Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 18/03/2014 13h40 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   231 

Bonjour,

Je tombe souvent sur des articles sur l’immobilier de bureaux et je m’étonne de l’importance donné aux volumes de transaction.
Tout se passe comme si les professionnels ne regardaient que cet indicateur, si bien que les titres des articles sont parfois trompeurs pour un non initié : lorsque l’on dit que le marché baisse de 5%, il ne s’agit pas du prix mais du volume échangé.

Un exemple parmi de nombreux autres : Le marché de bureaux francilien poursuit son érosion

Avez-vous une idée de cette focalisation sur le volume, que l’on ne retrouve pas sur les autres marchés (pour lesquels le prix est la donnée la plus regardée) ?
Je me dis que ces infos s’adressent à des agents et des promoteurs et que le volume est leur chiffre d’affaires, mais pourquoi l’information-volume est-elle à ce point prédominante sur l’information-prix ?
A quel point et par quel mécanisme le volume est-il un indicateur avancé du taux d’occupation (et donc par extension de l’éventuelle pression sur les loyers ?).

Mots-clés : immobilier de bureaux, transactions, volumes

Hors ligne

 

#2 18/03/2014 13h53 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   11 

Le prix est un indicateur marginal, ou indirect, sur ce marché qui est totalement financiarisé. Ce qui importe, c’est le taux de capitalisation, apprécié en fonction des marchés (QCA, Core…) rapporté au coût de financement.
Par ailleurs, les baux sont des baux financiers en général, c’est-à-dire que le loueur perçoit un loyer net, tous les frais et impôts étant à la charge du preneur.

Hors ligne

 

#3 18/03/2014 14h05 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   43 

Peut-être qu’on se focalise sur les volumes en France car c’est ce qui compte pour le lobby immobilier : le nombre de transactions ? (agents immobiliers, notaires, taxes état etc …)
J’avoue ne pas comprendre non plus cette obsession sur les volumes sur l’immobilier en France, peut-être qu’on en espère un indicateur avancé ? (baisse de volumes = fin d’un cycle ?)

Hors ligne

 

#4 18/03/2014 14h36 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   166 

Oui je suis d’accord avec zetrader. Du point de vue de la plupart des intervenants, le prix n’a aucune importance en tant que tel. De toute manière les prix sont fonction des loyers, qui peuvent être manipulés facilement (selon le reportage de la 3 qui a été posté sur le forum il y a quelques semaines, désolé je ne retrouve pas le fil).
Les volumes en Euros (intégrant nombre de transactions et prix moyen donc) sont logiquement la seule variable importante pour cette industrie.

D’ailleurs, on peut même quantifier cela : même des intervenants qui portent un inventaire ne sont pas très sensibles au prix dans la mesure ou le volume de transactions total sur un période x leur commission est bien supérieur à la variation potentielle de prix x inventaire moyen.

Dernière modification par crosby (18/03/2014 14h39)

Hors ligne

 

#5 18/03/2014 17h09 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   82 

Je serais pas aussi insensible à la notion prix. Personnellement, je rapporte tout au prix du m². C’est d’abord une approche comparative. Vient ensuite l’étude des qualités intrinséques au produit qui pondére ce prix au m² et qui entraîne une négo plus rude ou plus douce.

A mon avis, cette histoire d’intérêt pour le volume doit avoir un rapport avec la notion de liquidités financiéres propre au flux mobiliers types actions etc. J’ai pas creusé la question mais de même qu’une société/obligation, plus il y a de transactions/flux de liquidités (nbre d’actions en circulation), plus le marché est sain et résilient.

Le marché se grippe dés qu’il y a une baisse du nbre de transactions, les risques devenant plus grands, les biens à moindre VA étant difficiles à vendre, la possibilité de rendre liquide le bien immeuble étant plus long/incertain etc.

A mon avis le volume est une donnée de santé macroéconomique, mais qui n’impacte pas vraiment un bien possédant un potentiel intrinsèque fort, donc microéconomiquement qualitatif.

Dernière modification par BorderLine (18/03/2014 17h11)

Hors ligne

 

#6 18/03/2014 17h19 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   96 

Les volumes sucitent également l’importance car la plupart des professionnels l’utilisent comme un indicateur avancé des prix. Or, ce qui est surprenant c’est que ca semble fonctionner de moins en moins.

Hors ligne

 

#7 18/03/2014 18h53 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   51 

On parle bien des volumes quand on parle des ventes de voiture et non de prix.

C’est le cas généralement dans toute activité économique. Le problème c’est que depuis une dizaine d’année l’immobilier n’est plus un usage comme l’est une voiture mais un produit financier sur lequel on spécule comme une action. Ceci explique donc cela.

Quand je vois le nombre de personne qui ont acheté des logements non fonctionnels simplement pour faire à terme une plus value lol.

