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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/02/2012 14h15 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   65 

Bonjour à toutes et à tous,

J’ai une question à laquelle je n’ai pas de réponse fiable et je fais appel à votre expérience.

Lorsqu’il est réalisé des acquisitions immobilières, soit en physique soit en SCPI et que les revenus tirés de ces biens sont supérieurs aux mensualités, au bout de combien de temps ou de nombre de biens la banque arrête t’elle généralement de nous suivre ?

Je me pose la question pour une personne qui gagne 2 000€ net par mois après impôts, propriétaire de sa résidence principale (sans aucun crédit dessus) qui souhaite acheter des apparts ou autre, à partir de quand la banque dit elle STOP lorsque les biens s’autofinances ?

je me pose la question car dans mon entourage famialial ou professionnel j’ai eu à constater des réponses très différentes à revenus égaux.

Merci d’avance pour vos retours d’expérience.

Max

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#2 24/02/2012 14h27 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   224 

Par expérience personnelle, j’ai envie de vous dire que la banque n’a pas de limite.

Crédit logement a des limites, et il faut hypothéquer les biens à partir d’un certains montant car credit logement refuse votre dossier quand vous avez beaucoup de prets en cours.


Left the Rat Race in 2013

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#3 24/02/2012 14h52 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   314 

ZX-6R a écrit :

Par expérience personnelle, j’ai envie de vous dire que la banque n’a pas de limite.

Crédit logement a des limites, et il faut hypothéquer les biens à partir d’un certains montant car credit logement refuse votre dossier quand vous avez beaucoup de prets en cours.

Même réponse

Allez voir d’autres banques si vous sentez un blocage

Si vous avez des problèmes passez par une autre banque sans faire de domiciliation de revenus comme crédit immobilier de France

Privilégiez les crédits amortissables pour l’immobilier cela évite des surprises décuplés sur plusieurs crédits d’autant plus que les loyers augmentent alors que votre mensualité de remboursement ne bouge pas voir même diminue avec l’inflation

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#4 24/02/2012 14h56 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Modérateur
Réputation :   1084 

Comme dans votre entourage, les banques vous donneront sans doute des réponses variées, en fonction de différents critères, à votre niveau comme au leur.  Je ne pense pas qu’il existe une règle unique et simple sur ce point.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 24/02/2012 14h58 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

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Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

On me dit souvent que pour rassurer le banquier il faut apporter dans chaque opération environ 20% du prix plus des frais, c’est exact ?

Merci d’avance.

Max

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#6 24/02/2012 15h06 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   

Notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne pense pas. Il faut que vous ayez des actifs liquides pour garantir vos crédits. Comment garantissez-vous le paiement des mensualités si deux ou trois de vos biens sont en vacance locative ?

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#7 24/02/2012 15h10 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   65 

Ben7 a écrit :

Notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne pense pas. Il faut que vous ayez des actifs liquides pour garantir vos crédits. Comment garantissez-vous le paiement des mensualités si deux ou trois de vos biens sont en vacance locative ?

C’est bien là que votre expérience m’intéresse, à partir de combien d’affet de levier la banque dit STOP car elle y voit un risque trop grand.

Max

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#8 24/02/2012 15h20 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

Membre
Réputation :   

Notariat76 a écrit :

C’est bien là que votre expérience m’intéresse, à partir de combien d’affet de levier la banque dit STOP car elle y voit un risque trop grand.

C’est là que mon expérience s’arrête smile Je ne saurais pas vous répondre là-dessus.

Par contre il me semble qu’en tant que particulier, vous devez respecter la limite de 33% de taux d’endettement (ou 30% ?). Ce qui correspond à 667€ (si on prend 33%) dans votre cas.

Multiplier les opérations en auto-financement n’est pas possible à l’infini.

Imaginons que vous trouviez un bien, dont vous percevez 300€ de loyers nets par mois et dont le crédit vous coûte 300€ par mois également.

