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#1 05/11/2013 15h50 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Bonjour,

Je commence à m’interesser à la question de SCPI et regarde la possibilité d’acquérir des parts de SCPI en usufruit.

J’ai fait mes premières simulations (certes il y a encore à approfondir).
Sur le papier, on arrive à un CF positif découlant de l’effet de levier et du discount sur les parts qui booste le rendement.

points de vigilance
- possibilité d’emprunter pour un usufruit
- validité du montage
- "valeur" du taux d’endettement qui va augmenter (objet de la discussion)

Simulation
voilà un exemple de simultation à partir d’une proposition de vente public sur le site d’une SCPI :
- Valeur PP d’une part : 650€
- Valeur US 10 ans d’une part : 220€ soit 34%
- Rendement objectif : 5%. soit 15% des 220€ (5% divisé par 34%)

résultats de la simulation :
Recettes annuelles d’une part : 32€50 soit 325€ sur 10 ans
total remboursement d’un prêt à 100% TEG 3,2% 257€.
CF annuel par part : 32,5 - 25,74 soit 6,75€.

Impôts
Aquisition de l’US par une SCI IS.
Recettes sur 10 ans : 325€
Déductibles : Amortissement sur 10 ans de 220€ & Intérêts et assurance de 37€ soit au total 257€.

Donc, imposable sur 10 ans : 68€ par part. taux réduit 15% -> soit 57€ à remonter par part en dividende sur 10 ans.

Question
1400 parts sont proposés, soit un "budget" de 308k€.

Ma question, et si mes calculs sont justes et mes hypothèses de charges et amortissements sont déductibles sont correctes,

80k€ sur 10 ans avant impôts (PS + TMI), justifient ils de "grever" sa capacité d’emprunt de 308k.

Mots-clés : crédit, scpi, usufruit

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#2 05/11/2013 16h48 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Quelques remarques :
   - vous avez oublié dans vos calculs les"frais de structure" (il faut constituer la SCI IS, payer l’expert comptable chaque année, etc. soit pas mal de couts fixes, qui nécessitent plutôt 500-600k€ d’investissement que 308k€ pour s’amortir);
   - vous avez supposé des intérêts du prêt à 0% (avec 3-4%, le CF est divisé par 2);
   - il vous sera (très) difficile de trouver une banque prêtant pour ceci (et il faudra apporter des garanties collatérales) : avez-vous juste essayé ?
   - les 325€ de recettes ne sont en rien garanties (les distributions de pas mal de SCPI baissent…), et certaines sociétés de gestion (dont HSBC : j’en ai fait l’expérience) versent la part distribuée correspondant aux plus-values aux nue-propriétaires;
   - sans oublier que si c’est une SCPI qui se constitue un RAN, elle aura de manière durable un bénéfice fiscal supérieur au montant distribué (et vous payerez de l’IS sur des montants que vous n’aurez même pas perçu).

En résumé : gains plus faibles qu’escompté, risques réels, et quasi impossible de trouver un financement.

PS : Pour cette offre de 1400 parts d’Elysée Pierre en usufruit 10 ans, je serais surpris que ce soit toujours d’actualité, car il me semble que HSBC a cessé de pratiquer du démembrement sur ses SCPI.


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#3 05/11/2013 19h12 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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La difficulté se concentre effectivement sur le crédit. Dans ce type d’opération, je recommande généralement un apport égal au montant emprunté.

De cette manière, il peut être envisagé de faire :

- un achat de scpi en PP et à crédit sur 20 ans, par exemple,
- et pour un montant équivalent, un achat en usufruit avec apport personnel sur une durée de 10 ans, à renouveler, en fonction des flux positifs disponibles chaque année.

En l’absence d’apport, il existe des solution de financement avec caution hypothécaire de la personne physique. Dans tous les cas, un collatéral est donc nécessaire.

Les frais de structure sont de l’ordre de 1000 euros par an pour le comptable, 1500 euros pour la constitution de la scpi et peut-être encore quelques frais pour l’établissement de l’assemblée générale et du rapport de gestion.

Un petit logiciel de comptabilité type "ciel" permet d’assurer facilement la saisi des écritures trimestrielles.