Hors ligne

 

#8 18/03/2014 19h19 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   174 

Jusqu’à présent les volumes étaient assez corrélés aux prix. Je m’explique la répartition des biens bas de gammes, moyens, haut de gamme est toujours à peu près la même dans un volume de vente donné.( idem voiture)

Le volume est simple à quantifier via l’inscription au bureau de la publicité foncière, les mises en chantier, etc (immatriculations pour les voitures).

Observer le volume est beaucoup plus facile que de chercher à quantifier le montant global des transactions surtout avec les VEFA dont les paiements s’étalent souvent sur plus d’une année.

Le gag des deux années qui arrivent est que le nombre de mise en chantier/permis/projets n’a jamais était aussi faible mais que le besoin en logement est resté le même. Donc, il va y avoir une baisse des volumes drastiques à cause du neuf mais probablement pas des prix dans la même proportion car une pénurie artificielle se crée. D’ailleurs l’observatoire Fnaim des prix indique une très légère augmentation des prix pour certaines régions au 4e trimestre 2013.

Le délai de deux ans correspond à une moyenne entre le lancement d’un projet et sa livraison mais si le nombre de permis de construire continue sa chute vertigineuse cela peut durer plus longtemps. 

Logements : la chute des permis de construire s’accélÀ¨re

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

Hors ligne

 

#9 18/03/2014 19h25 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   82 

@Alexis La comparaison est au minimum douteuse, au pire totalement incohérente.

Une voiture, dés la facture payée, perd 15-20% de sa valeur de manière inexorable, c’est un bien de consommation. Un bien immeuble est un produit d’investissement qui a pour objectif premier de prendre de la valeur (même si ce n’est pas forcément le cas). Spéculation ou non, ce ne sera jamais un bien de consommation.

Dés lors l’intérêt de comparer ces deux biens (l’un immeuble, l’autre meuble) dans un sens ou dans l’autre, par le biais du volume n’est pas vraiment pertinent.

Outre la fluidité du marché qui dépend beaucoup du volume, je dirais également que c’est un moyen rapide de déterminer la santé d’une partie majeure de notre économie. N’oublions pas enfin que de nombreux indices d’indexation réglementaires dépendent directement du marché de l’immobilier.

Dernière modification par BorderLine (18/03/2014 19h38)

Hors ligne

 

#10 18/03/2014 19h46 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   51 

@ Borderline : Nuance le foncier prend de la valeur et encore pas partout.

La construction ne prend quasiment jamais de la valeur (à part de cas particuliers comme les monuments historiques ou des zones inconstructibles car la qualité des constructions progressent (isolation….).

Si vous regardez les prix de l’immo ils ne sont pas nécessairement à la hausse. En Espagne il valait mieux avoir acheté une voiture qu’un appartement pour prendre un cas extreme.

Sinon le terme pénurie me fait toujours rire : 1.4m d’annonces sur seloger ce soir. Quand il y’avait pénurie de pain pendant le siege de paris en 1870 on pouvait pas dire que l’offfre était aussi abondante……

Hors ligne

 

#11 18/03/2014 20h27 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   96 

BorderLine a écrit :

@Alexis La comparaison est au minimum douteuse, au pire totalement incohérente.

Une voiture, dés la facture payée, perd 15-20% de sa valeur de manière inexorable, c’est un bien de consommation. Un bien immeuble est un produit d’investissement qui a pour objectif premier de prendre de la valeur (même si ce n’est pas forcément le cas). Spéculation ou non, ce ne sera jamais un bien de consommation.

Dés lors l’intérêt de comparer ces deux biens (l’un immeuble, l’autre meuble) dans un sens ou dans l’autre, par le biais du volume n’est pas vraiment pertinent.

Outre la fluidité du marché qui dépend beaucoup du volume, je dirais également que c’est un moyen rapide de déterminer la santé d’une partie majeure de notre économie. N’oublions pas enfin que de nombreux indices d’indexation réglementaires dépendent directement du marché de l’immobilier.

Vous avez raison mais les murs perdent de la valeur dans le temps (rénovation nécessaire), d’ailleurs les murs sont amortissables en régime réel.

Hors ligne

 

#12 19/03/2014 01h33 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Modérateur
Réputation :   1084 

BorderLine a écrit :

Une voiture, dés la facture payée, perd 15-20% de sa valeur de manière inexorable, c’est un bien de consommation. Un bien immeuble est un produit d’investissement qui a pour objectif premier de prendre de la valeur (même si ce n’est pas forcément le cas). Spéculation ou non, ce ne sera jamais un bien de consommation.

Certes, mais un bien immobilier acheté vers 110 (net acheteur) tous frais et droits inclus ne se vendra plus que 100 (net vendeur) dès le lendemain.

