Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

Manarea · #776

Quelques réflexions sur votre interrogation.

En premier lieu, il est essentiel de clarifier avec votre banque les modalités selon lesquelles le transfert du crédit s’opère. L’intérêt de la SCI IS est notamment de permettre la capitalisation des revenus dans un cadre fiscal favorable: pour cela, il faut bien que la dette soit portée par la SCI pour que les intérêts soient déductibles par la SCI. Elle ne peut pas payer les intérêts d’un prêt qui reste à votre nom, sinon il s’agit d’un acte anormal de gestion et donc d’une distribution de bénéfices au plan fiscal (qui donne lieu à imposition, etc.).

Il faut donc transférer la dette, probablement dans le cadre d’un apport de vos parts de SCPI avec, en face, le crédit. A concurrence de la valeur du crédit, il s’agit d’un apport à titre onéreux et, pour le surplus rémunéré en parts sociales, d’un apport à titre pur et simple.

Ensuite, concernant les coûts fiscaux, il faut distinguer l’IR/les PS et les droits d’enregistrement. En ce qui concerne les droits d’enregistrement, ils seront dus par la SCI au taux de 5% sur la composante à titre onéreux de l’apport (à concurrence du crédit transféré). En ce qui concerne l’IR/PS, le régime des plus-values immobilières devrait s’appliquer en cas de plus-value sur les parts de SCPI.

Enfin, c’est effectivement une bonne idée de vous faire accompagner, non pas tant sur le sujet de l’abus de droit (le recours à une structure sociétaire produit de nombreux effets non fiscaux, notamment pour préparer une transmission, donc je ne suis pas particulièrement inquiet), mais sur tout le reste car le processus avec votre banque peut être complexe, il faut rédiger des statuts et un traité d’apport, nommer éventuellement un commissaire aux apports, notifier les sociétés de gestion, etc.

Niveau frais, il faut aussi avoir en tête que cette opération va vous coûter un peu d’argent entre les honoraires de l’avocat, la nomination d’un commissaire aux apports, les frais de greffe, les frais de banque pour transférer le crédit et les nantissements probables. Je dirai au bas mot entre 5 et 10keuros, outre les droits d’enregistrement.

Dernière modification par Manarea (20/03/2024 17h30)

AesculusHippocastanum · #777

Le montant des SCPI est de 300.000 € avec en face un crédit de 100.000 € (capital restant dû à ce jour)

Si je vous ai bien compris, il faudrait donc que j’apporte les parts ainsi que le crédit à la SCI. Cela serait assimilé à une vente et je paierais un impôt sur la PV. J’aurais également à payer 5% de droits d’enregistrement sur les 100.000€ de parts correspondant au crédit (apport à titre onéreux)

Dans ce cas, l’apport de titre pur et simple pour les 200.000€ de parts correspondrait-il à un apport en CCA ?

Avec mes remerciements,

Manarea · #778

Non, l’apport à titre pur et simple est un vrai apport: il est rémunéré exclusivement en parts sociales.

Si vous souhaitez créer du compte courant d’associé, il faut peut être réfléchir à l’option suivante: apports de 105.000 € de parts de SCPI et 100.000 € de dette (soit un capital net de 5.000 €) et cession à la SCI de 195.000 € de parts de SCPI avec un prix qui n’est pas payé cash mais inscrit au crédit du compte courant.

Le désavantage de cette option est que vous payez 5% sur 195.000 € + 100.000 € et non 5% sur 100.000 €.

L’opportunité de créer du compte courant d’associé dépend de plusieurs facteurs comme de savoir si le prêt s’autofinance, votre horizon avant la retraite, vos autres projets sur la SCI, etc.

Dernière modification par Manarea (20/03/2024 20h01)

AesculusHippocastanum · #779

Dans ce cas, il est plus intéressant :

1/ de faire emprunter 300.000 € la SCI qui me rachète mes parts. (vente à soi même)

2/ A titre personnel, je récupère 300.000€ de la vente de mes parts. Je rembourse les 100.000 € de capital restant dû. Il me reste 200.000 € sur mon compte perso (300.000-100.000)

3/ Apporter ces 200.000 € restant à la SCI en CCA et acheter avec l’usufruit de parts de SCPI. Cela couvre les traites du crédit, me permet de minorer la fiscalité de la sci en amortissant les parts en usufruit. La SCI a une dette envers moi de 200.000€.

Cela semble beaucoup plus simple pour la banque, plus intéressant financièrement pour moi. Mais, une nouvelle fois, quid de l’abus de droit ?

Bien à vous,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (20/03/2024 21h04)

Manarea · #780

Pas nécessairement.