En pratique, toutefois, le montage n’est réellement intéressant qu’à partir d’un certain volume et 300.000 euros est vraiment un minimum.

GBL, je ne suis pas d’accord avec vous lorsque vous indiquez que " - sans oublier que si c’est une SCPI qui se constitue un RAN, elle aura de manière durable un bénéfice fiscal supérieur au montant distribué (et vous payerez de l’IS sur des montants que vous n’aurez même pas perçu). "

Le code civil prévoit  que l’usufruitier n’a droit qu’aux bénéfices distribués et non à ceux mis en réserve.

Tenant compte de ce principe général, l’IS ne doit être payé que sur ce qui est réellement perçu par l’usufruitier (et non ce qui correspond à l’assiette du revenu foncier). A ma connaissance, aucun texte fiscal, s’agissant de l’IS, ne prévoit le contraire !

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#4 06/11/2013 00h26 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Merci pour vos retours. Qu’est ce que c’est agréable d’échanger avec des personnes pontues.
Cela amène quelques questions, car je suis intimement convaincu que la réussite du projet dépend de la compréhension des détails fins et des subtilité.

@GBL

- Bravo pour l’oeil de lynx concernant Elysee Pierre.
- Pourriez vous détailler les coûts fixe ? Je souhaite peaufiner ma simulation.
- Même si la compta de ce montage me semble a portée de main, je suppose que derrière la question de l’expert comptable, il y a la CGA et les 25% de majoration des bénéfices ?
- c’est quoi le RAN ?
- cette première simulation, les intérêts du prêt sont intégré. 3.2% TEG.probablement optimiste.
- avec 10k€ de coûts fixes sur 10 ans, on passe dans l’exemple de 80k€ a 70k€. Ça reste jouable modulo le "coût" du taux d’endettement.
- le risque est effectivement la baisse du rendement. Je partagerai la liste des SCPI visées quand j’aurai affiné. J’etudie finement la répartition de la valeur du rendement entre les NP et US. C’est un point que je n’ai pas identifié.  Merci.
- oui le financement est clé. Je commence a prospecter avec plus ou moins de bonheur.

@Stéphane
- dans l’hypothèse d’un financement possible de l’US je n’ai pas pigé l’intérêt de coupler 2 montages : PP + US. Je vais faire une simulation et un comparatif. Le PP nécessite un effort de remboursement mensuel de l’ordre de 1000€ pour 150k€ empruntés. Soit environ 500€ par mois d’effort d’épargne supplémentaire. Je reprendrai ce point sous excel et vous répondrai en MP.
- maintenant si c’est la condition pour emprunter, effectivement. Il faut que je regrde la rentabilité des capitaux vs immobilier physique.

Merci encore.

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#5 06/11/2013 02h47 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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@Stéphane :   Certes "Le code civil prévoit  que l’usufruitier n’a droit qu’aux bénéfices distribués et non à ceux mis en réserve", mais le CGI prévoit qu’une société à l’IS doit déclarer le bénéfice de ses participations transparentes à l’IR (ce que sont les SCPI, détenues en PP ou en US), certaine conventions de démembrement prévoient explicitement que l’usufruitier s’engage à déclarer au fisc l’ensemble des bénéfices correspondant à ses parts, et toutes les sociétés de gestion que je connais envoient aux détenteurs d’usufruit une "déclaration récapitulative des revenus de l’année 20XX" avec la quote part du bénéfice de la SCPI correspondant aux parts dont ils ont l’usufruit (et elles doivent déclarer ce même montant, avec la liste des associés concernés et leurs coordonnées, sur l’annexe 2072-RA de la déclaration n°2072, ce qui permet au fisc de procéder à des contrôles s’il le souhaite). 

Il y a peut-être plusieurs méthodes de comptabiliser la chose. Mais si l’usufruitier ne déclare que les montants effectivement perçus, la différence avec la quote-part du bénéfice de la SCPI échappe bel et bien à l’impôt (qui d’autre le déclarerait ?). Il serait alors facile de faire des montages avec démembrement permettant de largement (voire totalement) éluder l’imposition des revenus fonciers juste en distribuant très peu (voire rien du tout). Donc cette méthode me semble aussi discutable.

