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#1 30/03/2016 01h42 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Spin-off de la discussion Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar…

Une décote sur une foncière est quelque chose de normal. Il n’y a aucune raison pour qu’en moyenne , il n’y ait pas décôte sur les foncières.

Globalement, il y a 3 façons de résorber cette décôte:
1- Soit l’anr redescend vers le cours.
2- Soit le cours remonte vers l’anr.
3- Soit un peu des 2.

Pour lequel opter ? Globalement, je pense que les foncières américaines sont particulièrement décotées par rapport à d’autres. J’opterrais donc pour l’hypothèse 2.

En ce qui concerne les cas particuliers de Vereit et HCP, j’opterais respectivement pour 3 et 2.  Le retail américain est assez tendu. Il y a eu pas mal de spéculation et, dans le cas particulier de Vereit, la société doit encore "prouver" la valorisation des ses assets.

Pour HCP, l’épisode actuel est lié à un "accident" du locataire. Mais même si HCP a quelques intérêts dans l’affaire, cela ne remets pas en cause la valorisation de ses assets. Une fois, c’est épisode résolu, la décote devrait diminuée (ce que le marché à déjà anticipé en partie).

Mots-clés : anr, décote, foncière cotée, reit, surcote


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#2 30/03/2016 15h50 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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WhiteTiger a écrit :

Une décote sur une foncière est quelque chose de normal. Il n’y a aucune raison pour qu’en moyenne , il n’y ait pas décôte sur les foncières.

Sur quoi vous basez-vous pour cette assertion ?

Un temps, Green Street Advisors avait publié un graphique qui montrait qu’en moyenne, les REITs US surcotaient de 5% sur leur patrimoine net estimé.

Mais cela ne signifie pas grand chose, puisque c’est un moyenne, et que l’expérience montre que des REITs surcotent quasiment tout le temps (ex : Realty Income) et d’autres décotent quasiment tout le temps (ex : Affine).

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#3 31/03/2016 02h34 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Je me base simplement sur le bon sens et la compréhension de ce qui fait un prix de marché.

Cela dit, mon track record personnel (de plus de 20 ans) sur les foncières françaises confirment aussi cela.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#4 31/03/2016 12h15 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Difficile de comparer

1. Celles qui surcotent leur ANR comme Unibail Rodamco (hors periode de turbulences boursiere) grace a une bonne gestion, un parc de premier ordre etc … On peut aussi noter que l’ANR est assez difficile d’expertise puisqu’il est extrapolé avec d’autres transactions (mais quand on a pas de comparable recent c’est plus delicat)

2. Celles qui decotent franchement comme MRM surtout avec la gestion de CRBE (la decote devrait tendre a se reduire, cf l’analyse de Parisien sur la file dédiée) ou Affine avec un ANR qui baisse d’année en année et un cours qui arrive jamais au niveau de son ANR calculé

Il y a surtout des facteurs intrinsèques (gestion, gouvernance, taux occupation etc etc …) a chaque fonciere pour expliquer surcote ou decote, mais une moyenne de tout ca … même sur 20 ans n’a que peu d’intérêt amha

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#5 31/03/2016 16h01 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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WhiteTiger a écrit :

Je me base simplement sur le bon sens et la compréhension de ce qui fait un prix de marché.

Hum… Le bon sens sert à justifier bien des choses.

Plutôt que raisonner en moyenne, car il y a toujours des biais, voici quelques facteurs qui de mon point de vue peuvent influencer une surcote ou une décote sur l’ANR, indépendamment des anticipations de hausse ou baisse du marché immobilier, évidemment :

1) COHÉRENCE ET NON-REPRODUCTIBILITÉ DU PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Si on prend Unibail-Rodamco, reproduire son portefeuille de centres commerciaux prime en zone EUR est simplement impossible et on peut presque parler de duopole avec Klepierre.

