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#1 02/10/2010 19h44 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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Pour moi, il est évident que l’ANR droit compris n’a pas grand intérêt.
C’est l’ANR de liquidation (encore appelé hors droit) qu’il faut examiner et en particulier comparer au cours.
Car si la foncière veut vendre un actif immobilier, l’acheteur lui paiera le prix hors droit, bien sûr.
Les droits payés par cette foncière dans le passé quand elle a acquis cet actif n’ont qu’un intérêt purement historique.

A noter enfin que l’écart entre:
- patrimoine hors droit et patrimoine droit compris est compris entre 2% et 5 ou 6%,
- et que par conséquent, l’écart entre ANR hors droit et ANR droit compris est d’autant plus grand que la société est endettée (LTV élevé).

Voilà pourquoi les foncières très endettées ou les foncières un peu malhonnêtes sur les bords mettent parfois en avant leur ANR droit compris et essaient de cacher leur ANR hors droit, moins flatteur car moins élevé.

Depuis un an, on voit fleurir deux ANR censés être de liquidation:

- le vrai ANR de liquidation, où on met en mark to market (valeur de marché) à la fois les immeubles et la dette et ses instruments financiers de couverture (swap, cap)

- le faux ANR de liquidation, où il n’y a pas de mise à la valeur de marché de la dette et ses instruments financiers de couverture. Cela arrange bien les foncières qui ont à tort paniqué en S1 2008 quand elles ont vu les taux monter et donc swappé à ce moment leur dette à taux fixe, donc à un taux bien trop élevé par rapport aux conditions actuelles du marché. Mais ces swap les ont clairement appauvri, et d’autant plus qu’ils portent sur des sommes élevées et des durées longues. Il est normal que l’ANR reflète cela par une baisse.

Dernière modification par zirk (02/10/2010 19h56)

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#2 02/10/2010 20h43 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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Bonjour zParisien,

Comment faites vous pour savoir si l’ANR de liquidation publié par une foncière est valable ou non ? Le détail du calcul n’est pas communiqué me semble-t-il et les foncières ne publient pas forcément tous les éléments que vous citez dans leurs communiqués et rapports (je pense aux instruments financiers notamment).

Concernant l’ANR droits compris, j’ai lu (mais je ne sais pas quoi en penser) que son intérêt se faisait en cas de rachat d’une foncière par une autre, car dans ce cas le rachat s’effectue généralement à des prix proches de l’ANR droits compris.

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#3 02/10/2010 20h57 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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bibine222 a écrit :

Comment faites vous pour savoir si l’ANR de liquidation publié par une foncière est valable ou non ? Le détail du calcul n’est pas communiqué me semble-t-il et les foncières ne publient pas forcément tous les éléments que vous citez dans leurs communiqués et rapports (je pense aux instruments financiers notamment).

Pour les foncières françaises, toutes les infos nécessaires pour avoir le vrai ANR de liquidation figurent dans les rapports semestriel et annuel. En revanche, ce n’est pas toujours mentionné dans le communiqué de presse annonçant les résultats semestriel ou annuel. Il ne faut donc pas se contenter de lire le communiqué.

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#4 02/10/2010 22h13 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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Bonjour zParisien,

J’ai trouvé votre message initial intéressant du point de vue théorique et je me demande si je suis en mesure de le mettre en pratique.

Je constate en effet que les foncières nous tirent de leur chapeau 2 données cruciales:
1- l’ANR hors droits
2- la valeur d’expertise des immeubles

A partir de ces 2 éléments chacun d’entre nous essaie d’évaluer de manière plus ou moins fine la valeur d’une foncière avec une feuille excel et quelques ratios maison bien sentis.

Je suis surtout gêné par la valeur d’expertise des immeubles. En effet à quoi bon faire de fins calculs sur la valorisation d’une foncière si on n’est pas capable d’apprécier la qualité de l’expertise ayant évalué les immeubles !

Je ne sais pas si certains d’entre vous ont déjà eu à vendre un appart ou une maison en faisant évaluer leur bien par une agence immobilière. Pour ma part j’ai eu une différence de 30% entre l’évaluation la plus favorable et la moins favorable. Les rapports ont pourtant tous été rendus par des professionnels de l’immobilier.

Et bien maintenant imaginez qu’on ampute de 30% la valeur d’expertise des immeubles de votre foncière. Conserveriez vous vos titres dans de telles conditions ?