@Boubouka : Stephane a donné un ordre de grandeur des frais. Pour l’expert-comptable, ça pourra cependant être plus, selon le volume d’opérations effectuées, le type de service dont on a besoin, la localisation de l’EC (+ cher à Paris qu’à Lourdes), etc.

RAN = Report A Nouveau = La réserve pour les jours difficiles, la partie du bénéfice de la SCPI qu’elle ne distribue pas à ses associés.  (voir n’importe quel rapport annuel d’une SCPI)

De mon expérience (d’une SCI IS faisant ce que vous envisagez, depuis 3 ans) : les emprunts sont difficiles à obtenir, de durée + courtes et + chers que pour une RP, mais financer sur fonds propres n’est pas forcément à exclure, et il y a pas mal de surprises (en général faisant baisser le CF prévisionnel) en chemin (et je ne pense pas les avoir toutes rencontrées…). Je commence à mieux comprendre comment faire un peu le tri entre les SCPI, et il y a vraiment des nanards à éviter, et si j’écoute qqs vieux briscards des SCPI, le futur n’est pas forcément radieux pour un certain nombre de SCPI.

Dernière modification par GoodbyLenine (06/11/2013 02h53)


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#6 06/11/2013 10h22 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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J’ai fait des simulations pour comprendre et étudier la rentabilité des capitaux (c’est qui me sert de comparatif). Cela amène forcément quelques questions. J’ai dans 10 jours rdv avec un courtier pour un prêt pour US … Inch’allah !

scénario étudié
100k€ cash pour US temporaire de 10ans
100k€ en prêt sur 20 ans pour PP
La partie PP porte les frais de structure (1000€ /an)

conclusion
PP à crédit sur 20 ans, avec une hypothèse de de rendement de 5% donne un rendement de capitaux à 6,2% avant impôts. La structure SCI IS si elle ne permet pas d’amortissement n’a pas d’intérêt.

US acheté en Cash, donne un faible rendement 2,32% en tenant compte de l’amortissement dans une structure SCI IS.

Immorente
Immorente commmunique sur un TRI en PP de l’ordre de 9% sur 10, 15 ou 20 ans avec 4% de taux d’endettement sur patrimoine.

Immorente précise : "Nous rappelons aux associés personnes physiques qu’ils sont imposés non pas
sur les dividendes versés, mais sur les revenus perçus par la SCPI".
"Actuellement la société de gestion constitue chaque année une provision égale
à 3 % des loyers HT facturés"

Je n’ai pas compris la signification de la valeur nominale et la prime d’emission qui constituent le prix de souscription.

Données de la simulation

Item                                PP                            US
Achat                          100 000                     100 000
Montant du prêt          100 000                     0
Taux prêt                          4%   
Durée invest          20                                   10
Mensualité Prêt                -606 €                           0
Taux transaction          10%                           10%
Frais de transaction          10000                           10000
Montant à rendement          90 000                           90 000
Valeur US                                               34%
dividende annuel PP          5%                           5%
dividende versé          4500                          13 235   
Cash Flow trimestriel         -693 €                          3 309 €
Cash flow annuel         -2 772 €                    13 235 €
       
Frais annuels                   1 000 €   
Amortissement                0                        90 000
Montant imposable          70 000 €                   42 353 €
Tx d’imposition        15,50%                        15,50%
Impôts SCI IS        -10 850 €                  -6 565 €
Revente 20 ans        81000                        0
Cash Flow durée invest  -66 285 €                  125 788 €
Net                        14 715 €    125 788 €
       
Rentablité de capitaux        6,2%           2,32%

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#7 06/11/2013 15h09 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Un montage mixte en usufruit + pleine propriété permet de limiter le risque et de faciliter la demande de financement.

Bien sûr, investir en usufruit pour la totalité et à crédit, permet d’espérer un rendement extraordinaire, mais c’est grâce à un effet de levier "télescopique" !!!

