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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/10/2011 12h24 → Investissement en SCPI pour un novice...

Membre
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Bonjour à tous,

Avant tout, sachez que je suis novice, donc  ne m’en veuillez pas si je pose des questions de novice ! :-)

Je cherche à investir dans les 40.000 € (pas encore de quoi devenir rentier évidemment… mais ma foi il faut bien commencer quelque part) dans un placement intéressant. On m’a conseiller les SCPI, notamment celles qui louent des bureaux à Paris, et je me demande si ce placement est fiable et sûr ou non.

- combien le placement en SCPI peut-il rapporter ? Est-ce un pourcentage garanti ou fluctuant ?

- que peut-il se passer si jamais telle société met la clé sous la porte ? Peut-on perdre tout son argent sans pouvoir récupérer quoi que ce soit ?

- quelles sont les sociétés les plus sérieuses, existe-t-il une liste ou auriez-vous des conseils ?

Merci à tous

Alexis

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#2 17/10/2011 12h40 → Investissement en SCPI pour un novice...

Administrateur
Réputation :   1307 

alex2 a écrit :

- combien le placement en SCPI peut-il rapporter ? Est-ce un pourcentage garanti ou fluctuant ?

Le rdt brut d’impôt est autour de 5-6%. Il n’est pas garanti et peut baisser en fonction des cycles de l’immobilier de bureaux (qui est différent de l’immobilier résidentiel).

De même, la valeur des parts fluctuent en fonction de l’évolution de la valeur des immeubles sous-jacent (dans le cas d’une SCPI à capital ouvert) ou de l’offre et de la demande (dans le cas d’une SCPI à capital fermé).

alex2 a écrit :

- que peut-il se passer si jamais telle société met la clé sous la porte ? Peut-on perdre tout son argent sans pouvoir récupérer quoi que ce soit ?

Non c’est impossible car vous (et les autres associés porteurs de part) êtes le "propriétaire", la société de gestion est juste mandatée par les propriétaires pour gérer le portefeuille de biens immobiliers.

alex2 a écrit :

- quelles sont les sociétés les plus sérieuses, existe-t-il une liste ou auriez-vous des conseils ?

Il y a eu de nombreux sujets sur les SCPI sur ce forum.

Néanmoins, Hedios Patrimoine est un courtier partenaire de ce site qui pourra répondre à vos questions sur les SCPI et vous proposer des simulations.

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#3 17/10/2011 15h10 → Investissement en SCPI pour un novice...

Modérateur
Réputation :   1080 

Comme "novice" et voulant investir 40 000€, il serait sans doute préférable de commencer par le commencement (et pas par le choix d’un produit), à savoir :
    - expliciter vos objectifs (à quoi doit servir l’argent placé, et à quel horizon de temps)
    - faire le bilan de votre situation (patrimoine existant en immobilier/actions/produits de taux/liquidités/divers/dettes, age, situation familiale, professionnelle, prévoyance/assurances en cas de coup dur, …)
    - personnalité (tolérance aux risques, connaissances en finance, etc.)

A partir de ceci, il sera possible d’élaborer une (ou des) stratégie(s possibles), puis de déterminer quels produits/placements correspondent à la stratégie choisie.

En ce qui concerne plus précisément vos questions :  Les SCPI sont des sociétés (des Sociétés Civiles Immobilières, SCI) qui respectent certaines règles supplémentaires (information des associés, du public, expertise du patrimoine, organisation d’une certaine liquidité, conseil de surveillance, etc.). Leur rendement n’est garanti en aucune manière. Avec les "bonnes" SCPI de rendement (investies en immobilier de bureau et/ou murs de boutiques), c’est plutôt 5% (que 6%) de rendement annuel avant impôts (il faut payer des impôts sur la quote-part des bénéfices de la SCPI, fiscalement transparente à l’IR) qu’il faut actuellement escompter. Le montant des revenus versés par les SCPI varie généralement d’une année à l’autre (à la baisse comme à la hausse). Le prix des parts varie aussi, selon l’offre et la demande (qui logiquement devrait suivre les prix de l’immobilier détenu par la SCPI, même si ce n’est pas toujours exactement le cas), et vendre peut nécessiter un certain délai (qui dans certains cas pourrait atteindre des années). Outre Hedios qui est un cabinet spécialisé dans les placements avec qui IH a un partenariat, il existe plusieurs sites www spécialisés dans les SCPI (ex: Pierrepapier.fr, Primalliance.fr, Immobail.com, appscpi.org, mes-scpi.fr, etc.), qui proposent des informations (en général à jour) sur un grand nombre de SCPI du marché, et dont certains proposent aussi d’accompagner les investisseurs.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#4 18/10/2011 18h53 → Investissement en SCPI pour un novice...

