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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 27/06/2012 10h51 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Bonjour tout le monde,

je suis tout nouveau sur ce site ainsi que dans ce monde de l’investissement locatif, et donc j’ai quelque question à vous poser.

Je vous avouerai que ça fait un moment que je lorgne et m’intéresse au possibilité d’autofinancement d’un immeuble de rapport!

J’ai commencé à visiter quelque immeubles (il y en a un qui sort du lot!), du coup je me suis mis à la vitesse supérieur en essayant de calculer la rentabilité net net!

Et je me suis aperçu qu’il y avait des paramètres que je n’avais pas pris en compte, telle que l’impôt sur le revenu foncier…

De ce fait je me pose la question, est-ce réellement possible que mon immeuble s’autofinance ou ai-je loupé quelquechose???

Car si j’ai bien tout suivie, pour simplifier je vais partir d’un exemple chiffre, l’immeuble qui m’intersse avec négo peut se vendre à 160.000€ + frais de notaire environ 12.000€.
C’est un immeuble composé de 4 studio nu + 1 dépendance amménagable.
Revenu loc. mensuel: 1500€ ( 18.000 annuel)
Mensualité du pret: 1050€ ( avec assurance DIM soit 12.600€)
Taxe foncière: 950€
CSG et CRDS : 12% du revenu loc. soit 12% de 18.000-12.600 = 648 €
Impot sur le revenu foncier : 30% du revenu loc. soit 1.620 €
Assurance du bien : 240€
Surplus sur l’impôt sur le revenu 800€

Donc pour suivre mon raisonnement,

18.000-12.600-950-648-1.620-240-800 = 1.142

Par calcul, ma trésorerie sera positive de 1.142€

Ai-je bien tout compris?
Ai-je oublié quelquechose?
Comment peut-on diminuer les charges?
Mon projet, est-il viable?

Je sais que cela fais beaucoup d’une traite mais mon cerveau fuse dans tous les sens!

Dans l’attente de vos reponses !

Mots-clés : autofinancement, immeuble de rapport, investir

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#2 27/06/2012 11h00 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Il y a à priori une erreur dans le calcul de votre revenu foncier imposable. Vous devez déduire les intérêts d’emprunts seulement et non la totalité de la mensualité du crédit. Par contre, vous pouvez en déduire la taxe foncière, l’assurance du bien, les éventuels travaux etc…

Dernière modification par julien (27/06/2012 11h02)

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#3 27/06/2012 11h18 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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A d’accord, Donc l’impôt foncier est en fait de (18.000-6.800-950-240)*0.3 = 3.003€

Et ma trésorerie est du coup de : 18.000-12.600-950-648-3.003-240-800 = -241€

Je suis donc en finalité en déficit de 241€

Est-ce correct comme calcul?

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#4 27/06/2012 11h30 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Ce que vous appelez "l’impôt foncier" est en fait la même chose que ce que vous appelez "impôt sur le revenu" (IR), ou alors je n’ai pas bien compris ce que vous mettez derrière votre "Surplus sur l’impôt sur le revenu 800€ ".

Vos revenus foncier (net : loyer - charges, dont les intérêts d’emprunt par exemple) s’ajoutent à vos autres revenus, pour le calcul de votre IR.

Sinon, CSG et CRDS sont à un peu plus que 12% à présent (15.5% me semble-t-il).


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#5 27/06/2012 11h43 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Je suppose que Pikko doit regarder le surplus d’impôts sur le revenu engendrés par les revenus fonciers de cette opération immobilière par rapport à son IR payé jusque là sur ses autres revenus (sans cette opération), d’où l’utilisation directe de son taux marginal d’imposition pour le calculer.
Le tout ayant pour but au final de calculer le surplus/déficit de tréso procurée par ladite opération prise isolémment

Dernière modification par julien (27/06/2012 11h43)

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#6 27/06/2012 12h12 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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oui voilà Julien, c’est exactement ça ce que j’appelle surplus sur l’IR!

Et donc y a t’il possibilité d’augmenter la trésorerie, et si oui quel sont les moyen?

Et deuxième question je suis français mais résident belge, donc dois-je payer la CSG et la CRDS?

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#7 27/06/2012 12h52 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont maintenant de 15.5%. Je pense qu’il y a une erreur dans votre calcul (vous retirez la part de capital de vos mensualités).

