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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/07/2012 12h15 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Réputation :   13 

Bonjour,
J’ai pour projet de faire un investissement locatif mais je ne sais pas comment faire pour arriver à l’autofinancement.

Voici tout d’abord ma situation :

Age : 28 ans
Revenu annuel : 32 000 net (avant impôt sur le revenu)
Cash : 42 000 euros

Voici l’investissement que j’ai repéré :
Cet appartement se trouve en banlieue Parisienne (25 minutes de Paris) et se situe très près de la gare (1 minute à pied) sans avoir de nuisance (3 étage + rue qui n’est pas la plus passante). Le bien est donc recherché et ne devrait pas être trop difficile à louer.

Prix de l’appartement : 129 000 € affiché (j’aimerais faire une proposition à 125 000 €)

Le bien est loué et possède les caractéristiques suivantes :
Taxe foncière : 934 €

Charge copro : Annoncé à 2200, l’agence me dit qu’on peut facilement retirer 30% sur cette prévision. Il s’agit d’une nouvelle copropriété donc le syndic est nouveau et demande beaucoup pour être sur d’avoir assez et régularisera surement à la baisse à la fin de l’année. Il s’agit d’une petite copropriété de 5-6 appartements et il n’y a pas d’ascenseur.
Je vais donc considérer : 2 000 €

Loyer : 771 + 65 charge => 10032 €
Impôt sur le revenu supplémentaire+ CSG + CRDS = 3040 € (estimation fait en prenant le régime avec abattement forfaitaire de 30% sur une simulation impot.gouv 2012)

J’arrive donc à environs : 10032 -3040 -2000 – 934 = 4068 € de revenu net/ans dégagé par l’opération

Financement :

Prix du bien : 125 000 €
Frais de notaire : 8 900 €
Prix total : 133 900 €
Apport : 42 000 €
Emprunt à réalisé : 91 900 €

Une petite simulation sur Boursorama me donne (je me suis allé voir aucune banque):

691.63 € sur 14 ans
554,57 € sur 20 ans
Sur 14 ans : 691,63 *12 = 8299,56
Sur 20 ans : 554,57*12= 6654,84 €

Cash flow générer par l’opération :
4068 € - 6654,84 € = - 2586,84 €

J’arrive donc à un cash flow négatif alors que j’apporte presque 30% du financement en cash et que le rendement brut au départ est plutôt correct (10032/133900 = 7,5 %)

Ma question est donc : Comment arrivez-vous à l’autofinancement sur vos achats locatif ? Y a-t-il des erreurs dans mon étude ?

Dernière modification par skype (20/07/2012 12h17)

Mots-clés : investissement locatif

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#2 20/07/2012 13h35 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Réputation :   -3 

Bonjour,

Un bon investissement doit avoir un cashflow positif et il se joue à l’achat (bien négocier le prix), sinon vos calculs me semblent bons.

Alexandre


Mon blog sur la bourse à long terme : http://laboursealongterme.com/

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#3 20/07/2012 14h15 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Bonjour,

les calculs sont cohérents, toutefois je partirai plus sur 10k€ de frais de notaire. Cela ne change pas trop la donne car votre projet ne pourra pas s’autofinancer (désolé!), il vaut mieux à la base avoir un rendement brut >10%.

D’autre part je n’investirai jamais autant de cash dans une seule opération, l’objectif est plutôt de tout emprunter auprès de la banque, vous ne réglez à la limite que les frais de notaires.

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#4 20/07/2012 14h29 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Réputation :   39 

Je trouve la taxe fonciere tres elevee pour une si petite surface en dehors de Paris.
Avez-vous enlevé ta TEOM qui est a la charge de votre locataire ?

De meme les charges sont extremement elevées. Mais cela est peut etre du au faible nombre de logements qui se partagent des gros postes (ravalement?) mais bon, sans ascenceur et sans gardien, ca fait cher de charges au m² !

Avez-vous vérifié que l’abattement forfaitaire de 30% vous est bien favorable ? Rien n’est moins sur avec un pret sur 20ans…
essayez en divisant mettant votre apport a 20000 et en prenant un pret de 20000 supérieur. La mensualité sera supérieure, les interets aussi, et vous pourrez "économiser" sur votre impot supplémentaire qui, avec 3k€ l’an, vous ponctionne qd meme de 250€ par mois…

Pour affiner un peu votre calcul, n’oubliez pas d’ajouter l’assurance PNO.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#5 20/07/2012 15h00 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Bonjour,

S’agit il d’un studio, 2 pièces ou 3 pièces ?
Quel est le prix au m2 pour un appartement à 25 min de Paris ?