Membre
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Merci pour vos réponses

InvestisseurHeureux : autour de 5-6 %, du coup en net et après impots, cela donnerait quoi ? Est-ce si avantageux que ça par rapport au classique 3% garanti par la banque ?

GoodbyLenine : je ne sais précisément à quoi servirait l’argent placé, ce serait surtout pour une sécurité pour l’avenir.
Je ne suis pas sûr qu’il y ait beaucoup de questions sur moi à explorer, je ne vois pas trop ce que ma profession, situation familiale etc. changerait par rapport à tout cela. Concernant mon patrimoine : un appartement F3 acheté en région parisienne (et habité. En cours de crédit) et un F2 acheté en Roumanie (en cours de crédit également).

Concernant la tolérance au risque, je cherche des placements 100 % sécurisés, quitte à toucher moins. Par sécurisé, j’entends simplement : placement dans lequel je n’ai pas de risque (même seulement théorique) de tout perdre, donc par exemple à priori par d’actions.

"vendre peut nécessiter un certain délai" : je ne suis pas sûr de comprendre, s’agit-il de vendre des parts d’immeuble (ou autre) déjà acheté et dont on ne veut plus ?

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#5 18/10/2011 19h28 → Investissement en SCPI pour un novice...

Modérateur
Réputation :   1080 

Le rendement net dépendra de … votre taux marginal d’imposition sur vos revenus. Si vous ne payez aucun impôts les 5% brut deviendront un peu plus de 4% (après CSG, CRDS, etc.). Si vous êtes dans la tranche de 30 ou 41%, ils deviendront beaucoup moins… et peut-être faudrait-il "optimiser" un peu (en finançant avec un prêt, en n’achetant que la nue-propriété, etc.), ou plutôt choisir un autre placement. Ceci est un bon exemple où votre situation personnelle influence directement le fait qu’un investissement est plus ou moins adapté à vous.
 
Je ne connais pas de "classique 3% garanti par la banque" (pas de 3% net, en tout cas).

Pouvez-vous préciser les conditions de vos 2 prêts encore en cours (capital restant à rembourser, taux d’intérêt, mensualité, durée, existence d’IRA **). En effet, rembourser par anticipation un emprunt est assez souvent un des meilleurs placement qu’on peut faire, et le rendement est alors vraiment 100% garanti !

Les SCPI ne sont pas un placement "100% sécurisé", même si le niveau de risque est, disons "modéré". En achetant des parts de SCPI, vous achetez une partie d’un ensemble de biens immobiliers (en général des bureaux et/ou des murs de boutiques), dont la valeur peut varier dans le temps et n’est en rien garantie. Les revenus d’une SCPI (votre quote part des loyers encaissés, moins les charges de la SCPI) peuvent également varier. Bien sur, il est hautement improbable de "tout perdre", car les immeubles sont bien la. Cependant, si dans les prochaines années, on traversait une crise financière épouvantable, avec 20% de chômage, une grosse baisse du pouvoir d’achat, etc. alors une parties des immeubles de bureau et des murs de boutiques pourrait ne pas trouver de locataire. En conséquence, les revenus de la SCPI diminuerait significativement, et la valeur des parts également.

"vendre peut nécessiter un certain délai" faisait référence au moment où vous souhaiterez vendre vos parts de SCPI. Si la situation est "normale" (en gros comme maintenant), vous devriez trouver assez rapidement un acheteur (la société de gestion de la SCPI organise le marché de la revente, et pour certaines SCPI assure que les parts sont rachetées à un prix déterminé -qui varie dans le temps) et vous aurez échangé vos parts contre du cash sous quelques mois. Si la situation est "difficile", comme cela pourrait être le cas si les perspectives d’évolution de la valeur des parts était à la baisse, que beaucoup d’associés veuillent vendre des parts, et qu’il y ait bien moins d’acheteurs, alors vous pourriez avoir à attendre beaucoup plus longtemps. Lors de la dernière "crise" sur les SCPI, au milieu des années 199x, il a parfois fallu attendre plusieurs années pour pouvoir vendre des parts.