Dans ce cas, vous paierez 5% sur 300.000 € et il s’agit d’une toute nouvelle opération: le taux d’intérêt peut être supérieur et vous repartez avec 500.000 € d’actifs et une dette de 300.000 € …

GoodbyLenine · #781

…et encore faudra-t-il que la banque accepte de remplacer l’ancien emprunt, sur lequel il reste 100k€ dus et que vous rembourseriez par anticipation, par un nouveau de 300k€ pour une "vente à soi-même" de parts de SCPI (sans que la banque ne soit le commercialisateur qui touche une commission de la part de la société de gestion de la SCPI)…

AesculusHippocastanum · #782

Après une conversation téléphonique avec mon banquier, le crédit sera transféré à la SCI et je devrais ainsi que ma compagne me porter caution solidaire de celle-ci.

J’ai contacté un comptable pour obtenir un devis. Pourriez-vous me dire combien vous coûte la comptabilité de votre SCI afin que je puisse me faire une idée, et à condition que les sociétés soient comparables. La mienne comptera 5 lignes de SCPI pour 300.000 €.

Bien à vous,

Manarea · #783

Pensez à demander à votre banque les coûts de transfert/mainlevée et prise de nouveaux nantissements, et comment cela se passe avec l’assurance (notamment si elle reste la même ou s’il faut en reconclure une).

Pour le comptable, je paie environ 1.000 euros H.T. pour une SCI à l’actif comparable mais avec également un portefeuille de valeurs mobilières, donc plus d’opérations.

Dernière modification par Manarea (22/03/2024 15h00)

Paradeplatz · #784

Bonjour, J’ai une SCI comparable à votre projet et j’ai payé 550 euros TTC pour la compta de 2022. J’utilise un cabinet low cost qui a été recommandé ici plusieurs fois sur ce forum.

AesculusHippocastanum · #785

Le projet avance gentiment. Le comptable chiffre aux alentours de 3500 € la constitution de la SCI, le traité d’apport des parts et l’intervention du commissaire aux apports. Il faudra ensuite compter 1.000€ par an pour la comptabilité et le volet juridique. Il faut penser aussi à payer 5% sur la partie apportée à titre onéreux (sur les 100.000 € de crédit restant). Rien n’est dû sur la partie non grevée par un crédit ( les 200.000€ restants) même dans le cas d’une SCI à l’IS d’après le comptable. En rajoutant la centaine d’euros facturés par chaque SCPI, on arrivera à 9.000 / 9500 € de frais de constitution. La banque ne m’a pas encore chiffré les différentes opérations qu’elle devra mener pour transférer les crédits à la SCI.

J’hésite encore entre le comptable et l’avocat fiscaliste pour la rédaction des statuts. Sur ce dernier point, le banquier me conseille de passer plutôt par l’avocat fiscaliste en cas de difficultés ultérieures avec l’administration fiscale. Il penche aussi pour la création dune SC Patrimoniale, plus souple que la SCI en terme de spectre d’actifs à gérer.

Au plaisir de lire vos commentaires,

Cordialement,

MisterVix · #786

Un comptable compte.

Je ne voudrais pas d’une société dont les statuts n’ont pas été visés par un avocat ( c’est l’avocat qui m’intéresse pas le fiscaliste).

Bonus : j’en parle aussi avec mon notaire car l’aspect successoral est primordial dans une société patrimoniale selon moi

AesculusHippocastanum · #787

Bonjour,

le projet avance, un rendez-vous a été pris avec un avocat fiscaliste pour la rédaction des statuts la semaine prochaine.

En revanche, je n’ai toujours pas bien compris quels coûts le transfert de propriété des parts allait représenter. Mon comptable me dit qu’il faut payer 5% de droit d’enregistrement sur la partie grevée par un crédit. Or, une société de gestion d’une ligne de SCPI sur laquelle je n’ai pus de prêt me demande un chèque de 5% de la valeur de mes parts pour des droits d’enregistrement.

Je comprends donc que je dois payer 10% de la valeur des parts pour les SCPI pour lesquelles le crédit n’est pas terminé et 5% sur les parts dont il ne reste plus de prêt à rembourser.

Je suis à nouveau perdu et aurait bien besoin de vos lumières…

Bien cordialement,

LeToulousain · #788

Bonjour,

Avez-vous chiffré la solution de vendre vos parts de SCPI, réaliser un apport CCA avec le produit de la vente et racheter les parts au sein de la SCI ?

AesculusHippocastanum · #789

La question ne se pose pas vraiment puisque la plupart des marchés secondaires de mes SCPI sont bloqués.

MisterVix · #790

Et que la SCI vous rachète les parts?

Vous payeriez une éventuelle plus value, mais aurez un peu de cash (ça payera peut être le coût de l’opération voir un peu de cash à apporter en CCA pour renforcer votre investissement ?), et la SC partira simplement comme toute société d’investissement avec un crédit, sans avoir à gérer un apport …

Vachement plus simple non? Dis réserve que ça ne coûte pas trop cher fiscalement mais le prix des parts ayant baissé….