La base de calcul est dans votre exemple : Loyer bruts –Taxe foncière – Assurance – Intérêts d’emprunt. Donc : 18000-950-240-6800 = 10010*0.155= 1551.55 € de PS pour la 1er année

Cependant, si vous êtes non-résident fiscal français, vous êtes exonérés des prélèvements sociaux même si vos revenus fonciers restent imposables en France pour un immeuble situé en France.

Enfin, vous avez peut être oublié certains postes de charges :

- Charges non récupérables auprès des locataires
- Travaux d’aménagement /de mise aux normes

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#8 27/06/2012 13h18 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Donc en résumé cela fait:

18.000-12.600-950-3.003-240-800 = 407€

J’ai un benef de 407€

L’immeuble n’a aucune prévision d’amménagement…

Mais imaginons que je fais 1.000€ de travaux, es-ce totalement déductible?
Je payerai du coup seulement 2.003€

Es-ce rentable l’immeuble de rapport, es-ce risqué?
Y a t’il des astuces?
On m’a parlé de SCI, change t’il le mode de calcul?

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#9 27/06/2012 13h56 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Les travaux sont déductibles de votre base imposable, pas de vos impôts.

Toujours dans votre exemple, la base imposable devient en comptant 1000€ de travaux :

18000-950-240-6800-1000= 9010

Donc pour un impôt de 30 % : 9010*0.3 = 2703

La SCI est théoriquement une société transparente fiscalement, vous êtes imposés à l’IR pour les revenus de votre SCI. Dans ce cas, aucune utilité pour diminuer l’imposition sur vos revenus fonciers.

Il est possible de demander à ce qu’une SCI soit soumise à l’IS mais vous y perdez certains avantages comme l’exonération des plus values après 30 ans (actuellement …) . Vous y gagnez par contre la possibilité d’amortir le bien et un taux éventuellement réduit par rapport à l’IR  ( 15% d’IS  pour moins de 38K de bénéf).

La SCI est généralement plébiscité pour organiser des transmissions / protection du conjoint à coût réduit.

Ça se simule … dans la mesure de la "prédictibilité" de l’évolution de la réglementation !

Dernière modification par bloom (27/06/2012 13h57)

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#10 27/06/2012 14h31 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Vous devez calculer 2 choses :

- Le rendement net (net après impot), qui vous indique combien vous gagnez ou perdez par mois dans l’absolu.

MAIS

- ne pas oublier les "flux de trésorerie" mensuel! (incluant le remboursement du capital)

Car si vous ne comptez pas le capital que vous remboursez, vous allez tomber sur un résultat net positif mais en réalité votre compte en banque diminuera tous les mois (votre emprunt aussi)

Un rentier doit raisonner en flux de treso.

Si vous empruntez à 4%, et que ça vous rapporte du 4% net (après impôt), vous remboursez quand même le capital, donc "perdez de l’argent" sur votre compte courant (que vous gagnez en réduction de votre emprunt)

Un investissement locatif doit couvrir aussi le capital, et dans l’idéal il doit rester encore une marge.

Un crédit de 4% est couvert par une renta nette de minimum 7% pour mes apparts. Ca doit pas beaucoup varier chez les autres. Donc il faut trouver en renta brute minimum du 9%.


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#11 27/06/2012 14h34 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Bonjour Pikko,

Dans vos simulations vous pouvez ajouter :

- les frais de sûreté pour le prêt (hypothèque, crédit logement, …)
- les frais de dossier d’emprunt
- Le montant des premiers travaux (installation de compteurs d’eau individuels, changement des mécanismes de chasse d’eau, petites réparations)
- les vacances locatives (studio ou T1 = 1 mois par an, T2 = 1 mois tous les 2 ans, T3 = 1 mois tous les 3 an, etc.)
- L’inflation
- L’assurance GRL ou GLI

Quelques questions :
- avez-vous soustrait la TEOM dans les 950 de taxe foncière que vous indiquez ?
- eu égard à la date de paiement de la taxe foncière, à quelle date prévoyez-vous l’achat ?
- quel est le montant de votre prêt envisagé ? son taux ?

Pour mieux comprendre le traitement fiscal de la location nue, vous pouvez vous aider de la déclaration 2044 (cerfa N°10334*16) ou 2042 pour les SCI sur le site des impôts.

Pensez à utiliser la franchise partielle dans votre montage de prêt. (période pendant laquelle vous ne payez que les intérêts d’emprunt, le temps des premiers travaux plus quelques mois pour vous constituer une trésorerie de sécurité au cas où vous ne trouvez pas de locataires immédiatement après l’achat.)

