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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 10/05/2011 21h20 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Dans le cadre d’une diversification patrimoniale, je souhaiterai investir sur de l’immobilier non residentiel (a travers une SCI à l’ IR) pour environ 500 K
Les SCI me semblent un véhicule optimal ( pas de gestion). Novice sur ce segment de marché, j ai identifié un certain nombre de critères d’investissement ( par ordre d’importance décroissante)

Taux de rendement : montant et régularité
Diversification géographique ( Je suis deja investi sur Paris)
Decote ANR/prix de souscription
Existence d’un Report a Nouveau ( =securité des dividendes futurs)
Taille de la SCI
Frais de gestion.

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)
Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?
Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Merci a tous pour votre aide !

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#2 10/05/2011 21h42 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   151 

Vous ne précisez pas votre situation fiscale, ni le mode de financement des parts (prêt ou argent comptant).

Il est donc difficile de vous répondre…

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#3 10/05/2011 22h29 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Le vehicule d’investissement est une SCI a  l’IR que je détiens à 80 % ( IR faible mais sujet à l’ ISF)
Le financement peut etre à 100 % assuré par une banque.
J’envisage éventuellement l’achat de la nue pro par la SCI et l’usufruit par une holding patrimonaile à l’IS ( que je détiens depuis plusieurs années et qui a une activité réelle)
Mon sujet est neanmoins plus le choix des supports d’investissement que l’optimisation fiscale

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#4 11/05/2011 00h54 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   143 

Pourquoi écrire SCPI dans le titre au lieu de SCI ?

Dernière modification par Super_Pognon (11/05/2011 00h58)

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#5 11/05/2011 08h07 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   

Je construis un portefeuille de SCPI dans le cadre d’une SCI..il y avait quelques erreurs de frappe dans le texte , je reprends…

Bonsoir,

Dans le cadre d’une diversification patrimoniale, je souhaiterai investir sur de l’immobilier non residentiel (a travers une SCI à l’ IR) pour environ 500 K
Les SCPI me semblent un véhicule optimal ( pas de gestion). Novice sur ce segment de marché, j ai identifié un certain nombre de critères d’investissement ( par ordre d’importance décroissante)

Taux de rendement : montant et régularité
Diversification géographique ( Je suis deja investi sur Paris)
Decote ANR/prix de souscription
Existence d’un Report a Nouveau ( =securité des dividendes futurs)
Taille de la SCPI
Frais de gestion.

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)
Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?
Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Merci a tous pour votre aide !

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#6 11/05/2011 08h22 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour,

Plusieurs questions déjà largement abordé sur le forum, notamment dans ces topics :
- Investir dans les SCPI
- SCPI pour les débutants

riskreward a écrit :

Doit on souscrire dans le cadre d’une augmentation de K ou existe il un marché secondaire ( le prix est il fixe?)

Pour les SCPI à capital variable, le prix est fixé en fonction du patrimoine par part.
Pour les SCPI à capital fixe, le prix est fixé en fonction de l’offre et de la demande. Parfois il y a effectivement des augmentations de capital.
Pour souscrire, dans les deux cas, il faut télécharger le formulaire sur le site d’une des maison de gestion (par exemple www.ciloger.com)

riskreward a écrit :

Peut on négocier en direct avec les gestionnaires de SCPI afin d’amoindir  les frais de souscription?

En fait les frais sont identiques que vous passiez par un Conseiller en Gestion de Patrimoine ou par la maison de gestion. (un peu comme quand vous passez par un courtier en assurance-vie) Le CGP est rémunéré par une rétro-commission d’apporteur d’affaires de ce que j’ai compris.
Pour payer moins de frais, il faut acheter des parts de SCPI de gré à gré, c’est-à-dire trouver un particulier qui souhaite en vendre.

riskreward a écrit :

L’un d’entre vous aurait il des recommandations sur la base des critères ci dessus ?

Mes SCPI préférées ont été donnés dans ce topic : Info
Mais elles sont chères.

riskreward a écrit :

Par ailleurs , je souhaiterai investir dans l’immobilier US et Allemagne. Connaissez vous des vehicules adaptés  ?

Les foncières cotées le permettent. Ce sont des actions mais dont l’objet d’investir dans l’immobilier. Un exemple avec Corporate Office Properties : foncière liée à la Défense américaine. Le sujet est largement abordé sur le blog dans cette série d’articles SIIC et REIT ou dans mon livre.

Je voudrais quand même rappeler que les SCPI n’ont globalement jamais été aussi chères…

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#7 11/05/2011 10h35 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   

tres bien.
Merci beaucoup

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#8 15/05/2014 15h07 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   14 

Bonjour,

je suis en pleine réflexion pour acquérir des parts de SCPIs. A l’heure actuel, je suis propriétaire d’un crédit pour mon logement principal.

Dans la perspective d’héritage (envers les enfants) et sachant que je ne suis pas marié, je me demandais si il ne valait pas mieux créer dès maintenant une SCI qui pourrait contenir dans un 1er temps les parts des SCPIs et par la suite y faire "transiter" la résidence principale et éventuellement des héritages.

Mon conseiller me dit qu’il ne voit pas l’intérêt de créer une SCI dès maintenant pour y mettre les SCPIs mais que cela pourra se faire par la suite assez facilement par un passage chez le notaire.