Le risque est augmenté à due proportion de l’espoir de gain et l’effet de levier peut jouer dans les deux sens : un effet "radeau" en cas de baisse sensible du rendement ou une erreur de casting.

Soyez prudent.

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#8 06/11/2013 16h40 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Bonjour à tous,

Je dis peut-être une bêtise mais

Boubouka a écrit :

Donc, imposable sur 10 ans : 68€ par part. taux réduit 15% -> soit 57€ à remonter par part en dividende sur 10 ans.

et

Boubouka a écrit :

1400 parts sont proposés, soit un "budget" de 308k€.

Si je fais 68€*1400 parts -> 95200€
Les 15% d’IS réduit c’est jusqu’à 38k€ non ?

Cordialement,

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#9 06/11/2013 17h46 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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La simulation de Boubouka me semble discutable sur divers aspects :
   - le rendement (de 5%) s’applique à 100% des fonds investis (c’est le ratio distribution/prix d’achat)
   - l’amortissement total de l’US sera de 100 000€, pas 90 000
   - la revente après 20 ans ne sera de 81 000€ que si l’acheteur paie alors 90 000€ (frais inclus)
           (la valeur des parts peut pas mal varier d’ici là)
   - les 70 000€ imposable sur la PP semblent être 4500*20 - 1000*20, oubliant les intérêts d’emprunt  qui sont des charges déductibles
   - il y a mélange de rendements sur 20 ans et sur 10 ans… 
   - obtenir du 4% (assurance incluse) sur 20 ans pour des SCPI me semble "optimiste"
   - l’IS est de 15% (pas 15.50%, taux des prélèvements sociaux des personnes physiques)
   - la "rentabilité des capitaux" qui est affiché est avant IR et PS de l’associé de cette SCI

Pour un investissement sur fonds propres, dans une société IS dont d’autres activités couvrent les frais fixes, pour de l’US à 7.7% de rendement interne moyen (correspondant à un US-10ans payé 34% pour 5%/an de distribution, mais on trouve un peu mieux…), devenant après IS 15% (limité à 38120€ de bénéf), IR 30% (sur 60% des div) et 15.5% PS (sur 100% des div) environ 4.35% net, un peu plus en capitalisant (si div pas distribués chaque année). Rendement à mettre en regard du blocage des fonds, des complications, et des risques pris….


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#10 06/11/2013 17h53 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Attention Flaneur, l’usufruit est amortissable !

Prenons un exemple concret :

100.000 euros de PFO2 sur 10 ans en usufruit permet d’obtenir, sur la base du dividende actuel, 15.594,40 de dividendes chaque année (1616 parts à 61,88 € pour 10 ans qui ont rapporté 9,65 euros en 2012).

L’amortissement linaire de l’usufruit donne - 10000 euros

Vous avez donc, en net : 5594,40 euros.

Au taux d’IS de 15% = - 839.16 euros d’impôts sur les sociétés.

Ce taux s’applique au 38.120 euros de bénéfices à condition que le chiffre d’affaire ne dépasse pas 7 630 000 €. Le fisc pose une condition à l’application de cet avantage : Le capital de votre société doit être entièrement versé par les associés et être détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (ou par une autre société répondant aux mêmes conditions)

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#11 07/11/2013 00h47 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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@ Stéphane
merci encore. L’US cash comme levier pour le financement est claire.
Je ferai un retour après mon Rdv.

@GBL
Concernant les rectifcations du modele, Bien vu !

Vous confirmez que la PP n’est pas amortissable quelque soit la structure ?

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#12 07/11/2013 01h20 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Amortir la PP de parts de SCPI : sauf si vous arrivez à démontrer qu’elles s’usent, et devront être renouvelée après un certain temps (comme la toiture d’une immeuble), je ne vois pas ce qui pourrait justifier de les amortir…


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#13 07/11/2013 01h27 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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"
PS : Pour cette offre de 1400 parts d’Elysée Pierre en usufruit 10 ans, je serais surpris que ce soit toujours d’actualité, car il me semble que HSBC a cessé de pratiquer du démembrement sur ses SCPI.

- See more at: SCPI à crédit : calcul de la capacité d’emprunt pour acheter des SCPI ?

