Acheter une bâtisse en RP incluant deux studios en LMNP : possibilité de défiscalisation ?

christophe19 · #1

Bonjour,

un ami va acheter une grande maison de ville composée de deux studios rénovés et loués (320 et 360 euros) actuellement en LMNP et de garages au rez de chaussée, et d’un très grand appartement d’environ 150 m² au 1er étage à rénover pour en faire sa résidence principale (double vitrages, électricité, chaudière, peintures).
Prix: 160 000 euros FAI
La question est de savoir comment optimiser fiscalement cet achat et son utilisation?
Y-a-t’il possibilité d’utiliser les avantages du LMNP (amortissement, frais notariaux à défiscaliser…) sur la partie studios, et si oui comment estimer la part des studios par rapport à la part de la RP?
Mon ami souhaite lancer deux emprunts: l’un pour l’achat des studios, un autre pour la partie RP… Est-ce une bonne idée? Faudra-t’il créer des lots?…

Si quelqu’un a connu ce cas de figure ou a une idée…

Bonne soirée

Mots-clés : défiscalisation

ZX-6R · #2

Il suffit de faire des pro rata à la surface pour tout.

Pour les 2 emprunts, c’est une très bonne idée. Il faut rallonger les emprunts locatifs (pour passer en charges, augmenter le cash flow…) et minimiser celui pour la RP (vu qu’on ne déduit pas les intérêts)

Après, on ne peut pas conseiller à votre ami d’acheter ses meubles personnels à partir de son compte locatif, payer ses travaux dans sa RP à partir de son compte locatif, gonfler le crédit locatif et baisser le crédit RP…. car bien que très facile, cela est illégal…

christophe19 · #3

Merci pour la réponse.

Pour les prorata, y-a-t’il nécessité de faire passer un géomètre ou un spécialiste pour métrer, ou simplement amener les chiffres chez le notaire sur notre bonne foi?

Et je comprend tout à fait que cela est illégal………

Guillaume33 · #4

ZX-6R a écrit :
Après, on ne peut pas conseiller à votre ami d’acheter ses meubles personnels à partir de son compte locatif, payer ses travaux dans sa RP à partir de son compte locatif, gonfler le crédit locatif et baisser le crédit RP…. car bien que très facile, cela est illégal…

C’est vrai que c’est illégal mais très tentant !
C’est comme passer au feu orange, tant qu’il n’y a pas un policier planqué derrière un muret….

ZX-6R · #5

christophe19 a écrit :
y-a-t’il nécessité de faire passer un géomètre ou un spécialiste pour métrer,..

pas à ma connaissance, si vous avez les surfaces sur un descriptif d’agence ça doit suffire. Vous n’avez pas de justificatif à fournir si le fisc ne vous demande rien. Sur demande de sa part, il sera toujours temps de faire mesurer…

GoodbyLenine · #6

Pas la peine de faire passer le géomètre. Mais l’estimation restera sous votre responsabilité (donc si votre "ami" abuse un peu, et que le fisc ~~conteste~~ pose des questions, il faudra qu’il se justifie sur le prix retenu pour les biens loués en LMNP).

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#4 24/03/2015 00h23 → Acheter une bâtisse en RP incluant deux studios en LMNP : possibilité de défiscalisation ? (défiscalisation)

ZX-6R a écrit :

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christophe19 a écrit :

#6 24/03/2015 01h26 → Acheter une bâtisse en RP incluant deux studios en LMNP : possibilité de défiscalisation ? (défiscalisation)

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