Ce n’est pas encore clair pour moi comment on passe des biens dans un SCI mais j’imagine que cela revient à reprendre des crédits au nom de la SCI et de clôturer les crédits actuels. Si c’est le cas alors il doit y avoir forcément des frais associés et donc je me dis pourquoi ne pas directement partir dans la configuration souhaitée dès maintenant.

Quels sont vos avis? ou votre expérience?
Est ce que cela a du sens de mettre dès maintenant mes SCPIs dans une SCI?

Merci d’avance pour vos retours

XabiX


Mon portefeuille passif et Parrainage Binck me contacter en MP

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#9 15/05/2014 17h10 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   127 

Quel est votre age ?
Quel est la valeur de votre patrimoine ?
Combien d’héritiers dans le futur ?

A mon sens, en dessous de 1M€ de patrimoine, ce n’est pas efficace pour la transmission. Il vaut mieux transmettre du "rustique". Des produits sofistiqués en transmission risquent d’être mal compris par les héritiers et qu’ils fassent n’importe quoi.

En dessous de 1M€ de partrimoine, ma préconisation est de basculer vers 65  / 70 ans le tout en AV. Avec 3 héritiers et si on est marié vous êtes à 0 taxes.

SCI IR vous allez vous compliquer la vie pour pas grand chose.

SCI IS c’est une autre affaire (voire d’autres structures SARL de famille ou holding) … mais encore, il y a un seuil.

Se lancer dans une structure parce que quelqu’un vous a dit que, c’est aussi efficace que jouer au loto parce que je vous dis que je détiens la prochaine combinaison gagnante même si ce n’est pas la même échelle probabilistique (ce qui veut dire que j’éxagère un peu voire beaucoup wink )

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#10 15/05/2014 17h58 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   14 

Merci Boubouka pour ce 1er retour.

J’ai 35 ans, une résidence principale autour des 450k et pour l’instant qu’un héritier tout petit smile mais partant pour un 2e (qd le 1er fera ses nuits d’abord).
TMI 30% et 70k en cash/AV

Fils unique avec (un jour un héritage) un appart à 400k et un autre à 220k.

SCPI prévues à crédit pour 100k sur 20ans.

Mais encore très loin de la retraite smile

Merci


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#11 15/05/2014 20h14 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Membre
Réputation :   127 

J’ai fait la manip’ à la naissance de chacun de mes enfants.  Aujourd’hui, je ne suis pas sur que c’est optimal.

Mon conseil :
- si vous êtes convaincu de l’intérêt d’une SCI pour y héberger des parts de SCPI dans un but de transmission alors opter pour une SCI IS, vous garder l’usufruit des parts de la SCI et ce des sa création vous donnez la nu propriété a vos enfants.

- votre RP n’y touchez pas.

- les appartements a venir (400k€ et 220k€) … le 400k€ est destiné a être vendu. Vous verrez en temps utile la reconversion du Capital. Celui a 220k€ reconvertir en LMNP si vous voulez rester dans l’immo.

À mon sens, c’est plutôt vos parents qu’ils doivent se poser la question de leur transmission. S’ils ont l’âge "correct" vendre l’appartement 220k€ et placer le produit de la vente sur des contrats AV  dont vous êtes beneficiaire (150k€) ainsi que chacun de vos enfants (25k€).

L’appartement a 400k€, cela dépend de la situation patrimoniale de vos parents.

Ce ne sont que des pistes. A mon sens, il est plus pertinent de réfléchir d’abord avec vos parents avec doigté car le sujet peut être délicat. Garder en tête de sécuriser le dernier survivant tout en optimisant la succession en intégrant vos enfants dans la réflexion.

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#12 15/05/2014 23h51 → Portefeuille de SCPI au travers d'une SCI

Modérateur
Réputation :   1078 

XabiX a écrit :

Ce n’est pas encore clair pour moi comment on passe des biens dans un SCI mais j’imagine que cela revient à reprendre des crédits au nom de la SCI et de clôturer les crédits actuels. Si c’est le cas alors il doit y avoir forcément des frais associés et donc je me dis pourquoi ne pas directement partir dans la configuration souhaitée dès maintenant.

Quels sont vos avis? ou votre expérience?
Est ce que cela a du sens de mettre dès maintenant mes SCPIs dans une SCI?

Mon avis est que :
   1) ce que vous imaginez pour "passer des biens dans un SCI" est largement erroné, et que vous oubliez tous les frais (souvent 5 à 10% de la valeur des actifs’) que ce "passage" génèrera.
   2) mettre des SCPI dans une SCI (à l’IR) n’a guère de sens pour préparer une succession : il sera tout aussi facile de donner/transmettre des parts de SCPI que des parts de SCI, et la SCI qui n’apporte rien va assurément générer des complications et des coûts, pour vous maintenant et pour vos enfants plus tard.
   3) faire détenir par une même SCI une RP et des placements financiers autres est la plupart du temps un mélange des genres qui s’avère une erreur (avantages = 0; inconvénients = beaucoup).
   4) préparer sa succession à 35 ans avec des enfants encore au biberon, en en faisant le facteur structurant de son patrimoine,  est aussi la plupart du temps une erreur (n’avez-vous vraiment aucun autre objectif dans la vie que de dorer le mieux possible la cuillère dans la bouche de bébé ? … d’autant qu’il ne la recevra que dans 50 ans en moyenne, quand il n’en aura plus vraiment besoin). Si la succession vous préoccupe vraiment, ne faut-il pas plutôt la penser comme sautant (au moins) une génération ?


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