Investissement locatif en province : comment choisir la ville ?

Bonjour nirina,

En ce qui concerne les frais d’agence c’est effectivement 1 mois de loyer (à la charge du locataire) et 7% de frais de gestion dans le cadre de la location étudiante.

Pour ce qui est de la location saisonnière, c’est plus compliqué.
La logistique entourant les arrivées, les départs, le ménage, etc… est très lourde.

Personnellement, je passe par un couple d’auto entrepreneurs qui a monté une société de type conciergerie.
Les rôles sont bien définis, je m’occupe de trouver les clients, ils s’occupent du reste.

Le reste c’est, dans l’ordre :
- Préparation de l’appartement avant arrivée des locataires
- Accueil (présentation de l’appartement + conseils de visite, de sorties)
- Disponibilité 24/7 en cas de pépin pendant le séjour
- Départ du locataire
- Ménage
- Lavage du linge de lit et des serviettes
Le + : si j’ai besoin de quoi que ce soit, ils le font pour moi (acheter un ventilateur par exemple pour citer le cas le plus récent)

Pour tout ça, ils me facturent 25% des loyers perçus avec un minimum de perception de 100 euros.
Alors évidemment, ça implique une totale transparence au niveau des prix pratiqués et une totale confiance sur la gestion du bien.

J’imagine que 25% ça fait peur à beaucoup de gens mais c’est le prix à payer.
Même en étant sur place, il est impossible d’assumer seul une gestion aussi lourde. Entre les arrivées et les départs de locataires très réguliers et à toutes les heures de la journée, la gestion du ménage, etc… sachant que tout doit parfois être fait en quelques heures entre 2 locataires, c’est ingérable quand on travaille.

Par ailleurs, si on calcule bien :
900 euros par mois aux étudiants pendant 9 mois = 8 100 euros
8 100 euros - 7% de frais d’agence = 7 533 de revenus locatifs nets
900 euros par semaine pendant 12 semaines = 10 800 euros
10 800 euros - 25% de conciergerie = 8 100 euros de revenus locatifs nets

En 12 semaines de location saisonnière, on gagne plus qu’en 9 mois de location étudiante.
Sachant que si l’appartement est bien placé et attractif, la vacance est quasi nulle pendant l’été.
Même avec 25% de frais, l’opération reste très rentable…

Bonjour à tous ,
Après une bonne année passé à bricoler  je reviens sur mon premier investissement locatif, 2 appartements ont été rénové depuis .Un premier logement fini en avril et loué depuis le 1er juin et le deuxième a été terminé en novembre et loué depuis le 1er décembre.
Pour le coût des travaux je suis un peu au dessus de mes prévisions j’avais évalué 10000€ et je suis  à 11500€ par appartement, coût des travaux environ 220€ par m² sans compter le travail.
Encore un appartement à rénover et je pourrai me consacrer à autre chose.

maxicool a écrit :

- utiliser ce site : Géoclip - France découverte (qui vous donnera les logements vacants de toutes les villes françaises)

Je viens de tomber sur un autre outil proposant la même chose : DataFrance | Plateforme de visualisation de données ouvertes

Contrairement à Geoclip, je trouve l’interface de DataFrance bien plus belle et facile d’utilisation. Il permet visualiser des données sur le logement mais également la population, l’éducation, les transports, l’économies et les services des villes de France.

1) La localisation

Une boutade  d’un "vieux" marchand de biens en région parisienne me revient
( Il devait alors avoir au moins 60 ans et moi 40)

"Si on me propose une excellente affaire et que je dois prendre ma voiture pour y aller , c’est que c’est trop loin"

J’ai à l’époque beaucoup ri de cette  affirmation, moi qui courait toute l’Ile de France.
Je dois bien avouer qu’aujourd’hui, alors que j’ai presque 70 ans, je dois reconnaitre qu’il n’avait pas tort.

Les TRES bonnes affaires sont TOUJOURS sur un marché que l’on MAITRISE.
Au delà , c’est le hasard qui vous aura guidé.
Certains gagnent au LOTO. On en parle beaucoup.
La quasi totalité perd dans l’anonymat total. Cela n’empêche pas les perdants de rejouer.

2) La diversification
Etant à 90% investi dans l’immobilier j’ai (trop) souvent entendu parler par les " Conseillers en Gestion de Patrimoine" de la parabole des oeufs et du panier.

Il ne faut pas mettre tous ses oeufs dans le même panier

Plus doué à l’écrit qu’à l’oral, j’ai fini par trouver de quoi leur clouer le bec:

"Combien de mains avez vous pour tenir tous vos paniers?"

Je préfère un gros panier que je surveille, que je tiens bien, que je cajole  à un jonglage hasardeux  sur des fonds que je ne maîtrise pas.