** IRA = Indemnité de Remboursement Anticipé (max = le plus petit entre 3% et 6 mois d’intérêts, en France).


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#6 18/10/2011 22h15 → Investissement en SCPI pour un novice...

Kiceca
Invité

GoodbyLenine a écrit :

"vendre peut nécessiter un certain délai" faisait référence au moment où vous souhaiterez vendre vos parts de SCPI. Si la situation est "normale" (en gros comme maintenant), vous devriez trouver assez rapidement un acheteur (la société de gestion de la SCPI organise le marché de la revente, et pour certaines SCPI assure que les parts sont rachetées à un prix déterminé -qui varie dans le temps) et vous aurez échangé vos parts contre du cash sous quelques mois. Si la situation est "difficile", comme cela pourrait être le cas si les perspectives d’évolution de la valeur des parts était à la baisse, que beaucoup d’associés veuillent vendre des parts, et qu’il y ait bien moins d’acheteurs, alors vous pourriez avoir à attendre beaucoup plus longtemps. Lors de la dernière "crise" sur les SCPI, au milieu des années 199x, il a parfois fallu attendre plusieurs années pour pouvoir vendre des parts.

** IRA = Indemnité de Remboursement Anticipé (max = le plus petit entre 3% et 6 mois d’intérêts, en France).

Si ma mémoire ne me fait pas défaut, il me semble me souvenir d’un temps un peu lointain pour les plus jeunes où beaucoup se sont retrouvés scotchés avec des SCPI illiquides que personne ne voulait acheter…. Ce devait être sauf erreur de ma part au début des années 1990 quand la bulle immobilière de la fin des années 80 a éclaté à l’occasion de la première guerre du golfe. On faisait des bonnes affaires, avec l’éclatement de la bulle immobilière…. De 1992 à 1996, les prix avaient chuté en moyenne de 30 à 40 %….A Paris, les prix avaient baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements  entre 1991 et 1996

Beaucoup sont convaincus que l’immobilier ne peut que monter…. et pourtant….

N’hésitez pas à me corriger ou à apporter des précisions à mon propos.

Actuellement, " tout le monde " jure par l’or et l’immobillier…. Tout comme à la fin des années 1990 on ne jurai que par la bourse aveuglé par le mirage des TMT.

J’y vois le signe qu’il convient de se méfier tant de l’or que de l’immobilier ( sans pour autant les écarter ) afin d’éviter d’éventuelles déconvenues qui si elles ne sont pas " certaines " ne sont pas non plus " impossibles ".

Dernière modification par Kiceca (18/10/2011 22h31)

 

#7 19/10/2011 07h20 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Kiceca a écrit :

Si ma mémoire ne me fait pas défaut, il me semble me souvenir d’un temps un peu lointain pour les plus jeunes où beaucoup se sont retrouvés scotchés avec des SCPI illiquides que personne ne voulait acheter…. Ce devait être sauf erreur de ma part au début des années 1990 quand la bulle immobilière de la fin des années 80 a éclaté à l’occasion de la première guerre du golfe. On faisait des bonnes affaires, avec l’éclatement de la bulle immobilière…. De 1992 à 1996, les prix avaient chuté en moyenne de 30 à 40 %….A Paris, les prix avaient baissé de 40 % en euros constants dans tous les arrondissements  entre 1991 et 1996

Oui vous avez une bonne mémoire …

Actualité économique - L’Express L’Expansion

L’Expansion a écrit :