AesculusHippocastanum · #791

oui, j’y ai pensé. Seulement, je vais remplacer des crédits à 1.5% par des crédits à 4.5%. Sur le plan de la trésorerie, l’opération est loin d’être neutre.

Avant de me décider, je cherche simplement à comprendre combien va me coûter l’apport de mes parts. Entre le comptable et les sociétés de gestion, je n’ai pas le même son de cloche. C’est peut-être également moi qui ne comprends pas bien car on est là très loin de mon champ de compétences.

Manarea · #792

Bonjour AesculusHippocastanum,

Généralement, les sociétés de gestion prélèvent une commission de cession en pourcentage seulement lorsque la cession est réalisée au moyen de la confrontation des ordres de vente et d’achat sur le livre des ordres qu’elles tiennent. S’il s’agit d’une cession de gré à gré en dehors de ce carnet d’ordres, il s’agit généralement d’une somme fixe comprise entre 150 et 300 euros.

Lisez les statuts des SCPI et prenez le temps d’échanger avec vos interlocuteurs des sociétés de gestion, ils n’ont probablement pas compris.

Ce n’est pas votre domaine de compétences, mais le forum est une mine de ressources pour vous former (je ne suis pas né en connaissant cela ).

Dernière modification par Manarea (08/04/2024 18h05)

AesculusHippocastanum · #793

Manarea a écrit :
Généralement, les sociétés de gestion prélèvent une commission de cession en pourcentage seulement lorsque la cession est réalisée au moyen de la confrontation des ordres de vente et d’achat sur le livre des ordres qu’elles tiennent. S’il s’agit d’une cession de gré à gré en dehors de ce carnet d’ordres, il s’agit généralement d’une somme fixe comprise entre 150 et 300 euros.

J’ai bien compris cela.

Mon problème concerne les droits de mutation sur les apports. Le comptable me dit 5% sur les apports à titre onéreux (100.000€) et rien sur les 200.000€ de parts libres de crédits. Les sociétés de gestion me donnent le cerfa 2759 et me disent que les droits s’élèvent à 5% sur la totalité de l’apport qu’il soit onéreux ou en nature.

Je ne sais donc pas combien je vais devoir régler pour réaliser les apports.

D’autre part, il semblerait qu’il soit possible d’apporter ces parts en CCA, ce qui doit se faire avec des droits supplémentaires à payer ?

Bien à vous

Dernière modification par AesculusHippocastanum (08/04/2024 18h30)

AesculusHippocastanum · #794

Les choses se compliquent. Une des sociétés de gestion me dit que je peux éviter les 5% de droit de mutation en passant par un acte notarié d’apport. J’espère que le rendez-vous chez l’avocat fiscaliste me permettra d’y voir plus clair.

A suivre…

Manarea · #795

Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

Cela n’a rien à voir avec la forme notariée ou non de l’acte d’apport: les parts de SCPI ne sont pas des immeubles pour les besoins des droits d’enregistrement (voir BOI-ENR-AVS-10-10-20, no. 40 a contrario).

Vous donnez l’impression d’être un peu perdu à devoir coordonner tout cela alors que ce n’est pas votre zone de confort, ce qui est normal, et ce d’autant que vos interlocteurs des sociétés de gestion semblent aussi dépassés.

Peut-être devriez-vous demander à l’avocat fiscaliste de se charger de ces sujets et d’interagir avec les sociétés de gestion ?

Manarea

AesculusHippocastanum · #796

Je cherche à comprendre et à faire du mieux que je peux. Je viens de recevoir le livre "SCI théorie & pratiques" de Catherine Houlette Bize. Il devrait défricher l’essentiel et me donner une base correcte.

Il est difficile pour un béotien comme moi de m’y retrouver, surtout quand des professionnels (les sociétés de gestion) ont chacune une version différente.

Kabal · #797

Vous pouvez les apporter par augmentation de capital par exemple. A priori c’est gratuit sauf les droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion (et éventuellement des frais juridiques pour les actes divers et variés).

Ou vous pouvez les vendre à la SCI. Et augmenter votre CCA. 5% sont dus sur le montant vendu + l’IR sur la PV (si PV) ainsi que des droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion.

Les deux sont possibles et c’est pas les mêmes droits à payer. Donc à vous de décider ce que vous voulez faire.

Perso, l’apport des parts de SCPI présente (je trouve) peu d’intérêt versus la vente à la SCI.

Dernière modification par Kabal (09/04/2024 17h22)

AesculusHippocastanum · #798

Manarea a écrit :
Les textes sont clairs: l’apport de parts de SCPI à une société soumise à l’IS par une personne physique en échange de droits sociaux (apport à titre pur et simple) est enregistré gratuitement, par une lecture combinée des articles 809, I-3 et 810, I du Code général des impôts.