Attention! Ceci n’est pas un dogme,
Je connais la théorie de l’efficience
Je sais qui est Markowitz. J’ai travaillé le MEDAF
C’est simplement MA vision des choses.

3) Le financement
Tant que j’ai été salarié, j’obtenais tous les prêts que je sollicitais
( dans les limites de l’endettement admis alors : 80% du loyer  couvraient les mensualités de l’emprunt.)

Dès que j’ai été Marchand de Biens,  il ne fut plus possible d’avoir aucun prêt
A début l’excuse fut

" Vous venez de vous installer
Attendez un an"

Puis le temps passa:

" Vous n’avez pas beaucoup d’ancienneté .
C’est un Marché difficile
Attendez encore un an"

Plusieurs demandes à la BNP  furent refusées.
Pourtant le directeur de la très grosse agence de Niort était… mon oncle
Celles faites dans les autres banques aussi

Au bout de quatre ans, j’ai abandonné ce statut et me suis inscrit comme SCI.
Ce ne fut pas simple mais  j’ai enfin pu obtenir quelques crédits.

Dernière modification par CyberPapy (02/05/2016 19h57)

Question simple, réponse compliquée…

Le nombre de biens disponibles sur lbc est une indication mais dépend surtout de la demande. Si vous prospectez un marché, L’idéal est de visiter le(s) bien(s) qui ne se loue(nt) pas pour comprendre s’il s’agit du fond de roulement normal de biens libres, si le bien à un défaut majeur ou si le marché est saturé d’offre par rapport à la demande.

Regardez les annonces et vérifiez quelques jours plus tard si elles sont toujours présentes. N’hésitez pas à appeler pour avoir les infos (à vous de comprendre pourquoi le bien ne se loue pas)

J’ai un exemple sur Lille, il y a pléthore de biens étudiants dont l’offre croit jusque fin juin. Début juillet, vous louez n’importe quel studio à proximité du métro en 48h maxi à des candidats avec dossiers solides. J’ai remis une annonce dernièrement, j’ai eu 3 appels de candidats (que je ne veux pas) en 8 jours alors qu’il y a beaucoup moins d’appartements à louer qu’en juillet.

Dernière modification par lachignolecorse (09/11/2018 11h52)

Bravo pour la conclusion, passer une annonce fictive c’est tout simplement tromper et mentir, c’est un comportement égoïste mais tout est bon pour réussir au détriment de l’autre qui perdra son temps à lire et appeler les fausses annonces des gentils investisseurs en quête d’informations.

J’aime aussi le parallèle avec le marketing, on embellit un aspect en cachant ce qui est désagréable, on est encore sur le principe de tromperie mais comme l’intérêt est commercial, tout est permis.

Je suis choqué par le nombre de forumeurs qui clament passer de fausses annonces sans honte et les autres qui peuvent applaudir en disant que c’est une bonne idée, c’est tout simplement minable comme comportement.

nsk7 a écrit :

En utilisant la formule trouvée sur le net : loyer mensuel*12*100/prix d’acquisition

Non. Ce que vous dites, c’est avant achat, pour savoir s’il faut investir ou non. Dès lors qu’on est propriétaire d’un bien, on calcule sur le prix de revente, net vendeur. On cherche à répondre à la question "cet argent est-il mieux placé ici qu’ailleurs ?". On parle de "cet argent", donc la valeur actuelle de la maison.
Si par exemple vous avez acheté 100 000 € et que ça vaut désormais 500 000 €, et que ça peut se louer 10000 € bruts annuels, ça fait une rentabilité brute de 10 % sur le prix d’achat, ce qui semble très bien, mais ça rémunère le vrai capital immobilisé à 2 %, ce qui est très mauvais. Il vaut mieux ressortir les 500 000 € pour en faire autre chose.
(rendons à César : c’est Cyberpapy qui m’a fait comprendre cela).

j’arrive à une renta brute de 6.5% en utilisant les loyers pratiqués dans les bourgs voisins mais qui frôle les 9% en utilisant les prix moyens au mètre carré trouvés sur certains sites. Je ne trouve pas de maison équivalente, en ville, à la location.

Et c’est sur ce genre de données que vous allez choisir de vendre ou louer ? Si c’est pour procéder ainsi, autant lancer des dés, voire jouer à pile ou face, ça sera plus précis !

Il faut évaluer précisément combien rapporterait votre maison (celle là, et pas une autre) à la vente, et combien à la location. Il faut se renseigner. Il faut croiser des sources. C’est du boulot. Ca ne tombe pas tout cuit.
Différentes sources :
- annonces leboncoin
- agents immobiliers (plusieurs, sans leur donner les estimations des collègues pour ne pas les influencer)
- DVF
- etc.

C’est un exercice très difficile. Même après une évaluation chiadée, on peut facilement se tromper de 10 % en plus ou en moins. Avec une évaluation aussi légère que celle que vous faites, il y a au moins 30 % d’incertitude, ça n’est pas acceptable !