Les 623 000 épargnants qui ont acheté des parts de société civile de placements immobiliers (SCPI), surtout pendant le boom immobilier de la fin des années 80, ont bien des difficultés à se remettre de leur déconvenue. Depuis 1990, le prix moyen des parts de SCPI a baissé de 40 % ­ elles représentent encore une capitalisation de 76 milliards de francs. Certains porteurs se retrouvent « collés » avec des titres invendables, parfois achetés à crédit sur les conseils de leur banque. « C’est la faute à la crise immobilière », répondent en choeur banques, compagnies d’assurances et professionnels de la gestion. Pas seulement. L’analyse des investissements et de la gestion de nombreuses SCPI laisse transparaître une certaine légèreté. Immeubles achetés trop cher, cessions d’actifs internes pour masquer des moins-values, frais excessifs : la crise n’est pas seule responsable de la déconfiture.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#8 19/10/2011 08h33 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Dans les années 90, c’était même pire que ça sur les SCPI, car certaines banques avaient refourgués des vieux nanards de biens immobiliers détenus en compte propres aux SCPI dont elles avaient la gestion et donc elles encourageaient leur client à souscrire. On trouve de vieux articles sur le sujet sur Internet.

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#9 19/10/2011 10h06 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Et c’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles il faut passer par une société de gestion indépendante et non par une banque avec trop d’intérêts divergents. Par exemple Sofidy à l’époque s’en était très bien tirée…

Le problème actuel des sociétés de gestion c’est qu’elles sont grassement rémunérées sur les achats de nouvelles parts (et moins sur la gestion). Et que les SCPI sont particulièrement à la mode… Résultat, les AK se multiplient (pour les SCPI à capital fermée) et celles à capital ouvert gèrent un flux de liquidités important. Étant déjà possesseur de part, je ne vois pas d’un très bon œil tout ces achats d’immeubles à une période plutôt incertaine avec une rentabilité de plus en plus faible. Mais il est dur de résister aux sirènes de l’argent…

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#10 19/10/2011 11h14 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Monter votre propre immobilier via une structure SCI ou autre , vous saurez ce que vous faites , mettez la gestion dans une agence immobilière  et déduisez les déficits fonciers de vos revenus.

Un vrai montage patrimoniale passe par une gestion active de ses biens et non pas des banques ou autres groupes obscures de gestion qui se rémunèrent grassement , le prix de la tranquillité n’est pas dans les SCPI.

Philippe


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#11 19/10/2011 11h53 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Philippe30 a écrit :

Un vrai montage patrimoniale passe par une gestion active de ses biens et non pas des banques ou autres groupes obscures de gestion qui se rémunèrent grassement , le prix de la tranquillité n’est pas dans les SCPI.

Sur ce point je ne partage pas du tout votre point de vue. Je pense que je vais probablement redire ce qui a été déjà écrit par ailleurs mais :
- les sociétés de gestion n’ont rien d’obscur. Une société comme Sofidy ou Fiducial a une AG, produit des rapports de gestion très complets et transparents, il y a un responsable des relations investisseurs, …
- sur le principe, les SCPI apportent une réelle tranquillité puisque l’on ne s’occupe de rien du tout. Juste d’encaisser les loyers. La gestion a un coût, ce qui m’intéresse c’est le rendement final.
- les SCPI permettent d’investir sur le secteur d’immobilier d’entreprise / locaux commerciaux plutôt complexe à réaliser en direct (montant des capitaux nécessaires, métier très différent de la location particulier, concurrence professionnelle…)
- la mutualisation et diversification est sans commune mesure avec que ce vous aurez en direct. Pour moi c’est une source majeure de tranquillité. Le rendement peut s’étioler lentement mais pas être divisé par 2 en 3 mois parce que sur 2 biens, j’ai un locataire qui ne paye plus…
- je peux entrer en plusieurs fois sur de "petites" sommes… et donc réaliser un investissement progressif. Cela aussi c’est rassurant.

Bref, les SCPI ne sont pas le produit miracle mais je ne vois pas l’intérêt de l’opposer à l’investissement en direct.

Dernière modification par Pit (19/10/2011 11h54)

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#12 19/10/2011 14h30 → Investissement en SCPI pour un novice...

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J’espère qu’Alex2 a bien été éclairé par nos réponses (et pas trop dégouté..).


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#13 19/10/2011 16h25 → Investissement en SCPI pour un novice...