La cohérence de l’ensemble fait qu’un distributeur de vêtement hors continent (mettons GAP par exemple) qui voudrait se développer en Europe dans les meilleurs centres commerciaux dépend quasi entièrement d’Unibail-Rodamco.

Cela justifie une surcote sur ANR.

À l’inverse, une collection d’immeubles de bureaux, commerces disparates dans différentes zones géographiques peut justifier une décote.

2) MONTANT DES FRAIS DE FONCTIONNEMENT

Si on prend l’exemple des foncières triple net, au niveau holding, nous voyons que les frais d’administration oscillent entre 7-10% des loyers.

Realty Income est dans plutôt dans le bas de la fourchette, VEREIT dans le haut.

Cela justifie une surcote pour Realty Income et une décote pour VEREIT.

La remarque est vraie pour toutes les foncières, mais c’est avec les triple net qu’elle est le plus explicite.

3) SOURCES ET MODALITÉS DE FINANCEMENT

Une foncière fait une partie de ses profits sur le spread entre le coût de sa dette et la rentabilité de ses immeubles.

Par conséquent une foncière qui a accès à une plus grande variété de financement (obligataire sécurisé, obligataire non sécurisé, bancaire, etc.) et à un coût plus faible doit bénéficier d’une surcote.

A contrario, une foncière qui dépend entièrement de financements bancaires sécurisés (c’est-à-dire adossés à ses immeubles) doit décoter.

Je ne m’étends pas sur l’adéquation entre la maturité de la dette et celle des baux, qui relève normalement du fonctionnement "basique" d’une foncière et sur laquelle les choses se sont améliorées depuis 2009 (fini les financements à 60% en emprunts à court terme à taux variable).

4) QUALITE, INTEGRITE DU MANAGAMENT, GOUVERNANCE

Comme sur les sociétés "classiques", la culture d’entreprise, le management, son intégrité, la capacité à attirer des talents influe la performance de l’entreprise et sa valorisation.

En France, Jacky Lorenzetti (Terreis) a une excellente réputation, tandis qu’Alain Duménil est plus controversé (Acanthe Développement).

Cela justifie une surcote pour Terreis et une décote pour Acanthe Développement.

Je ne m’étends pas sur la répartition de l’actionnariat et les blocages d’OPA, qui sont similaires à une société "classique" (c’est-à-dire que l’absence de possibilité d’OPA peut justifier une décote).

5) LIQUIDITE

Comme sur une société "classique", la liquidité se paye : une foncière peu liquide (MRM) doit décoter, une foncière très liquide (Unibail-Rodamco) doit surcoter.

--

Si les foncières étaient seulement des collections de biens immobiliers gérées de manière passive par des sociétés externes (cas des SCPI), elles devraient a priori coter proches de leur ANR.

Mais dès lors qu’elles sont gérées activement, il est normal qu’il y ait des décotes ou surcotes sur leur ANR.

Ceci étant dit, depuis 2009, les foncières mid/big caps, sont dans l’ensemble gérées convenablement et liquides en bourse, ce qui à mon sens justifie une légère surcote, toutes choses égales par ailleurs (si les anticipations de hausse/baisse de l’immobilier sous-jacent sont nulles, ce qui relève seulement de l’expérience de pensée).

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#6 01/04/2016 12h58 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Rationnellement il devrait y avoir une décote sur les foncières, de la même façon qu’il y en as une sur les holdings : le fait d’être propriétaire indirectement de l’actif final plutôt qu’en direct implique une décote.

Depuis que je suis sur les REITs je traite la décote comme un signal d’achat/vente et ca m’a toujours pas mal réussi - meme si je suis prêt a plus payer (mais pas au delà de l’ANR) pour un meilleur management. En achetant au dessus de l’ANR on abandonne essentiellement tout espoir d’une plus value par démantèlement/cession d’actifs.