Je comprends donc que pour la partie des SCPI non grevées par un crédit, je n’ai rien à payer sauf les frais administratifs facturés par les sociétés de gestion (entre 100 et 200 €)

BOI (BOI-ENR-AVS-10-10-10) a écrit :
L’exonération s’applique aux apports purs et simples réalisés lors de la constitution de sociétés quel que soit le régime fiscal de celles-ci.

En revanche, les apports réalisés au cours de la vie sociale demeurent taxables dans les conditions de droit commun (augmentation de capital, fusion ou opération assimilée, changement de régime fiscal, etc.).

Je comprends que les apports purs et simples (donc les parts de SCPI non grevées par un crédit) sont transférables gratuitement si elles sont transférées au moment de la création de la SC (j’imagine qu’il faut écrire cela dans les statuts). Mais, si j’apporte des parts après la création, il faut payer un droit de mutation de 5%.

Le problème avec les sociétés de gestion vient sans doute de là et de moi car je leur ai annoncé que je voulais apporter mes parts de SCPI à une SCI, sans préciser que l’apport se ferait au moment de la création de la société.

Kabal a écrit :
Ou vous pouvez les vendre à la SCI. Et augmenter votre CCA. 5% sont dus sur le montant vendu + l’IR sur la PV (si PV) ainsi que des droits de changement de propriétaire auprès de la société de gestion.

Je comprends que je peux apporter les SCPI non grevées par un crédit en considérant cet apport comme une vente. La SCI ne me verse pas d’argent mais me doit quand même la valeur des parts qui va être inscrite dans un compte courant associé. Si je choisis cette option, alors, je dois m’acquitter de droits de mutation à hauteur de 5%. Mais en contre partie je peux sortir de l’argent de la sci sans être soumis au PFU tant que la société ne m’a pas intégralement remboursé. Dis autrement, c’est payer 5% tout de suite plutôt que 30% lors du retrait des fonds ?

Dernière modification par AesculusHippocastanum (09/04/2024 20h21)

Kabal · #799

C’est cela mais vous verrez aussi que les revenus français seront plus capitalisés et donc les 5% sont aussi remboursés via cette économie.
Perso je trouve que c’est mieux.

AesculusHippocastanum · #800

Kabal a écrit :
les revenus français seront plus capitalisés et donc les 5% sont aussi remboursés via cette économie.l

Là, je ne vous suis plus. Voulez-vous dire que les 5% sont payés par la société et donc sont déductibles du revenu imposable de la SCI ?

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Investir dans des SCPI à travers une SCI ?	20	6 759	27/01/2020 22h30 par GoodbyLenine
SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? [ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 … 16 ]	391	176 269	07/02/2024 09h30 par jctrader
Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI	11	8 084	15/05/2014 23h51 par GoodbyLenine
SCPI : quelles sont les meilleures sociétés de gestion de SCPI ?	2	3 640	29/04/2016 11h46 par Flyz57
Investir en SCPI sur une durée courte (12 ans) au sein d'une SCI à l'IS ? [ 1 2 3 4 ]	79	22 753	28/11/2022 11h09 par Dav26
SCI vs SCPI dans une assurance-vie : quels intérêts des SCI de SCPI ? [ 1 2 3 4 ]	77	35 118	15/09/2021 17h34 par NicolasV
SCPI investies majoritairement à l'étranger et Impôt sur la Fortune Immobilière ?	6	1 101	06/03/2019 08h26 par Bike69

Investir en SCPI au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique

[+3] #776 20/03/2024 17h25

#777 20/03/2024 18h29

#778 20/03/2024 20h00

#779 20/03/2024 21h02

#780 20/03/2024 21h50

#781 20/03/2024 23h31

#782 21/03/2024 18h08

[+1] #783 21/03/2024 19h16

#784 22/03/2024 10h16

#785 28/03/2024 19h44

#786 28/03/2024 19h54

#787 08/04/2024 15h45

#788 08/04/2024 16h10

#789 08/04/2024 16h14

#790 08/04/2024 16h52

#791 08/04/2024 17h19

#792 08/04/2024 17h59

#793 08/04/2024 18h28

Manarea a écrit :

#794 09/04/2024 09h50

2 [+2] #795 09/04/2024 16h13

#796 09/04/2024 16h47

[+1] #797 09/04/2024 17h21

#798 09/04/2024 20h20

Manarea a écrit :

BOI (BOI-ENR-AVS-10-10-10) a écrit :

Kabal a écrit :

#799 09/04/2024 20h43

#800 09/04/2024 21h01

Kabal a écrit :

Discussions peut-être similaires à “investir en scpi au travers d'une sci soumise à l'impôt sur les sociétés : cas pratique”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)