SCI : une SCI peut-elle emprunter facilement ?

Pierrot a raison. Passez voir votre conseiller. Êtes vous sur une agence classique ou banque privée? Les conseillers CA banque privée connaissent très bien ces problématiques de financement de sci.

Les deux interventions précédentes ayant parfaitement répondu, je pose une question un peu différente : quelle est la place du maçon dans cette SCI ?

Solution 1) un associé comme les autres, qui va payer sa part de remboursement d’emprunt. Dans ce cas, ça veut dire que la SCI le rémunère pour ses travaux, au tarif normal.
Qu’est-ce qu’il y gagne ?
- un carnet de commande bien plein
- des revenus locatifs; ou du moins un accroissement de son patrimoine, vu que les loyers vont surtout payer les remboursements d’emprunt.

Qu"est-ce que les deux autres associés y gagnent :
- la certitude que le maçon sera motivé à travailler (encore que, ne va-t-il pas négliger les chantiers de la SCI selon le bon précepte : les cordonniers sont les plus mal chaussés ?)
- rien ou pas grand chose sur le coût des travaux, car il est évident que les travaux facturés par un associé à sa SCI doivent l’être au prix du marché.

Pourtant, vous disiez que le montant des emprunts resterait très bas. Vous n’avez donc pas l’intention de payer les travaux du maçon.

Solution 2) Le maçon bosse gratuitement pour la SCI. Le maçon participe au remboursement des emprunts comme les autres.
Qu’est-ce qu’il y gagne :
- il se constitue un patrimoine pour pas cher.
Qu’est-ce qu’il perd :
- gros manque à gagner, car tout le temps où il bosse sur les biens de la SCI, il ne bosse pas sur des chantiers payants
- son travail gratuit ne l’enrichit qu’à hauteur d’1/3 (par rapport à s’il bossait sur des biens possédés en nom propre)
- il est évident qu’il se fait rouler dans la farine, vu qu’il est le seul des 3 associés à bosser dur.

Solution 3) Le maçon bosse pour la SCI sans contrepartie en euros, mais il reçoit des parts de SCI récompensant l’"apport en industrie".
Sauf que ces parts sont très rarement pratiquées sur une SCI, peuvent être remises en cause par les tribunaux… et sont non cessibles.
N’est-il pas en train de se faire rouler dans la farine ? Son travail ne mérite-t-il pas d’être payé en plein, et non pas par des parts de SCI à la valeur fragile ?

Je vous invite à bien chiader ce sujet, qui me semble porter en germe des conflits carabinés. Pour moi, seule la solution 1) est vraiment équitable, donc fiable dans le temps.

A noter aussi que les solutions 2 et 3) ne permettent pas de déduire les travaux en charge des revenus fonciers, vu que ces travaux n’ont pas été payés.

PS : SCI IR, donc imposition en revenus fonciers dans les mains de chaque associé ? Ne serez-vous pas tenté par la location meublée à un moment ?

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2019 10h07)

Pour moi quand on part sur un projet commun hors familial , chacun doit détenir le même nombre de parts sinon c’est voué à l’échec et il y aura du ressenti.
Moi j’ai 10 ù donc je fais pas plus que 10 % de mon temps etc ……

Ne vous occupez pas de la répartition des parts vis à vis de la banque , vous serez tous caution solidaire.

Perso j’ai monté des SCI avec les enfants et sur une ils ont des parts en pleine propriété et la nue propriété des nos parts , la banque n’a rien dis et nous sommes caution avec ma femme.

Dans votre cas vous êtes plusieurs associés mais c’est le meilleur dossier qui fera passer le projet pas la répartition des parts.
Par contre le gérant sera mieux d’être celui qui est le plus rompu aux banques , aux locatifs etc …. donc pas forcement le maçon …

Pour l’IR chacun prend la fiscalité dans son IRPP au prorata des parts détenues.
Le résultat sera positif en 4 ou 5 ans et ensuite sans pouvoir vous versez de trésorerie vous payerez des impôts et de la CSG sur du capital en constitution , attention de bien comprendre ce concept car ensuite la courbe ira en croissance régulière

Pas de locations meublés dans la SCI IR sinon passage en IS , tolérance de 10 % des revenus à vérifier mais moi je n’essayerais pas

Attention tout changement de parts sociales , vente , augmentation de capital nécessite des frais , un passage au greffe et aux impôts pour les augmentations de capital ( + 500 € )

Si vous pensez faire des changements de capital social pour la répartition des parts alors mettez la SCI en capital variable c’est plus souple

Pour un achat d’une maison avec une remise , c’est très administratif de faire des travaux et c’est vite onéreux ( raccordement EDF , compteur d’eau , évacuation )

Un maçon c’est bien mais pour une installation électrique au normes NF15 -100 avec passage du consuel il faut un professionnel sinon vous serez retoqué

Je ne critique par votre projet , je veux juste vous faire comprendre qu’il est possible que votre maçon ne puisse pas tout faire par manque de connaissance ou autorisation d’intervention vis à vis d’une décennale 

Si un problème arrive après son intervention ça risque de rendre la situation tendue , c’est mal fait , le locataire doit être relogé , ca nous coute , c’est pas pris en charge par l’assurance etc …..

Juste pour dire de pas trop mélanger même si cela parait une bonne idée

Pour toucher une rente vous devez partir sur un minimum de 10 % de rentabilité ,  prix d’achat / 10 = loyer annuel / 10
C’est largement jouable avec des travaux et il faut même viser un 15 % dans ce cas
Sinon vous n’aurez pas de rente surtout à l’IR ou ça fiscalise assez vite une fois les travaux passés

Personnellement je suis pas partisan de l’IR car arrivé un moment on plafonne en terme d’investissement par rapport à la fiscalité

Dans le cadre d’un montage en SCI avec plusieurs associés , il faut être bien d’accord sur les objectifs et les moyens à mettre en place.

Une revente après quelques années induit une plus value même dans une SCI IR , un remboursement d’emprunt et les IRA qui vont avec.

A la base , je n’ai pas trop compris le montage entre vous 3 , un maçon pour les travaux , vous et une tierce personne avec des gros moyens.

Je ne sais pas les relations et les liens que vous avez avec la tierce personne mais pour moi il semble vouloir faire du déficit foncier et revendre ensuite.

Cela ne ressemble pas à une démarche de mise en place de rente  mais plus dans une optique de coup de fusil comme on dit habituellement avec un déficit créer pour ses affaires.

Je ne juge pas mais je m’interroge car si au départ il y a problème sur le régime fiscal de la SCI , pour moi ça commence pas bien , toute société nécessite ce que l’on nomme l’ "affectitio socetatis"

Pour votre question sur la banque et le régime IS , la banque s’en fiche
La seule chose que regarde la banque si c’est SCI ou personnel.

Ensuite elle prend en compte la situation de tous les associés comme explicité plus haut

Regardez les messages récents sur les problématiques fiscales de SCI IR.

L’IS n’est pas la panacée à la sortie mais au moins vous n,’en prenez pas plein la figure durant 20 ans ….

Après les options de sortie IS existent , donation des parts aux enfants , reventes des parts à une holding  ou sinon revente du bien avec la fiscalité de la plus value professionnelle.

Je préfère payer sur une plus value finale avec de la trésorerie que durant 15 ans sur du capital qui se rembourse sans que j’ai pu percevoir de fonds de la SCI.

Autre aspect de l’IR , la fiscalité augmentera dans le temps et avec le volume d’achat.

Avec l’IS , vous pouvez monter un patrimoine très important sans payer aucune fiscalité en nom propre.
La SCI IS sera redevable de la CRL à 2.5 % et de l’impôt sur les sociétés.
Depuis ma première SCI en 2010 , je suis toujours en déficit comptable avec l’amortissement et des travaux ponctuels pour valoriser le patrimoine.

Je ne cherche pas à vous convaincre , je dis juste attention à l’IR