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#7 01/04/2016 13h19 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Betcour a écrit :

Rationnellement il devrait y avoir une décote sur les foncières, de la même façon qu’il y en as une sur les holdings

Le parallèle n’est pas forcément pertinent. Les foncières réalisent facilement des économies d’échelle en regroupant des actifs. Du point de vue de l’investisseur, un investissement dans une foncière est un placement plus liquide et plus diversifié qu’un investissement direct. La surface financière de la foncière lui permet aussi d’acquérir des biens inaccessibles au commun des mortels. Autant de caractères qui peuvent, au contraire, justifier une prime.

C’est n’est pas pour rien que les SCPI arrivent à collecter autant avec des frais de l’ordre de 10% : le marché de l’immobilier professionnel est attractif pour un particulier, même avec des frais/ une prime. Dire si c’est une bonne chose d’y invertir en ce moment est un autre débat.

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#8 01/04/2016 17h08 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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PierreQuiroule a écrit :

Les foncières réalisent facilement des économies d’échelle en regroupant des actifs.

C’est un argument qui m’a toujours laissé dubitatif : gérer des immeubles c’est du service, ça ne permet pas les gains de productivité qu’offre une chaîne de production industrielle. Il ne doit pas y avoir grand chose à gratter sur les contrats de maintenance/entretient, le volume de paperasse et de suivi des locataires augmente de façon linéaire aussi. Balayer 10 immeubles prend 10 fois le temps de balayer 1 immeuble, gérer 1000 locataires en prend 10 fois autant que 100. Il y surement un peu de gagné par endroits mais j’ai du mal à imaginer que ça soit significatif.

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#9 01/04/2016 19h17 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Betcour a écrit :

Rationnellement il devrait y avoir une décote sur les foncières, de la même façon qu’il y en as une sur les holdings : le fait d’être propriétaire indirectement de l’actif final plutôt qu’en direct implique une décote.

C’est différent pour plusieurs raisons.

La première est que les actifs sous-jacents sont homogènes, ce qui explique qu’il y ait des OPA ou OPE de foncières cotées mais pas de holdings.

Il n’y aura jamais d’OPA sur Bouygues ou Wendel (indépendamment de la structure actionnariale), car cela n’intéresse personne d’acheter à la fois une opérateur télécom, une chaine de télévision, etc.

Par contre, cela fait sens d’acheter une foncière et donc son portefeuille d’immeubles : on s’économise une recherche fastidieuse.

Les autres avantages sont liés au statut de REIT.

Ainsi, le deuxième avantage est que les plus-values de cessions sur les actifs sous-jacents (les immeubles) ne sont pas fiscalisées, alors que cette fiscalité est pénalisante pour une holding qui aurait une gestion "active" de son portefeuille.

Le troisième avantage est que l’actionnaire minoritaire d’une foncière a une certaine maitrise des cash flows du fait de l’obligation de versement en dividendes.

Dans une holding, vous dépendez entièrement du management. Un exemple parfait est Vivendi : la trésorerie gagnée sur les récentes cessions n’a finalement pas été reversée aux actionnaires comme il était question un temps. Elle sert à M. Bolloré pour faire joujou en rachetant de nouvelles filiales de jeux/télécom.

Betcour a écrit :

Balayer 10 immeubles prend 10 fois le temps de balayer 1 immeuble, gérer 1000 locataires en prend 10 fois autant que 100. Il y surement un peu de gagné par endroits mais j’ai du mal à imaginer que ça soit significatif.

Sur le nettoyage d’un immeuble, on peut imaginer que le propriétaire de plusieurs immeubles puissent négocier un tarif plus intéressant vis-à-vis de son prestataire de nettoyage, en lui garantissant un volume d’activité.

Mais évidemment, les économies d’échelles ne sont pas là : c’est la gestion du portefeuille d’immeubles qui est scalable.

Un bon exemple est Realty Income : la société possède 4500 biens, mais seulement 132 employés. Tout simplement car une fois que vous avez l’infrastructure et les équipes spécialisées en place, vous pouvez ajouter des biens sans trop alourdir la charge de travail de chacun (appuyer sur le bouton "imprimer toutes les quittances" prend 5 minutes pour l’assistante, qu’il y ait 10 biens ou 4500).

