Les red flags pour une SCPI : quand vendre une SCPI ?

Je rajouterais aussi comme critère la décollecte (somme toute assez rare sur des produits aussi à la mode que les SCPI en  ce moment)

Et sur ce critère aussi, Primopierre est un mauvais élève, puisqu’elle a subi une décollecte au dernier trimestre !

C’est dommage de généraliser ainsi car votre message précédent était pertinent et montrait que aviez fouillé un minimum.
Là vous retombez dans vos travers, on ne débattra pas au delà avec vous.

kiwijuice a écrit :

- le type de biens et de geographie sont des critères peu importants. On peut avoir une super SCPI dans des commerces de province et une piètre SCPI avec des bureaux de l’yhper centre parisien. Ne pas croire donc aux argumentaires "SCPI Diversifiée, SCPI surtout à Paris…" Le gérant est plus important.

Eh bien je pense exactement comme vous : en SCPI comme en immobilier, le plus important est l’emplacement, suivi de ce que vous savez ! Alors typologie + emplacement, personnellement lorsque j’ai revendu du résidentiel à Paris je me suis tourné vers du bureau qui décotait à Paris et je ne regrette pas, via des SCPI. Tôt ou tard celles-ci ont surperformé le marché !
Le gérant ne compte pas tant, il n’y a pas de mauvais gérants à proprement parler, il faut plutôt avoir peur des gérants éventuellement malhonnêtes ou ayant dans leur salariés des personnes peu empruntes de transparence et éthique, ce qui n’enlève en rien du tout la responsabilité du gérant.
Les équipes sont mobilisées et font bien ou croient bien faire. Il y a de sacrées erreurs, des gadins à plusieurs dizaines de millions d’euros je peux vous dire, voyant ça de l’intérieur. La faute à une collecte parfois délirante, à l’envie de concrétiser une grosse opération que l’on pourra relater dans la presse ?
Il y a des pièges devant le travail d’un gérant, chaque cas est complexe et mérite des lignes et des lignes de commentaires et analyses (d’où ma volonté Galessin de ne plus voir voir faire des généralités comme vous en avez l’habitude ici).

Pour les taux cette façon de laisser peser la menace me dérange. Des taux à 1 % c’est une situation anormale. Souvenons-nous bien qu’un contexte de taux à 3 ou 4 % n’a rien de malsain, le tout est d’être dans un système où il y a une certaine stabilité/visibilité, ce qui n’est pas le cas actuellement du fait d’un changement notoire de contexte économique.

Le commentaire est facile (me concernant), votre analyse Kiwi n’en est pas moins très pertinente et intéressante.

gigifred, le 10/02/2023 a écrit :

Et sur ce critère aussi, Primopierre est un mauvais élève, puisqu’elle a subi une décollecte au dernier trimestre !

C’est factuellement faux. Au Q4, Primopierre a collecté 13,5 ME comme l’indique le BT Q4/22

Les demandes de retrait ont été importantes mais il faut se demander d’où elles proviennent. D’investisseurs qui veulent sortir ou d’un fonds qui rebalance son allocation. Ainsi en lisant le BT Q4/22 de l’OPCI Preimium on lit ceci :

BT Q4/22 de l’OPCI Preimium a écrit :

Par ailleurs des cessions de parts de SCPI ont été maintenues afin de refaire converger l’allocation du fonds vers sa cible
de 60%.

Enfin, concernant Primopierre, bien malin qui pourra dire ce que va devenir cette SCPI. En 2017, la situation était tout aussi catastrophique qu’aujourd’hui avec une vacance assez élevée. La SDG a redressé la barre en 2 trimestres pour en faire l’une des SCPI offrant le meilleur rendement. Les performances passées etc etc mais bon, ceux qui vendent Primopierre aujourd’hui touchent 185€ de valeur de retrait pour une SCPI dont la valeur de reconstitution est (était puisque c’était en 2021 et qu’on n’a pas la valeur 2022) 219€. Soit une perte de 34€ par part vendue. C’est un peu beaucoup…

Ma petite contribution pour que chacun puisse prendre du recul vis à vis de certaines affirmations effectuées de manière trop générale sur l’immobilier de Bureaux.