Vos revenus : 2300€
Capacité d’emprunt : 0.33 x 2300 = 759€
Emprunt en cours : 300€
Il vous reste : 459€ de disponible pour renouveler l’opération.

Deuxième bien (identique) auto-financé :

Vos revenus : 2600€
Capacité d’emprunt : 0.33 x 2600 = 858€
Emprunt en cours : 2 x 300 = 600€
Il vous reste : 258€ de disponible pour renouveler l’opération.

Votre capacité d’emprunt diminue au fur et à mesure, donc dans votre cas, et sans garantie supplémentaire (nantissement d’AV par exemple) vous pouvez cumulez peut-être deux voire trois opérations.

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#9 24/02/2012 15h47 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

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notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne connais pas votre parcours en immobilier mais ne vous emballez pas….
Car sur le papier c’est toujours bien mais ensuite vous serez confrontés aux problèmes suivants :
- impayés + frais d’huissier
- vacances locatives
- dégradations
- charges
- impositions

Imaginez que sur votre projet un tiers des 10 biens ne vous rapporte rien en loyer et vous coûtent en charge …
Vous pouvez tenir financièrement ???

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#10 24/02/2012 16h01 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

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Philippe30 a écrit :

notariat76 a écrit :

Ok, donc dites moi si je raconte une énormité mais penssez-vous qu’il soit possible d’acheter 10 biens de 50K€ en autofinancement avec 2 000e net par mois après impôt en étant proprio de sa résidence principale ?

Je ne connais pas votre parcours en immobilier mais ne vous emballez pas….
Car sur le papier c’est toujours bien mais ensuite vous serez confrontés aux problèmes suivants :
- impayés + frais d’huissier
- vacances locatives
- dégradations
- charges
- impositions

Imaginez que sur votre projet un tiers des 10 biens ne vous rapporte rien en loyer et vous coûtent en charge …
Vous pouvez tenir financièrement ???

Philippe

Ho, c’est à titre de renseignement, je ne gagne pas encore cette somme et je ne suis pas proprio de ma résidence principale !

Mais la réponse à la question m’intéresse beaucoup.

Max

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#11 24/02/2012 16h29 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

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Pour les apports pour ma part ce n’est pas le cas
1er appart : 75120€ de crédit + 3000€ d’apport >> 4% d’apport
2eme appart : 60182€ de crédit + 5858€ d’apport >> 9.7% d’apport
3eme appart : 34000€ de crédit + 4000€/5000€ d’apport >> 11.7% d’apport

Au fur et à mesure des biens le montant d’apport doit augmenter pour que le dossier passe.
Au niveau des banques: le 1er a été dans la banque X, le 2eme a été dans la banque Y car X m’a refusé, le 3eme X et Y m’acceptent

Plus tu aura d’apport et plus ton taux sera intéressant et tu aura du poids dans les options.
Exemple pour un prêt < 80000€ dans la banque Y la grille est celle-ci :
4.85% sur 25 ans sans apport, 4.65% avec 10%, 4.40% avec 20% d’apport


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#12 24/02/2012 16h41 → Investissement locatif : plafond de crédit mm si autofinancement ?

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Réputation :   14 

Bonjour,

Je suis moi meme confronté à ce probleme.

Je ne connait pas toute les banque, mais à la BQ Postale, le calcul investisseur est le suivant:

s = Salaire net
r = loyer de votre résidence si vous etes locataire
l = loyer brut du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons l1, l2, …)
c = credit du bien mis en location (si plusieurs bien nous les appellerons c1, c2, …)

r + c1 + c2 + …
__________________ x 100 = T

s + l1x0.8 + l2x0.8 +…

si T > 25, la BQ Postale ne finance pas !

Dernière modification par dkee34 (24/02/2012 16h46)


La liberté, c'est avoir d'autres solutions possibles, à peine moins bonnes que la premiere.
Ce n’est pas parce que les choses sont difficiles que nous n’osons pas, c’est parce que nous n’osons pas qu’elles sont difficiles.

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