Avez vous des astuces pour se faire une idée de la qualité de l’expertise des immeubles pour les foncières ?

Pour en revenir à l’ANR hors droits le problème est différent. On nous sort un chiffre mais on peut le recalculer. Le problème étant qu’il faut des connaissances en analyse financière que je n’ai pas. Notamment je ne suis pas capable d’intégrer la valeur réelle de la dette et des instruments financiers de couverture dans une formule pour calculer un ANR. Existe-t-il des ressources sur le net qui expliquent ces notions basiques pour des débutants comme moi ?

Merci et à bientôt

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#5 02/10/2010 22h23 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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A propos d’ANR: on constate un écart généralement d’environ 6 % entre l’ANR de liquidation et l’ANR de reconstitution, ce qui se défend.
Mais chez Paref, l’écart atteint je crois 21 %. Quelqu’un sait-il pourquoi ?

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#6 02/10/2010 22h29 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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Frédéric a écrit :

A propos d’ANR: on constate un écart généralement d’environ 6 % entre l’ANR de liquidation et l’ANR de reconstitution, ce qui se défend.
Mais chez Paref, l’écart atteint je crois 21 %. Quelqu’un sait-il pourquoi ?

zParisien a répondu pour l’essentiel à cette question:

zParisien a écrit :

- et que par conséquent, l’écart entre ANR hors droit et ANR droit compris est d’autant plus grand que la société est endettée (LTV élevé).

En l’occurence la LTV de paref est de 70% donc très grande. L’effet de levier induit donc un écart important entre les 2 ANR.

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#7 02/10/2010 22h45 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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bibine222 a écrit :

Je suis surtout gêné par la valeur d’expertise des immeubles. En effet à quoi bon faire de fins calculs sur la valorisation d’une foncière si on n’est pas capable d’apprécier la qualité de l’expertise ayant évalué les immeubles !

C’est un "pb" que je soulève aussi dans les billets de 2009 sur les foncières cotées, sur le blog.

Aux États-Unis, dans les rapports on ne trouve jamais l’ANR, mais le fund from operations :
http://www.investinganswers.com/term/fu … ns-ffo-813

On met en avant le "flux", plutôt que l’actif.

Du coup après on peut calculer le FFO/capitalisation boursière, donc une sorte de PER, mais pour les foncières.

Mais le montant du flux ne renseigne par sur sa pérennité, la revalorisation du bien intrinsèque, les biens en construction, donc ça déplace un peu le pb… :-)

Tout comme l’ANR ne renseigne pas sur le montant du levier de la dette, ni sur la qualité du patrimoine…

Bref, c’est sans fin. Pour les valeurs françaises, on peut utiliser l’ANR et l’EV/Ebitda qui est donné par www.infinancials.com. Les deux mesures se complètent bien.

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#8 09/06/2011 15h07 → ANR de liquidation (hors droit) ou ANR droit compris ?

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zParisien a écrit :

Depuis un an, on voit fleurir deux ANR censés être de liquidation:

- le vrai ANR de liquidation, où on met en mark to market (valeur de marché) à la fois les immeubles et la dette et ses instruments financiers de couverture (swap, cap)

- le faux ANR de liquidation, où il n’y a pas de mise à la valeur de marché de la dette et ses instruments financiers de couverture. Cela arrange bien les foncières qui ont à tort paniqué en S1 2008 quand elles ont vu les taux monter et donc swappé à ce moment leur dette à taux fixe, donc à un taux bien trop élevé par rapport aux conditions actuelles du marché. Mais ces swap les ont clairement appauvri, et d’autant plus qu’ils portent sur des sommes élevées et des durées longues. Il est normal que l’ANR reflète cela par une baisse.

Pour compléter le message de zParisien, ce qu’il appelle le vrai ANR de liquidation est nommé "EPRA NNNAV hors droits" et ce qu’il appelle le faux ANR de liquidation est nommé "EPRA NAV hors droits".

On a donc 4 ANR :
- l’EPRA NNNAV hors droits
- l’EPRA NAV hors droits
- l’EPRA NNNAV droits inclus
- l’EPRA NAV droits inclus

Plus les foncières qui publient seulement ANR, sans faire référence aux règles de l’EPRA et donc sans préciser s’il est hors droit ou droits inclus et s’il prend en compte la valeur de marché de la dette & instruments financiers ou non.

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