trouver du temps pour gérer ce bien. Et malheureusement, je n’ai pour le moment jamais réussi à confier la gestion d’un bien dans de bonnes conditions… Quand je parle de bonnes conditions, je parle d’un gestionnaire capable de mettre en place des locataires quand il y a besoin de le faire…
Repositionner un crédit sur un bien déjà dans le patrimoine n’est pas si facile que ça non plus… mais serait en effet une solution pour ressortir du cash…

Pour résumer :
Pour avancer, il faut faire de nouveaux projets, mais mon organisation actuelle ne me donne pas la capacité à tout garder… smile

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