Aidez vous d’excel pour faire vos simulations, sur plusieurs années et pas seulement la première.
J’ai mis les quelques informations que vous fournissez dans ma "moulinette" personnelle, c’est positif mais très très très limite. Disons qu’il faudrait que tout se passe bien, loyers ponctuels, aucun impayé, aucun travaux imprévu, pas de vacance locative entre deux locataires, une fiscalité qui ne dérape pas, … peu probable sur 15 ou 20 ans.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#12 27/06/2012 14h46 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Bonjour Pikko,

Désolé d’avance pour les autres, mais je vais faire un peu de pub pour moi :
J’ai réalisé un simulateur excel dont je me sers pour faire mes calculs, et je t’invite à l’essayer…
Il prend en compte absolument tous ces paramètres, y compris surplus d’imposition, cotisations sociales et travaux.

Tu peux le télécharger sur mon blog (lien au-dessus de ma signature) en t’inscrivant, il est gratuit
(tu pourras te désinscrire aussitôt après si tu le souhaites…)

J’ai passé ton bien au simulateur avec des estimations (durée de crédit et apport personnel) pour arriver à la mensualité que tu indiques.
J’arrive à une moyenne de -32 € net net par mois sur 10 ans (on peut paramétrer des hypothèses comme la revalorisation de l’indice IRL ou autre)

Sinon je ne peux que te conforter dans ton choix sur les immeubles de rapport (c’est ma principale stratégie)… Avec notre dernier achat, on génère 850 € net (impôts et CS déduits) par mois sans avoir fait aucun apport.
Au niveau des risques, il n’y en a pas plus que pour un appartement… au contraire, il y a moins de chances que vos 4 locataires arrêtent de payer en même temps !

Dernière modification par Siocnarf (27/06/2012 15h34)


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#13 27/06/2012 17h43 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Oulahhh!!! Que d’info!!
J’ai l’impression d’avancer à grand pas !!

Bloom =} Merci pour tes précisions! En effet j’avais pas compris la subtilité de la déduction des travaux!

ZX-6R =} Je pense que ma rentabilité brute est importante, mais cela n’engrange pour autant pas ou très peu de trésorerie j’ai l’impression…

Sky =} Dans l’idéale je voudrai avoir le bien en septembre (gros flux étudiant!)
           Qu’est que la TEOM
           Je ne connaissais pas le principe de franchise partielle, comment cela marche t’il exactement (ça à l’aire intéressant pour débuter!) mais par contre, ce principe ne nous bloque pas par la suite pour l’achat d’immeuble supplémentaire?

Siocnarf =} Je vais aller tester ton tableau !
                  Par contre je ne comprends comment comment tu génères une telle trésorerie, que manque t’il dans mon dossier? Ou quel est ton secret?

Je pense pourtant avoir trouvé un immeuble avec une bonne renta, ça m’a l’air compliqué de trouver beaucoup mieux…

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#14 27/06/2012 18h25 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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TEOM = Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères qui est une taxe récupérable auprès des locataires

Pour vous familiariser avec les charges récupérables et celles qui restent à votre charge :
Réparations locatives : Décret n°87-712 du 26 août 1987
Charges récupérables : Décret n°87-713 du 26 août 1987

Il vous suffit de demander la franchise partielle à votre "conseiller" financier, généralement 12 ou 24 mois.
Arguments à utiliser :
- conserver de la trésorerie pour réaliser les travaux,
- la franchise est de la durée des travaux que vous estimez à 12 ou 24 mois

Argument à éviter d’utiliser : vous constituer une trésorerie en cas de loyers impayés, en cas de travaux imprévus, sinon ils ne vous l’accorderont pas.

Cette franchise peut venir en plus de la durée initiale de votre prêt ou en déduction. Je suis partisan d’une durée de prêt la plus longue possible, mais cela ne semble pas être le cas de tous les investisseurs immobiliers heureux de ces forums.

Cette franchise partielle n’est en aucun cas un frein pour des acquisitions futures, bien au contraire, elle vous permet de constituer une trésorerie qui à l’avenir vous permettra d’avoir un apport plus conséquent pour une autre acquisition ou faire des travaux d’amélioration de votre patrimoine.

Pour info, ma moulinette calcule un rendement brut la première année de 10,78% avec une inflation à 2,3% et un taux d’occupation de 100%.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#15 27/06/2012 19h33 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Bonjour pikko,
Juste une petite remarque: ce projet n’est il pas un peu trop gros/compliqué pour vous faire la main?