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La défiance et l’incompréhension des Francais vis à vis des marchés est sans fond.
Comment peut on croire qu’une SCPI est sans risque (!?) alors qu’une SIIC est un investissement risqué parce qu’il est coté en bourse ???
La seule différence est que dans le premier cas le marché secondaire deviendra complètement illiquide si l’immobilier se casse la figure alors que dans le deuxième cas on verra le cours baisser.
Les banquiers sont encore plus incompétents : ils vont me préter de l’argent pour investir dans une SCPI (on est pas loin du subprime) mais pas dans une SIIC.
Pourtant, hormis pour les SCPI Scellier (mais la fiscalité est tellement fluctuante) je n’arrive pas à trouver un seul avantage à une SCPI par rapport a une SIIC :
- Actuellement les rendements des SIIC sont meilleurs
- Le marché est incomparablement plus liquide
- La SIIC s’endette a ma place alors que la SCPI travaille sans levier.
- Une société cotée est plus transparente et a un historique de gestion plus important.
- Il y a actuellement une belle décote sur l’ANR de pratiquement toutes les SIIC
- Je peux plus facilement me diversifier avec des SIIC

La bourse est un marché REGLEMENTE fait pour FACILITER LES TRANSACTIONS.
Les SCPI sont ILLIQUIDES et n’ont pas les memes obligation légales que les sociétés cotées en bourse.

Ce n’est pas parce qu’on ne peut consulter un cours quotidien qu’un actif ne se dévalorise pas, tout le monde a cru que les subprimes non reglementés et illiquides étaient des actifs surs juste parce qu’ils n’étaient pas cotés…


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#14 19/10/2011 16h40 → Investissement en SCPI pour un novice...

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bifidus > Je ne m’étais jamais penche sur la question mais votre réflexion m’a convaincu !

Merci pour ces arguments !

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#15 19/10/2011 17h34 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Je ne sais pas d’où vient cette idée de vouloir opposer les produits. De la même manière que l’immobilier en direct est différent des SCPI, les SIIC sont différentes des SCPI.

bifidus a écrit :

La seule différence est que dans le premier cas le marché secondaire deviendra complètement illiquide si l’immobilier se casse la figure alors que dans le deuxième cas on verra le cours baisser.
Les banquiers sont encore plus incompétents : ils vont me préter de l’argent pour investir dans une SCPI (on est pas loin du subprime) mais pas dans une SIIC.

L’autre différence majeure vient du fait que la SIIC s’endette alors que dans la SCPI c’est l’acheteur. S’endetter pour acheter une entreprise qui s’endette pour acheter de l’immobilier, cela fait beaucoup de risque et d’effet de levier.

La liquidité est à  mon sens un faux débat. SCPI = immobilier = peu liquide.
L’effet de levier, comme dans l’immobilier classique c’est vous (l’acheteur) qui le maitrisez. Personnellement je préfère.
Et pour la diversification; les SCPI sur le marché ne manquent pas.

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#16 19/10/2011 18h09 → Investissement en SCPI pour un novice...

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L’idée d’opposer les produits vient tout simplement de l’idée généralement répandue qu’on considère les SCPI comme non risqués (je n’ai fait que lire ce qui était écrit) et les SIIC comme risqués alors q’ils le sont autant l’un que l’autre.

Si on a 40.000 euros d’épargne, tout mettre dans des SCPI ne me semble pas être une bonne idée. Après si on a 300.000 euros, on peut effectivement en mettre 40.000 dans une SCPI !

Il faut un gros portefeuille pour se permettre d’en investir une certaine proportion dans des actifs illiquides…


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#17 19/10/2011 19h11 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Il y a pas mal d’autres différences entre SCPI et SIIC, qui ont déjà été évoquées sur ce forum (par zParisien, si je me souviens bien). J’en cite quelques-unes de mémoire ci-après

Les SCPI sont des SCI (avec tout ce que ça implique, pour les associés, notamment les personnes physiques pour lesquelles la SCPI sera transparente à l’IR) respectant un certain nombre de contrainte supplémentaires (associées à la possibilité de faire appel public à l’épargne). Leur gestion est assurée par une société rémunérée pour ceci (et une SCPI peut changer de société de gestion), selon des conditions négociées. Certaines SCPI sont endettées (en général pour investir en prévision d’AK à venir), mais ceci n’est possible qu’en respectant un formalisme contraignant, et en obtenant l’accord des AG.
De manière pratique, si certaines SCPI (à éviter) sont de fait largement contrôlées par un très petit nombre d’associés, souvent des établissements financiers, un grand nombre est effectivement au main de l’ensemble des associés (cf les cas de SCPI changeant de société de gestion, rejetant des décisions en AG, etc.).

