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Forums des investisseurs heureux

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#1 09/08/2014 12h13 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Bonjour,

Je me suis inscrite aujourd’hui car j’ai besoin de vos conseils avisés pour m’aider dans mes réflexions de gestion patrimoniale. Je vous expose donc ma situation présente.

Suite à la vente de ma résidence principale, et après remboursement du prêt bancaire, il me reste 600k€ sur mon PEL. Aujourd’hui nous vivons dans une maison en location.

Mon objectif principal est de me constituer un capital de +/- 2M€ à horizon 8 ans pour pouvoir vivre tranquillement des revenus locatifs si j’arrête de travailler. Je n’ai pas besoin de revenus locatifs entre-temps car mon salaire me suffit.
Une contrainte que je me mets est de permettre l’achat d’une résidence principale à horizon 2 ans de +/- 500k€
En second objectif, si cela fait du sens, joindre le patrimoine de mes parents à un projet commun pour optimiser la transmission de patrimoine.

Pour atteindre mon premier objectif sans prendre trop de risques, ma stratégie est d’investir dans l’immobilier en visant l’achat et la revente de biens pouvant me procurer une forte plus-value de cession.

Je compte également profiter des taux d’emprunt très attractifs en ce moment pour me leverager au maximum (+700k€ à 1M€ d’emprunt [?]).

Ma première idée était de créer une SCI espagnole (avec l’aide d’un avocat espagnol) pour acheter des biens en Espagne (surprise smile ) - qui présentent de bonnes perspectives d’évolution de valorisation.
J’ai également trouvé une agence capable de rechercher des biens "Prime Location" (=pour réduire le risque) en Espagne et de s’occuper de leur gestion.

Ensuite, en lisant votre forum, j’ai "découvert" les SCPI, qui offrent l’avantage non négligeable de simplifier toutes les opérations et de ne pas avoir à faire la gestion des biens et d’offrir aussi une bonne diversification des risques (quoique sur la France principalement).

En recherchant un peu, j’ai également compris que les SCPI se focalisent sur l’immobilier professionnel en France à ce jour avec quelques exceptions notables (CORUM commence en Espagne) et j’ai trouvé une autre qui place 1/4 en Allemagne.

Mes questions sont les suivantes:

Q1) Est-ce que l’idée suivante vous semble bonne / viable :
Je crée une SCI à l’IS (à capital variable pour y ajouter les parents par la suite si nécessaire). Au nom de la société, mais en mettant également mon salaire en collatéral (si nécessaire), je lève 700k€-1M€. Avec 1.1M€-1.6M€, j’achète des parts de SCPI. les dividendes des SCPI permettent de rembourser les intérêts d’emprunt et d’ici 8 ans, j’atteints mon objectif de +/- 2M€ de capital (hors emprunt donc). Je suis consciente qu’il faut que je travaille la fiscalité de sortie car l’IS sera très lourd en cas de revente (effet de l’amortissement des parts).

Q2) Existe-il encore des SCPI pouvant offrir des rendements nets de 15-20%/an (j’ai cru comprendre qu’avec la stagnation des prix de l’immobilier en France, la chose est devenue compliquée)

Q3) Existe-t-il des équivalents de SCPI en Espagne ou au Portugal (ailleurs?) qui présentent surement des meilleurs perspectives de valorisations futures?

Q4) Etant donné mes objectifs, avez-vous une autre idée pour les atteindre en minimisant le risque?

En vous remerciant par avance pour vos conseils,

Anne-Sophie

PS: si besoin je peux donner d’autres détails et si trop perso, alors par message privé.

Dernière modification par AnneSophie45 (09/08/2014 12h20)

Mots-clés : pel, sci, scpi

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#2 09/08/2014 12h39 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Les parts de SCPI ne s amortissent pas. Inutile dans ce cas de les héberger dans une SCI IS.

Achat de 2M € de parts de SCPI dont 600K € en cash.