Cdt,

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#6 20/07/2012 15h13 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Bonjour et merci pour vos différentes réponses rapide.

@lemouz :

Votre raisonnement est juste. Connaissez vous une calculette (ou un calcul) qui permet d’évaluer les intérêts d’emprunt à un instant T? (je ne suis aller voir aucune banque. J’essaie pour le moment de voir si le projet et bon ou non).

Les frais de copropriété sont difficile à évaluer étant donner que la copropriété est nouvelle. Peut être qu’ils seront moins important au final mais c’est pour le moment ce qu’ils demandent (avant réajustement annuel). A noté aussi que le chauffage est collective et compris dedans.

En ce qui concerne les charges récupérable, c’est environs 65 euros (je les ai concidéré dans mon calcul : 771 + 65 euros de louer mensuel).

@FredBD :

Il s’agit d’un 52m2 (3 pièces) avec garage. En ce qui concerne le prix, c’est comme partout, c’est assez variable suivant l’endroit où l’on se situe.
Pour un bien se trouve à coté de la gare comme le bien qui m’intéresse, la fourchette serait entre 2300 et 4000 euros/m2 (sans parking) suivant la rue et l’état de l’appartement.

Dernière modification par skype (20/07/2012 15h23)

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#7 20/07/2012 15h42 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Re-bonjour,

Je trouve la négociation actuelle un peu basse (de 129000 à 125000)

Le bien est dans une agence ?

Si oui, essayez de demander si le vendeur est prêt à baisser le prix et de combien.
Les agents immobilier donnent souvent la réponse.

Alexandre


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#8 20/07/2012 15h57 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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@trader202 : Vous avez raison. Il ne s’agit pas d’une grosse négociation. Pour autant, ce n’est pas du tout sûr qu’elle passe.

Le bien est (pour moi) en dessous du marché et le propriétaire est déjà plusieurs fois diminué ces prétentions (il a été mis en vente à 154 000 il y a environs 6 mois. J’avais abandonné l’idée trouvant l’affaire peu rentable au final et pas forcement dans le bas du marché alors que le marché était baissier).

Ce qui m’intéresse n’est pas tant d’avoir une grosse réduction mais le meilleur prix possible. Je préfère quelqu’un qui a mis un produit dans la fourchette baisse et qui est retissant à négocier à quelqu’un qui est dans la fourchette haute et qui me fait -20%.

En l’occurance, je pense que 125 000 est un très bon prix pour ce bien.

Dernière modification par skype (20/07/2012 16h01)

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#9 20/07/2012 16h28 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Pour les intérets, ils varient chaque mois. Mais bon, je compte en général la moitié de la mensualité. Ca donne un bon ordre d’idée sur les 4-5 premieres années.

Petit site sympa (je n’ai pas vérifié le calcul des valeurs mais j’ose espérer que c’est pas faux) : Calculette de prêt : calcul d’intérêt d’emprunt
si on part sur 270€ d’interets, ca fait 12*270=3240. Rien qu’avec ca, on atteint les 30% dse revenus locatifs. Donc avec charges et tout le toutim….c’est parti pour une faible imposition voire un déficit !


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#10 20/07/2012 16h29 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Autant placer vos 42000€ à 6 ou 7%.

Personnellement j’ai un 1er filtre sur le rendement brut, je cherche 12%, je ne regarde pas en dessous de 10%. Ensuite je regarde le rendement net, si charges et TF sont exagérées (ce qui est le cas ici) ça plombe le rendement net, qui ne doit pas être inférieur à 7% pour que le cash flow soit positif.

Pour optimiser cet investissement, il faut baisser le prix (peu importe qu’il ai deja baissé, ca veut dire qu’il n’y a pas d’acheteur, ca vous mets en position de force), étudiez bien les charges (et utilisez cet argument) mais un AI qui dit qu’elle vont baisser, je n’y crois pas. Enfin, empruntez sur 25 ans pour améliorer le cash flow.


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#11 20/07/2012 16h59 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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En région parisienne, 12% brut est pas facile a trouver.
Surtout si on souhaite acheter un bien pas trop loin de chez soi comme il est coutume de faire pour limiter les frais de gestion

A mon avis, trouver un bien avec trésorerie positive après IR (suffisament pour provisionner qq menus travaux d’entretien/rafraichissement, à ce propo, petit aparté : comment les évaluez-vous …ou plutôt les provisionnez-vous ?) est un début raisonnable pour se faire à la gestion immobilière et acquérir de l’expérience (ainsi que commencer à se constituer des contacts, un réseau…)

Edit : je précise que je ne me suis pas encore lancé (mon seul bien en location est mon ancienne RP) et donc mes conseils ne sont que purs théoriques

Dernière modification par lemouz (20/07/2012 16h59)


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#12 20/07/2012 17h10 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

Membre
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Bonjour,
Il est clair que dans votre cas, il faut déclarer en frais réels.
Sans vouloir me faire de la pub, je vous invite à vous inscrire sur mon blog. Vous pourrez télécharger un simulateur excel permettant de calculer le cash-flow généré par votre investissement. Il est entièrement paramétrable et vous vous rendrez vite compte de la situation.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#13 20/07/2012 17h13 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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@lemouz :
En région parisienne (sauf très lointaine), les seuls biens que vous trouverez à 12% brut, ou même en autofinancement (sur le papier, car la réalité risque d’être bien différente) seront des biens très mal situés ou/et "à problème".

Pour évaluer les montants des intérêts chaque année, utilisez Excell….

@ZX-R6 :  "placer vos 42 k€ à 6 ou 7%" (net de tout), je connais BEAUCOUP de monde qui en serait très satisfait (y compris ceux qui prêtent à 4 ou 5 % avec une hypothèque ou similaire en garantie). Hélas, ça ne semble pas vraiment facile à trouver.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#14 20/07/2012 17h35 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

Membre
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@GoodbyLenine

+1 sur les rentabilités en IDF, ça fait bien 6 mois que je regarde et à part les biens avec 300€ de charges de copro mensuelles (résidences sénior) ou autres viagers…

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#15 20/07/2012 17h56 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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skype a écrit :

En l’occurance, je pense que 125 000 est un très bon prix pour ce bien.

Skype, le bon prix est celui de la transaction, une fois l’acte de vente avalisé chez le notaire.
ne vous bloquez pas. Faites une proposition vous permettant d’être satisfait de votre investissement.
Je retiens ce que j’ai lu plusieurs fois. Mieux vaut retarder un investissement de quelque mois pour en trouver un meilleur, que de le regretter pendant longtemps.
cordialement

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#16 20/07/2012 18h11 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Réputation :   224 

GoodbyLenine a écrit :

@lemouz :
En région parisienne (sauf très lointaine), les seuls biens que vous trouverez à 12% brut, ou même en autofinancement (sur le papier, car la réalité risque d’être bien différente) seront des biens très mal situés ou/et "à problème".

Pour évaluer les montants des intérêts chaque année, utilisez Excell….

@ZX-R6 :  "placer vos 42 k€ à 6 ou 7%" (net de tout), je connais BEAUCOUP de monde qui en serait très satisfait (y compris ceux qui prêtent à 4 ou 5 % avec une hypothèque ou similaire en garantie). Hélas, ça ne semble pas vraiment facile à trouver.

Allons, 6 ou 7 % (brut) n’est pas trop compliqué à trouver quand même. Je ne parle pas de fonds garantis bien sur mais d’investissement sur actions de rendement. Il y a un risque, tout comme en immo.


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#17 20/07/2012 19h02 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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L’agence vous dit 2200€ /an de charges syndic .
le locataire 65*12=780€ le locataire paye donc environ 35% et donc vous payez 65%!!

En général c’est plutôt 66% le locataire et 33% le copropriétaire.
Il faudrait plutôt mettre 120€ de charges locatives
Essayez d’avoir l’état de répartition de l’année dernière pour avoir le montant des charges locatives et propriétaire.

Dernière modification par Kool31 (20/07/2012 19h03)


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#18 20/07/2012 19h17 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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J’ai tester votre projet immobilier sur mon tableur qui indique 6.91% de rendement brut 5.26% net.

Ceci est déjà du avec les charges syndic. En provision 125€ pour le locataire par moi on obtient 5.80% net.
Je trouve l’estimation du notaire optimiste. en général je provisionne 9% ce qui donne 11250€ à la place des 8900€ que vous prévoyez.

En optant pour la location meublée vous devriez réussir à ne pas payer d’impôt supplémentaire donc votre cash flow serait :

(771*12) - 1420 (charges propriétaire) - 790 (TF) - 120 (assurance PNO) - 554.57*12 (crédit) =
9252-1420-790-120-6654.82 = 267.18€ de cash flow positif

Y a t’il une erreur dans mes calculs?