Les SIIC sont généralement des SA (avec des actionnaires, percevant des dividendes) respectant respectant un certain nombre de contrainte supplémentaires (associées à la possibilité de faire appel public à l’épargne, et des contraintes de distribution d’une majeure partie des bénéfices en dividende). Leur gestion est assurée par des salariés de la SA (rémunérés sous forme de salaire, intéressement et participation au bénéfices ou autres forme d’intéressement, etc.). La plupart des SIIC est endettée, mais les situations sont quand même assez contrastées.   
De manière pratique, fort peu de SIIC sont influencées de manière significative par leurs actionnaires, sauf par les quelques gros actionnaires qui ont un certain contrôle, et sont généralement liés à l’équipe dirigeante de la SIIC. Il existe même des cas de SIIC où les dirigeants, également actionnaires de référence, semble avoir "extrait" à leur profit une partie démesurément importante de la valeur de la SIIC (par exemple en se faisant attribuer des bons de souscription en quantité importante).

Enfin, je dirais qu’il me semble largement plus facile, en analysant les Rapports Annuels, de se rendre compte de la situation réelle d’une SCPI, que de celle d’une SIIC.


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#18 19/10/2011 19h19 → Investissement en SCPI pour un novice...

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bifidus a écrit :

L’idée d’opposer les produits vient tout simplement de l’idée généralement répandue qu’on considère les SCPI comme non risqués (je n’ai fait que lire ce qui était écrit) et les SIIC comme risqués alors q’ils le sont autant l’un que l’autre.

Je suis d’accord mais on ne parlait pas des SIIC plus haut, d’où ma remarque. Par ailleurs, les deux actifs sont effectivement risqués mais il me semble que les risques ne sont pas les mêmes.

Et enfin je pense que l’intérêt majeur des SCPI réside dans l’emprunt pour investir de l’argent que l’on a pas (intérêt qui tend à disparaître avec la hausse des taux et la baisse de la rentabilité). Par contre bloquer des liquidités ne semblent effectivement pas le plus judicieux actuellement.

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#19 20/10/2011 07h35 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Pit a écrit :

Sur ce point je ne partage pas du tout votre point de vue. Je pense que je vais probablement redire ce qui a été déjà écrit par ailleurs mais :
- les sociétés de gestion n’ont rien d’obscur. Une société comme Sofidy ou Fiducial a une AG, produit des rapports de gestion très complets et transparents, il y a un responsable des relations investisseurs, …
- sur le principe, les SCPI apportent une réelle tranquillité puisque l’on ne s’occupe de rien du tout. Juste d’encaisser les loyers. La gestion a un coût, ce qui m’intéresse c’est le rendement final.
- les SCPI permettent d’investir sur le secteur d’immobilier d’entreprise / locaux commerciaux plutôt complexe à réaliser en direct (montant des capitaux nécessaires, métier très différent de la location particulier, concurrence professionnelle…)
- la mutualisation et diversification est sans commune mesure avec que ce vous aurez en direct. Pour moi c’est une source majeure de tranquillité. Le rendement peut s’étioler lentement mais pas être divisé par 2 en 3 mois parce que sur 2 biens, j’ai un locataire qui ne paye plus…
- je peux entrer en plusieurs fois sur de "petites" sommes… et donc réaliser un investissement progressif. Cela aussi c’est rassurant.

Bref, les SCPI ne sont pas le produit miracle mais je ne vois pas l’intérêt de l’opposer à l’investissement en direct.

Je ne les oppose pas , j’indique simplement qu’il faut être prudent et qu’une gestion patrimoniale passe plutôt par des investissements dans l’immobilier direct car vous maitrisez l’achat et la gestion sans frais voté en AG dans un grand groupe.
Je n’aime pas être petit dans un grand groupe car on n’a pas de poids.
De plus je suis trop méfiant mais je ne fais pas confiance à ces sociétés qui brasse beaucoup d’argent et dont la rentabilité de vos investissements peux être mise à mal par des achats inconsidérées ( revoyez le lien fourni pour 1990 ).
J’ai regardé les SCPI mais je trouve les frais importants et la rentabilité faible car vous empruntez sur 15 ans sans pouvoir couvrir votre emprunt.