Prêt  sur 20 ans, ca vous fait environ  8500€ de remboursement mensuel.
Revenues : 2M a 5% ca fait 100k € annuels de revenus de quoi couvrir les remboursements.
Impôts : entre 45k € et 56k € par an.

Par rapport à votre projet initial : 20 ans au lieu de 8. 5% de rendement au lieu de 20% et cerise sur le gâteau 20 ans a payer 50K € d impôts annuels soit 1M €.

voilà une première ébauche pour vous aider. Après, les châteaux en Espagne ce là a toujours fait la fortune de quelque uns wink

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#3 09/08/2014 13h05 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Bonjour Boubouka,

Merci pour votre réponse.

1) j’apprends donc que les parts de SCPI ne s’amortissent pas…

2) Je ne sais pas si votre réponse est ironique / sarcastique. Payer 1M€ d’impôts et atteindre 2M€ de capital au bout de 20 ans, ne me parait pas très optimisé.
Mais je ne suis pas experte… je peux me tromper

AS

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#4 09/08/2014 14h32 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Bonjour,

Je ne sais pas si il y a de l’ironie dans la réponse de Boubouka mais en tous cas n’attendez pas plus de 5% de rendement brut en scpi (on est loin des 15-20% nets).

Pour atteindre (peut être) votre objectif de 2mE à horizon 8 ans avec 600K je ne vois pas grand chose d’autre que les actions, et dans le scénario moyen vous serez plutôt autour de 1.2mE.

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#5 09/08/2014 14h50 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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AnneSophie45 a écrit :

Suite à la vente de ma résidence principale, et après remboursement du prêt bancaire, il me reste 600k€ sur mon PEL. Aujourd’hui nous vivons dans une maison en location.

Mon objectif principal est de me constituer un capital de +/- 2M€ à horizon 8 ans pour pouvoir vivre tranquillement des revenus locatifs si j’arrête de travailler. Je n’ai pas besoin de revenus locatifs entre-temps car mon salaire me suffit.

Donc, votre objectif est de faire du 16.25% net de toute imposition par an pendant 8 ans et avec un minimum de risque.

AnneSophie45 a écrit :

Une contrainte que je me mets est de permettre l’achat d’une résidence principale à horizon 2 ans de +/- 500k€

Le premier objectif étant déjà relativement hors de portée, autant le compliquer un peu plus.

AnneSophie45 a écrit :

Pour atteindre mon premier objectif sans prendre trop de risques, ma stratégie est d’investir dans l’immobilier en visant l’achat et la revente de biens pouvant me procurer une forte plus-value de cession.

Ce que vous appelez stratégie, d’autres l’appellent spéculation. Votre notion de faible prise de risques est assez originale, sans compter le risque de requalification en marchand de biens avec la fiscalité qui va avec.

Pour redevenir sérieux, certes les taux sont bas et vous pouvez profiter de cette période pour faire du levier mais vous aurez, à un moment ou un autre un frottement fiscal qui va touchez votre rentabilité.
Nous ne savons rien de votre patrimoine (même si il est évident que vous ne devez pas posséder que votre ancienne résidence principale), de vos revenus ou encore de votre TMI, il est donc difficile de vous conseiller. Vous pouvez peut-être vous permettre de perdre ce capital en l’engageant sur des opérations rémunératrices mais très risquées, mais le couple rendement/faible risque actuellement n’est pas à 16.25% quelque soit le support d’investissement.

Carpediem


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#6 09/08/2014 19h04 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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roudoudou a écrit :

Bonjour,

Je ne sais pas si il y a de l’ironie dans la réponse de Boubouka mais en tous cas n’attendez pas plus de 5% de rendement brut en scpi (on est loin des 15-20% nets).

Pour atteindre (peut être) votre objectif de 2mE à horizon 8 ans avec 600K je ne vois pas grand chose d’autre que les actions, et dans le scénario moyen vous serez plutôt autour de 1.2mE.