La foncière dispose aussi de partenaires dans le bâtiment et n’a pas besoin d’interroger un forum pour chercher le bon artisan.

Elle trouve plus facilement des locataires dans son réseau ou de part sa légitimité, etc.

Elle est en lien avec les administrations locales, ce qui peut faciliter l’obtention de permis de construire, etc.

Plus vous êtes gros sur une zone géographique donnée, plus ces économies d’échelles seront patentes.

On le voit d’ailleurs même sur nos forums à notre petite échelle : ZX6-R et d’autres, à force de multiplier les opérations immobilières, finissent par avoir leur réseau et gagnent du temps dans la recherche des biens, leur rénovation, la comptabilité, etc. ; tandis que les autres galèrent pour remplir leur déclaration d’impôts LMNP ou trouver le bon artisan !

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#10 02/04/2016 04h47 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Sur les avantages des REITs vs holding : tout à fait d’accord. Mais à mon sens ça ne justifie pas une surcôte pour autant : il n’y a pas de barrière à l’entrée, constituer une REIT c’est des frais d’avocat et de la paperasse (plus ou moins importante selon les pays), un coût négligeable à l’échelle de gros immeubles. De fait pas vraiment de raison que le marché offre une prime pour obtenir cette structure juridique.

Sur les gains d’échelle : je ne suis pas sûr que les sous-traitants offrent de gros rabais pour le volume car eux aussi fournissent une activité de service, et gagner en taille ne leur offre que peu de gains de productivité (entretenir des ascenseurs, balayer, surveiller, etc. essentiellement des coûts de main d’œuvre). Je suis bien d’accord qu’on doit gagner quand même sur la gestion en grossissant mais il faut voir qu’une seule tour de bureau ou centre commercial c’est déjà un gros volume de travail, et donc en rajouter un n-ième ne permet pas forcément beaucoup de gains. La notoriété pourquoi pas mais les REITs communiquent peu sur leur marque et un locataire potentiel cherche surtout un emplacement et un prix plus qu’un gérant particulier.

Les gains de productivité dans les REITs sont un argument que je vois souvent dans la communication des gérants, qui tentent de justifier des acquisitions car ils sont rémunérés au volume d’actifs et à la transaction… Je n’ai d’ailleurs jusqu’ici pas vu un seul gérant quantifier ces hypothétiques gains. Il faudrait faire une étude sur les coûts de gestion rapportés à la taille des REITs.

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#11 02/04/2016 08h21 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Bonjour,

Je me pose la question suivante : pourquoi la structure financière de la foncière n’intervient-elle pas dans la décote ou surcote ?

Prenons un exemple. Soient deux foncières d’ANR = 100. La première a un actif brut de 100 et 0 dette. La seconde a un actif brut de 250 et 150 de dette. Supposons un rendement élevé (7% net) et un coût de la dette de 4%.
Le bénéfice de la première foncière est de 7% x 100 = 7.
Celui de la seconde est 7% x 250 - 4% x 150 = 11,5.

Je sais bien qu’en théorie (Modigliani-Miller) la structure de financement n’a pas d’importance car les investisseurs peuvent eux-mêmes s’endetter s’ils le souhaitent. Mais en pratique, la foncière pourra se leverager (levier 2, voire un peu plus) alors que votre banque ne vous fera pas de crédit lombard pour acheter des actions (à moins que vous ne soyez riche).

Mes conclusions : 1. Ce sont les gros actionnaires institutionnels qui déterminent le cours de bourse ; ces gros actionnaires peuvent s’endetter eux-mêmes s’ils le souhaitent, donc le structure de financement n’a effectivement que peu d’impact sur le cours de bourse. 2. Pour un petit porteur qui souhaite un rendement élevé (et qui est prêt à subir un risque plus élevé), une foncière leveragée est meilleure, sous certaines hypothèses bien sûr (endettement pas excessif, actifs rentables, liquidités suffisantes, bonne gestion…). Je pense à des foncières comme Argan.