Concernant l’achat en direct , vous pouvez mettre en gestion votre bien et lui positionner une GRL ce qui vous tranquillise , ces frais sont déductibles de vos revenus et fiscalement je m’en sort surement mieux  qu’avec des SCPI ou je prend plein pot en revenu foncier les revenus fournis.

L’investissement dans des SCPI de locaux commerciaux permet d’augmenter la rentabilité mais en direct avec un achat bien ficelé pour gagner toujours plus.
J’ai regardé de mon coté pour les locaux commerciaux , la rentabilité est meilleure qu’en locatif mais il faut bien choisir son emplacement.
Je préfère rester sur du locatif actuellement mais un immeuble avec un local plus des appartements m’intéresse

Je suis d’accord avec vous pour l’entrée progressive dans les SCPI , c’est un avantage par contre MAIS dans l’immobilier direct on peux aussi commencer par des petites surfaces ….

Philippe


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#20 20/10/2011 10h46 → Investissement en SCPI pour un novice...

Kiceca
Invité

Petite remarque plus ou moins " hors sujet ".

Attention à une éventuelle dégradation de la note du triple A. Une perte du triple A signifierai une hausse très significative ( difficile d’en estimer l’ampleur ) de l’indice TEC10 et donc des taux d’emprunts immobilier.

Il est d’ailleurs frappant de constater que le redécollage en 1996 du marché immobilier après le l’éclatement de la bulle immobilière du début des années 90 et " corrélé " à la dégringolade de l’indice TEC 10 qui est passé de 6-6.6 % à l’époque à 2.5-3.5 % aujourd’hui.

Sans parler d’un retour à 6-6.6 %, l’hypothèse d’un retour des taux longs vers 4 à 4.5 % me semble une hyphotèse à prendre très au serieux.

Pour ma part, je reste extrêmement méfiant à MT pour tout ce qui touche à l’immobilier d’investissement.

 

#21 24/10/2011 15h55 → Investissement en SCPI pour un novice...

Membre
Réputation :   38 

Un article sur le marché immobilier de bureaux : Le marché locatif des bureaux fait preuve d’une vitalité toute relative

Il me semble que cela a déjà été évoqué mais je pense qu’il faut particulièrement faire attention aux SCPI avec un parc vieillissant possiblement inadapté à la demande…

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#22 28/10/2011 19h21 → Investissement en SCPI pour un novice...

Kiceca
Invité

je reviens sur le sujet pour vous faire partager un document édifiant. Il s’agit d’un rapport relatif à la commercialisation des produits financiers présenté par Jacques DELMAS-MARSALET en novembre 2005.

Une véritable pépite ce document. La seule lecture du nom des personnes auditionnées pour ce rapport vaut le détour. On y retrouve tout le gratin de la finance….

La lettre de mission commandant le rapport est signée de Thierry Breton alors ministre de l’économie et des finances.

http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/minefi.pdf

Je vous conseille d’aller à la page 78 du fichier PDF pour regarder l’évolution de la collecte en SCPI de 1980 à 2004….

Je suis sur que certains membres du forum pourront aisement compléter la série jusqu’a 2010.

Vous comprendrez alors mieux ma grande méfiance à l’égard des SCPI.

Un petit extrait du rapport pour vous mettre en appetit :

Analyse succincte des données

L’évolution de l’indice immobilier est clairement expliquée dans l’étude de la Banque de France mentionnée plus haut. On observe une bulle immobilière à Paris culminant en 1990, tandis que les prix restent relativement stables sur l’ensemble du territoire français. On observe récemment, depuis 1999, une forte hausse du coût réel de l’immobilier sur la France entière.