Bonjour Roudoudou,

dans cet article du monde de sept 2012, il est cité des "SCPI de plus value" avec une rentabilité de 19%:

http://www.lemonde.fr/economie/article/2012/09/13/scpi-la-bonne-piste-pour-investir-dans-l-immobilier_1759847_3234.html

Peut-être ce genre de produit n’existe-t’il plus aujourd’hui ?

A mon sens la spéculation à la hausse de l’immobilier espagnol / portugais est une affaire moins risquée que d’acheter des actions et/ou autres produits dérivés pour espérer des rendements de l’ordre de 20%/an sur les 5 prochaines années. mais c’est effectivement une affaire d’opinion smile

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#7 09/08/2014 19h09 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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@AnneSophie :

Je ne parle pas des hypothétiques plus values de SCPI (citées dans l’article que vous mentionnez) mais bien des rendements obtenus avec loyers perçus.

les revenus et gains (pertes) peuvent provenir de :

1/ loyers perçus par la SCPI (versés régulièrement)
2/ appréciation (ou dépréciation) de la valeur de la part

Sur le 1/ En ce moment c’est entre 5 et 6%
Sur le 2/ je n’ai pas de boule de cristal

En ce qui concerne les actions, personne n’attend 20% par an, et sur votre remarque tout est une question de perception comme vous le dites ;-)

Je ne veux pas être dur avec vous, mais pour être direct si vous pensez que votre patrimoine va passer de 600k à 2mE en 8 ans sans prendre de risques assez forts (et en plus en achetant 500k un appartement) vous rêvez complètement.

Dernière modification par roudoudou (09/08/2014 19h10)

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#8 09/08/2014 19h16 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Bonjour Carpediem,

carpediem a écrit :

Donc, votre objectif est de faire du 16.25% net de toute imposition par an pendant 8 ans et avec un minimum de risque.

Yes

carpediem a écrit :

Le premier objectif étant déjà relativement hors de portée, autant le compliquer un peu plus.

C’est vrai, cela complique - donc peut être revisiter cette condition

carpediem a écrit :

Ce que vous appelez stratégie, d’autres l’appellent spéculation. Votre notion de faible prise de risques est assez originale, sans compter le risque de requalification en marchand de biens avec la fiscalité qui va avec.

Effectivement, ma stratégie est de faire de la spéculation sur l’augmentation de valeur des actifs immobiliers. Il faudra effectivement faire attention à ne pas tomber dans la qualification de "marchand de bien", mais je pense que le risque se gère

carpediem a écrit :

Pour redevenir sérieux, certes les taux sont bas et vous pouvez profiter de cette période pour faire du levier mais vous aurez, à un moment ou un autre un frottement fiscal qui va touchez votre rentabilité.

J’en suis consciente, mais comme me l’a conseillé un spécialiste, il vaut mieux commencer par identifier les placements pouvant me permettre d’atteindre le niveau de rentabilité souhaité avec le risque acceptable pour ma part. Et seulement ensuite s’occuper de la fiscalité.

carpediem a écrit :

Nous ne savons rien de votre patrimoine (même si il est évident que vous ne devez pas posséder que votre ancienne résidence principale), de vos revenus ou encore de votre TMI, il est donc difficile de vous conseiller. Vous pouvez peut-être vous permettre de perdre ce capital en l’engageant sur des opérations rémunératrices mais très risquées, mais le couple rendement/faible risque actuellement n’est pas à 16.25% quelque soit le support d’investissement.

Carpediem

Peut-être n’avons nous pas la même définition du risque. J’ai l’impression que je suis moins risque averse que vous. donc peut être avez vous des idées de placements qui me conviendraient.
Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer dans un message perso les réponses à vos questions (revenu, TMI, patrimoine)

AS

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#9 09/08/2014 22h45 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Vous avez demandé des conseils … vous les avez.