Qu’en pensez-vous ?

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#12 02/04/2016 10h16 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Réflexion au ras des pâquerettes de ma part:

L’entreprise "doit" coter à une valeur représentant la capacité (présente et future) à rapporter du cash à son propriétaire. Comme toute entreprise, en fait. L’ANR c’est la valeur de l’immobilier moins les dettes, non? Et la valeur de l’immobilier ça devrait aussi être représentatif de la capacité de cet immobilier à rapporter du cash (en pratique ça peut être différent).

Quelle est la différence entre le cash rapporté par l’immobilier et le cash rapoorté par le REIT? La valeur du management. Vous aurez beau posséder de beaux immeubles, si c’est une croûte payée des millions qui s’en occupe, à moyen ou long terme c’est pas forcément une affaire…

Donc certains décotent (ou devraient), d’autres surcotent (ou devraient). Bon, mais c’est ça bien sûr le cas avec un marché efficient et un calcul d’ANR efficient également -si on peut utiliser ce mot). En pratique ça peut être n’importe quoi.


A mon grand dam

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#13 02/04/2016 16h18 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Betcour a écrit :

De fait pas vraiment de raison que le marché offre une prime pour obtenir cette structure juridique.

En effet, mais simplement, les particularités fiscales de la structure du REIT délégitimisent la comparaison avec une holding classique.

Betcour a écrit :

Il faudrait faire une étude sur les coûts de gestion rapportés à la taille des REITs.

Je n’ai pas cette étude, mais une interprétation qui s’en rapproche :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_ga-green-street-advisors.gif
Source : Green Street Advisor

ArnaudP a écrit :

Je me pose la question suivante : pourquoi la structure financière de la foncière n’intervient-elle pas dans la décote ou surcote ?

Elle intervient si la foncière est surendettée (décote), sauf si les anticipations immobilières sont très positives (auquel cas l’effet de levier magnifie les anticipations).

Le cas Argan est particulier, car les prêts sont amortissables et non in fine.

Betcour a écrit :

Les gains de productivité dans les REITs sont un argument que je vois souvent dans la communication des gérants, qui tentent de justifier des acquisitions car ils sont rémunérés au volume d’actifs et à la transaction…

Sur les SCPI ou les REITs au management externalisé : oui.

Sur les REITs au management intégré : non, ou seulement de manière indirecte (comme pour les entreprises "classiques", le management des plus grosses sociétés est mieux rémunéré).

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#14 03/04/2016 06h01 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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IH, tous les (5) critères que vous listez pour justifier une surcote ou décotes sont des critères endogènes (qui me semblent secondaires).

Vous oubliez les critères exogènes, par exemple, pour ne citer que les principaux:

1- L’évolution du marché sous-jacent

Qui peut prédire l’évolution du marché ? Selon la tendance du moment, une décote est appliquée. Selon aussi l’endettement et sa structure, l’évolution du marché peut avoir un effet dévastateur sur la valeur. Donc la décote sera plus importante dans ce cas. 

Il faut bien garder en tête qu’une foncière est essentiellement une valeur de rendement. C’est encore amplifié lorsque la foncière opte pour le statut de SIIC (ou REIT) qui impose de distribuer une grande partie des revenus. Cela empêche la foncière de se transformer en valeur de croissance par réinvestissement des revenus dans de nouvelles acquisitions. La seule possibilité de croissance reste donc associé à l’endettement (limité aussi par le statut des SIIC et par les bonnes pratiques). Mais si les loyers sont sous pression, cela augmente le risque associé au crédit.

D’autre part, l’évaluation de l’ANR, selon les société, aura plus ou moins tendance à être "conservatif". Ce phénomène est amplifié selon la tendance du marché sous-jacent: si le marché est à la hausse, l’ANR aura tendance à être sous-évalué tandis que si le marché est à la baisse, c’est l’inverse. Ce phénomène est bien connu des investisseurs qui auront tendance à se prendre une marge de sécurité supplémentaire.