@GBL

J’irai plus loin, HSBC va retirer toute commercialisation d’ELYSÉES PIERRE en direct pour ne plus la proposer que via des contrats d’assurance vie

Ce qui sauf erreur de ma part constitue une première dans le monde scpi,surprenant sur une des meilleures scpi de bureaux, bien que bancaire.

Les raisons en sont multiples et variées, et tout "montage" sera désormais exclu… pour elle seule pour l’instant.

Les mutations des scpi s’annoncent nombreuses, pour le meilleur et le pire.

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#14 09/11/2013 00h34 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Je confirme que la pleine propriété de parts de scpi n’est pas amortissable.

Dernière modification par stephane (09/11/2013 00h37)

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#15 13/11/2013 13h43 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Mon banquier préféré m’a confirmé en fin de la semaine dernière son accord de principe pour financer à crédit (100%) l’achat de l’usufruit de SCPI.

En contre partie, il a demandé de ma part des concessions sympatiques ordinaires … je suis prêt à les consentir.

Je sais pertinemment que ce n’est qu’un accord de principe et que le département Etudes aura par la suite le dernier mot.

TEG : que j’ai calculé moi-même (fonctions NPM et TAUX d’excel) incluant taux d’intérêt nominal, l’assurance, les frais de dossier, et les frais de garantie => 4,2%.

Prochaines étapes : (1) définir le montant d’emprunt ; (2) choisir la ou les SCPI.

montant d’emprunt
Mon banquier m’indique qu’il est prêt à aller jusqu’à 200k€.
Perso, j’hésite entre :
- emprunter un max pour maximiser le résultat à l’arrivée.
- me limiter qu’à 100k€, ce pour 2 raisons. La première prudentielle, car c’est la première opération de ce type et donc forcément je n’évalue mal mes risques ou pas complètement. La seconde est de ne pas obérer ma future capacité d’emprunt pour d’autres investissements dans l’immobilier physique dans une optique patrimoniale.

choix des SCPI
Dans une optique de diversification, je pense partir sur 2 ou 3 SCPI.

Celles que j’ai regardées sans hierarchie :
Immorente
Effimo
PFO2
La Française AM

Comme ma connaissance est limitée dans ce domaine, je suis preneur de vos commentaires.

Schématiquement, j’essaie de comparer le rendement (elles proposent toutes entre 5% et 5,5%), la qualité des actifs (je prévilégie les % élevés en IDF), le taux d’occupation (entre 93% et 100% !!!) et les frais de gestion (entre 10% et 13%) dont je ne sais trop quoi en penser car le rendement est nette des frais de gestion.

Je pense que je vais avoir une liste de 6 SCPI à étudier et je me demande comment les hiérarchiser pour prendre les 2 ou 3 en tête de classement.

Merci par avance pour vos éclairages.

Dernière modification par Boubouka (13/11/2013 13h47)

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#16 13/11/2013 19h58 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Bonjour Boubouka

A titre de comparaison, j’ai souscris 200k€ en juillet sur 10 ans à 3,15% (hors assurance 0,05%).
J’ai également mis 100k€ en cash.
Soit un total de 300k€ répartis sur PFO2, Multimmobilier 2, Immorente et Corum, le tout en usufruit 7 et 10 ans.
J’ai mis environ 6 mois à collecter 300k€ d’usufruit avec la plus petite ligne à 10k€ et la plus importante à 100k€.
Ne vient donc pas ce que l’on veut, quand on le veut…A considérer pour les déblocages de fonds.
L’allocation entre les SCPI peut par contre se corriger au fil des entrées de dividendes.
Si vous avez 200k€ d’emprunt, il est dommage à mon avis de ne pas les utiliser vu la complexité à obtenir ce type de financement à des conditions correctes.

Cdlt

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#17 14/11/2013 11h22 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Merci Olive. Vous m’encourager donc à y investir 200k€. Je pense les repartir entre 3 ou 4 SCPI max. De toute façon sur le marché il n’y a pas de tonnes.