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#19 20/07/2012 19h24 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Oui, les rendements ont fondus en île de france. Certains bouquins(elise franck,olivier seban) ont été écrits dont les "methodes" reposent entiérement sur des rendements qui ont disparus et des plus values qui ne risquent pas de se reproduire…

Je ne dis pas que ces investisseurs n’ont pas fait de bonnes affaires, mais tout les chiffres qu’ils citent sont désormais erronés…

Il faut en finir avec cette naiveté qu’ont certains de croire que les rendements passés existent encore…

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#20 20/07/2012 19h32 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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lionelo a écrit :

Il faut en finir avec cette naiveté qu’ont certains de croire que les rendements passés existent encore…

Si vous parlez de moi (vu que j’ai parlé de 12% brut) je vous conseille vivement de lire mes différents posts sur ce forum. Je me suis lancé suite à la lecture du bouquin d’Elyse Franck, et c’est certain que ses chiffres sont farfelus aujourd’hui, mais les bonnes affaires existent encore (mais il faut chercher!) Et des qu’on sort de Paris, les rendements à 2 chiffres sont légion.


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#21 20/07/2012 19h37 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Allons, 6 ou 7 % (brut) n’est pas trop compliqué à trouver quand même. Je ne parle pas de fonds garantis bien sur mais d’investissement sur actions de rendement. Il y a un risque, tout comme en immo.

Le rendement brut, on s’en "fiche" un peu, seul le net a réellement de l’importance.

Kool31 a écrit :

Je trouve l’estimation du notaire optimiste. en général je provisionne 9% ce qui donne 11250€ à la place des 8900€ que vous prévoyez.

le site www des notaires de Paris  contient un simulateur de ces frais .
Leur % est en fait variable (du fait de certains frais fixes ou presque), et plus faible pour les montants d’acquisition plus élevés.


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#22 21/07/2012 01h28 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Et des qu’on sort de Paris, les rendements à 2 chiffres sont légion.

Je suis bien d’accord, il n’est pas très difficile de trouver du 10 à 12 % brut et 7,5% à 8,5% net (hors impôts) en province.

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#23 21/07/2012 06h05 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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skype a écrit :

Le bien est (pour moi) en dessous du marché et le propriétaire est déjà plusieurs fois diminué ces prétentions (il a été mis en vente à 154 000 il y a environs 6 mois. J’avais abandonné l’idée trouvant l’affaire peu rentable au final et pas forcement dans le bas du marché alors que le marché était baissier).

Pourquoi ne s’est il pas vendu à 154.000 même avec une négociation ?

Etait il trop cher ou est-ce qu’il y a un défaut ( emplacement , accès , nuisance etc …) qui le rend pas vendable facilement ?

Attention aux biens qui ne partent pas vite…..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#24 21/07/2012 06h10 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Autant placer vos 42000€ à 6 ou 7%.

Personnellement j’ai un 1er filtre sur le rendement brut, je cherche 12%, je ne regarde pas en dessous de 10%. Ensuite je regarde le rendement net, si charges et TF sont exagérées (ce qui est le cas ici) ça plombe le rendement net, qui ne doit pas être inférieur à 7% pour que le cash flow soit positif.

Pour optimiser cet investissement, il faut baisser le prix (peu importe qu’il ai deja baissé, ca veut dire qu’il n’y a pas d’acheteur, ca vous mets en position de force), étudiez bien les charges (et utilisez cet argument) mais un AI qui dit qu’elle vont baisser, je n’y crois pas. Enfin, empruntez sur 25 ans pour améliorer le cash flow.

Je suis d’accord avec vous ZX-6R et sur votre remarque.
Par contre trouver un placement à 6 ou 7 % , je vous remercie de nous indiquer ou il est possible de trouver un tel placement.

Concernant l’immobilier est une rentabilité de 12 % brute cela devient très difficile à trouver dans des biens en copropriété.

Par contre La meilleure rentabilité est dans l’immeuble de rapport.

Philippe


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#25 21/07/2012 06h15 → Investissement locatif et autofinancement ? (investissement locatif)

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Kool31 a écrit :

En optant pour la location meublée vous devriez réussir à ne pas payer d’impôt supplémentaire donc votre cash flow serait :

C’est un trois pièces …..on ne peux pas meubler de grandes surfaces hormis les studios et les  T1 point de salut dans le meublé …….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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