2- Les statut de SIIC et ses avantages fiscaux

Si le régime fiscal des SIIC peut avoir des effets négatifs sur la croissance, il y a aussi des avantages. Par exemple, la disparition des impôts sur les sociétés lors du passage au statut SIIC a fait converger les ANR bruts et les ANR nets. En 2003, année du passage au statut SIIC pour les principales foncières cotées, les ANR nets ont ainsi mécaniquement progressé de 6,6% à 15,0% selon le stock de plus-values latentes et la répartition des actifs (France vs. étranger).

D’autre part, le statut de SIIC impose un certain flottant minoritaire, sous peine de perdre le statut (et la transparence fiscale qui va avec). Cela limite la spéculation: on l’a vu récemment avec Tour Eiffel qui a failli perdre son statut de SIIC suite au rachat par la SMA BTP. Cela a fait pression sur les cours pendant quelques mois.

On a aussi vu plusieurs foncières spécialisées sur des investissements thématiques retirées de la cote par leur maison mère, faute de liquidité suffisante. C’est le cas de Klémurs, filiale de Klépierre (avril 2013), ou encore de Foncière Europe Logistique, filiale de Foncière des Régions (septembre 2012). Celle-ci a depuis cédé 60 % de ses actifs logistiques au géant Blackstone. Car si le statut de SIIC est favorable fiscalement, il oblige à un certain nombre de contraintes, peu favorable au développement de la foncière. Ce statut de SIIC rentre notamment en concurrence avec le statut d’OPCI, plus flexible par certains côtés. 

Le statut de SIIC est donc globalement considéré comme un avantage mais il y a un risque que ce statut globalement favorable soit perdu (pour des raisons indépendantes de la foncières elle-même, mais imposé par l’évolution de son actionnariat, par exemple).  C’est aussi pour cela que certaines foncières n’ont pas adopté ce statut.

3- L’évolution des marchés financiers et la recherche de rendement

Cela fait pas mal d’années que les marchés financiers sont agités. Les taux d’intérêts sont de plus en plus bas et semblent l’être de manière durable. Dans ce contexte, les foncières, lié aux marchés de l’immobilier, apparaissent de plus en plus performantes. Elles sont de plus en plus reconnues comme une solution alternative intéressante pour remplacer les obligations dans un porte-feuille, offrant un couple trés favorable rendement / risque.

Je ne vais pas m’étendre plus sur tout cela. Il n’y qu’à reprendre l’historique des 20 dernières années pour comprendre quel importance revête ces critères.

Les années précédentes l’adoption du status de SIIC au début des années 2000, les foncières étaient globalement décotées de 20% par rapport à l’ANR. A cette époque, tous les journaux considéraient que 20% était une décote "normale" pour une foncière. Elles étaient apparentées à des holdings dont la décote était elle-aussi importante.   

De 2004 à 2006, les foncières enregistrent une prime sur leur ANR en constante augmentation,
en relation étroite avec l’essor du régime SIIC et surtout la croissance importante de ces marchés.

De 2007 à 2009, trois ans de décote illustrant une période qualifiée de « plus grande crise depuis 1929 ». Cette période fait en réalité suite à une sorte de bulle spéculative qui tournait autour de l’immobilier et dont les foncières ont largement profité précédemment.

Depuis 2011, la volatilité des marchés boursiers ainsi que la baisse constante des taux a aussi profité aux foncières qui, à l’instar des SCPI/OPCI, grâce à leur distribution de 5-6% annuels sont perçues comme une valeur refuge pour tous ceux qui recherchent un rendement correct avec un faible risque.

On le voit donc, en prenant un peu de recul et en refaisant l’historique, que les facteurs exogènes ont revêtus une plus grande importance que les facteurs endogènes dans la performance des foncières de ces 20 dernières années. Cet historique démontre aussi combien le premier point à une influence considérable sur la performance globale. De plus, ces facteurs exogènes sont facilement chiffrables tandis que les facteurs endogènes listés précédemment sont pour le moins subjectif.