GBL, j’ai une petite question pour vous.
Par rapport à vos remarques du 6/11 j’ai affiné mon modèle de simulation.
Néamoins, le 5/11 vous avez indiqué

GBL a écrit :

- sans oublier que si c’est une SCPI qui se constitue un RAN, elle aura de manière durable un bénéfice fiscal supérieur au montant distribué (et vous payerez de l’IS sur des montants que vous n’aurez même pas perçu).

Immorente a écrit :

"Nous rappelons aux associés personnes physiques qu’ils sont imposés non pas
sur les dividendes versés, mais sur les revenus perçus par la SCPI".
"Actuellement la société de gestion constitue chaque année une provision égale
à 3 % des loyers HT facturés"

Donc, ce surplus de revenus à déclarer, qui représente 3 ou 4% des loyers,  il représente combien par rapport au dividende ?

Si je prends l’hypothèse que les frais représentent 50% des loyers, et donc les dividendes 50%, schématiquement, cela amène à déclarer 110% du divende en terme de revenus … est ce le bon raisonnement ?

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#18 14/11/2013 13h40 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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@Boubouka :

Tout d’abord, il y a un "choix" à faire au niveau comptable, pour la société à l’IS :
  - soit considérer comme recettes ce que la société encaisse effectivement avec ses usufruits (et en face vous amortissez les usufruits, et ajoutez toutes les charges, financieres et autres) comme "stephane" le suggère,
  - soit considérer comme recettes les bénéfices fonciers indiqués par les SCPI (avec les mêmes charges en face d’ailleurs) comme je pense qu’il est plus correct de faire.
Il y a sans doute des arguments pour les deux choix, mais je pense que le second a bien moins de chance de se retrouver contesté un jour par le fisc (et c’est aussi l’avis de mon expert-comptable, qui a échangé avec qqs SCPI sur ce point).
Dans la seconde approche, j’ai encore une inconnue sur ce qui se passe à l’extinction de l’usufruit (je ne suis pas encore dans cette situation : j’essaie d’anticiper). En effet, le total de la différence entre tous les revenus perçus et ceux fiscalement déclarés pour cet usufruit devra être traité d’une manière ou d’une autre, et ça pourrait se matérialiser sous la forme d’une plus-value ou moins value exceptionnelle (donc impacter le résultat fiscal). Dans le cas d’un détenteur de pleine propriété de parts de SCPI, il n’y a pas de telle plus/moins-value, car elle aura augmenté/diminué la valeur de la nue-propriété, et sera fiscalement externalisée lors de la revente des parts.

Il y a un autre aspect à prendre en compte : la distribution des plus-values réalisée par une SCPI à ses associés, et sa répartition entre usufruitier et nu-propriétaire. Ce point a déjà été discuté sur le forum ici, et "stephane" avait apporté des réponses, mais la situation ne me semble pas aussi simple que ces réponse le laissent penser. Il y a certaines SCPI où la convention de démembrement (dont le texte est généralement "imposé" par la société de gestion, qui à défaut e pourrait pas gérer la situation) règle clairement la question (pour certaines les PV sont pour l’usufruitier : ex : Immorente, Effimo de Sodify; pour d’autres elles sont pour le NP : ex : Corum), pour d’autre elle ne précise rien ou reste interprétable (et alors il y a des arguments dans les 2 sens, et je n’ai pas trouvé de jurisprudence solide dans un sens ou un autre, pas assez solide en tout cas pour convaincre une société de gestion de modifier sa pratique…). 
Dans tous les cas, lorsque la SCPI distribue une partie de ses plus-values à une société à l’IS, comme la SCPI a déjà payé au fisc de l’impôt sur ces plus-values (au taux de 15.5%+19%+taxe supplémentaire prévu pour les personnes physiques), afin d’éviter une double imposition, la SCPI doit récupérer la fraction d’impôt sur les plus-values correspondant à la quote part de ses associés imposés à l’IS, et le leur reverser, à charge pour eux de déclarer la plus-value à l’IS. Certaines SCPI font ceci scrupuleusement (Sodify par exemple), avec même pour certaines une résolution d’AG autorisant la SCPI à le faire (alors qu’il me semble que c’est de toute façon obligatoire de le faire), pour d’autres il est moins évident de savoir si elles le font.