En plus, la période est compliquée. A la rigueur, essayez d’évaluer "avant Covid". Avec un peu de chance, le temps que vous vous décidiez à changer de région (ce qui, vu la façon dont vous en parliez, serait probablement dans 1 ou 2 ans minimum), le marché sera revenu peu ou prou à son niveau d’avant.

Dernière modification par Bernard2K (17/05/2020 20h50)

@ Bernard2K, à propos du dossier de Nsk7
1/ Vous avez raison sur les frais de notaire, seule une petite partie est déductible, je ne m’étais pas assez renseigné.
2/ A mon avis, vous vous trompez en affirmant que Nsk7 sera imposable dès n+1, mais je dois reconnaître que je me trompe aussi en affirmant qu’elle a quatre ans de tranquille en terme de fiscalité : je m’étais penché sur un dossier avec de fortes réparations, et je m’étais souvenu de ces "4 ans tranquilles".
En effet, Nsk7 déclare payer 565 euros d’échéance, dont elle affirme que l’essentiel est en intérêts d’emprunt : je peux supposer que 350 euros environ sur les 565 partent en intérêts. de plus, elle affirme payer 93 euros de taxe foncière, soit un total de 443 euros mensuels déductibles chaque année. Elle pense louer le bien 700 euros, auquel cas il reste un bénéfice brut de 267 euros par mois (700-443), pour un total de 3 204 euros de bénéfice immobilier brut annuel. Pour une maison de ville dans une assez grande agglomération de province, on peut supposer une valeur du bien de 150 000 ou 200 000 euros, et donc des frais de notaire de 8% à 8,5%, soit 12 000 à 17 000 euros. Sans avoir le calcul exact de la partie des frais de notaire déductible, il me semble bien que Nsk7 ne sera pas imposable en location nue l’année n+1. Et vous pouvez remarquer que je n’intègre aucune réparation ou amélioration du bien, alors qu’il est de coutume d’en réaliser lorsqu’on achète sa résidence principale. Par ailleurs, si Nsk7 passe par une agence pour louer son bien, ce que je déconseille en général -mais j’ai bien peur que pour le choix de locataire, elle soit aussi douée que Stéphane Bern pour la boxe-, les frais de gestion sont déductibles, soit entre 8 % et 12% du loyer. Voir ici RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Frais d’administration et gestion  et là
RFPI - Revenus fonciers - Détermination du résultat foncier - Charges déductibles

3/ Déclaration de revenus immobiliers et imposition finale
Le montant imposable, après toutes les déductions, des futurs revenus immobiliers de Nsk7 seront réintégrés à ses autres revenus pour calculer son impôt sur le revenu. Or, Nsk7 se présente comme professeure certifiée (c’est dur à écrire, je souffre mais je fais des efforts pour vous chère collègue…), mère de deux enfants mineurs et séparée du père : elle répond au critère du quotient familial, il faut donc compter 2,5 parts, soit 1 pour la mère, 0,5 + 0,5 pour les 2 enfants, et 0,5 pour la mère élevant seule ses enfants (case "T" de la déclaration). Dans ce cas précis, jusqu’à 30 399 euros par an, le contribuable est reconnu non-imposable à l’impôt sur le revenu.

Voir Les revenus maximaux pour ne pas être imposable en 2020

Et 30 000 euros par an, c’est beaucoup pour une certifiée dans la trentaine, à moins d’être dans des échelons élevés avec des heures sup…  Bien sûr, il faut rajouter la pension alimentaire versée par le père, peut-être 500 euros par mois ? Supposons entre 5 et 7000 euros par an, sachant que dans mon entourage, les militantes féministes récupèrent rarement des cadres sup…
Bref, vu sa situation personnelle de mère célibataire, le taux d’imposition final de Nsk7 sera faible, elle va rester au pire dans la tranche des 11 %, et il faut donc qu’elle intègre qu’environ 11 % de ses revenus locatifs partiront dans les caisses de l’Etat, qui en a bien besoin pour nourrir toutes les associations féministes de subventions diverses… Je précise pour Nsk7 que les 11% sont à calculer après avoir déduit toutes les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière…) : il s’agit d’un poids pour l’investissement, mais pas d’un "interdit". Exemple : sur 700 euros mensuels de loyers, 400 sont déduits, il reste 300 x 12 =3 600 euros par an de revenus bruts, dont 11%, soit 396 euros, reviendront à l’Etat en plus de la taxe foncière. Cette ponction reste supportable.
Le principal problème n’est pas fiscal, même si je trouve le LMNP beaucoup plus intéressant : il s’agit de la motivation et de la rigueur d’une démarche qui consiste à louer sa future ex-résidence principale.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (18/05/2020 19h21)