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InvestisseurHeureux a écrit :

Il n’y aura jamais d’OPA sur Bouygues ou Wendel (indépendamment de la structure actionnariale), car cela n’intéresse personne d’acheter à la fois une opérateur télécom, une chaine de télévision, etc.

Vous feriez mieux de vous renseigner un peu avant d’écrire de telles âneries. Cela date des années 90, ce n’est pas si vieux ! Bouygues a été une proie trés convoitée avant que le groupe ne se protège grâce à un pacte d’actionnaire et le renforcement de l’actionnariat salarié au sein du groupe.

Un groupe diversifié n’a jamais rebuté un acheteur. En général, la business line qui n’intéresse pas l’acheteur est revendue suite à l’acquisition. Il est même possible de trouver un autre acheteur pour la business line avant même l’acquisition. C’est même une part importante de l’activité des divisions M&A des banques d’affaires, en général. 

InvestisseurHeureux a écrit :

Ainsi, le deuxième avantage est que les plus-values de cessions sur les actifs sous-jacents (les immeubles) ne sont pas fiscalisées, alors que cette fiscalité est pénalisante pour une holding qui aurait une gestion "active" de son portefeuille.

Pour être précis, les plus-values de cessions restent en partie fiscalisées. En plus, de l’IR sur la part des plus-values réalisées et distribuées (le statut de SIIC impose la distribution d’au moins 50% des plus-values réalisées) payé par l’actionnaire, la société foncière s’est acquittée d’une "exit tax" sur les plus-values latentes à l’entrée du régime. Donc toutes les ventes de biens acquis par la foncière avant l’entrée en vigueur du statut de SIIC ont été taxés à hauteur de 19% sur la plus-value potentielle constatée au moment du changement de statut fiscal.

Dernière modification par WhiteTiger (03/04/2016 06h09)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#15 23/07/2016 14h08 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Trouvé sur un White Paper US :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_price-to-nav-20170718.gif

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#16 26/08/2016 05h30 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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On est donc loin d’une surcote systématique en moyenne. ;-) 

Après, il faut aussi se méfier de la NAV affichée.


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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#17 27/08/2016 16h35 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Bonjour !

Mon cher WhiteTiger, puis-je, sans méchanceté, apporter un (tout) petit bémol à votre phrase ?
En effet, vous écrivez :

WhiteTiger a écrit :

On est donc loin d’une surcote systématique en moyenne. ;-)

Mais le document cité par IH donne, comme derniers chiffres, ceux de novembre 2015, et font état d’une décote moyenne de 12 %.
Or, depuis cette date, les REITs américains ont bien monté. Pour ceux (celles ?) dans lesquels j’ai investi, et qui sont ceux que je surveille, la progression va de +15 % à +40 %
Je vous suggère donc de remplacer le mot est par le mot était.

Pour le reste, je suis entièrement d’accord : la notion de NAV utilisée dans ce document demanderait à être précisée. Nonobstant cela, le document d’IH est intéressant pour resituer les choses.

Dernière modification par M07 (27/08/2016 16h36)


M07

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#18 28/08/2016 09h07 → Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ? (anr, décote, foncière cotée, reit, surcote)

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Je vais attendre un peu pour réviser mon jugement:
1- Un échantillon n’est pas représentatif de l’ensemble du secteur. Il y en a aussi dans le rouge !
2- La hausse de la valeur ne permet pas de conclure. Il faudrait aussi connaître les variations de l’ANR.
3- Quelque soit la valeur de cette année, cela ne sera pas suffisant pour remettre en cause mon appréciation, basé sur un historique plus ancien que celui présenté par IH. wink

Dernière modification par WhiteTiger (28/08/2016 09h07)


100% des gagnants ont tenté leur chance mais tous ceux qui ont tenté leur chance ne sont pas gagnants.

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