Article daté du 3 février 2023 : Imobilier de bureaux : Une reprise à deux vitesses en Ile-de-France.

Article daté du 12 septembre 2022 : Forte dynamique sur le marché des bureaux en régions au 1er semestre selon BNP Paribas Real Estate.

Yvan

GoodbyLenine, le 11/02/2023 a écrit :

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas ?

Pour ma part, je n’en connais aucune. Je ne connais que des SCPI endettées très majoritairement à taux fixes (ou à taux variable couverts par des swap), et les emprunts sont majoritairement soit à court terme (max 1-2 an) soit amortissable. Le in-fine à taux variable est très marginal en terme de montant (comparé au patrimoine de la SCPI), souvent hérité du montage déjà en place lors de l’achat de la SCI détenant le bien et l’emprunt.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

- il existe un effet de momentum. Les SCPI en perte de vitesse continuent à s’effondrer.
Par contre, statistiquement, on ne peut dire que les SCPI qui marchent bien vont continuer à bien performer.

J’avoue ne pas vraiment comprendre ce que vous entendez par "effet momentum". Pouvez-vous expliquer ? De quelles statistiques parlez-vous ? Où sont des chiffres ?

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI gérée de manière peu avisée, ou peu efficace, ne risque pas de se redresser si la même équipe continue à la gérer de la même manière.

Je suis d’accord avec le fait qu’une SCPI qui ne collecte plus beaucoup, dont les associés sont très âgés, (et de plus en plus chaque année), dont le patrimoine est ancien, a peu de chance de décoller, sauf à ce que la SdG ne mette en place des mesures assez forte (et ça arrive rarement, et prend du temps à produire des effets).

Je connais en revanche un "effet de mode" qui conduit pas mal de conseillers à mettre en avant les mêmes SCPI "à la mode", c’est à dire celles qui ont mis en place une politique commerciale pour disposer d’une collecte vigoureuse. Hélas, ce n’est pas la capacité à faire le nécessaire pour collecter beaucoup qui garantit une quelconque capacité à faire le nécessaire pour correctement investir les fonds et gérer les immeubles et les locataire dans la durée. Parfois les deux vont de pair, parfois pas, et parfois (pour les jeunes SCPI de jeunes SdG) on ne peut pas encore savoir.

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Il faut éviter l’engrenage infernal : hausse de la vacance => vente forcée des meilleurs biens / hausse de la dette pour conserver le niveau du dividende => baisse des revenus => décollecte => baisse du prix des parts

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas, ou pourrait le devenir ?

Le volume des ventes d’une SCPI est pas mal limité par la réglementation, donc ça me semble un "faux problème"..

Je ne connais pas de SCPI qui actuellement augmente le niveau de sa dette (mais il est vrai que je ne surveille pas toutes les SCPI du marché, mais seulement les quelques dizaines dans lesquelles j’ai un jour choisi d’investir). De toute manière, avec les taux actuels, ça ne permettrait pas vraiment d’augmenter le rendement/part, comme c’était le cas il y a quelques années (quand une SCPI empruntait à 2% pour acheter des immeubles prime avec un loyer de 6-8%).

Par ailleurs, "conserver le niveau du dividende" ne me semble pas nécessairement l’objectif prioritaire de pas mal de SCPI : regardez l’évolution du  montant des distributions … (relire ceci même si ces chiffres datent un peu).

Je crains plutôt les engrenages : 
  [1]  hausse de la collecte => baisse du rendement par part dû à la difficulté à trouver de bons biens => baisse des revenus par part (et aussi à terme hausse de la vacance) => décollecte => blocage du marché secondaire et impossibilité de vendre ses parts, comme je l’ai constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. Ce risque existe surtout au niveau des SCPI dont la SdG génère plus de commission par la collecte que par la gestion immobilière (ce qui est le cas des "jeunes" SCPI en forte croissance). Mais quelques SCPI et SdG plus expérimentées sont aussi tombées dans ce travers (se résolvant d’ailleurs même à bloquer les souscriptions, parfois un peu trop tard d’ailleurs) (Exemples : plusieurs SCPI de PAREF dont j’étais associé, certaines SCPI de Primonial semblent aussi prendre partiellement ce chemin, même si la collecte demeure en dépit de rendement en chute par rapport à des rendements un peu "dopés" auparavant). 
  [2] SdG qui s’endort sur ses lauriers pour une SCPI => peu d’action commerciale, peu de renouvellement du patrimoine => baisse puis disparition de la collecte et vieillissement du patrimoine, stagnation ou baisse des revenus par part, blocage du marché secondaire, également constaté sur quelques SCPI dans la dernière décennie. (Exemples : plusieurs SCPI de La Française, ou de Fiducial)