Votre plan me semble complètement irréaliste à moins qu’il y ait un grand malentendu quelque part.

Vous citez "un spécialiste" … ce que vous décrivez pour l Espagne ou le Portugal est un plan pour engraisser des intermédiaires.

N investissez que dans ce que vous comprenez. La lecture de vos interventions laisse penser que vous avez une connaissance faible des marchés immobiliers en Espagne et au Portugal et leur fonctionnement.

Vous voulez spéculer et  c’est votre choix. Ainsi vous avez (dans une vision optimiste) autant de chance de faire une affaire que de vous planter complètement et perdre une partie importante de votre capital.

Mon conseil est d étudier cet investissement non pas pour investir mais pour apprendre et aboutir par vous même à un plan plus réaliste.

Tenez nous au courant ;)

Bonne chance.

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#10 10/08/2014 10h23 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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AnneSophie45 a écrit :

Peut-être n’avons nous pas la même définition du risque. J’ai l’impression que je suis moins risque averse que vous. donc peut être avez vous des idées de placements qui me conviendraient.
Si vous le souhaitez, je peux vous envoyer dans un message perso les réponses à vos questions (revenu, TMI, patrimoine)AS

Bonjour,

Le risque est le même pour tout le monde, ensuite seul le niveau de risque pris par les uns ou les autres varie. Vous êtes certainement prête à prendre des risques élevés pour parvenir à votre objectif mais soyez consciente que vous prenez des risques élevés et pas un minimum de risques.

Ne le prenez pas mal mais vous semblez prête à suivre n’importe qui vous promettant d’atteindre votre objectif.

Etant CGPI, si je dois recevoir un mail perso avec des informations confidentielles, mes réponses se feront dans le cadre professionnel (je ne peux me permettre de faire un défaut de conseil suite à des informations partielles), et ce, pas avant Septembre vu que j’ai déjà des investisseurs heureux en attente.

Carpediem


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#11 10/08/2014 10h57 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Euh, j’ai une question:  600 000 sur un PEL, c’est possible ? Sachant qu’il est plafonné aux alentours de 60 000 euros.


Parrainage Binck (100€)

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#12 10/08/2014 11h22 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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En effet, pas possible (sauf atteinte par les intérêts composés) je pense que c’est une coquille

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#13 09/09/2014 22h43 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Le mieux que vous puissiez faire en investissant dans les scpi au travers d’une sci à l’IS, c’est d’acheter de l’usufruit qui lui sera amortissable, partie au comptant et partie à crédit (à supposer que vous trouviez une banque qui vous finance cela).

En la matière, il n’est pas possible d’atteindre une rentabilité nette d’impôts telle que vous puissiez passer de 600 K€ à 2M€ en 8 ans, même avec un effet de levier "télescopique".

Vous semblez avoir un appétit sans limite pour le risque. Si vous agissez sans une réflexion préalable très approfondie, vous risquez un retour rapide "au tas de sable"…

Bon courage dans vos démarches.

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#14 25/07/2015 18h39 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Bonjour,

je réfléchis au meilleur moyen de mettre en place une "structure" (le mot est volontairement vague) permettant d’optimiser le traitement fiscal d’un futur patrimoine immobilier composé de SCPI et d’immobilier physique d’une part et un patrimoine mobilier d’autre part, à la fois sous une fiscalité de résident français, mais qui reste néanmoins flexible pour ne pas devoir être "démonté" en cas d’expatriation (j’ai la "chance" d’avoir un TMI à 45% + 3% de taxe sur les hauts revenus, et je réfléchis à m’expatrier à horizon 1 ou 2ans, sans certitude néanmoins)