Enfin, en ce qui concerne la différence entre le montant distribué et le montant fiscalement déclaré, il y a des différences importantes selon les SCPI, et de plus la situation peut changer d’une année sur l’autre. Par exemple j’ai eu pour 2012 : 
    PFO2             : 9.60€/part distribué, 10.0556€/part fiscalement à déclarer
    Immorente    : 16.8636€/part distribué [*], 15.6483€/part  fiscalement à déclarer
    Selectipierre2: 22.62€/part distribué, 35.21€/part[**]  fiscalement à déclarer
[*] dont 0.3636€ remboursant l’impôts sur les PV déjà payé par la SCPI
[**] dont beaucoup de plus-values réalisées

J’espère avoir été clair, et vous avoir éclairé un peu, même s’il me reste encore pas mal de choses à comprendre/découvrir dans ce domaine…


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#19 14/11/2013 17h23 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Merci GBL. Vos réponses sont toujours aussi précises même pour ce qui est "obscure".

Je penche plutôt vers votre d’interprétation. Immorente l’ecrit explicitement.
Ma selection converge vers Immorente, FPO2, et Epargne Foncière. Aucun intermédiaire ne m’a proposé SelectPierre2 en Usufruit (probablement car elle est à capital fixe ?).

Ce que je cherchais c’était l’ordre de grandeur pour terminer mon étude. Vos exemples chiffrés (même si rien n’est garanti pour l’avenir) me permet de voir si cela destabilise le modèle ou si cela reste viable.

Merci encore GBL.

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#20 14/11/2013 19h03 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Les 3 SCPI que vous envisagez font partie de celles (13) que je détiens et surveilles.
Pour 2012 :
    Epargne Foncière : 40.04€/part distribué, 39.049€/part fiscalement à déclarer

Se limiter à 3 SCPI est peut-être trop restrictif, et peu diversifié. De plus, obtenir ces quantités d’usufruit demandera "un certain temps"….


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#21 14/11/2013 19h20 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Vous avez raison de le souligner : pour bâtir un portefeuille en usufruit, il faut un certain temps et c’est pourquoi il est important de pouvoir débloquer votre prêt de façon échelonnée dans le temps.

En outre, il convient de saisir les opportunités en fonction des possibilités du moment.

Il est donc intelligent de se renseigner sur les clés conseillées par les différentes sociétés de gestion et de se faire sa propre religion sur un premier panel de SCPI, comme vous le faites en ce moment.

Dernière modification par stephane (14/11/2013 19h21)

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#22 22/11/2013 09h39 → SCPI à crédit : calcul de la capacité d'emprunt pour acheter des SCPI ? (crédit, scpi, usufruit)

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Boubouka a écrit :

Mon banquier préféré m’a confirmé en fin de la semaine dernière son accord de principe pour financer à crédit (100%) l’achat de l’usufruit de SCPI.



Je sais pertinemment que ce n’est qu’un accord de principe et que le département Etudes aura par la suite le dernier mot.

(1) Mon banquier préféré vient de se faire retoquer par le département études !

(2) En // j’avais pris contact avec un intermédiaire (CGPI de renommée) qui travaille avec des courtiers.
Un peu plus réactif que mon banquier, il m’a dit oui de principe. Nous avons décortiqué ensemble mon dossier et les pièces (salaires, patrimoine, comptes, crédits, impôts, charges, etc) … 48h plus tard, il m’indique que ses courtiers qu’il a contactés ont tous dit non !!!

(3) Un autre cabinet de CGPI m’a contacté en prospection. J’ai accordé le rdv pour la semaine prochaine de manière provisoire avec une condition préalable d’étudier mon dossier et de donner une réponse de principe avant le rdv. J’avoue que j’ai peu d’espoir qu’ils y arrivent …

En conclusion,
pour moi c’était interessant de me plonger dans cette étude … donc ma perte de temps n’est pas à 100%. On apprend toujours de ses expériences.

Sur ce sujet je baisse les armes.

Merci à tous d’avoir donné des conseils utiles et avoir assuré le SAV en faisant le psy à traver ce post ;-)

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