En résumé : je ne suis pas vraiment convaincu par votre message, kiwijuice…

Pour moi, les "red flags" (qui signalent un problème ou un risque potentiel, que seule une analyse plus approfondie permet ensuite de confirmer ou pas) sont :
     - distribution durablement supérieure au résultat courant (dopé par le RAN ou la RPV)
          (variante : distribution dopée par la SdG, qui "renonce" à une part de sa commission)
     - baisse significative du résultat courant /part, du TOF, ou de la durée résiduelle moyenne des baux 
     - grosse collecte (en valeur absolue, comme en pourcentage du patrimoine) ou absence de collecte
     - faible ancienneté (de la SCPI, de la SdG)
     - forte volatilité des distributions (prévisions de la SdG peu fiables)
     - achat de biens vendus par d’autres SCPI
     - liste des membres du CS (quand presque tous sont des institutionnels, ou d’ex ou actuels salariés du groupe de la SdG, ou des multi-cumulards)
     - fort volume de cessions d’immeubles (dans l’intérêt de qui ? qui les achète ?)
     - éviter les SdG que je classe comme "wost in class"

Etude statistique sur les SCPI :  Une nouvelle étude démontre que 10 SCPI suffisent pour capter 88% des bénéfices de la diversification | EDHEC BUSINESS SCHOOL

Novapierre Residentiel : presque toute la dette in-fine à taux variable.

Meric pour vos red flags basés sur votre longue expérience.

Je ne vous remercie pas pour votre attitude cependant. Mais si cela vous excite de « vous faire » un inconnu du web, c’est votre droit.

Asn540, le 13/02/2023 a écrit :

Dire "la valeur de reconstitution ce sont des taxes et de frais alors on s’en fout"

C’est impressionnant de voir ses propos aussi travestis.
C’est de la provocation ? Vous êtes adepte ? Ou avez-vous du mal avec et le français et les maths ?

Ne pas vendre de l’immobilier au prétexte que pour en racheter de la même valeur nécessite d’y ajouter les taxes et frais entraîne nécessairement le statu quo. L’investisseur doit raisonner en rapport en ce qu’il attend de son investissement.
L’avenir de Primopierre est-il radieux ? Je ne sais pas. Est-il pertinent de la vendre pour acheter autre chose ? Il semble qu’elle ait mangé son pain blanc, on voit que pour soutenir la distribution il a fallu distribuer de la plus-value, la conséquence c’est que ni la valeur reconstitution ni la valeur de réalisation ne vont augmenter, je me garderais de dénigrer l’attitude de ceux qui vendent y compris dans le but d’investir ailleurs, au prétexte du différentiel entre valeur réelle du patrimoine et valeur tous frais inclus, qui est le propre d’un investissement immobilier on est bien d’accord.

GoodbyLenine, le 11/02/2023 a écrit :

kiwijuice, le 10/02/2023 a écrit :

Quelques SCPI ont des dettes surtout in-fine, à taux variable. Attention les yeux.

Pouvez-vous indiquer quelle(s) SCPI serai(en)t dans ce cas ?

Gbl a raison d’insister, la dette des SCPI n’est pas tellement problématique bien au contraire dans l’environnement actuel. Dire "attention les yeux" est un peu trop sensationaliste et ne s’applique pas à plus de 95 % des SCPI.
Il se ne "fait" pas "un inconnu du web".

Si cette discussion attise les aigreurs, autant la laisser tomber. Il y a confrontation d’idées, ce n’est pas une raison pour tirer des généralités qui ne s’avèrent pas pertinentes ou transformer les propos d’untel en les caricaturant.

Merci pour l’information. XL n’a pas de taux variable. Par contre Origin et Euryon ( RA 2021 )