Mes objectifs sont les suivants :
- une "structure" me permettant d’investir régulièrement (à un rythme annuel) une épargne d’environ 100kEUR
- une "structure" me permettant de m’endetter régulièrement (rythme annuel également) pour acheter SCPI et/ou immobilier locatif. Je compte en effet financer majoritairement par crédit mon investissement en immmobilier

mes premières recherches m’ont amené à considérer les solutions suivantes :
- assurance vie luxembourgeoise pour le patrimoine mobilier, et sa flexibilité à souscrire des titres en directs et pas uniquement des fonds. Pour un résident français, la fiscalité est la même qu’une assurance vie en France, mais en cas d’expatriation, celle-ci n’entre pas dans l’assiette d’ISF

- mise en place d’une SCI pour la gestion du patrimoine immobilier ? Celle-ci semble plus avantageuse d’un point de vue fiscale, avec l’option d’imposition à l’IS à 15% lorsque les revenus n’excèdent pas 38k (même s’il faut prendre en compte la taxation des dividendes versés). Je sais qu’il n’est déjà pas forcément évident pour un particulier de s’endetter pour acheter des SCPI, mais je crains que cela soit encore pire pour une SCI de s’endetter…

bref, je n’en suis qu’au début de mes recherches et je suis plutot novice en la matière, mais ma priorité est de trouver une solution pérenne pour mes futurs investissements, quitte à investir un peu de temps et d’argent au démarrage pour constituer SCI, "fond d’investissement" ou autres, je serai donc preneur de tout retour d’expérience sur ce sujet (et désolé si ceci a déjà été traité, je n’ai pas trouvé exactement ce sujet dans l’historique).

Merci !

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#15 26/07/2015 19h12 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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@julien81

Une possibilité d’optimisation sans passer par la création d’une structure IS qui aura un minimum de frais venant diminuer le rendement global:

Choisir une assurance-vie luxembourgeoise avec une compagnie qui permet le crédit patrimonial in fine sur assurance-vie. Ainsi, vous n’aurez que peu de justificatif à fournir pour l’obtention du prêt.

Avec ce prêt acquérir, une bonne proportion de pleine propriété et de nue-propriété de SCPI afin de ne pas être fiscalisable. Prévoir le prêt sur une durée légèrement supérieure à celle de la nue-propriété pour le rembourser avec le remembrement.

Sur la partie SCPI, fiscalité des revenus 0 car gommés par intérêts du prêt et fiscalité sur la PV de la NP devenue PP faible car le prix de base pour déterminer la PV est celui de la PP au jour du début de démembrement, fiscalité des PV immo à 19% et PS à 15.5% mais l’abattement pour durée de détention compte depuis le jour de la NP.

Donc pas de création de structure, besoin financier sur l’AV uniquement et pas de hausse de la fiscalité pendant l’opération. Fiscalité sur les PV immobilière moins forte que sur les dividendes de structure IS pour récupérer l’argent.

Carpediem


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#16 27/07/2015 13h36 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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très interessant, donc si je vous suis bien :
- apport de trésorerie nul (en supposant un rendement constant des SCPI et un calibrage entre NP et PP calculé en fonction du taux du crédit)
- un impact nul en terme d’endettement (car crédit patrimonial couvert par les fonds en assurance vie)
- hors revalorisation des prix des parts de SCPI, le gain se fait finalement sur le "remembrement" des SCPI acquis en NP (donc autour de 34% de la PP sur un horizon 10 ans d’après ce que je peux lire sur internet) avec une imposition des PV minorés par le mécanisme que vous indiquez

avec un exemple chiffré pour vérifier si je comprends bien le mécanisme :
100k d’apport dans une ass. vie
100k de crédit patrimonial à un taux de [2.5%], permettant d’acheter [50k] de PP de SCPI à [5%] et [50k] de SCPI en NP (acheté disons à [66%] pour un démembrement à 10 ans)
supposons un pret sur 10 ans et un montage dénoué au bout de 10 ans, et une valo constante des SCPI :
année 0 : perte de 10k (frais d’entrée de 10%)
année 10 : gain de 25k de "remembrement" (50k/66% - 50k))
année 11 : fiscalisation du gain = 0k (car vendu au prix de remembrement dans cet hypothèse)