La collecte nette des SCPI reste positive sur toute la période 1980 – 2004, ce qui traduit un montant de souscriptions toujours supérieur au montant des rachats de parts. Le prix de l’immobilier a une influence très nette sur l’attitude des ménages vis-à-vis des SCPI : après une longue période de stabilité de la collecte nette (de 1974 à 1984, une moyenne de 320 millions d’euros réels ont été collectés par an) le gonflement de la bulle parisienne de 1986 – 1990 s’est très clairement accompagné d’une vague de souscriptions. Sur une période où le prix de l’immobilier parisien a doublé, la collecte annuelle a été multipliée par 9, touchant un plus haut en 1989, à 2 358 millions d’euros. Le dégonflement de la bulle (1991-1998) s’est accompagné d’une diminution très nette de la collecte des SCPI, touchant un plus-bas historique à 65 millions d’euros en 1998. La reprise de la hausse des prix de l’immobilier, cette fois-ci sur un plan national, s’est enfin accompagnée d’une nouvelle augmentation des souscriptions de SCPI : de 1998 à 2003, le prix de l’ancien au niveau national a augmenté de 40%, tandis que la collecte des SCPI augmentait de 1200%. On observe donc un caractère très pro-cyclique des investissements des ménages en SCPI en fonction de la variation des prix de l’immobilier : la variation de la collecte nette est nettement plus importante que celle des prix dans l’immobilier. On peut supposer que les investisseurs regardent principalement les résultats passés les plus récents pour effectuer leur arbitrage entre les différents produits proposés. Il est à noter que la désaffection des SCPI est très antérieure à la forte hausse des cours boursiers de la fin des années 1990 et au phénomène d’investissement en actions qui l’a accompagné.

Espérant vous avoir mis en appetit, je vous laisse aller par vous même jetter un coup d’oeil au graphique de collecte des SCPI ( avec en parallèle l’évolution des prix  de l’immobilier ) depuis 1980.

Dernière modification par Kiceca (29/10/2011 07h59)

 

#23 28/10/2011 20h01 → Investissement en SCPI pour un novice...

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C’est le même type que courbe que cac40/investissement en UC des assurances vies… Merci pour le rappel.

edit : après lectures des annexes, une vraie mine d’or !

Dernière modification par Super_Pognon (28/10/2011 20h10)

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#24 06/11/2011 19h43 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Je suis gestionnaire d’actif immobilier, et je commence a m’intéresser de près aux SCPI. Ces produits me semblent très intéressants pour les particuliers pour les raisons que chacun ici semble connaitre.
Je suis un peu novice concernant les SCPI - et oui les cordonniers sont souvent mal chaussés - j’ai comme pas mal de monde surtout investit sur les marchés financiers (Sicav action et obligataire principalement) et je n’ai pas franchement bonifié mon capital… c’est peu de le dire !!

En revanche j’ai une quinzaine d’années d’expérience dans l’investissement immobilier commercial et donc je connais très bien le genre d’actif qu’achète les SCPI (de rendement j’entends) et les stratégies immobilières en général.

Je me permet donc de souligner ce qui est à mon sens, la différence majeure entre SCPI et SIIC C’est essentiellement liée au risque.
Vu qu’elles achètent les "mêmes" immeubles avec les mêmes rendements, les différentiels de performances s’explique par l’endettement (effet de levier dans les SIIC)
Pour faire simple, pour un actif acheté 100
La SCPI achète avec 100 de fonds propres tandis que la SIIC achète avec, disons 40 de fonds propres et 60 de dette.
Si l’immobilier baisse de 10%, alors la SCPI perd 10% du capital investit
alors qu’une SIIC perdrait dans mon exemple 25% du capital investit.
Plus la baisse est violente, plus l’exemple est flagrant.
Avec de l’immobilier acheté avec 80% de dette (avant 2007, car les banque ne financent plus qu’a 65-70% maxi) je vous laisse imaginer les dégâts en cas de retournement du marché… l’exemple anglais est très instructif sur ce point : 100% des fonds propres perdus et mêmes les banques se retrouvent perdantes dans bien des cas.

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#25 06/11/2011 19h52 → Investissement en SCPI pour un novice...

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Je précise tout de même que la société de gestion pour laquelle je travaille ne fait pas de SCPI
Nous travaillons pour de gros investisseurs (fonds souverains, mutuelles, compagnies d’assurances, caisses de retraite etc…) et donc pas pour des particuliers (sauf richissimes investisseurs) et toujours avec de fort effet de leviers.

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