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#16 27/06/2012 22h24 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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pikko a écrit :

Sionarf =} Je vais aller tester ton tableau !
                  Par contre je ne comprends comment comment tu génères une telle trésorerie, que manque t’il dans mon dossier? Ou quel est ton secret?

Il n’y a pas de secret… Immeuble de rapport de 8 apparts avec rentabilité brute de 14%…
Si tu vas faire un tour sur le blog tu trouveras plus de détails.


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#17 28/06/2012 12h55 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Sky a écrit :

Cette franchise peut venir en plus de la durée initiale de votre prêt ou en déduction. Je suis partisan d’une durée de prêt la plus longue possible, mais cela ne semble pas être le cas de tous les investisseurs immobiliers heureux de ces forums.

Nous sommes également partisans des longues durées.
Notre objectif quand nous achetons est de générer le plus de cashflow positif possible, sans mettre aucun apport. D’ou une durée de 25 ans sur nos 2 derniers achats.

Dernière modification par Siocnarf (28/06/2012 12h56)


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#18 28/06/2012 13h23 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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bonjour,

juste pour rebondir sur les propos de François et alimenter cette discussion de qualité, j’ai une autre optique :

comme je l’ai déjà précisé, je cherche des bien immobiliers pour placer du cash dispo et préparer une reconversion ou une fin de vie professionnelle actuelle anticipée dans 10 ans (peut-être).

du coup, je modélise en prenant un crédit sur une dizaine d’années (environ), histoire d’être juste à l’équilibre ou même de générer du déficit foncier sur le début du projet, afin de ne plus avoir de charges financières dans une dizaine d’années, quand j’aurai besoin de cash mensuellement.

indépendemment du fait que les taux d’intéret sont plus faibles sur du plus court et que le cout total de financement du bien est allégé.

je crois donc important de bien préciser quelles sont ses horizons de placement, ses besoins et ressources en cash sur la durée.

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#19 28/06/2012 23h35 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Bon j’ai eu 3 RDV bancaire aujourd’hui, les feux sont à première vu au vert!!!
Le seul hic pour l’une d’entre elle, c’est quelle ne finance plus à 110%…

J’ai appelé également le centre des expatrié de france, pour confirmation l’exonération sur la cotisation sociale. Et finalement j’ai deux bonnes nouvelles.
Première, j’ai eu confirmation de cette exonération
Seconde, pour les non résidents, jusqu’à 60.000€ de revenu foncier l’impôt foncier est de 20% et pas 30 ( youpi !!!! )

De plus je ne pouvais pas rester la dessus, en simulant sur le net des impôts, je me suis rendu compte, qu’en partageant le projet avec ma compagne, du coup on déclare seulement 50% du revenu locatif, cela ne nous faisait pas sauter de tranche! Du coup on avait un surplus sur l’IR de seulement une cinquantaine euros chacun soit 100€ au lieu de 800€!!!

Que de bonnes nouvelles   

Donc nouvelles règles, nouveaux calcul !!

(18.000-6.800-950-240)*0.2 = 2.002

18.000-12.600-950-2.002-240-100 = 2.108 €

Donc enfin de compte, ça me parait être un projet très intéressant !!

Ce fût une journée motivante et plus que rassurante !!!

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#20 29/06/2012 09h24 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Eh bien voilà de bonnes nouvelles !

Attention par contre, si à court terme vous prévoyez de vous pacser ou de vous marier votre imposition sera impactée puisque vous devrez faire une déclaration commune. En même temps, vous aurez 1 part supplémentaire… A calculer.

Tenez-nous au courant de votre projet…


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#21 04/07/2012 01h45 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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julien a écrit :

calcul de votre revenu foncier imposable. Vous devez déduire les intérêts d’emprunts seulement et non la totalité de la mensualité du crédit.

Il me vient une interrogation : en cas de baisse des prix immo, que devient le calcul du revenu locatif avant impôt d’un particulier, lorsque la valeur du bien diminue? Existe-t-il un régime fiscal permettant d’imputer la perte de valeur?

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#22 04/07/2012 10h11 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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Le revenu locatif n’a rien à voir avec la valeur du bien…!

Revenu locatif = loyer moins charges moins taxes (moins impôt si vous voulez)

mais on ne prend pas en compte la valeur du bien.


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#23 04/07/2012 20h13 → Immeuble de rapport : autofinancement de l'investissement ? (autofinancement, immeuble de rapport, investir)

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En fait je voulais dire, existe-t-il un régime fiscal qui permet à un investisseur locatif particulier de passer des dépréciations d’actifs? (comme un professionnel)

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