quelques questions complémentaires :
- est ce que mon calcul basique est correct ? en particulier, peut on bénéficier d’un pret de 100k pour un apport de 100k dans une assurance vie ? ou peut on avoir un effet de levier supplémentaire ou au contraire y’a t’il un haircut par rapport à l’apport versé ? 
- est ce que ce montage est compatible avec un investissement régulier dans l’assurance vie ou est il nécessaire d’ouvrir une nouvelle assurance vie chaque année pour souscrire chaque année un nouveau pret ? (je me demande notamment si c’est l’assureur qui peut octroyer le pret ou s’il s’agit d’un intermédiaire bancaire. Dans ce 2eme cas, il me semble difficile de pouvoir faire des nouveaux prets chaque année, sauf à souscrire ces différents prets aupres de la meme banque, car je ne pense pas qu’il soit possible d’utiliser l’assurance vie en collatéral de plusieurs prets bancaires disctincts)
- dans ce type de montage, est il vraiment possible d’ouvrir une ass. vie luxembourgeoise avec 100k ? Je lis fréquemment que le minimum requis est de 250k

merci par avance pour vos précisions !

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#17 27/07/2015 13h58 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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Le rapport prêt/AV est de 50% à 60% en moyenne. Soit environ la moitié de la somme placée en AV.

Les frais d’entrée des SCPI se paient à la sortie en fonction du prix de revente (prix réellement perçu = prix de valorisation - frais). Idéalement pour être à 0, il faut revalorisation en 10 ans = frais.

La question du prêt annuel dépend de l’assureur, c’est une question à lui poser.
100 K€ en AV est trop juste pour obtenir un prêt, idem pour l’ouverture d’une AV luxembourgeoise c’est petit. Le prêt est obtenu auprès de la filiale banque privée de l’assureur donc tant que vous avez du répondant en AV….

Mais cela évite les frais d’une structure IS et sa problématique de dissolution à terme.

Carpediem


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#18 31/07/2015 20h21 → Investir dans des SCPI à travers une SCI ? (pel, sci, scpi)

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@julien81

Je vous recommande d’étudier sérieusement la constitution de SCI avec option IS. En effet, elle vous donne la possibilité :

- d’investir à crédit et sans apport personnel en pleine propriété de parts de scpi (l’interposition d’une scpi IS ne pose par de problème pour obtenir un financement bancaire). Un crédit amortissable sans adossement est parfaitement envisageable dans ce cadre.

- d’investir au comptant une partie de votre trésorerie disponible en usufruit de parts de scpi

- et de vous diversifier, en achetant au comptant des actions de foncières cotées (SIIC) ou d’autres titres vifs à forts dividendes.

Les complications liées à la fiscalité IS ne sont pas insurmontables. Vous pouvez parfaitement prendre un expert comptable pour la tenue de la comptabilité et la présentation des comptes annuels (1200 à 1500 euros/an).

Le coût d’intervention de ce professionnel n’est pas insurmontable lorsque le volume d’investissement est suffisamment important.

A titre de comparaison, l’assurance-vie luxembourgeoise n’est pas une "structure sans frais" non plus, et il se pourrait bien que cela coûte aussi cher (plus cher ?) qu’un bon expert-comptable !

Idéalement, il ne faut pas dépasser 38.120 euros de bénéfices annuels, soit environ 800 K€ d’investissement à crédit (ou faire une seconde structure IS…).

Ce type de montage est intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine à des conditions avantageuses, grâce à l’effet de levier du crédit, dans le but d’en retirer des revenus complémentaires pour votre retraite ou pour devenir financièrement autonome de manière anticipée…

Nous avons déjà évoqué ce type d’opération dans une autre discussion.

Dernière modification par stephane (31/07/2015 20h50)

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