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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/12/2011 17h32 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Administrateur
Réputation :   1313 

Les foncières US ou Canadiennes ne communiquent pas leur ANR.

Je vous propose un calcul tout simple pour donner une estimation de celui-ci.

Nous allons prendre comme exemple la société Realty Income, une foncière de mur de magasin.

Regardons les chiffres du dernier trimestre sur Yahoo! Finance.

Nous voyons un CA de 107,2 $M. Comme Realty Income ne fait aucune promotion immobilière et ne vend quasi jamais de propriétés, nous pouvons considérer que ce CA est en fait le montant des loyers.

Appliquons un taux de capitalisation pour estimer la valeur du patrimoine Immobilier.

Sur le site Real Capital Analytics, nous trouvons pour les centres commerciaux US des taux de capitalisation qui vont de 6,64% à 7,65% selon la ville.

Prenons un taux moyen de 7%.

Il suffit alors de prendre nos loyers trimestriels de 107,2 $M, multiplier par 4 pour avoir une base annuelle et diviser par 7% pour obtenir un patrimoine immobilier de 5,6 $Md.

La dette nette, si nous prenons les chiffres de Yahoo! Finance est elle de 2,3 $Md (dette totale - actifs liquides + actions préférentielles).

L’ANR est donc de 5,6 $Md - 2,3 $Md = 3,3 $Md.

Realty Income a 133,2 M d’actions (hors préférentiel) en circulation, donc une petite division nous donne une estimation d’ANR de $29 / action.

Pour affiner le calcul, il faut s’assurer que le CA est bien uniquement constitué de loyers et qu’il n’inclue pas des ventes de bien (typiquement si on prend Gagfah, des biens sont vendus chaque trimestre).

Ensuite, tout repose évidemment sur le taux de capitalisation. Si vous le sous-estimez, l’ANR augmente mécaniquement. Si vous le sur-estimez, l’ANR diminue mécaniquement.

Si une société est diversifiée sectoriellement et géographiquement, il faut ventiler le loyer par différents multiples de capitalisation et faire une moyenne pondérée.

Au final, c’est à la fois très simple et compliqué si on essaye de faire un calcul de précision. :-)

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#2 24/12/2011 00h35 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Membre
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Bonjour,

Et merci pour cette bonne gymnastique de chiffres.

Petite remarque: pour les foncières avec un fort taux de vacance (ex: Gecilog avec 30%), il faudra faire un ajustement de l’ANR à la hausse. En effet, un immeuble vacant ne génère pas de loyer mais il a pourtant une valeur à comptabiliser dans les actifs de la société.

A ce propos petite question en passant que je traîne depuis quelques temps et qui peut trouver son application pour le calcul de l’ANR: savez-vous si les rapports d’expertise tiennent compte - un peu, beaucoup, pas du tout, ou ça dépend - de la vacance ou de la durée de bail d’un bien immobilier pour l’évaluer ?
Autrement dit, comment le rapport d’expertise va-t-il valoriser un immeuble A loué pour une longue période par rapport au même immeuble A vacant ? Du simple au double ? Faible différence ? Pas de différence ? Ca dépend ?

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#3 24/12/2011 09h52 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Administrateur
Réputation :   1313 

bibine222 a écrit :

Autrement dit, comment le rapport d’expertise va-t-il valoriser un immeuble A loué pour une longue période par rapport au même immeuble A vacant ? Du simple au double ? Faible différence ? Pas de différence ? Ca dépend ?

C’est une excellente question. On peut imaginer qu’une décote soit appliquée mais je n’ai pas l’information.

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#4 27/12/2011 07h28 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Membre
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Oui, c’est une question intéressante.
Ils se basent sur 2 critères:valeur patrimoniale et valeur de rendement.
Quand un immeuble n’est pas loué,le rendement c’est 0, donc la valeur de rendement en est affectée.
Elle est affectée différemment suivant la nature de la vacance ( arbitrage, travaux, pas de locataire potentiel ) et la durée de la vacance.
J imagine qu’ils utilisent des grilles normalisées ,mais je n’en sais pas plus.
Je vais essayer d’avoir l’ info

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#5 04/01/2012 16h36 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Membre
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InvestisseurHeureux a écrit :

Nous voyons un CA de 107,2 $M. Comme Realty Income ne fait aucune promotion immobilière et ne vend quasi jamais de propriétés, nous pouvons considérer que ce CA est en fait le montant des loyers.

(…)

Pour affiner le calcul, il faut s’assurer que le CA est bien uniquement constitué de loyers et qu’il n’inclue pas des ventes de bien (typiquement si on prend Gagfah, des biens sont vendus chaque trimestre).

Bonjour,

Je ne m’y connais pas vraiment en immobilier, et je me trompe peut-être mais quelque chose dans votre démonstration m’interpelle.

Le raisonnement qui consiste à dire que le CA d’une foncière qui ne fait pas de promotion immo correspond au montant des loyers me paraît juste.

Ceci étant dit, dans la comptabilité classique d’une société, la question des ventes de propriétés ou de biens n’a, il me semble, rien à voir avec le CA, puisque dans le cas d’une cession, le produit de cette cession n’y est jamais comptabilisé. On enregistre dans les produits exceptionnels une plus value de cession si tant est qu’il y en ait une, mais le produit total de la cession correspond à du cash qui ira se loger dans le tableau de flux de trésorerie et qui viendra diminuer l’actif immobilisé corporel du bilan tout en y augmentant le cash.

Qu’en pensez-vous ?

F.

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#6 04/01/2012 16h59 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Administrateur
Réputation :   1313 

foster a écrit :

Qu’en pensez-vous ?

Vous avez raison, j’ai abusivement parlé de CA car sous BusinessWeek pour les foncières il y a une seule ligne appelée "TOTAL REVENUES", comme vous pouvez le constater vous-même :
http://investing.businessweek.com/resea … ker=GFJ:GR

Les +Value de cessions sont normalement sous la ligne "Gain (Loss) on Sale of Assets" mais j’ai trouvé des cas un peu bizarres sur BusinessWeek qui me laissaient penser qu’on pouvait trouver d’autres choses sous "TOTAL REVENUES" que des loyers.

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#7 06/01/2012 18h54 → Calculer l'ANR d'une foncière cotée quand il n'est pas communiqué ?

Membre
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Le rapport annuel devrait théoriquement donner un peu de détails sur la contribution des différentes activités au CA. Je pense qu’il est intéressant de le consulter si l’on souhaite se faire une idée de l’ANR, plutôt que de se contenter des chiffres de Yahoo finance, par exemple.

En réalité, dans le rapport annuel d’une foncière, je serais surpris que ne soit pas clairement affiché le montant total des loyers récoltés durant l’exercice concerné.

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