On doit donc aussi considérer que généralement l’augmentation des volumes indique que le marché anticipe plutôt une évolution favorable des prix.

Il y a plusieurs types d’acteurs sur ce marché, certains intéressés par le volume de transaction, d’autre par l’évolution de la valeur des biens, l’évolution des loyers, ou du rendement des biens.
S’il est facile d’observer objectivement l’évolution du volume de transaction (on mesure des €uros ou des m², et tout le monde a les mêmes infos), il est plus difficile d’observer les autres (la localisation influe beaucoup, tout comme le type de bien, et les moyennes n’ont guère de sens) (de plus les loyers ou rendements sont à pondérer de toutes les conditions commerciales des baux : qui assume quelles charges, franchises de loyers, etc.). Notons qu’il y a quand même des publications qui se réfèrent aux prix au m², aux loyers au m², aux rendements selon la localisation, etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#13 28/03/2014 11h16 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   39 

le volume permet tout de même d’anticiper une tendance à venir(du moins partiellement).

quand les volumes de ventes baissent on peut penser que c’est parce qu’il n’y a pas d’adéquation entre l’offre et la demande et qu’il va y avoir un ajustement si les venduers ne veulent pas rester scotchés.

celà dit,je rejoins carpediem,si les mises en chantiers s’effondrent c’est un élément de maintient des prix.

Pour l’automobile(comme pour toute activité industrielle) le volume permet de saturer les moyens de production. le cout marginal des voitures suplémentaires est minime et laisse une marge au constructeur.ça impacte fortement la rentabilité de l’entreprise


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#14 28/03/2014 12h05 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   51 

celà dit,je rejoins carpediem,si les mises en chantiers s’effondrent c’est un élément de maintient des prix - See more at: Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ?

>>> Hinhin allez donc dire ça aux espagnols où la construction est à l’arrêt depuis 5 ans et ou les prix se sont effondrés……

Hors ligne

 

#15 28/03/2014 14h43 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   39 

sauf que les espagnols ont construit à tour de bras sans se soucier de la demande(un peu comme certaines defisc en province mais de maniere bcp plus localisée en france)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

Hors ligne

 

#16 28/03/2014 14h58 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   22 

A mon humble avis mais je me trompe peut-être, le prix d’un bien immobilier est davantage lié au pouvoir d’achat qu’à la demande.
Si on veut faire un parallèle (malheureux), il y a sur terre un milliard de personnes qui souffrent de malnutrition et ce n’est pas pour cela que les prix alimentaires explosent car ces personnes là ont un pouvoir d’achat quasi nul…
Pourtant se loger et s’alimenter sont deux piliers incontournables.

Dernière modification par Bluegrass (28/03/2014 21h03)

Hors ligne

 

#17 28/03/2014 15h05 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   166 

Et le pouvoir d’achat, en terme d’immobilier, est très dépendant des taux d’intérêt. Une remontée des taux se traduit par une baisse quasi proportionnelle du pouvoir d’achat immo.

Hors ligne

 

#18 28/03/2014 17h37 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   220 

Pour compléter le propos de @Crosby une augmentation des taux de 1% actuellement en France correspondrait à 8 % d’acheteurs potentiels exclus du marché (source : analyse annuelle Crédit Agricole)

Dernière modification par DDtee (28/03/2014 17h37)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#19 28/03/2014 18h29 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   51 

Le marché suit l’offre et la demande  par définition et celles ci suivent les anticipations des acteurs. Dans le marché du logement constitué pour l’essentiel de particuliers ces anticipations consistent à un effet rétroviseur ou les gens anticipent simplement une poursuite de la tendance passée.

Rajouter à cela le fait qu’en économie on a les prophéties qui s’autoréalisent vous avez l’explication de ce cycle long  absolument délirant d’hausse des prix de l’immobilier qui a lieu en dehors de toute rationalité.

La ou ça se corse c’est que depuis deux ans les acteurs de ce marché ne peuvent continuer à agir pour des raisons exogènes comme les banques qui commencent à ouvrir les yeux et la hausse du chômage d’où la baisse des volumes. CQFD

Hors ligne

 

#20 28/03/2014 20h49 → Pourquoi les analystes immo regardent-ils surtout les volumes ? (immobilier de bureaux, transactions, volumes)

Membre
Réputation :   82 

En tout cas dans le neuf, vous inquiétez pas la correction arrive. Sur montpellier, le nombre de programmes qui se vendent pas est assez hallucinant. S’il n’y avait pas les OPAC/HLM pour acheter 30% de chaque immeuble, ça serait la bérézina.

Pour l’ancien mal placé, avec des défauts, cela dit c’est idem.

Et c’est pas parceque le taux est 0.5% plus haut ou plus bas que cela change vraiment profondément quelquechose. 4500e/m², ben quoiqu’il arrive faut les sortir dans le neuf…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech