Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 08/01/2015 02h35 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Bonjour
Louant depuis 2011 un appartement meublé pour de courts séjours, le plus souvent à des touristes, je déclarai ces revenus sous le régime du microbic.
Mon Centre des impôts venant de m’inviter à faire une déclaration d’activité, formalité que j’avais omis de faire, par ignorance, c’est pour moi l’occasion de faire le point sur mon choix fiscal et d’envisager de passer au réel simplifié.
Mes recettes sont de l’ordre de 19000 € par an. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt à déduire, mais la prise en compte d’un amortissement sur les locaux, achetés en 2005, semble suffire à rendre ce passage opportun.
Voici mes questions :
1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm
2.  lorsque je séjourne moi-même dans l’appartement (3 à 4 semaines par an), dois-je déclarer en avantage en nature, un loyer fictif ?
3. La lecture du forum m’a convaincu de la nécessite de faire appel à des professionnels de la comptabilité pour respecter les normes de l’administration fiscale.
    Il existe sur internet des offres de comptabilité très orientées sur la location meublée, proposant pour un     coût modique, couvert par « l’actuelle »réduction d’impôt liée à l’adhésion     à un centre de gestion     agrée.
    Certains des lecteurs du forum ont-ils pu se faire une opinion sur la qualité de leurs     prestations ?
    Ou bien le recours à un comptable « de proximité » est-il préférable? Et dans ce cas, avez-vous des     suggestions (sur Paris ou Lyon) ?

        (Sur ce point 3, un échange par mails peut sans doute permettre une expression              plus libre).

Merci de vos réponses.

Mots-clés : amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié

Hors ligne

 

#2 08/01/2015 07h35 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   132 

Lire ici

BIC - Cession ou cessation d’activité - Détermination du bénéfice imposable - Régime du bénéfice réel
Ligne 210

Ensuite lignes 1, et 250.

Comme le régime est celui des particuliers, lire ici
IR - Réduction d’impÀ´t en faveur de l’acquisition de logements destinés À  la location meublée exercée À  titre non professionnel - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur
Ligne 10

Je suppose que la plus value est constituée par la différence entre la valeur vénale d’aujourd’hui portée a l’actif au moment de la création de l’activité et la valeur d’achat.

Faites confirmer cela par votre  futur comptable. C’est l’occasion de le tester.

Hors ligne

 

#3 08/01/2015 09h20 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   44 

Denis207 a écrit :

1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm

Il aurait été utile de la part de l’auteur de mentionner sa source. Je ne connais pas de disposition qui régit clairement la question générale de l’affectation au bilan de l’immeuble qui est la propriété d’un LMNP. Il faut creuser mais je ne crois pas que le BOFIP cité par Boubouka soit applicable. 

Je pense au contraire que ce changement de régime fiscal ne peut pas être assimilé à une cession ou à une cessation d’activité, à ce niveau. Comme lors de l’affectation au bilan par un LMNP de son bien, pour ce qui est de la fiscalité des plus values, celui-ci ne change pas de patrimoine, il reste la propriété de la personne physique exploitante. De ce fait il ne donne pas lieu à imposition sur les plus-values latentes.

Le régime des particuliers, applicable aux LMNP, est a fortiori applicable aux immeubles exploités sous le régime micro BIC.

Hors ligne

 

#4 20/02/2016 08h40 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

bonjour à toutes et tous,

il se préparerait de nouvelles régles fiscale pour les LMNP, ,vu sur le blog le patrimoine, est sérieux??
cdl,

Hors ligne

 

#5 01/10/2017 17h46 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Suite à des avis très contradictoires tant de la part d’Exp comptables, que de forums spécialisés, voire de centres d’impôts…. Je sollicite vos lumières.

LMNP depuis 2006, je déclare au micro BIC mes revenus et souhaiterais passer au réel.

Quelle est la valeur du bien à retenir pour l’amortir.

1990 Valeur d’achat, avec location en nue
2006 Valeur début d’exploitation en LMNP régime micro BIC
2018 Valeur actuelle LMNP passage au régime réel simplifié (trop tard pour passer cette année sous ce régime!).

Hors ligne

 

#6 01/10/2017 18h11 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   94 

Bonjour !

Je ne pense pas qu’un simple changement de statut permette de rendre amortissable un bien que l’on possède déjà.


M07

Hors ligne

 

#7 01/10/2017 18h21 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Il est certain que le passage du statut de la location en vide à la location meublée permet d’amortir le bien au réel et que la valeur retenue est celle à la date du changement de statut. ex: j’achète un bien en 2000 que j’exploite en vide si en 2010 je l’exploite en meublé, c’est la valeur du bien en 2010 qui sera retenue pour pratiquer l’amortissement.

Cependant ce dont il s’agit ici est de savoir si le changement de régime fiscal (micro BIC au réel) permet de pratiquer cet amortissement sur la valeur actuelle puisque’il y a un changement de régime (pas de statut).

Sachant que la déduction en micro bic est de 50% et inclut (??) un amortissement, ce que j’aimerai savoir c’est quelle valeur du bien retenir pour ce changement de régime.

Hors ligne

 

#8 01/10/2017 22h33 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Modérateur
Réputation :   1287 

Je n’ai jamais eu ce cas pour moi-même (donc je n’ai pas particulièrement creusé), mais je dirais qu’il faut retenir la valeur de 2006 en en retirant les amortissements (supposés couvert par le "forfait" de charges du régime micro) qui auraient été fait depuis lors si la compta avait été au réel. Ce n’est sans doute pas très avantageux (ou plutôt : ce que vous avez déclaré depuis 2006 était sans doute peu optimum)…


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#9 01/10/2017 23h41 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   721 

J’avais abordé le sujet ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Il est déjà certain que ce n’est pas 1990. En effet, le principe est que le bien était auparavant dans votre patrimoine privé. Au moment de du démarrage de l’activité de location meublé, on considère qu’il est apporté gratuitement du patrimoine privé à l’"entreprise LMNP". Il convient alors de le retenir à la valeur vénale (la valeur actuelle). Cf point 270 ici :
BIC - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées
et, pour remonter à la source, le 1. b) de l’article 38 quinquies du CGI : Code général des impôts, annexe 3 - Article 38 quinquies | Legifrance

Votre "entreprise LMNP" a démarré en 2006 puisque vous avez commencé l’activité meublée en 2006. Donc, il ne serait pas illogique de retenir la valeur 2006.

Pour autant, il me semble que c’est la valeur 2018 qu’il faut retenir. En effet :

Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.

Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.

Point 230 ici :
BIC - Plus-values et moins-values - Règles générales - Calcul des plus-values et des moins-values - Solutions particulières de détermination du prix de revient

Donc en fait, l’analyse est que vous avez certes utilisé ce bien pour votre "entreprise LMNP" depuis 2006 ; mais, vu qu’il n’était pas inscrit au bilan, il continuait à faire partie de votre patrimoine privé. En revanche, en 2018 vous l’inscrivez au bilan donc il sort de votre patrimoine privé sous la forme d’un apport gratuit à votre entreprise LMNP. Il faut alors l’inscrire à sa valeur vénale de 2018.

En tout cas c’est mon analyse ; libre à chacun d’interpréter les textes cités différemment. Comme je l’écrivais dans le fil cité en premier lien "In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…"

Dernière modification par Bernard2K (02/10/2017 00h05)

Hors ligne

 

#10 02/10/2017 08h28 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

En effet le point 230 que vous citez est pertinent.
Cependant cela reviendrait à dire que, je peux utiliser ce bien sous le régime de la location nue (fiscalité des fonciers), puis passer en meublée sous le régime micro (qui a l’époque était de 72%), puis passer aux régime réels pour amortir, puis en fin d’amortissement revenir au micro et ensuite repasser aux réels pour recommencer à amortir avec à chaque passage aux réels retenir la valeur vénale ?

Hors ligne

 

#11 02/10/2017 11h41 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   721 

t2lt a écrit :

puis en fin d’amortissement revenir au micro et ensuite repasser aux réels pour recommencer à amortir avec à chaque passage aux réels retenir la valeur vénale ?

Ca ne me semble pas impossible, à condition de refaire au moins 3 ans au micro pour laisser passer le délai de prescription. Néanmoins, vous seriez exposé à deux risques :
1) celui que les Impôts vous attaquent pour "abus de droit", votre manoeuvre visant clairement à payer moins d’impôts.
2) celui que les Impôts considèrent qu’il y a eu une continuité dans l’activité de l’"entreprise LMNP" et que le second passage au réel devrait donc se faire sur la base de la continuité des amortissements initiaux.

Il  ne faut quand même pas trop tirer sur la ficelle.

Hors ligne

 

#12 02/10/2017 14h34 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Promis je ne vais pas tenter le diable wink) mais il va sans dire que la législation est…curieuse !

Hors ligne

 

#13 17/10/2017 23h30 → LMNP : passage du régime micro au réel simplifié... (amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié)

Membre
Réputation :   

Après avoir consulté diverses sources je serai tenté de tirer les mêmes conclusions que Bernard2k , surtout que celles ci seraient en ma faveur.
Toutefois les opinions divergent beaucoup à ce sujet.
L’un d’entre vous à t’il eu des infos depuis le dernier post?

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech